110 bzw. 100 % Finanzierung bei hohem Eigenkapital

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  1. Avatar von Stevko
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    Standard 110 bzw. 100 % Finanzierung bei hohem Eigenkapital

    Hallo,
    ich habe vor einiger Zeit von sog. "unendlicher Rendite" bei Immobilien gelesen. Wenn ich das richtig verstehe ist der Ansatz wie folgt: Eine Immobilie wird angeschafft und zwar über Vollfinanzierung (100% oder 110%) und vermietet. Das hierfür nötige Darlehen wird vollständig mit den Miteinnahmen getilgt. Sobald das Darlehen abbezahlt ist hätte man dann also eine lastenfreie Immobilie und 0 € eigenes Kapital eingesetzt.
    Nachteile bei der Vollfinanzierung sind meist die höheren Zinsen gegenüber einer mit Eigenkapital finanzierten Immobilie. Allerdings stand in dem Buch (ich weiß nicht mehr, welches es war), was davon, dass diese höheren Zinsen nicht entstehen, wenn der Käufer viel Kapital mit bringt - auch wenn er es nicht investiert. Das hat mich neugierig gemacht.
    Beispiel:
    Käufer hat 500.000 € in Aktien+Festgeld. Er kauft eine Immobilie für 200.000 € über Vollfinanzierung, die sofort vermietet wird. Die Raten werden so gebildet, dass sie durch die Mieten komplett abgedeckt sind.

    Ich habe im Internet viel über die Vollfinanzierung gefunden. Allerdings wurde hier immer davon ausgegangen, dass der Käufer praktisch kein Eigenkapital hat und deshalb vollfinanziert. Die Situation müsste ja anders sein, wenn das Kapital da ist, aber nicht eingesetzt wird (denn die Bank hat dann ja genug Sicherheiten, wenn mehr als das doppelte des Kaufpreises an Eigenkapital vorhanden ist).
    Funktioniert sowas? Macht das Sinn?

  2. Avatar von utopus
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    Standard AW: 110 bzw. 100 % Finanzierung bei hohem Eigenkapital

    Kann natürlich klappen, wenn immer alles glatt läuft und man eine Bank findet, die das akzeptiert.
    Wenn natürlich nach der Sollzinsbindung die Zinsen steigen und unplanmässig man Heizung/Dach/Fassade saniert werden müssen oder man an einen Mietnormaden gerät und am besten noch zeitgleich die Aktienkurse fallen und auf dem Festgeld Minuszinsen anfallen? (Am besten fallen auch noch die Immobilienpreise, da durch eine Rezession weniger Geld da ist ...) dann kann man auf einmal Probleme haben.

  3. Avatar von Dante
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    Standard AW: 110 bzw. 100 % Finanzierung bei hohem Eigenkapital

    Natürlich kannst du dir Dutzende Immobilien kaufen, die dann durch die Mieten die Tilgungen plus Zinsen zahlen. Wenn du damit Leben kannst, dass es 30, 40 oder 50 Jahre dauert bis die Immobilien Lastenfrei sind, du das ganze über ein Unternehmen (ab ich Glaube 3 Immobilien) händeln musst und mit den von Utopus aufgezeigten Risiken lebst. Nur dann hast du am Ende wahrscheinlich nicht mehr viel davon, aber deine Erben wird es freuen, dass du dir so viel Mühe gegeben hast.

  4. Avatar von Stevko
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    Standard AW: 110 bzw. 100 % Finanzierung bei hohem Eigenkapital

    Danke schon mal für die Einschätzungen. Die von utopos aufgezählten Risiken sehe ich sehr gering. Das ist ja gerade der Sinn, das Ganze mit nem hohen finanziellen Polster dahinter zu machen: Die Bank hat praktisch keine Risiken, daher die niedrigen Zinsen und der Käufer hat auch praktisch keine Risiken - beides aufgrund des hohen Eigenkapitals. Klar, Hyperinflation, Börsencrash, Immobilienblase platzt ... wenn alles zusammenkommt rettet einen nichts - bei keiner Investition.
    Mich hat der Gedanke, praktisch nichts zu investieren und am Ende ne Wohnung/ein Haus zu haben sehr angesprochen. Aber ihr habt schon recht, dass man den Punkt der Organisation, des Sichkümmerns sicher nicht unterschätzen darf. Und natürlich die lange Dauer. Vielleicht ist ein REIT oder ein Immobilienfonds doch die bessere Alternative, um die Assetklasse Immobilien abzudecken.

