Finanzierung ohne Eigenkapital

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  1. Avatar von irek99
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    Standard Finanzierung ohne Eigenkapital

    Hallo!

    Meine Frau (28 ) und ich (30) träumen schon seit längerem von einem Eigenheim. Da wir noch kein Eigenkapital haben, würden wir gerne wissen, ob eine Finanzierung für ein bestehendes Haus oder ein Neubau zum jetzigen Zeitpunkt (Zinsen sind ja jetzt günstig) überhaupt möglich ist? Folgende 2 Möglichkeiten für ein Eigenheim stehen uns momentan zur Verfügung:

    Immobilie 1: Einfamilienhaus (renovierungsbedürftig)
    - Kaufpreis: 200.000€
    - Nebenkosten: 13.000€
    - Renovierungskosten: 50.000 - 60.000 €

    Immobilie 2: Einfamilienhaus (Neubau)
    - Grundstück: 110.000€
    - geschätzte Baukosten: 150.000€
    - Baunebenkosten: 30.000€

    Unsere finazielle Lage ist wie folgt:

    Einkommen
    - Ich: ca. 2.700€ (netto) Grundgehalt + durchschnittl. 400€ (netto) zusätzlich durch Überstunden.
    Eine Gehaltserhöhung von ca. 200€ (netto) steht in den nächsten 1-2 Monaten bevor.
    - Sie: kein Einkommen
    - 1 Kind: 186 € Kindergeld

    Ausgaben
    - Kaltmiete: 500€
    - Privatkredit: 385€ (Restschuld ca. 15.000€)
    - PKW: 400€ (Ich fahre ca. 40.000 km/Jahr)
    - Sparen: 150€ auf Tagesgeldkonto

    Was meint ihr? Wäre eine Finanzierung einer der beiden Immobilien unter diesen Umständen möglich? Wenn ja, dann unter welchen Bedingungen? Vielen Dank!

  2. Avatar von soundjunk
    soundjunk ist offline

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    Standard AW: Finanzierung ohne Eigenkapital

    Hallo Irek,

    erst einmal haben Sie und Ihre Frau, aus meiner Sicht, eine gute Entscheidung getroffen, sich ein Eigenheim anzuschaffen.

    Die Modalitäten einer Finanzierung wird bei den Banken unterschiedlich gehandhabt.
    Während die eine Bank ohne Eigenkapital vielleicht bis 100TEUR finanziert, hält ein anderer Berater Ihr Vorhaben für möglich.
    Eine reine Finanzierung zum Beleihungswert(also der Wert, den die Bank mit hoher Wahrscheinlichkeit langfristig erwarten kann) ist ansich ein risikoloses Geschäft, da es von der Bank durch die Eintragung einer Grundschuld besichert wird.
    Daher gibt es unterschiedliche Philosophien, ob man eine Finazierung mit einem Beleihungswert über 100% finanzieren möchte.

    Fragen Sie doch am Besten mal bei Ihrer Hausbank und vergleichen ggf. danach weiter am Markt.
    Natürlich kann es sein, dass man auf Grund der bereits vorhandenen Schulden und der daraus folgenden Einnahmen und Ausgaben ein Problem bekommt - muss aber nicht sein.

    Jetzt sind Sie natürlich nciht viel schlauer als vorher, aber Ihre Bank wird Ihnen mit Sicherheit schnell sagen können, ob sie sich ein solches Geschäft vorstellen kann.

    Als Tipp: Lassen Sie sich die Rate Ihrer Finanzierung mal ausrechnen und legen monatlich die Differenz zur Miete weg, so gewöhnen Sie sich erstens an die monatliche Belastung und bauen zweitens etwas Eigenkapital auf.


    Viele Grüße
    Patrick

  3. Avatar von Walter69
    Walter69 ist offline

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    Standard AW: Finanzierung ohne Eigenkapital

    Hallo,

    also ich würde sagen, dass es zwar knapp wird, aber Sie durchaus eine Chance haben, ein solches Darlehen zu bekommen. Die Einkünfte sind ja durchaus üppig, aber es dürfte halt eine sehr schwierige Situation werden aufgrund der recht hohen monatlichen Kosten.

  4. Avatar von Naseweis
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    Standard AW: Finanzierung ohne Eigenkapital

    Hallo Irek,

    diese Finanzierung dürfte zwar möglich sein.
    Allerdings würde ich davon abraten zum jetzigen Zeitpunkt.

    Eine Häuschen ist nicht alles im Leben, wenn man bis zum letzten Heller seinen Verdienst einsetzen muss.

    Denken Sie auch einmal an die Rücklagen für Renovierungen, Gartenanlage usw.

    Von Urlaub ganz zu schweigen.

