Finanzierung mit nur 10.000 Eigenkapital?

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  1. Avatar von Maddin_OE
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    Standard Finanzierung mit nur 10.000 Eigenkapital?

    Hallo zusammen,

    wir beide (Lebensgemeinschaft ohne Kinder) haben ein Einkommen von ca. 3800 netto im Monat und möchten eine Immobilie finanzieren. Leider haben wir erst seit ca. 2 Jahren dieses Einkommen zur Verfügung, und konnten bisher nur ca. 10.000 Euro ansparen. Der Rest ist für Urlaub (ca. 10.000 Euro) und andere Luxusanschaffungen draufgegangen. Im Moment sparen wir ca. 1300 Euro im Monat. Auch so leben wir recht üppig und verzichten wenig. Hätten wir uns angestrengt wären bestimmt 30.000 € schon zusammen gekommen. Wir wollten aber das Leben genießen.

    Hin oder her - Konkret geht es um den Fall, dass wir ein Kind uns wünschen und eine Immobilie haben möchten. Das jetzige klein Mietshaus (800 all incl. Miete) bietet keine Möglichkeit für ein Kind. Auf Grund vieler Umstände wie Haustiere, Inventar und Co kommt nur ein EFH in Frage.

    OK, bis das Kind da ist, könnten wir ein Eigenkapital von ca. 25.000 erreichen.

    Elternzeit und Krippenzeit währen finanziell ähnlich. Nach der Elternzeit habe ich kalkuliert:

    Einnahmen Sie/Er/Kindergeld -> 3700
    Kosten Sie 482,81 € (Versicherng, KFZ, private Vorsorge, und..und..und)
    Kosten Er 766,86 €
    Hausnebenkosten 535,00 €
    Sparen 320,00 €
    Haushaltsgeld 630,00 €
    Kinderbetreuung 180,00 €

    Bleiben ca. 780 € über

    Dazu kommen Finanzspritzen die ich jetzt NICHT berücksichtig haben, wie Steuerrückzahlungen (ca. 800 Euro im Jahr), Weihnachts- & Urlaubsgeld sowie Sonderprämien. Umgerechnet mach das nochmal ca. 285 Euro netto im Monat. Wie aber gesagt –dies ist in der Kalkulation nicht berücksichtigt.

    Und hier ist unser Problem. Ich denke, wir könnten uns ein Haus leisten, haben aber zu wenig Eigenkapital, können aber wegen dem Kind nicht warten. Warten können wir mit den Kindern auch nicht, da meine Frau auf die 36 zugeht und die biologische Uhr tickt.

    Ein Haus zur Miete ist auch nicht kalt unter 900 Euro zu bekommen. Wir haben jetzt ein Hausangebot vorliegen:

    140.000 -> Kaufkosten mit allen Nebenkosten und Steuern beläufen sich auf 152.000 €
    Dazu die Renovierung und Sanierung von ca. 30.000 Euro
    Bei eine Eigenkapital von 10.000- hmm…



    Welche Möglichkeiten haben wir zu finanzieren? Wäre eine Finanzierung möglich?

  2. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Finanzierung mit nur 10.000 Eigenkapital?

    Hallo,

    welches Bundesland ??

    Grundsätzlich wäre es gut, wenn zumindest die NK durch das Eigenkapital gedeckt werden könnten.

    Ansonsten ist der Verdienst ja recht gut und es wäre ein Gespräch mit der Hausbank nicht schlecht um zu klären, was die dazu meinen.

    Überschlagen kosten Euch 170tsd EUR Kredit (Kauf+Renovierung) ca. 950 EUR/Monat (4% eff. +2% Tilgung). Dazu die Nebenkosten, 535.- EUR.
    Also knappe 1.500 EUR monatliche Belastung.

    Dann wäre die Frage, wie zuverlässig die Renovierungskosten sind ?
    Denn meist kommt dann noch das Eine oder Andere Unerwartete dazu.....

    Welches BJ hat denn das Haus ??

  3. Avatar von Maddin_OE
    Maddin_OE ist offline
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    Standard AW: Finanzierung mit nur 10.000 Eigenkapital?