  5. Avatar von bruno68
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    Standard AW: 110 bzw. 100 % Finanzierung bei hohem Eigenkapital

    @Stevko,

    so was funktioniert nicht!
    Zu mal die Rahmenbedingungen anders sind als bei einer Selbstnutzung! Man muss unterscheiden zwischen Selbst- und Fremdnutzung!

    Während bei der Selbstnutzung eine Beleihung bis 150 % möglich sind! Endet bei der Fremdnutzung bei 80 % der Beleihung für das Objekt!

    Demnach lässt sich eine Finanzierung von 300.000 €,

    - bei Selbstnutzung, eine Beleihung bis zu 450.000 € möglich.
    - bei Fremdnutzung, eine Beleihung nur bis 240.000 € möglich.

    Allerdings kann man mit den Fehlbetrag, durch andere Sicherheiten decken! Sicherheiten sind andere Grundschulden, Versicherung mit einen Rückkaufwerts des Fehlbetrages,.....

    Etl. gibt es KfW Mittel dazu.
    Das hierfür nötige Darlehen wird vollständig mit den Miteinnahmen getilgt. Sobald das Darlehen abbezahlt ist hätte man dann also eine lastenfreie Immobilie und 0 € eigenes Kapital eingesetzt.
    Diese ist eine Milchmädchenrechnung, denn Das Finanzamt legt durch die AfA fest, das bedeutet die Abschreibung des Objektes erfolgt über die Restlaufzeit steuerneutral in "echt" abgeschrieben werden muss!

    Beispiel: 1 Mio. € Objekt kosten, Laufzeit 25 Jahre ergibt monatliche Tilgungslast von 3.334 € plus Zinsen,

    Davon 80 % 800.000 € als Darlehn ergibt eine monatliche Tilgungslast von 2.667,20 €
    Die Zinsen lassen sich nicht so mal ausrechnen, da nicht nur der Beleihungsauslauf, sondern ob man Freiberufler oder Selbstständiger ist und die Laufzeit entscheidet!
    hier ist die Wahl der Laufzeit des Darlehn gleich der AfA Laufzeit die einfache Lösung.

    Die andere Frage ist wie man die Nebenkosten und den Fehlbetrag aufbringen kann!

    Noch zu klären ist:"Wie die Überbrückungszeitraum wegen Leerstand, Modernisierung, bis zum Bezug aller Wohnungen bezahlt werde können?

    Denn eine Finanzierung des Darlehn aus dem Darlehn heraus ist unzulässig, die Abrechnung wird mit Argusaugen überwacht! Folgerichtig bracht man dafür Klimpergeld von ca. 1 Jahr Mieteinnahmen!

    Das ist nur ein Ausschnitt, aus der Gewerbliche Finanzierung, das Verhältnis ist wie Kinderfasching in der Kita (Eigenheimfinazierung), zu Kölner Prunksitzung (Fremdnutzung) !

