Baufinanzierung inkl NK ohne Eigenkapital möglich

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  1. Avatar von Luna
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    Frage Baufinanzierung inkl NK ohne Eigenkapital möglich

    Hallo liebe Finanz Forum Leser. Wir interrisieren uns für den Kauf einer selbgenutzten Doppelhaushälfte (Preis 270000Euro). Wir haben von einer Bank bereits die mündliche Zusage für eine Volfinanzierung inkl 50000 KFW Mitteln. Jetzt zu unserem Problem. Meine Schwiegermutter wollte uns das Eigenkapital für die Erwerbsnebenkosten(Makler,Grundbucheintrag,Notar) zur Verfügung stellen (ca 27000 Euro) und macht jetzt wo es um die Wurscht geht einen Rückzieher. Kurz um uns fehlt jetzt das Geld für die Erwerbnebenkosten. Hier noch einige Daten. Wir sind 39 und 40 J alt und haben 2 Kinder 12 und 16 Jahre alt. Ich bin angestellte Arzthelferin in Teilzeit und mein Mann ist seit 8 Jahren selbsständig als Installateur. Ich habe eine Jahresbruttoeinkommen von 15333 Euro mein Mannhat einen vorl.betr.wirt.Gewinn von 40000. Kann uns da jemand helfen?????????? Danke

  2. Avatar von obelix
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    Standard AW: Baufinanzierung inkl NK ohne Eigenkapital möglich

    Hallo,

    sicherlich nicht die gewünschte Antwort, aber

    a) nutzt eine - bisherige - mündliche Kreditzusage gar nichts

    und

    b) bei den vorliegenden Daten ist eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital - bei seriösen Banken - nahezu unmöglich. Selbst 10% (= 27.000 €) sind grundsätzlich zu wenig.

    Können Ersatzsicherheiten gestellt werden?


    Im ersten Step mit der bisherigen 'Kreditbank' sprechen, über die veränderten Rahmenbedingungen (fehlendes Eigenkapital) informieren und nach Lösungsmöglichkeiten bzw. Alternativen fragen. Keinesfalls würde ich mir diese fehlende Summe bei 'Kredithaien' ausleihen. Meist der Anfang vom Ende.

    Aus meiner Sicht gibt es - nach den jetzigen Daten - leider keine Lösung. Als Berater würde ich mich fragen, weshalb ihr es bisher nicht geschafft habt Eigenkapital anzusammeln?

    Sorry für die etwas harten Ausführungen. Vielleicht gibt es doch einen Weg!

  3. Avatar von Luna
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    Standard AW: Baufinanzierung inkl NK ohne Eigenkapital möglich

    Danke für dein Feedback. Jetzt bin ich zwar immer noch nicht weiter.
    Ich hatte bisher keinen Zweifel an der Seriösität unserer Bank (ING Diba). Also ist unser erster Weg mit der ING Diba zu sprechen.
    Viele Grüße Luna

  4. Avatar von Naseweis
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    Standard AW: Baufinanzierung inkl NK ohne Eigenkapital möglich

    Hallo Luna,

    Zitat Zitat von Luna
    Danke für dein Feedback. Jetzt bin ich zwar immer noch nicht weiter.
    Ich hatte bisher keinen Zweifel an der Seriösität unserer Bank (ING Diba). Also ist unser erster Weg mit der ING Diba zu sprechen.
    Viele Grüße Luna
    dies dürfte der einzigste mögliche Weg sein.
    Ob Ihre Bank solch eine Finanzierung über 100 % hinaus und dann noch in Verbindung mit einem KFW-Darlehen zeichnet, kann hier im Forum niemand beantworten.

    Gruß N.

  5. Avatar von Reibold
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    Standard AW: Baufinanzierung inkl NK ohne Eigenkapital möglich

    Hallo Luna!

    ING DiBa finanziert keine Projekte über 100 % des Kaufpreises.
    Sie brauchen eine Bank die das anbietet, oder eine Kombination von Banken.
    Z.B. die DSL in Verbindung mit KfW und Hanseatic Bank.
    Die Nebenkosten kommen dann von der Hanseatic-Bank, die im Grundbuch auf einen letzten Rang geht, dafür aber für ihren Teil einen höheren Zins nimmt.

    Möglich ist das durchaus, wenn Ihr Einkommen ausreicht um die monatlichen Belastungen zu tragen. Am besten gehen Sie zu einem unabhängigen Vermittler. Der kann Ihnen sicher verschiedene Möglichkeiten anbieten.