    Hi, danke schon mal für das Feedback. Über 750 Euro Abtrag im Monat wollten wir erstmal nicht gehen, auch wenn das alles dadurch etwas teurer wird. Lieber sicherer finanzieren. Ich brauche immer einen doppelten Boden, Netz uns Sicherungsseil. ;-) Eine Steigerung später ist sicherlich möglich. Mein Verdienst wird sich in den nächsten Jahren noch steigern.

    Das Haus ist Bj. 1960, ca. 125 qm + 1100 qm Grundstück und ist in Schleswig Holstein. Die Elektrik und die Ölheizung sind aus 1995 - der Brenner aus dem Jahr 2002

    Zu Sanieren sind die beiden Bäder, die Fussböden und Türen sowie die Küche.

    Gerechnet habe ich:

    Immobilienkauf incl. Nebenkosten 152.000
    Küche 10.000
    Renovierung 5000
    Böden 5000
    Türen 3000
    Bäder 10000

    Macht ein Bedarf von ca. 185.000 bei EK von 10.000. Wobei man die Küche evtl. zu 0% beim Händler finanzieren kann.

    Du schreibst, ...wenigstens die Nebenkosten sollte man haben....- die würden sich auf 10.000 belaufen, die hätten wir ja.

    Was ist eigentlich mit dem KFW-Kredit für Eigenheim?

  4. Avatar von Torian
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    Standard AW: Finanzierung mit nur 10.000 Eigenkapital?

    Was sagt ihr Sachverständige zu Keller (Feuchtigkeit -> 15.000 - 30.000+€) und Dach???

  5. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Finanzierung mit nur 10.000 Eigenkapital?

    Hallo Maddin_OE,

    die Küche sollte man nicht mitfinanzieren, da diese keine Wertsteigerung darstellt, demnach wäre der Beleihungsauslauf - unterstellt alle anderen Renovierungsarbeiten werden zu 100 % wertsteigernd angesetzt (was bei den aufgrund guter Konditionen in Frage kommenden Banken kein Problem ist ) - über 100 % und das wird teuer bzw. bei einigen Banken nicht finanzierbar.

    Kommt ein Arbeitgeberdarlehen in Frage? KfW kann natürlich integriert werden und sollte auch im Finanzierungskonzept Berücksichtigung finden.

    165.000 Euro (deine Gesamtkosten abzgl. 10.000 EK und 10.000 Küche die separat finanziert werden sollte) sind aufzuteilen in:

    115.000 Euro Erstrangdarlehen
    50.000 Euro KfW

    Diese beiden Bausteine kosten - mal grob anhand der gemachten und bekannten Angaben berechnet - bei den besten Anbietern zwischen 580 und 620 Euro im Monat. Natürlich gilt es dabei die Dauer der Zinsfestschreibung zu berücksichtigen, umso länger die Zinsfestschreibung für die 115.000 Euro umso höher die mtl. Belastung, allerdings geht diese dann auch nicht weit über die 620 Euro hinaus.

  6. Avatar von Maddin_OE
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    Standard AW: Finanzierung mit nur 10.000 Eigenkapital?

    Vielen Dank für die Antworten. So wie ich es lese, ist eine Finanzierung möglich. Ich denke ich werde mal konkret mit den Banken sprechen.

  7. Avatar von Herrmueller
    Herrmueller ist offline

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    Standard AW: Finanzierung mit nur 10.000 Eigenkapital?

    Zitat Zitat von Maddin_OE
    Hi, danke schon mal für das Feedback. Über 750 Euro Abtrag im Monat wollten wir erstmal nicht gehen, auch wenn das alles dadurch etwas teurer wird. Lieber sicherer finanzieren. Ich brauche immer einen doppelten Boden, Netz uns Sicherungsseil. ;-) Eine Steigerung später ist sicherlich möglich. Mein Verdienst wird sich in den nächsten Jahren noch steigern.

    Da stellt sich die Frage, welche Sicherheit Du willst ?
    Monatlich kleinere Rate bedeutet nämlich, dass die Restschuld bei Ablauf der Zinsbindung entspr. höher ist.