    Und wie wollen sie es machen? Selber? Das wäre als würde der Henker verlangen, das Sie selber den Strick und ohne Bewachung zur Hinrichtung mitbringen und kommen sollen! Es wäre Todsicher, das diese Sache ausfallen würde, weil Sie vorher "verschwinden" würden!

    bruno68

  6. Avatar von Stevko
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    Standard AW: 110 bzw. 100 % Finanzierung bei hohem Eigenkapital

    Mein Szenario ging ja von einer Fremdnutzung/Vermietung aus.
    Dass die Darlehensraten jetzt nicht immer auf den Cent genau von der Miete gedeckt sind scheint mir kein großes Problem. Ebenso wenig wie die angesprochenen Probleme einer Überbrückungszeit etc. Denn es wäre ja nicht nur "Klimpergeld für 1 Jahr Mieteinnahmen" vorhanden, sondern für ca. 40 Jahre...
    Und ich mein .... überall im Internet findet man Seiten, die meinen, 110 % Finanzierungen seien aktuell aufgrund der niedrigen Zisnen selbst für praktisch vermögenslose Investoren gut möglich.
    Dann muss das doch erst recht funktionieren, wenn man den doppelten Kaufpreis der Immobilie in Cash zur Verfügung hat.
    Aber ob man sich den Aufwand antun will ist natürlich ne andere Frage.

  7. Avatar von bruno68
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    Standard AW: 110 bzw. 100 % Finanzierung bei hohem Eigenkapital

    @Strvko,

    es ist nicht so, wie sie es darstellen! Zu mal sie Selber wissen wollen welche Rendite das Mietobjekt erzielt!

    Demnach brauchen sie eine Konto was nicht bei Gläubiger liegt, da davon nicht nur Zins und Tilgung, sondern auch Wasser, Versicherungen, Stadtabgaben also die gesamte Palette von Kosten beglichen werden muss!

    Bedenken Sie, die Zahlungspflicht von fast allen Ab- und Ausgaben liegt bei Ihnen als Vermittler, nicht aber beim Mieter! Bei ihnen liegt das Zahlungsziel zum Ultimo des Monats, der Mieter zum 3. Tag des Folgemonats! Wer deckt die Differenz?

    Etwa durch ein Kontokorrent von 14 % p. a., zu ihren Lasten?

    Ich habe geschrieben das "Klimpergeld" vorhanden sein muss, also die Liquidität des Kontos sicherstellen muss! Aber die kann sich unterscheiden zwischen den Anfangsjahr und der Restlaufzeit bis Ablauf oder Verkauf.

    Wo bei das Anfangsjahr zwischen Kauf bis zur voll bzw.80 % Vermietung bedeuten könnte!
    Das andere ergibt sich von selbst.

    Natürlich wäre es am besten wenn der Gewinnpunkt (break-even-Point) bei einen Vermietungsgrad von 50 % erreicht ist.

    Wie ich schon darauf hinwies, ist dies nur ein Ausschnitt der zu erwarteten Aufgaben, natürlich kann man das auch eine Steuerberater machen lassen gegen die entsprechenden Gebühren! was natürlich wiederum Ihr Gewinn schmälert!

    Die steuerliche Belastung ist immer abhängig von dem Einkommen! Nur in der höchsten steuerlichen Belastung, ergibt sich die höchste steuerliche Anerkennung! Und diese ist auf 50 % begrenzt!

    Zahle ich bei 50 % Steuerlast 10.000 € Rechnung, werden 5.000 € steuermindern anerkannt!
    Zahle ich bei 50 % Steuerlast 08.000 € Rechnung, werden 4.000 € steuermindern anerkannt!

    Schaue ich es aber unter den Gesichtspunkt der Vermögensänderung an!

    Ich zahle 1) 2.000 € weniger an eine Rechnung. So steigt das Vermögen steuerfrei um 1.000 €, bei nur einer Sache!

    bruno68

  8. Avatar von tomy778
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    Standard AW: 110 bzw. 100 % Finanzierung bei hohem Eigenkapital

    Will auf den bullshit von Bruno nicht eingehen, alleine der Satz bei fremdnutzung werden nur 80% vom Beleihungswert finanziert ist der größte bullshit von ihm. Der Rest lohnt nicht zu lesen ist gesparte Lebenszeit.
    Bruno für dich ich habe im November und diesen Monat Kapitalanlagen gekauft und zu 100% finanziert wie alle anderen in den letzten Jahren auch.

