Wohnriester-Kombi

15.07.2012, 13:08

Hallo Mitbenutzer,

bevor der Hinweis kommt, ja ich habe die Suchfunktion genutzt und dabei auch viele Antworten gefunden (die ich auch gelesen habe), aber dennoch gilt auch für mich, jede Situation ist anders und bedarf einer gesonderten Betrachtung.

Ich stehe am Anfang unseres Hausbauprojektes, konkrete Grundstückssuche läuft und auch Baupartner (Bauingenieur zur Bauplanung und Bauleitung) ist bereits gefunden.

Private Familiensituation: unverheiratet, 1 Kind (2011), 1 weiteres Kind in Planung, Ich: Beamter mit 3.100 € netto (inkl. Kindergeld), Sie: selbstständig, derzeit ohne Einkommen wegen Kinderbetreuung (wird bei einem zweiten Kind wohl auch noch etwas so bleiben)

Gesamtkosten werden wohl zwischen 350-400k € liegen inkl. Grundstück, Hausbau, Baunebenkosten, Küche ...

Verfügbar sind 50k € Eigenkapital, dazu habe ich eine fondsgebundene Riester-Versicherung (soll aber nicht Thema sein

) seit 2010, eingezahlt 5k €, Wert aktuell etwa 3k €.

Nach etlichen Stunden vorm Laptop habe ich mir folgendes Konstrukt ausgedacht:

Finanzierung bestehend aus 5 Komponenten:
1. KfW-Programm 153 (ernerg. Bauen)
- 50k € Darlehen
- 1,51% effektiv
- 8 Jahre tilgungsfrei, 8 Jahre Laufzeit, 8 Jahre Zinsbindung

2. Wohnungsbauprogramm LaBo Bayern
- 35k € Darlehen (Erstgespräch mit Sachbearbeiterin hat dieses Ergebnis gebracht)
- 0,5% effektive Zinzen
- zusätzlich ersten beiden Jahre je 1% Bearbeitungsgebühren
- 15 Jahre Zinsbindung und Laufzeit, keine tilgungsfreie Zeit

3. Zinsverbilligungsprogramm LaBo Bayern
- 100k € Darlehen
- 2,11% effektiv
- zusätzlich im ersten Jahr 1% Bearbeitungsgebühren
- 1 Jahr tilgungsfrei, 10 Jahre Zinsbindung und Laufzeit

4. Eigenkapital
- 50k € ohne Beschränkungen

5. Finanzierung
- ca. 150k € Darlehensbedarf
- Riester-Darlehen oder Kombi-Kredit
- die ersten 8 Jahre hohe Tilgung/Besparung (während KfW tilgungsfrei ist)
- anschl. evtl. Reduzierung, da KfW-Kredit finanziert werden muss

Ich habe mir überlegt, die Riester-Versicherung beitragsfrei zu stellen, bei Kündigung oder Entnahme würde ich die aktuellen Verluste realisieren. Die Funktionsweise des Wohn-Riester ist mir mit den Nachteilen bekannt (Auslandsimmobilie, Umzug, Vererbung, Wohnförderkonto). Aber eine zusätzliche Besparung der Riester-Versicherung, wenn nebenbei hohe Kredite getilgt werden müssen, ist dann vermutlich wegen der monatlichen Belastung nicht mehr drin.

Nun meine Fragen:
1. Macht dieser Finanzierungsaufbau Sinn oder gibt es Sollbruchstellen, abgesehen vom Maya-Kalender, Hyperinflation, EU-Zerfall usw.?

2. Sollte ich zusätzliche Einnahmen in die Tilgung des Riester-Darlehens stecken (über die 2.100 € Förderbeiträge hinaus), oder für die Auslösung des KfW-Kredites sparen, weil in 8 Jahren die Zinsen für die Anschlussfinanzierung vermutlich höher sind als die Zinsen, die beim diesjährig abgeschlossenen Riester-Kredit gelten?

3. Woran muss ich noch denken?

4. Wer wäre diesbezüglich ein geeigneter Finanzmakler, der wirklich unabhängig dieses ganze Konstrukt durchrechnet? Vermittler/Verkäufer/Berater von Interhyp/Dr. Klein/regionale Banken usw. haben vielleicht nicht alles im Portfolio und/oder sind gerade was das Wohn-Riester betrifft nicht so informiert und geschult.

Vielen Dank schon einmal an die, die sich all dies durchgelesen haben.

15.07.2012, 15:28

Hallo miami79,

Kompliment, da sind Sie richtig in die Tiefe gegangen und haben gründlich
recherchiert.

Den universalen Tipp kann ich Ihnen nicht geben, ich kann Ihnen aber gerne meine Meinung erörtern.

Die Bayern Darlehen sind schon mal sehr gut, wobei die Spielregeln mir nicht bekannt sind. Ich würde evtl. folgende Konstellation vorziehen:

1.) Das KFW 153 auf 30 Jahre abschließen wo die ersten 10 Jahre fest sind.
2.) Das KFW 124 dazunehmen über 50.000 Euro und 35 Jahre Laufzeit mit 10 Jahren fest.

3.) Eine annuitätische Finanzierung über 15J fest und 1% Tilgung über 100.000 Euro. Ablösung in 15 Jahren mit einem sehr guten Wohn Riester Tarif.

15.07.2012, 19:13

Hallo C.Andreas,

auf eine Antwort von Ihnen hatte ich gehofft, weil ich viele konstruktive Beiträge von Ihnen gelesen habe.

