HELP - HYPO

Zins für Festhypotheken ist noch relativ tief. Ich persönlich würd 'ne Festhypothek abschliessen --> 2 Tranchen, 4 und 6 Jahre.
Über 3a indirekt zu amortisieren ist ja auch kein Problem. Allerdings würd ich die Tragbarkeit immer kalkulatorisch mit 5 oder 6% rechnen... Man weiss nie wie schnell die Zinsen wieder steigen...


smi1

Hallo fabiana

Diese Entscheidungen habe ich auch immer wieder zu treffen. Ich habe im Moment 5 Festhypotheken-Tranchen. Im Moment liegt der durch-schnittliche Zins bei 2,985%. Darunter hat es Tranchen mit Restlaufzeiten vom 1 - 5 Jahren. Damit kann ich sehr gut leben. Bei der Liegenschaft handelt es sich um eine langfristige Anlage und ich keinen Verkauf in den nächsten Jahren plane. Die längste FH läuft noch bis 30.9.2011.

Positiv:
- Ich kenne auf 3 - 5 Jahre hinaus meine Hyp.-Zinsbelastung
- Läuft eine Tranche ab, kann ich sie bei günstigen Zinsen langfristig
verlängern, bei ungünstigen Zinsen abbezahlen, variabel oder nur für
1 - 2 Jahre fest abschliessen.
- Da ich auch meine Börsengeschäfte bei dieser Bank habe, kann ich bei
den Hyp.-Zins immer bessere Konditionen aushandeln. Man muss nur
etwas hartnäckig sein. Hier müssen natürlich auch die "Bankspesen" für
die Börsengeschäft stimmen. Es nützt ja nichts wenn 0,2 % günstigere
Zinsen habe und normale Spesen bei den Börsengeschäften. Da muss
das ganze Paket stimmen. Daher mache ich nur die langfristigen
Aktienanlagen bei dieser Bank. Die restl. über Swissquote.

Negativ:
- Wenn ich die Bank wechseln möchte, wäre das vermutlich wegen den
div. Ablaufzeiten kompliziert.
- Auch bei einem Verkauf könnte es ein Nachteil sein wenn meine Fest-
Hypothekenzinsen höher sind als die Zinsen von aktuellen
Finanzierungen.


Ich gehe bei Dir mal davon aus, dass Du den Kaufpreis von Fr. 150'000 mit Eigenkapital finanziert hast und den Umbau über einen Baukredit den Du jetzt in eine Hypothek umwandeln willst. D.h. die Hypothek würde
Fr. 450'000.00 betragen.

Ich gehe im Moment von der Annahme aus, dass die kurzfristigen Zinsen in den nächsten Wochen, Monaten leicht anziehen werden und ab Mitte Jahr oder im Herbst wieder leicht nachlassen werden. Ich glaube nicht, dass sich die Hypothekarzinsen in den nächsten Jahren "massiv" erhöhen.
Dafür scheint mir die Wirtschaft längerfristig nicht stabil genug. Auf grund dieser Annahmen würde ich Dir folgendes empfehlen:

Fr. 150'000.00 in eine 10-jährige FH (Zins ca. 3,6% - 3,8%)
Fr. 150'000.00 in eine 2-jährige FH (Zins ca. 2,8% - 3,0%)
Fr. 150'000.00 variabel belassen u. bei einem allf. Zinsrückgang
in eine kurz- od. langfristige FH umwandeln

Mit dieser Lösung bleibst Du etwas fexibel und kannst auf Zinsentwicklungen reagieren oder auf abbezahlen.

Gehst Du aber für die nächsten Jahre von stärker steigenden Zinsen aus und bist der Meinung, dass die Zinsen in den nächsten Jahren hoch bleiben würde ich folgende Lösung treffen:

Fr. 250'000.00 in eine 10-jährige FH
Fr. 200'000.00 in eine 2-jährige FH (Amortisation, Flexibilität)


Vergangenheit:

Die Vergangenheit hat gezeigt, dass langfristige Festhypotheken sehr schlecht waren.
Wer z.B. im Jahr 2001 eine 5-jährige FH abgeschlossen hat, musste dafür ca. 4,5% Zins bezahlen. In den vergangenen 5 Jahren waren die variablen Hyp.-Zinse tiefer (z.Zt. 3%) und Festhypotheken konnte man
in den vergangenen Jahren teilweise für unter 3% abschliessen. Wer also im Jahr 2001 eine 5-jährige FH abgeschlossen hat, hat tausende von Franken zu viel bezahlt.

[/b]Du siehst also, Timing des Abschlusses und die richtige Einschätzung der Zukunftsentwicklung der Hyp.-Zinsen ist unheimlich wichtig. die weiss aber eigentlich niemand so richtig. Da ist es wichtig, dass man bei der Lösung seine wichtigsten Prioritäten setzt.


Das alles hilft Dir vermutlich nicht viel weiter, kann Dir aber vielleicht etwas zu Deinem Entscheidungsprozess beitragen.

Diesbezügliche Ratschäge sind immer schwierig, wenn man nicht den ganz persönlichen Zusammenhang kennt.

Karat

Vielen Dank übrigens für Eure tollen Antworten, besonderen Dank an Karat für die Ausführlichkeit und hilfreichen Infos!

Ich konnte bei der BEKB eine 5 jährige zu 3% mit indirekter Amortisation über 3a aushandeln (Offerte). Der Banker bot mir auch an, den Beginn flexibel festzulegen, d.h., die momentan Variable noch laufen zu lassen, und bei anziehenden Zinsen in eine feste mit garantiertem Zins von 3% umzuwandeln. Denke ist nicht schlecht, das Angebot, oder?

Der Banker meinte dass es besser wäre in einer Tranche, nicht zwei. Wir haben beide durchgerechnet, und wenn die Zinsen anziehen (was eher der Fall sein wird denke ich), müsste ich die abgelaufene durch eine teurere erneuern. Leider kann niemand die Zinsen voraussehen, Auch die Laufzeit auf 5 Jahre sehe ich als die beste Variante. Den Zins auf 10 Jahre habe ich nicht erfragt, auf 8 Jahre beträgt er 3 5/8%.
Werde in den nächsten Tagen aber noch eine Raiffeisen-Variante einholen.

Fabiana, ich würde auf alle Fälle die Valiant auch noch abchecken, die hat offiziell 3.25% auf fünf Jahre. Und eine Einsteigerhypothek, wo man im ersten Jahr 0.75* geschenkt bekommt. Sprich du hättest im ersten Jahr 2.5%... Ausserdem kannst du die erfahrungsgemäss noch 1/4% drücken, also wärst du auch auf den 3%... Und im ersten Jahr 2.25%...

Auch die Post (gut, will man wirklich zur Post?) bietet ansehnliche Einsteigermodelle, sowie auch die Raiffeisenleute. Wenn es Zeit erlaubt da auch noch feilschen gehen.

Das mit Amo. über 3a sollte nirgends ein Problem sein. Eher Diskussionen über Belehnung etc...

Gruss
Cupra