Baufinanzierung Hilfe

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  1. Avatar von chippy79
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    Standard Baufinanzierung Hilfe

    Hallo Zusammen,

    wir planen folgendes Projekt.

    Daten Haus:

    Neubau einer massiven DHH, E70
    EG+OG+DG+KG
    122m2 Wohnfläche
    5 Zimmer
    WU Beton-Keller (gedämmt und mit Heizkörpern)
    Heizungsanlage Wärmepumpe und Fussbodenheizung

    Kosten:

    Herstellungskosten Haus Festpreis
    240.000 EUR (Schlüsselfertig)

    Grundstückskosten inkl. Erschl., Grunderwerb, Notar:
    170.000 EUR

    Baunebenkosten:
    ca. 30.000 EUR

    Garage: 8.500 EUR

    Bemusterungspuffer: 5000 EUR

    Material für Bodenbeläge, Farbe: 6000 EUR

    Außenanlagen (ca. 16.500 EUR)

    Gesamtkosten:
    475.000 EUR
    Eigenkapital:
    60.000 EUR

    Eigenleistung:
    20.000 EUR

    Fremdkapital:
    396.000 EUR

    -----------------

    Ich habe an Hand der Daten mir von zwei verschiedenen Finanzmaklern Finanzierungsangebote errechnen lassen, dass wir auf eine monatl. finanzielle Belastung von ca. 1400 EUR kommen.

    Fragen:

    Könntet ihr mir diese Angebote mit euren Erfahrungen und Wissen beurteilen?

    Was ist gut, was ist schlecht an den einzelnen Komponenten?

    Was könnte man anders machen oder besser machen?

    Wo sollte man etwas verändern?

    Würdet ihr eher einen reines Anutätendarlehen empfehlen? Ohne Kombi o. Riester? Wie lange sollte die Zinsbindungsdauer mind. sein? und anf. Tilgung?

    Vielen Dank euch!!!!

    LG

    --------------

    1. Angebot

    a) Riester-Darlehen (Ehemann): 136.000 EUR
    Hier fließen jährl. Grundzulage Mann (154 EUR) und 1 Kind (300 EUR) in die Tilgung ein.

    Auszahlung: 100%
    Sollzins 3,44 %
    Effektiv 3,49 %
    Anf. Tilgung 1%
    Sondertilgung 5%
    Sollzinsbindung 20J.
    Rate 503,20 EUR
    Bereitstellungszinsen 3% (p.a. ab 3M nach Zusage)
    Kosten Gutachten keine
    Bearbeitungsgebühren keine
    Restschuld ca. 84.919,71 EUR nach Sollzinsbindung
    Kalk. Vertragslaufzeit 34 J. 7 M (o. Sondertilgungen)


    b) KFW 124 (Wohneigentum): 50.000 EUR

    Auszahlung: 100%
    Sollzins 2,60 %
    Effektiv 2,63 %
    Tilgungssatz 2,01% (p.a. zzgl. ersparter Zinsen)
    Tilgungsbeginn nach 3J.
    Sollzinsbindung 10J.
    Rate 192,08 EUR
    Bereitstellungszinsen 3% (p.a. ab 4M und 2Banktage nach Zusage)
    Gebühren keine
    Restschuld ca. 42.293,58 EUR nach Sollzinsbindung (Tilg.freie Zeit berücksichtigt)
    Kalk. Vertragslaufzeit 35 J. (o. Sondertilgungen)


    c) KFW 153 (Energieeff. Bauen): 50.000 EUR

    Auszahlung: 100%
    Sollzins 1,45 %
    Effektiv 1,46 %
    Tilgungssatz 2,90% (p.a. zzgl. ersparter Zinsen)
    Tilgungsbeginn nach 2J.
    Sollzinsbindung 10J.
    Rate 181,25 EUR
    Bereitstellungszinsen 3% (p.a. ab 12M nach Zusage)
    Gebühren keine
    Restschuld ca. 37-708.25 EUR nach Sollzinsbindung (Tilg.freie Zeit berücksichtigt)
    Kalk. Vertragslaufzeit 30 J. (o. Sondertilgungen)


    d) Anuitäten-Darlehen: 160.000 EUR

    Auszahlung: 100%
    Sollzins 2,78 %
    Effektiv 2,82 %
    Anf. Tilgung 1%
    Sondertilgung 5%
    Sollzinsbindung 10J.
    Rate 504,00 EUR
    Bereitstellungszinsen 3% (p.a. ab 6M nach Zusage)
    Kosten Gutachten keine
    Bearbeitungsgebühren keine
    Auszahlungen 1
    Restschuld ca. 141.579,21 EUR nach Sollzinsbindung
    Kalk. Vertragslaufzeit 47 J. 11M (o. Sondertilgungen)

    ------------------

    2. Angebot

    a) Kombi-Darlehen: 336.000 EUR
    Anuitätendarlehen und Bausparvertrag

    Hier war der Gedanke ein Kombi-Darlehen abzuschließen, um sich Zinssicherheit zu sichern. Der momentane Vorrauskredit sind 2,40 % (10j.) und der BSV (15J. Sparzeit) nach Zuteilung 2,75%.
    Die Zinsen werden 10 J. in gleicher höhe abbezahlt und der BSV bespart auf 15 J.
    Die 5 J. müssen überbrückt werden (Risiko).
    Nach 15J. löst der BSV das Darlehen ab und die Bausparsumme reduziert den Darlehensbetrag entsprechend, man erhält das neue Darlehen für 2,75% und zahlt weiter auf 15 J. ab. D.h. Gesamtlaufzeit hier 30J. kalkuliert.