    Das Haus ist Bj. 1960, ca. 125 qm + 1100 qm Grundstück und ist in Schleswig Holstein. Die Elektrik und die Ölheizung sind aus 1995 - der Brenner aus dem Jahr 2002

    Zu Sanieren sind die beiden Bäder, die Fussböden und Türen sowie die Küche.

    Tuts evtl. auch erst mal 1 Bad ??

    Gerechnet habe ich:

    Immobilienkauf incl. Nebenkosten 152.000
    Küche 10.000
    Renovierung 5000
    Böden 5000
    Türen 3000
    Bäder 10000

    Macht ein Bedarf von ca. 185.000 bei EK von 10.000. Wobei man die Küche evtl. zu 0% beim Händler finanzieren kann.

    Du schreibst, ...wenigstens die Nebenkosten sollte man haben....- die würden sich auf 10.000 belaufen, die hätten wir ja.

    Was ist eigentlich mit dem KFW-Kredit für Eigenheim?

    Deshalb die Frage nach dem Bundesland. Bei uns in Bayern gibt es z.B. ein Landesbodenprogramm mit zinslosen Darlehen über 15 Jahre usw. Erkundigt Euch mal beim Landratsamt, welche Förderungen für junge Familien möglich sind.
    .............

  8. Avatar von Seimon
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    Standard AW: Finanzierung mit nur 10.000 Eigenkapital?

    Bei einer Kreditsumme von 185.000 Euro und einem effektiven Jahreszins von 4% zahlst du alleine über 600 Euro jeden Monat an Zinsen ab! Bei einer Rate von 750 Euro jeden Monat kann man sich mit einem Excel Sheet schnell ausrechnen wie lange man so einen Kredit abzahlt. Gerade am Anfang sollte man versuchen mit möglichst hohen Raten (die einen aber finanziell auch nicht überfordern) zu tilgen. Wenn die Kreditsumme gesunken ist kann man diese (je nachdem was für Vertragsbedingungen man beim Kreditabschluss unterschrieben hat) Raten immer noch verkleinern.

    Mit geringen Raten bei dieser Kreditsumme anzufangen ist meiner Meinung nach eine teuer erkaufte Sicherheit bzw. Netz mit doppeltem Boden.

  9. Avatar von Daniel2504
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    Standard AW: Finanzierung mit nur 10.000 Eigenkapital?

    Hallo,

    ich sehe hier zwei Schwierigkeiten:

    1. Relativ geringe Tilgung. Daher eine sehr lange Laufzeit.

    2. Überbeleihung:

    Unterstellen wir einen Verkehrswert von 145.000,00 EUR. Davon 10 % Sicherheitsabschlag. Dann haben wir einen Beleihungswert von 130.500,00 EUR was der maximalen Kreditsumme im Falle einer Vollfinanzierung entsprechen würde.

    Wenn die Bank Ihnen nun einen Kredit über 185.000,00 EUR geben würde, dann hätten wir hier eine Überbeleihung von über 40 %.

    Da macht keine Bank mit bei einer solch extremen Überbeleihung.


    3. Knapper Kapitaldienst:

    Sie haben ja schon selbst berechnet, dass Ihnen mtl. ca. 780 EUR überbleiben.
    Wenn wir eine Tilgung von 1 % bei einem Zinssatz von 4 % eff. annehmen bei der Darlehenssumme von 185.000,00 EUR haben wir eine mtl. Belastung von 770,00 EUR. Bleiben noch 10,00 EUR mtl. freie Liquidität übrig. Klar könnte man nun das Sparen etwas herunterschrauben, dennoch wäre der Kapitaldienst eher knapp, zudem mit dem Kind dann neue Kosten und eine Erhöhung der Lebenshaltungspauschale verbunden sind. Desweiteren würde das Darlehen würde dann über 40 Jahre laufen.

    Unter all diesen Gesichtspunkten sehe ich derzeit mit dem vorhandenen Eigenkapital (10.000,00 EUR) eher wenige Chancen, dass eine Bank die gewünschte Finanzierung bewilligen wird.

    Viele Grüße
    Daniel

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