Kredit für Umbau/Renovierung u Umschuldung?

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  1. Avatar von Wanja
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    Standard Kredit für Umbau/Renovierung u Umschuldung?

    Hallo,
    ich hoffe das ich hier an der richtigen Stelle bin.
    Wir haben in diesem Monat mein Elternhaus (Bj. 1930, Modernisierung 1990 + Heizungseinbau 1996) überschrieben bekommen. Eltern haben in der Parterrewhg. ein lebenslanges Wohnrecht.
    Nun wollen (müssen) wir das Dachgeschoß komplett umbauen/erneuern/renovieren, sowie die erste Etage auch komplett umbauen.
    Zudem haben wir drei Kredite laufen (+ ein Leasing welches noch bis 2012 läuft!!! sodass wir momentan auf mtl. 690 Euro Kreditraten kommen) die wir gleich ablösen wollen.
    Eltern haben eine eingetragene Grundschuld auf dem Haus die noch zur Hälfte valutiert.
    Da Eltern beide in Frührente und krank sind, wollen wir ihnen die Raten erleichtern und deren Kredit mit ablösen - uns zahlen sie dann die Hälfte der jetzigen Kreditrate.
    Alles in allem benötigen wir 120.000 Euro - Hauswert liegt bei eben diesem Wert. Nun waren wir bei der Hausbank meiner Eltern wo ja auch die eingetragene Grundschuld besteht.
    Aber diese Bank sagte uns ab, da bei der Berechnung herausgekommen ist, dass "Vermögen weniger vorhanden sei als die Verbindlichkeiten sind".
    Diese "Verbindlichkeiten" wollten wir aber mit ablösen sodass wir dann nur noch eine Kreditrate haben - und sogar dann mehr Geld mtl. zur Verfügung hätten wie jetzt.
    Gerechnet haben wir mit einer Rate für den 120.000 Euro Kredit von ca 650 Euro mtl. wo die Eltern dann mtl. 300 Euro zugeben, wenn ihr bestehender Kredit mit abgelöst.
    Aber lt. des Kundenberaters der Bank scheitert es an unseren Leasingauto!?!
    Wir haben nun nächste Woche einen Termin bei unserer Hausbank aber dennoch wollte ich hier einmal nachfragen ob es Banken gibt, die zu vernünftigen Konditionen und Zinsen auch an "schwierige Fälle" (wobei ich uns nicht als schwierigen Fall sehe und wir auch ein relativ gutes Einkommen zur Verfügung haben.) Umbaukredite auszahlen?

    Ich dachte, wenn man ein Eigenheim besitzt das nahezu Schuldenfrei ist und zudem ein Einkommen hat, ist es nicht so schwer einen Kredit (aufs Haus) zu bekommen.
    Ich bin wahrscheinlich einfach noch zu "blauäugig" an die Sache herangegangen!?!?
    Über Antworten würde ich mich freuen.

  2. Avatar von MThiemann
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    Standard AW: Kredit für Umbau/Renovierung u Umschuldung?

    Hallo Wanja,

    Ihr Vorhaben ist auch nicht ganz einfach umzusetzen und ohne weitere Informationen nicht einmal genau zu planen.

    Sie benötigen folgende Detailinformationen, um eine genaue Planung und anschließend eine Beantragung durchführen zu können:


    • genaue Aufstellung der Restvaluten Ihrer eigenen Kredite,
    • genaue Aufstellung der Restvaluten der Kredite Ihrer Eltern,
    • Höhe der ggf. anfallenden Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung des Kredites Ihrer Eltern,
    • genaue Aufstellung der anstehenden Modernisierungsmassnahmen


    Nur so können Sie genau erkennen wie hoch Ihr Kapitalbedarf letztendlich ist.

    Dann ist der jetzige Verkehrswert der Immobilie (also ohne Modernisierung) zu ermitteln. Dafür werden folgende Informationen benötigt:

    • Wohnfläche der einzelnen Wohneinheiten
    • Grundstücksgröße
    • Kubikmeter umbauter Raum
    • Baujahr
    • liegt ggf. bereits ein Wertgutachten vor?