    MfG

    Alexander Reibold
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  6. Avatar von obelix
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    Standard AW: Baufinanzierung inkl NK ohne Eigenkapital möglich

    Zitat Zitat von Reibold
    Möglich ist das durchaus, wenn Ihr Einkommen ausreicht um die monatlichen Belastungen zu tragen.
    Hallo Herr Reibold,

    bei den Eingangs genannten persönlichen Daten, inkl. Einkommensverhältnisse, würde ich mir wenig Hoffnungen machen.

    Die Frage bleibt, ob es tatsächlich sinnvoll ist, diese besagte Immobilie überhaupt zu erwerben? Dies kann hauptsächlich der Beitragseröffner beurteilen ... und die Kreditgeber.


    Grundsätzlich würde ich mich eher an eine - (unter diesen Bedingungen) möglichst örtliche - Bank (Hausbank?) wenden als an einen 'Vermittler'. Es gibt sicherlich viele gute Vermittler, aber leider weiden dort auch gerne 'Schwarze Schafe'.

    @Luna; wie bereits erwähnt, bitte zuerst den Weg zum jetzigen Anbieter (DiBa) wählen und mit diesem sprechen. Danach wissen Sie etwas mehr. Anschließend, falls nicht identisch, die Hausbank einschalten. Weitere Anfragen können dann immer noch gestartet werden. Optimaler und positiv wäre es, die Schwiegermutter würde zurück ins Boot kommen. Viel Glück - und falls möglich, halten Sie uns bitte auf dem Laufenden.

  7. Avatar von Luna
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    Standard AW: Baufinanzierung inkl NK ohne Eigenkapital möglich

    Danke für die vielen Antworten. Hab da aber nochmal eine Frage. In dem von uns genannte Objekt ist noch keine Heizung, es wird zur Zeit über Nachtstromspeicher beheizt :-( Jetzt zu meiner Frage: da mein Mann ja selbsständiger Installateur ist wäre es ja ein leichtes eine Brennwerttherme mit Solar einzubauen , zumal eine Dachfläche gen Süden ausgerichtet ist, möglich wäre auch noch die Erneuerung der bd veralteten Bäder. Wie sieht es da mit der so genannten Muskelhypothek aus??? Ich meine anstelle von Eigenkapital??? Achja fast hätte ich es vergessen wir kommen aus Düsseldorf (wegen der regionalen Banken)

  8. Avatar von obelix
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    Standard AW: Baufinanzierung inkl NK ohne Eigenkapital möglich

    Hallo Luna,

    im vorliegenden Fall sicherlich möglich. Das Material muss trotzdem gekauft/finanziert werden und die Eigenleistungen (Muskelhypothek) werden von den Kreditinstituten grundsätzlich nicht immer zu 100% als Wertsteigerung (oder Eigenkapitalersatz) berücksichtigt. Möglich Ja, aber bitte direkt absprechen bzw. abklären. Ohne (einen Cent) Eigenkapital und/oder ohne ein sehr sicheres und hohes Jahreseinkommen ist eine komplette Immobillien-Finanzierung (inkl. Nebenkosten) nicht/kaum denkbar.

    Die regionalen Banken vor Ort kennt ihr voraussichtlich besser. Mein erster Ansprechpartner - unter diesen Bedingungen - wäre die Hausbank. Diese kennt euch und die regionalen Verhältnisse am besten. Da zur INGDiBa bereits Kontakt besteht, kann dort eine erneute Anfrage nicht schaden und bringt ggf. weitere Gesichtspunkte! Auch telefonisch ist dies im ersten Step möglich.

    Sorry, dass speziell meine Aussagen nicht sonderlich positiv sind. Persönlich erwarte ich allerdings von 'guten Beratern', dass sie, sofern es die Situation erfordert, den Kunden empfehlen mit einer Immobilienfinanzierung ggf. noch zu warten.

    Die Schwiegermutter nicht vergessen.

  9. Avatar von Reibold
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    Standard AW: Baufinanzierung inkl NK ohne Eigenkapital möglich

    Hallo Luna!

    Sie müssten diese "Renovierung" im Finanzierungsantrag natürlich mit angeben und die Kosten für das Material möglichst genau beziffern. Denn die sollen ja mit finanziert werden. Die Tatsache, dass Ihr Mann die Arbeiten selbst übernehmen kann wird bei der Kreditentscheidung positiv berücksichtigt und reduziert natürlich den Kapitalbedarf.