    Kapital ansammeln wäre jetzt angesagt.

    Eine Frage noch am Rande: Glauben Sie wirklich, dass für einen Neubau 150.000 € für Baukosten reichen ?

    Gruß N.

  5. Avatar von Peter
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    Standard AW: Finanzierung ohne Eigenkapital

    Ich gebe auch mal meinen Senf dazu da ich in einer ähnlichen situation bin, nur das ich ledig und Kinderlos bin.

    Nach diversen Gesprächen mit Banken und Berater ist eine Finanzierung ohne EK möglich...aber dann noch eine Renovierung von gut 1/4 des Kaufpreis oben drauf machen die Banken da nach meinen Informationen kaum mit.

    Dann noch weiters:

    Nettoeinkommen jetzt:
    2700,-

    Minus:
    Kredit: 385,-
    Auto: 400,-

    Lebenhaltungskosten bei ledigen (bei meinen Angeboten) ca 1000,- bei drei Personen wohl deutlich mehr, also schätzen wir mal vorsichtig 1200,-

    Da habe ich jetzt ein Rest von 715,-

    Davon müssen dann der Abtrag, Nebenkosten und Rücklagen gebildet werden.

    Da ich auch kein EK habe, hatte bei meinen "Angeboten" einen Mischzins von ca 4,2%, auf 15 Jahre und 1% Tilgung...bei 715,- ohne die Bewirungskosten der Immobilie komme ich da auf ca. 165000,- die finanzier werden können, abzüglich Nebenkosten (eventuell Makler, Notar, Grundbuch)...

  6. Avatar von irek99
    irek99 ist offline
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    Standard AW: Finanzierung ohne Eigenkapital

    Wenn ich bei den Ausgaben die Kaltmiete und die Sparrate weg lasse und dafür die Lebenshaltungskosten miteinbeziehe,
    dann hätten wir:
    - Lebenshaltungskosten (3 Pers.): 1.200€
    - Privatkredit: 385€ (Restschuld ca. 15.000€)
    - Autokosten: 400€

    Das sind ca. 2.000€ Fixkosten. Wenn ich dann 3.000-3.100€ Einnahmen gegenüberstelle, dann wären für die gesamte Finanzierung monatlich 1.000-1.100€ verfügbar. Ob eine Bank das aber auch so sieht?

    Die andere Frage mit der Finanzierung ist, ob die Modernisierung mit in die normale Finanzierung einfließen würde/müsste? Wenn ja, dann sehe ich es auch, dass eine Finanzierung nicht möglich und sogar sinnvoll wäre, weil man dann eine ca. 135%-Finanzierung (100% Kaufpreis, 10% Nebenkosten, 25% Modernisierung) hätte. Worüber ich nun aber nachdenke ist, ob man die Modernisierung nicht über die KfW Bank finanzieren könnte und das dann unabhängig von der eigentlichen Finanzierung für den Kauf sehen könnte? Dann hätten wir:

    Kredit1: 210.000 € (Kauf und Nebenkosten)
    eff. Jahreszins: ca. 3,5% (wenn das realistisch ist bei 110%-Finanzierung?)
    Zinsbindung: 10 Jahre
    Tilgung: 1%
    Monatsrate: ca. 750€

    Kredit2: 50.000€ (Modernisierung über KfW)
    Monatsrate laut KfW Rechner: ca. 200€

    Das wären dann zusammen 950€ monatlich. Das würde ideal in den Rahmen passen. Die Frage ist jetzt, ob das ganze nun realistisch ist, oder ob da zu viel an Wunschdenken dabei ist?

  7. Avatar von Naseweis
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    Standard AW: Finanzierung ohne Eigenkapital

    Hallo Irek99,

    für die Lebenshaltungskosten gibt es eine Pauschle bei den Banken.

    Den kann nicht der Kreditnehmer bestimmen.

    Gruß N.

  8. Avatar von Neukundenakq
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    Standard AW: Finanzierung ohne Eigenkapital

    Wahrscheinlich wirst du das Darlehen nicht von jeder Bank bekommen. Aber wenn du einige anläufst oder einen unabhängigen Finanzierungsberater, sehe ich gute Chancen...

  9. Avatar von Naseweis
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    Standard AW: Finanzierung ohne Eigenkapital

    Na dann gehen wir mal etwas ins Detail:

    200.000 € - Kauf eines Hauses
    50.000 € - Renovierung
    13.000 € - Nebenkosten
    263.000 € insgesamt (Finanzierung über 100 %)

    1.205,42 € - Mischzins über 20 Jahre Laufzeit 4,5 % Zinsen + 1 % Tilgung

    2.000,00 € - erforderl. Lebenserhaltungskosten - Finanzierung über 80 %

    385,00 € -- bestehender Privatkredit
    500,00 € -- Kaltmiete muss während der Bauphase gezahlt werden.
    4.090,42 € - erforderliches mtl. Netto-Einkommen

    Die meisten Banken werden auch die Überstunden nicht als regelmäßiges Einkommen anerkennen.