1. Was passiert nach den ersten 10 Jahren der Zinsfestschreibung des KfW-Darlehens? Dann gibt es zwar ein Prolongatiosnangebot, aber sind die Zinsen gleichsam günstig wie zuvor oder gleich hoch wie auf dem freien Markt? Zudem läuft das Darlehen 3 Jahre weniger tilgungsfrei, bedeutet also, ich kann diese Ersparnis nur in den ersten 5 Jahren auf das Annuitätendarlehen verwenden. Da es zudem den höchstmöglichen Zins bei. KfW153 darstellt, würde mich daher interessieren, worin der Vorteil der langen Laufzeit genau besteht. Habe das scheinbar noch nicht ganz verstanden.

2.
Durch die Inanspruchnahme des Zinsverbilligungsprogramms der Labo Bayern (die im Prinzip die 50k € der KfW nimmt, mit bayerischen Mitteln verdoppelt und dann zur Verfügung stellt) ist eine Kombination mit dem Programm 124 der KfW nicht möglich, weil man es im Prinzip schon hat. Daher muss das Annuitätendarlehen 150k € betragen.

3.
Ich stehe Ihrem Vorschlag, ein klassisches Annuitätendarlehen mit 1%Tilgung zu wählen, 15 Jahre Zinsbindung grundsätzlich offen gegenüber. Habe aber den Vorteil nicht verstanden. Sind die Zinsen für ein ungefördertes Darlehen kleiner, bzw. die Rendite des Wohn-Riester höher, sodass sich die Besparung gegenüber der direkten Tilgung rechnet? Andernfalls ist dies doch ein Minus-Geschäft, da mich ein Kredit mit 3% Zinsen mehr kostet, als eine Guthabenverzinsung von 3%, da darauf auch noch Abgeltungssteuer fällig wird. Wo liegt mein Fehler, denn es gibt mit Sicherheit Gründe für Ihre Empfehlung, die ja sicher nicht einfach aus dem Ärmel geschüttelt wurde.

@all
Andere oder ergänzende Vorschläge?

16.07.2012, 12:12

Und noch eine Ergänzungsfrage:

Was sollte ich machen, wenn wir jetzt ein Grundstück finden (70-80k€), aber erst im Frühjahr 2013 bauen wollen, da Planung, Fördermittelbeantragung etc. einen Baubeginn in diesem Jahr unwahrscheinlich werden lassen.

Ein Darlehen nur fürs Grundstück, da ein Gesamtdarlehen aufgrund der langen Bereitstellungszeit und damit zusammenhängender Zinsen teuer wird?

Oder doch ein varables Darlehen, welches ich dann, wenn die komplette Finanzierung steht, komplett tilge und damit das Problem der Grundschuldeintragung, also die faktische Bindung an die Erstbank umgehe? Gibt es dieses auch als Riester-Möglichkeit? Ich denke eben, es wäre sinnvoller, meine Riester-Versicherung vorerst beitragsfrei zu stellen, damit der aufgrund der unsicheren Fonds-Wertentwicklung und Abschluss- sowie Verwaltungsgebühren aktuelle Verlust nicht noch größer wird, aber die Nutzung von Riester nicht unterbrochen wird.

19.07.2012, 11:39

Buuh,

da haben sie einiges vor und machen sich zu recht viele Gedanken.

1.) Wenn Sie ein Grundstück finanzieren, dann sollten Sie auch mit der Bank weitermachen, da eine Grundschuld schon eingetragen ist. Falls Sie eine andere Bank suchen, dann verlangt die DiBa z.B. 0,25% Nachrangaufschlag.

2.) Variabel zu finanzieren kann schon Sinn machen, da Sie dadurch einfach variabel sind und die Zinsen immer noch festschreiben lassen können. Nur bedenken Sie, dass die Institute am Anfang der Finanzierung eine Prämie haben wollen für das variable Darlehen. Die wäre dann bei Ablösung weg.

3.) Das KFW Darlehen wird nach 10 Jahren verlängert zu dann gültigen Marktkonditionen, evtl. wieder zinsverbilligt wie heute. Wenn Sie eine lange Laufzeit wählen (30 Jahre) dann haben Sie nur den Vorteil einer kleinen mtl. Belastung.

4.) Der Vorteil einer langen Zinsfestschreibung von 15 Jahren + Wohn Riester ist ihre Zinsicherheit.

Beispiel:

Bei 150.000 Aufnahme und 1% Tilgung haben Sie ca. 121.400 Euro Restschulden nach 15 Jahren.

Wenn Sie jetzt einen sehr guten Wohn Riester Tarif dazuschalten (mit 2 Kinder gerechnet a 600 Euro Förderung in der Ansparhase und teilweise ins Darlehen) dann müssen Sie nur 22% einzahlen und grenzen somit 78% sicheres Bauspardarlehen ab. D.h. ihre mtl. Einzahlung wäre 146 Euro mtl. inkl. Förderung um die 121.400 Euro zu erreichen.

Dann in 15 Jahren gehen Sie in das sichere Bauspardarlehen mit einer Laufzeit von 13 J und 5M und einer Rate von 609 Euro.

D.h. Sie hätten 28J und 5 M ohne irgendein Zinsänderungrisiko und könnten nach 15 Jahren ohne Vorfälligkeitsrisiko jederzeit das Darlehen ablösen.

16.02.2013, 20:57

miami79, ich habe soeben deinen post gelesen und muss dazu sagen, dass ich mich in der (exakt) selben situation wie du hier beschrieben hast, befinde. wie hast du die sache nun angegangen? eine antwort würde mich sehr interessieren! viele grüße aus kaufbeuren, christoph

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