    Nochmal zu den Banken:
    Die ING DiBa finanziert keine Projekte mit über 100 % Kapitalbedarf. Die haben da ganz klare Regeln.
    Natürlich könnte eine "Hausbank" Ihres Mannes sein Einkommen gut überblicken und vielleicht gerade deshalb eine positive Entscheidung treffen. Doch nach meiner Erfahrung hat man zumindest bei Sparkassen und Raiffeisenbanken zu große Bedenken bei Kunden ohne Eigenkapital.
    Außerdem kann es im Fall eines vorübergehend mal sinkenden Einkommens besser sein, wenn die Hausfinanzierung nicht bei der Bank ist, die auch das Girokonto im Blick hat.

    Meine Empfehlung lautet für Ihren Fall weiterhin: Freier Finanzierungsvermittler, vor Hausbank!

    @Obelix: Ich glaube wie Sie, dass es schöner wäre wenn jeder Kunde 30 % Eigenkapital hätte. Doch in der Praxis ist das eben anders und auch diese Menschen können es schaffen, wenn der Wunsch fest genug ist.

    MfG

    Alexander Reibold

  10. Avatar von obelix
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    Standard AW: Baufinanzierung inkl NK ohne Eigenkapital möglich

    Hallo Herr Reibold,

    ihre bisherigen Tipps und Hinweise habe ich sehr geschätzt. Danke dafür! Hier haben Sie einige 'Punkte' geschrieben, die ich so nicht bestätigen kann.

    So enttäuschend es für den Anfragenden ist, bleibt festzuhalten, dass eine Vollfinanzierung unter den bisher bekannten Bedingungen nicht möglich ist. Zusätzlich können wir die 'harten' Objektdaten hier im Forum überhaupt nicht beurteilen. Die Kunden müssen von Beratern vor falschen Entscheidungen und deren - meist schwerwiegenden Folgen - bewahrt werden. Ein guter Berater wird dies tun. Was nützt ein noch so großer Wunsch nach einer eigenen Immobilie, wenn dies finanziell nicht darstellbar ist?



    Zitat Zitat von Reibold
    @Obelix: Ich glaube wie Sie, dass es schöner wäre wenn jeder Kunde 30 % Eigenkapital hätte.
    das habe ich nie geschrieben oder behauptet. Natürlich sind auch 100%-Finanzierungen möglich! Was dann aber zumindest erforderlich ist, habe ich erwähnt. Hier im konkreten Fall fehlen weitere Voraussetzungen. Angedeutet habe ich diese. Zusätzliche - erforderliche - Fragen werde ich hier nicht stellen.




    Zitat Zitat von Reibold
    Natürlich könnte eine "Hausbank" Ihres Mannes sein Einkommen gut überblicken und vielleicht gerade deshalb eine positive Entscheidung treffen.
    Außerdem kann es im Fall eines vorübergehend mal sinkenden Einkommens besser sein, wenn die Hausfinanzierung nicht bei der Bank ist, die auch das Girokonto im Blick hat.
    genau DAS sind die großen Vorteile einer Hausbank! Dies kann keine Onlinebank oder ein noch so guter freier Vermittler liefern. U.a. hat die Hausbank die Möglichkeit, beim Erkennen eines Liquiditätsengpasses, schnell einzugreifen. Helfend und beratend einzugreifend!

    Wer überhaupt nur einen Gedanken daran verschwendet bei einer so wichtigen Entscheidung (eigene Immobilienfinanzierung) nicht ehrlich zu sein und 'etwas verstecken zu wollen', damit meine ich sowohl den Kunden als auch den Berater, sollte sich über die möglichen Folgen im Klaren sein.


    Ich bewerte es als sehr positiv dass Luna hier so offen anfragt und genau so sollte dies bei Kreditanfragen sein. Zum eigenen Wohl!

  11. Avatar von Reibold
    Reibold ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung inkl NK ohne Eigenkapital möglich

    Hallo Obelix!

    Danke für den interessanten Meinungsaustausch!

    Auch ich wollte natürlich niemanden dazu auffordern etwas zu verheimlichen! Das wäre dumm und gefährlich!

