Rentiert sich Kauf einer selbst genutzten Immobilie?

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  1. Avatar von el_bundz
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    Unglücklich Rentiert sich Kauf einer selbst genutzten Immobilie?

    Hallo,
    ich stelle mir die Frage, wie ich mathematisch berechne, ob sich der Kauf einer selbst genutzten Immobilie lohnt. Oder anders ausgedrückt:
    Woher weiß ich, ob ich besser noch ein Jahr lang zur Miete wohne und Eigenkapital spare oder doch besser jetzt ein Haus kaufe?

    Was haltet ihr von dieser Regel:
    Der Kauf einer Immobilie lohnt sich genau dann wenn:
    Im ersten Jahr der Kreditzins + die Rendite auf das zuvor vorhandene Eigenkapital kleiner als die jährliche Kaltmiete ist.

    Beispielrechnung:
    Haus kostet 400.000 Euro.
    Kreditzins ist 2,5%.
    Es sind 100.000 Euro Eigenkapital vorhanden,
    die im Vorjahr nach Steuern 1,5% Rendite gebracht haben.
    Aktuelle Kaltmiete 800€ pro Monat => 9600 Euro pro Jahr.
    Es muss also ein Kredit über 300.000 Euro aufgenommen werden.
    Daraus folgt 7500 Euro Zinsen im ersten Jahr.
    Weil das Eigenkapital nun weg ist, fallen 1500 Euro Rendite weg.
    Daraus folgt 7500 Euro + 1500 Euro = 9000 Euro.
    Weil 9000 Euro kleiner als die jährliche Kaltmiete ist, lohnt sich der Kauf des Hauses.

    Mir ist klar, dass man die Rechnung durch Inflation, steigende oder fallende Zinsen usw. beliebig kompliziert machen kann. Außerdem kann das Haus an Wert verlieren oder steigen. (Annahme es geht um einen Neubau.)
    Trotzdem was haltet ihr von der Rechnung?
    Gibt es eine andere Regel, die besser ist?

  2. Avatar von Bolitho
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    Standard AW: Rentiert sich Kauf einer selbst genutzten Immobilie?

    Passt soweit. Und ja, man kann das beliebig weiter herunterbrechen und das Ergebnis wird dann immer genauer. Beispielsweise könntest du Rücklagenbildung mit einrechnen. Die hast du in der Miete mit drin, beim Haus musst du selbst alle x Jahre die Heizung oder das Dach neu machen.

    Hier gibt es dazu anschauliche Videos:
    Renting vs. Buying a home | Renting vs. buying a home | Khan Academy
    Allerdings in englischer Sprache und bezogen auf die USA

  3. Avatar von el_bundz
    el_bundz ist offline
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    Standard AW: Rentiert sich Kauf einer selbst genutzten Immobilie?

    Mittlerweile ist mir aufgefallen, dass Rückstellungen für Instandhaltung bei meiner Rechnung fehlen.
    Nach kurzer Suche habe ich dazu die Petersche Formel gefunden,
    das wäre für mein Beispiel 4688 Euro pro Jahr unter der Annahme, dass das Haus selbst 250.000 Euro kostet und der Rest für Grundstück, Nebenkosten usw. drauf geht.
    Bei 4688 Euro würde sich der Kauf nicht mehr lohnen.

    An anderer Stelle habe ich etwas von 30% der Kaltmiete gelesen, das wäre dann 2880 Euro. Damit lohnt sich der Kauf aber immer noch nicht. Allerdings ging es hier um einen Altbau.

    Hat jemand Erfahrungen bezüglich eines sinnvollen Wertes für Rückstellungen zur Instandhaltung bei einem Neubau für Leute die keine Handwerker sind?

  4. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Rentiert sich Kauf einer selbst genutzten Immobilie?

    Hallo el_bundz,

    ich verstehe die grundsätzliche Überlegung nicht!

    Eigentum bedingt im Alter keine Mietzahlungen mehr, entsprechend ist die Versorgungslücke etwas mehr geschlossen.

    Mietsteigerungen berücksichtigt? Dies im Verhältnis zu den Rentensteigerungen ????

    Der psychologische Effekt? Bei Eigentum kann ihnen keiner vorschrieben, wie sie was zu tun haben, vor allem nicht wie lange sie da wohnen bleiben dürfen.

    Auch Instandhaltungsreserven/Rücklagen einer Eigentümergemeinschaft steigen und diese wird und darf der Vermieter ihnen als Mieter auch auferlegen, egal wie, selbst mit größeren Mietsteigerungen.

    Entsprechendes Einkommen, geringer Verschuldungsgrad und gesicherter Arbeitsplatz sollte immer den Erwerb von Wohneigentum in der Überlegung nach sich ziehen und bei dem derzeitigen Zinsniveau halte ich Eigenkapital noch nicht mal für unbedingt erforderlich.

  5. Avatar von Bolitho
    Bolitho ist offline

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    Standard AW: Rentiert sich Kauf einer selbst genutzten Immobilie?


  6. Avatar von el_bundz
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    Standard AW: Rentiert sich Kauf einer selbst genutzten Immobilie?

    Hallo,
    die beiden Videos sind interessant.
    Allerdings wird im 2. nicht meine ursprüngliche Frage beantwortet.
    Mir geht es nicht um emotionale Faktoren oder "was passiert wenn"-Szenarien.
    Ich möchte einfach eine Formel finden, die auf klar abschätzbaren Zahlen, wie Mietkosten, Kaufpreis, Kreditzins usw. beruht, um damit dann errechnen zu können, ob sich der Kauf lohnt oder nicht.
    Mit "lohnt" ist gemeint wann sind die Kosten für den Hauskauf kleiner als der Mietpreis.

    Alle Punkte im Post von "noelmaxim" sind sicherlich richtig, aber nach meiner Einschätzung spekulativ und nicht mit realistischen Zahlen in eine Formel zu bringen. Z.B. ist "Mietsteigerung" in der Zukunft spekulativ, weil die Mieten auch fallen können, wenn es neue Ballungszentren gibt und dort wo mein Haus steht, die Leute wegziehen. Wie gesagt, nach solchen Punkten habe ich nicht gefragt.
    Trotzdem danke für alle Antworten!

  7. Avatar von Torian
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    Standard AW: Rentiert sich Kauf einer selbst genutzten Immobilie?

    Schon das Excel-Blatt bei test.de probiert? Es beinhaltet Mietsteigerungen genauso wie Wertsteigerungen der Immobilie.

    Immobilien - Kaufen oder Mieten? - Rechner - Stiftung Warentest

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