    @threadersteller was du vor hast geht allerdings mit der Zeit sprich jedes Jahre 1-3 Immobilien usw. ich habe so vor Jahren angefangen und bin zu einem Dutzend Wohnungen gekommen, welche sich selbst tragen und Überschüsse nach Steuer erwirtschaften. Alles Neubauten immer gewesen. Und man muss keine 20-30 Jahre warten. Nach 10 Jahren entweder gut verkaufen oder die anschlussfinanzierung wählen wodurch sich ein größerer Cash Flow ist.

    Gruß von jemanden der es sich selbst aufgebaut hat und nicht von einigen Theoretikern insbesondere dem über mir.

  9. Avatar von bruno68
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    Standard AW: 110 bzw. 100 % Finanzierung bei hohem Eigenkapital

    Ja, ja Tomy778,

    es ist so einfach Millionen € als Darlehn, ohne Deckung zu bekommen!

    Wenn Sie besser sind, verschaffen Sie doch "Stevko" das benötigte Darlehn mit den Eckdaten!

    Aber bitte mit den Verb "gewerblich" oder "fremdwohnwirtschaftlich" in der Anfrage

    Damit Sie die unnötige Tätigkeit des Vermittlers eine ordentliche Rechnung erhalten! Denn es ist ja kein Privatvergnügen, sondern gewerblich auch im Versicherungsbereich!

    Da ist es gewöhnlich das die Verschaffung von Versicherungsschutz für gewerbliche Kunden gegen Honorar gesetzlich erlaubt ist, denn die Versicherungserlaubnis habe Ich ja auch!

    Es wäre eine leichtes für die Verschaffung von Versicherungsschutz, trotz nicht zustande kommenden Darlehnsvertrag, für diese erbrachte Leistung eine Rechnung zu schreiben und nach Ablauf der Frist von 30 Tagen der Fälligkeit mit einen Mahnbescheid bei zu treiben.
    Was den Kunden auf Jahre hinaus seine Schufa Bonität zerschlägt!

    Natürlich sollte man als Vermittler folgendes wissen,

    - das der Zinssatz für Gewerbedarlehn einen Zuschlag von bis 1 % gegenüber Privatimmobiliendarlehn betragen kann! Aber dies ist aber Einzelfall abhängig
    - das die Tilgung nur dem genehmigten AfA Satz des Finanzamt betragen sollte, da sonst das Geld schlicht weg fehlt um die Gewerbe- und Körperschafts- alternativ Einkommenssteuer aus den Einnahmen zu bezahlen?

    Wie was Körperschafts- alternativ Einkommenssteuer? Ach ja, richtig! Man muss ja vorher sich entscheiden ob man persönlich oder nur juristisch für die Voll bzw. Teilhaftung übernimmt!

    Unter Besteuerung der Einkommenssteuer, haftet man persönlich vollumfänglich bis zum persönlichen Bankrott der Familie oder Einzelperson!

    Bei einer rechtzeitig gegründeten GmbH, haftet man nur mit der Kapitaleinlage, natürliche sollte man dann auch genug EK als Sicherheit notariell hinterlegt haben! Dafür eignend sich Giralgeld zu 100 %, für andere Geldsurrogate gelten andere Anrechnungssätze!
    Bsw. Fondsgebunde Polizzen mit "look in" bei möglich 0 % Wertverlust zu Anfang 90 %, später den realen Rückaufswert!
    Da sich der Vermögenszuwachs nur unbeachtlicher Anteil über die Laufzeit darstellt, könnte man nach der Tilgung der Schulden, eine Rente an den Gesellschafter und Geschäftsführer ("Stevko") auszahlen lassen! Steuerlich sehr interessant, da die Einlage nicht der Steuer unterworfen wäre, sondern nur der Zugewinn, entweder der Voll- oder nur der Ertragsanteilbesteuerung!

    Bei Millioneninvestitionen sind mehrheitlich aus Sicht der Schuldner, eine mehrfach Besicherung unerwünscht!
    Bei Investitionen in mehrere Objekte, entsteht im laufe der Jahre eine Überbesicherung in mehrfacher Höhe des aktuellen Schuldenstandes!