    Doch die Trennung von Hausbank und Immobilienfinanzierung halte ich aus anderen Gründen für wichtig. Gerne erkläre ich warum.
    Ich habe Menschen kennengelernt, die sich kurz nach dem Hauskauf sebständig gemacht haben, oder die sich scheiden lassen mussten, oder in deren Ehe einer der Partner vorübergehend arbeitslos wurde usw.
    In vielen dieser Fälle haben die Hausbanken von sich aus zu einem Beratungsgespräch geladen, bzw. einen solchen Termin gefordert. Und nach diesem Beratungsgespräch wurde nicht selten mit der Kündigung der Immobilienfinanzierung gedroht, oder diese durchgeführt. Obwohl die Kunden überzeugt waren, die Finanzierungsraten weiter bedienen zu können. Die Hausbank war da anderer Ansicht.
    Wenn die Immobilienfinanzierung bei einer anderen Bank gewesen wäre, egal ob online abgeschlossen oder in der Filiale, dann hätte diese andere Bank gar keinen Handlungsbedarf gesehen, solange die Raten weiter bezahlt worden wären. Da hier ja die Einsicht ins Girokonto fehlt.

    Ob im Fall von Luna eine Finanzierung möglich ist, sollten wir sie und ihre Bank entscheiden lassen. Ich kann es mir bei den Einkommen durchaus vorstellen. Für eine sichere Aussage dazu haben wir viel zu wenig Daten.

    MfG

    Alexander Reibold

  12. Avatar von obelix
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    Standard AW: Baufinanzierung inkl NK ohne Eigenkapital möglich

    Hallo Herr Reibold,
    Zitat Zitat von Reibold
    Danke für den interessanten Meinungsaustausch
    ja, sehr interessant und auf dieser Basis sehr nett. Ich freue mich, immer wieder neue, auch kontroverse, Hinweise und Informationen zu erhalten.



    Zitat Zitat von Reibold
    Auch ich wollte natürlich niemanden dazu auffordern etwas zu verheimlichen!
    dies war keinesfalls auf Sie gemünzt. Falls es so rübergekommen ist, bitte ich um Entschuldigung!



    Zu dem Thema 'Hausbank' einige Ergänzungen von mir:
    Zitat Zitat von Reibold
    Ich habe Menschen kennengelernt, .... usw.
    In vielen dieser Fälle haben die Hausbanken von sich aus zu einem Beratungsgespräch geladen, bzw. einen solchen Termin gefordert.
    = sehr positiv von der Hausbank!



    Zitat Zitat von Reibold
    Und nach diesem Beratungsgespräch wurde nicht selten mit der Kündigung der Immobilienfinanzierung gedroht, oder diese durchgeführt. Obwohl die Kunden überzeugt waren, die Finanzierungsraten weiter bedienen zu können. Die Hausbank war da anderer Ansicht.
    hier bleibt die Frage offen, wer 'Recht' hatte mit seiner Einschätzung. Dies können wir aus der Entfernung nicht beurteilen. Aus meiner beruflichen Erfahrung heraus, weiß ich allerdings, dass fast immer der Bankberater die Situation realistischer einschätzt als der Kunde. In erster Linie haben diese Gespräche den Zweck den Kunden zu helfen und Lösungsmöglichkeiten aufzuzeigen. Die Kündigung einer Finanzierung oder eine Zwangsversteigerung zu betreiben sind nur die absolut letzte, allerletzte Möglichkeit. Hier hat in den meisten Fällen nicht nur der Kunde den 'Schaden', sondern die Bank ebenfalls. Genau dies soll durch ein lösungsorientiertes Gespräch vermieden werden. Ziel ist immer die Finanzierung am Leben zu erhalten oder durch eine Umgestaltung, (z.B. Tilgungsaussetzungen, Laufzeitverlängerungen) Schaden zu vermeiden. Horrorzenario bleibt eine Zwangsversteigerung! Dies will die (Haus-)Bank unter allen Umständen vermeiden. Neben dem finanziellen Schaden bleibt ein 'schlechter Geschmack' vor Ort. Diesen erlebt eine Online-Bank nicht (anonym). Damit spreche ich nicht gegen Onlinebanken. Diese können häufig günstigere Zinssätze bieten, aber ... es muss alles passen.