    Die Modernisierung wird von den meisten Banken nur zu 50% als verkehrswerterhöhende Massnahme anerkannt und berücksichtigt.

    Dass die Bonität und die Schufa bei Ihnen ausreichend bzw. in Ordnung sind, unterstelle ich aufgrund Ihrer Schilderungen einfach einmal.

    Erst, wenn diese Informationen lückenlos vorliegen, können Sie mit der Umsetzung Ihres Vorhabens beginnen.

    Ich sehe das grundsätzlich nicht als problematisch an. Nur der Verkehrswert im Verhältnis zu der letzlich zu finanzierenden Summe muss halt stimmen, um ein vernünftiges Angebot zu erhalten.

    Melden Sie sich gerne, wenn Sie weitere Unterstützung benötigen.

    Viele Grüße

    M. Thiemann

  3. Avatar von Wanja
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    Standard AW: Kredit für Umbau/Renovierung u Umschuldung?

    Sehr geehrter Herr Thiemann,
    haben Sie ganz herzlichen Dank für Ihre Antwort.

    Restvaluten liegen uns, bis auf den Kredit meiner Eltern, vor.

    Auch haben wir eine genaue Aufstellung der Modernisierungsmassnahmen.
    Nur gibt es hierfür keinen exakten Kostenvoranschlag da die Baufirma für das Dach einen genauen Plan haben muss (es sollen zwei Gauben eingebaut werden) und wir die Architektin noch nicht beauftragt haben - dies wollen wir erst nach Zusage der Bank machen.
    Man nannte uns nur eine "grobe Richtung" zu der wir dann noch den Innenausbau gerechnet haben.

    Grundstückgröße liegt bei 569qm, untere Whg. ca 85qm, obere Whg. ca 130qm + teilausgebautes Nebengebäude von ca 50qm.
    Bj. 1930, Modernisierung 1990 + Gaszentral-Heizungseinbau 1996.

    Wertgutachten liegt nicht vor.

    Bonität ist gegeben (mtl. "Lebenserhaltungskosten" sind lt. Berechnung auch ausreichend) und Schufa ist auch "sauber" - uns ist jedenfalls nichts gegenteiliges bekannt.

    Leider wissen wir auch (noch) gar nicht wie es ist, wenn der Kredit der Eltern so weiterläuft wie bisher da dieser ja auf das Haus (Grundschuld) eingetragen ist und wir zusätzlich eine Grundschuld für den neuen Kredit eintragen lassen - dann würde sich auch die zu benötigte Kreditsumme (BauFi + Umschuldung unserer laufenden Kredite) auf unter 90.000 Euro verringern.

    Man sagte uns das wir auch "Fördergelder" bekommen können da wir ja auch eine Sanierung des Dach machen. Zudem gibt es auch zwei Bausparverträge die aber noch nicht zuteilungsreif sind.

  4. Avatar von MThiemann
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    Standard AW: Kredit für Umbau/Renovierung u Umschuldung?

    Hallo Wanja,

    mailen Sie mir bitte noch die Anschrift der Immobilie an meine E-Mail-Adresse, dann kann ich ansatzweise eine Größenordnung für den zugrundelegbaren Verkehrswert ermitteln.

    Wenn das Darlehen Ihrer Eltern bestehen bleiben soll, sind wir mit der Modernisierungsfinanzierung fast ausschließlich an die selbe Bank gebunden, bei der die Finanzierung jetzt bereits läuft, weil die Banken grundsätzlich eine erstrangige Absicherung im Grundbuch wünschen.

    Ob wir die Bausparverträge mit einbinden können, hängt von deren derzeitigen Valuten, den Bewertungszahlen und den Zinssätzen bei Darlehnsinanspruchnahme ab.

    An KfW-Mitteln kommt vermutlich das Modernisierungsprogramm in Frage.

    Das wird aber zuviel fürs Forum. Vielleicht telefonieren wir besser einmal miteinander?!

    Viele Grüße

    M. Thiemann

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