    Allerdings sollte man vorher mit der Familie klären ob,

    - a) man eine familiäre Vollbankrotthaftung eingehen sollte!
    - b) über eine GmbH mit ausreichend Kapital ohne eine selbstschuldnerische Bürgschaft zu unterschreiben!

    eine Vermögensverwaltung zu betreiben will!

    Denn wenn ein Kredit von 2 Mill € benötigt wird, werden 80 % über die Grundschuld besichert

    zu a) 1,6 Mill € aus Grundschuld, der Restbetrag aus der selbstschuldnerische Bürgschaft in Höhe des gesamten familiären Vermögens (2 Mill €) von insgesamt 3,6 Mill €, was eine Besicherung von 180 % darstellt!
    zu b) 1,6 Mill € aus Grundschuld, der Restbetrag aus dem Kapitalvermögen der GmbH in Höhe der Einlage in Höhe von 600.000 € von insgesamt 2,2 Mill €, was eine Besicherung von 140 % darstellt!

    In beiden Fällen wäre dann aber auch eine 100 /110% möglich, nur die Folgen in einen Störfall während unterschiedlich! Nämlich Total- oder nur Teilvermögens-, vernichtung!

    So wie Stevko anfragte, ergibt es keine Möglichkeit der Vermögensverwaltung oder -mehrung, jedweder Art!

    Denn Stevko war das mögliche vor handende Totalverlustrisiko des Gesamtvermögens nicht bewusst! Wegen der Durchgriffshaftung einer Bürgschaftserklärung, zwecks Absicherung des Restbetrages!

    Ja, ja Tommy778, Sie haben jetzt mal Zeit ihren Beweis anzutreten und das Millionendarlehn mit einen Beleihungsauslauf von 100/110 % für ein fremdwohnwirtschaftliches MFH hier mal vorstellen!

    Mit Tilgungsplan und Rentabilitätsberechnung! Die ja zwingend ist für die Erteilung der Darlehnszugsage ist! Vorgabe: 1,5 Mill € und 1 Monat zeit, bis zum 28.01.2021!


    Mal sehen wer hier von uns ein Angebot unterbreiten kann!

    bruno68

  10. Avatar von Dante
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    Standard AW: 110 bzw. 100 % Finanzierung bei hohem Eigenkapital

    Coole Sache Bruno, erzähl mir mehr davon.

  11. Avatar von tomy778
    tomy778 ist offline

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    Standard AW: 110 bzw. 100 % Finanzierung bei hohem Eigenkapital

    Bruno ich lese mir dein Zeug nicht durch.
    Kannst dir gerne meine Grundbücher inklusive Darlehen mieten und allem angucken. Unter einer Bedingung danach packst du hier für immer ein. Dann zeige ich dir alles offen!!!!!

  12. Avatar von titan1981
    titan1981 ist offline

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    Standard AW: 110 bzw. 100 % Finanzierung bei hohem Eigenkapital

    Bruno muss auch einen drei Schichtbetrieb von 6 Personen aufrecht erhalten weil er die Meinung ist man benötigt mindestens 3 Leute für die Finanzverwaltung und mindestens 3 für die Steuerberatung und das für 24/7/365 das macht er für seine vielen Kunden alles alleine das macht hat etwas komisch.....

  13. Avatar von florianmeier
    florianmeier ist offline

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    Standard AW: 110 bzw. 100 % Finanzierung bei hohem Eigenkapital

    Zitat Zitat von Stevko
    Funktioniert sowas? Macht das Sinn?
    Ceteris paribus kann man m.E. nicht mehr unterstellen. Der Anti-Flynn-Effekt wird sich auch auf das Einkommen und damit auf das Mietpreisniveau auswirken. Herdentrieb und Schwarmintelligenz, da frag ich doch online, da ich eh eine Merkbefreiung habe.
    Jetzt ist dieser Coronavirus nur noch von 21 bis 5 Uhr ansteckend, oder?

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