    Gruß N.

    Also wie gesagt Finger weg und erst einmal etwas ansparen.

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung ohne Eigenkapital

    Alle,

    eine Finanzierung ist ohne weiteres grundsätzlich erst Mal möglich. Auch Konzepte, wo innerhalb des Immobilienerwebs die Kreditbelastung dadurch gesenkt wird, dass der bestehende Kredit mit abgelöst wird.

    Wie sinnvoll das ist und ob die Finanzierungsraten bzw. Belastungen dann im Bezug auf das Einkommen als gesund und praktikabel anzusehen sind, muss individuell betrachtet werden.
    Ich bin der Meinung am besten kann sich dass der Erwerber dann ausrechnen bzw. sich damit auseinander setzen, wenn er weiß welche Zins-, und Tilgungsbelastung bei Zusage auf ihn zukommt! Diese muss dann mit allen weiteren individuellen Kosten/Belastungen und Eventualitäten ins Verhältnis zu der jeweiligen individuellen Lebensführung gesetzt werden. Eine pauschale Aussage kann und sollte man dazu nicht treffen, zumindest maße ich mir das nicht an!

    Fakt ist, dass die Finanzierung zur Zusage gebracht wird, umso besser das Konzept, umso größer die Wahscheinlichkeit mit der Durchführung/Realisierung die richtige Entscheidung getroffen zu haben. Auch ist für mich klar, dass der Kredit nicht bestehen bleiben darf, aber das sollte nicht das Problem sein!

    Mit der Aussage in 2-3 Jahren mehr Eigenkapital zu haben und damit das Vorhaben sicherer zu machen, kann ich persönlich nichts anfangen, denn die Frage ist, wie soll das gebildet werden neben der Mietzahlungen, vor allem was nützt das in 2-3 Jahren, sollte das derzeitige Zinsniveau nicht mehr vorhanden sein und dazu die Imobilienpreise noch gestiegen sein.

    Da wäre es ehrlicher zu sagen, aufgrund ihrer derzeitigen Situation die sich aus den letzten Jahren abgebildet hat, werden sie nie Eigentum erwerben können. Nur sei auch da gesagt, das wäre mir zu puaschal, auch das muss wieder individuell betrachtet werden.

    Der Weg sich damit jetzt zu beschäftigen und eine Finanzierung berechnen zu lassen, dies unter dem Aspekt eines ganzheitlichen Konzeptes, halte ich für den richtigen und erst wenn alle Zahlen auf dem Tisch liegen, sollte sich jeder mit den Zahlen, seinen persönlichen Verhältnissen - unter Berücksichtigung aller Eventualitäten die Wohneigentum mit sich bringt - auseinandersetzen.

    Ich beziehe mich auf die Eingangsfrage und die war ja nicht, was wir dazu meinen, oder wie sinnvoll eine Finanzierung bzw. Kauf ist, sondern ob eine Finanzierung grundsätzlich möglich ist und das ist sie definitiv!! Ausreden möchte ich dem Frager sein Vorhaben ohne ihn zu kennen und mit den mir bekannten Informationen jedenfalls nicht!!!

  11. Avatar von Moneyman22
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    Standard AW: Finanzierung ohne Eigenkapital

    Ich kann generell von Finanzierungen ohne Eigenkapital nur abraten weil die einfach sehr schwierig zu meistern sind. Oft wollen BAnken auch einfach sehen, das die Kunden es schaffen, sich Kapital aufzubauen.

  12. Avatar von Naseweis
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    Standard AW: Finanzierung ohne Eigenkapital

    Eine wirklich tolle Antwort!

    Zitat Zitat von Moneyman22
    Ich kann generell von Finanzierungen ohne Eigenkapital nur abraten weil die einfach sehr schwierig zu meistern sind. Oft wollen BAnken auch einfach sehen, das die Kunden es schaffen, sich Kapital aufzubauen.
    Und wenn der Kreditsuchende bereits ein Schuldenfreies Mehrfamilienhaus hat ?


  13. Avatar von soundjunk
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    Standard AW: Finanzierung ohne Eigenkapital

    Zitat Zitat von Naseweis
    Eine wirklich tolle Antwort!



    Und wenn der Kreditsuchende bereits ein Schuldenfreies Mehrfamilienhaus hat ?

    Das zählt natürlich nicht!

    Viele Grüße
    Patrick

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