    Zitat Zitat von Reibold
    Wenn die Immobilienfinanzierung bei einer anderen Bank gewesen wäre, egal ob online abgeschlossen oder in der Filiale, dann hätte diese andere Bank gar keinen Handlungsbedarf gesehen, solange die Raten weiter bezahlt worden wären.
    das ist der Knackpunkt. In der Praxis kommen die Hinweise bei 'Fremdbanken' zu 99% zu spät an. Die Kunden sind in Zahlungsverzug und eine Reparatur kaum möglich. Die Zwangsversteigerung ist dann - leider - häufig die Folge.

    Ich erinnere an unseren gemeinsamen Eingangssatz (sinngemäß): "Immer - rechtzeitig - mit offenen Karten spielen!" Fast immer kann dann geholfen werden. Ein Riesenvorteil der ...nicht immer bösen... Hausbank.



    Zitat Zitat von Reibold
    Ob im Fall von Luna eine Finanzierung möglich ist, sollten wir sie und ihre Bank entscheiden lassen. Ich kann es mir bei den Einkommen durchaus vorstellen. Für eine sichere Aussage dazu haben wir viel zu wenig Daten
    meine Aussage ist von Anfang an, dass unter Berücksichtigung der bisherigen Daten eine Finanzierung nicht/kaum möglich ist. Wie auch mehrfach angemerkt, hätte ich als Berater weiteren Informations- und Nachweisbedarf. Aufgrund der jetzt vorliegenden Daten: NEIN.


    Ich lasse mich gerne vom Gegenteil überzeugen und wünsche Luna - wirklich - viel Erfolg!

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    Standard AW: Baufinanzierung inkl NK ohne Eigenkapital möglich

    Kleine Korrektur unserer Einkommensverhältnisse lt. akt. BWA vorl.Gewinn 63.000 Euro. Na wenn es das ganze nicht einfacher macht :smile:. Gestern ist der Baufinanzierungsantrag rausgegangen !

  14. Avatar von Reibold
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    Hallo Luna!

    Vielleicht könnten Sie uns später einmal noch mitteilen, welche Bank dem Antrag zugestimmt hat oder nicht. Hier ist ja alles annonym.


    MfG

    Alexander Reibold

  15. Avatar von Luna
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    Standard AW: Baufinanzierung inkl NK ohne Eigenkapital möglich

    Zitat Zitat von Reibold
    Hallo Luna!

    Vielleicht könnten Sie uns später einmal noch mitteilen, welche Bank dem Antrag zugestimmt hat oder nicht. Hier ist ja alles annonym.


    MfG

    Alexander Reibold
    Ja, natürlich !
    Geht aber aus meinen o.g. Angaben denke ich hervor ;-)

  16. Avatar von obelix
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    Hallo,

    das liest sich doch gut! Bin gespannt und würde mich freuen eine Erfolgsmeldung zu hören.

    Eine Frage noch: Ist die DiBa gleichzeitig die Hausbank?

  17. Avatar von Luna
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    Zitat Zitat von obelix
    Hallo,

    das liest sich doch gut! Bin gespannt und würde mich freuen eine Erfolgsmeldung zu hören.

    Eine Frage noch: Ist die DiBa gleichzeitig die Hausbank?


    Hallo Obelix,

    nein die DiBa ist nicht unsere Hausbank

  18. Avatar von noelmaxim
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    Hallo Luna,

    haben sie den Antrag zur Ing.DiBa geschickt?

  19. Avatar von obelix
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    Standard AW: Baufinanzierung inkl NK ohne Eigenkapital möglich

    Zitat Zitat von milan1
    Möglich ist das durchaus, wenn Ihr Einkommen ausreicht um die monatlichen Belastungen zu tragen.
    lg milan1
    pauschal schwer zu beantworten. Warten wir es ab. Möglich ist es.

    Erschwerend, bezogen auf das Einkommen, kommt hinzu, dass es sich bei einem Antragsteller um einen Selbständigen handelt. Die Banken vergeben Kredite am liebsten an Beamte auf Lebenszeit im höheren Dienst und dann noch bis 40% des Beleihungswertes.


    Ich hoffe auf eine Erfolgsmeldung, aber auch auf eine entsprechende Information ob ggf. noch nachgebessert werden muss. Wäre nach dieser etwas längeren Diskussion und 'Mitfiebern' wertvoll.

  20. Avatar von Luna
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    Standard AW: Baufinanzierung inkl NK ohne Eigenkapital möglich

    Oh Mann. Immer noch kein Bescheid in der Post. Wie lange dauert es denn? Ist es vlt.positiv?????????????????

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