    Auszahlung: 100%
    Sollzins 2,40 %
    Effektiv 2,43 %
    Tilgungsersatzprodukt: Bausparvertrag (BHW Wohn maXX 2,75%)
    Rate Tilgungsersatzprodukt: 504,00 EUR
    Rate Zinsen: 672 EUR
    Gesamtrate: 1176 EUR
    Abschlusskosten: 3.360 EUR
    Verwaltungskosten: 12,00 EUR pro Jahr
    opt. Sondertilgungsrecht: 16.800 EUR
    Sollzinsbindung 10J.
    Bereitstellungszinsen 3% (p.a. ab 6M nach Zusage)
    Kosten Gutachten keine
    Bearbeitungsgebühren keine
    Auszahlungen 8
    Restschuld 336.000 EUR nach Sollzinsbindung
    Kalk. Vertragslaufzeit 20J. (o. Sondertilgungen)


    b) KFW 124 (Wohneigentum): 50.000 EUR
    nicht reingenommen, da Zinsen bei Kredit oben niedriger als Förderungszins.


    c) KFW 153 (Energieeff. Bauen): 50.000 EUR

    Auszahlung: 100%
    Sollzins 1,60 %
    Effektiv 1,61 %
    Tilgungssatz 2,71% (p.a. zzgl. ersparter Zinsen)
    Tilgungsbeginn nach 1J.
    Sollzinsbindung 10J.
    Rate 179,58 EUR
    Bereitstellungszinsen 3% (p.a. ab 12M nach Zusage)
    Gebühren keine
    Restschuld ca. 36.893,05 EUR nach Sollzinsbindung (Tilg.freie Zeit berücksichtigt)
    Kalk. Vertragslaufzeit 30 J. (o. Sondertilgungen)

  2. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Baufinanzierung Hilfe

    Zitat Zitat von chippy79

    Ich habe an Hand der Daten mir von zwei verschiedenen Finanzmaklern Finanzierungsangebote errechnen lassen, dass wir auf eine monatl. finanzielle Belastung von ca. 1400 EUR kommen.
    Die Finanzmakler sollen halt mal ausrechnen, was die verschiedenen Finanzierungen unterm Strich kosten.

    Eigenkapital ist etwas gering bei der hohen Finanzierungssumme, könnte aber durchaus ausreichen, wenn Ihr ein genügend hohes Einkommen habt.

    5.000 EUR Puffer für die Bemusterung halte ich für zu wenig gerechnet, bei den 20.000 EUR Eigenleistung befürchte ich, dass Ihr Euch übernehmt.

    Handwerkerstunde kostet ca. 50 EUR ??
    20.000/50 = 400 Stunden (für den Fachmann)
    Als einigermaßen begabter Handwerker kannst Du in etwa die doppelte Zeit rechnen, die Du mehr benötigst, also 800 Stunden......

    30 tage Urlaub ergeben incl. Wochenende in etwa 420 Stunden.
    Aber dabei musst Du auch bedenken, dass evtl. die nachfolgenden Gewerke entsprechend warten müssen, was wiederum mehr kostet z.B. an Miete.....


    Frage noch: Welches Bundesland ??

  3. Avatar von chippy79
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    Standard AW: Baufinanzierung Hilfe

    Bundesland Bayern. Kreis Dachau. (nahe München)

  4. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Baufinanzierung Hilfe

    Haben die Finanzmakler dann mal das Thema LABO (Landesbodenprogramm) erwähnt ? Da gibt es u.U. ein zinsloses Darlehen bis zu gewissen Grenzen (35% der Gesamtsumme incl. ALLER Kosten, ist aber gedeckelt), dazu 1.500 EUR pro Kind geschenkt. (wir haben 4 Kinder ).

    BayernLabo - Förderinstitut der BayernLB und Organ der staatlichen Wohnungspolitik für die Wohnraumförderung im Freistaat Bayern

    Einfach mal beim Landratsamt anrufen und fragen.

    <H3>Das Bayerische Wohnungsbauprogramm

    Der Freistaat Bayern und die BayernLabo unterstützen über Bayerische Wohnungsbauprogramm zur Förderung von Eigenwohnraum Privatpersonen beim Bau oder Kauf eines eigenen Hauses oder einer Wohnung.

    Hierzu vergibt die BayernLabo ein befristet zinsverbilligtes Darlehen zur Eigenheimfinanzierung von bis zu 40% der förderfähigen Kosten. Familien erhalten zudem einen einmaligen Zuschuss in Höhe von 1.500 Euro pro Kind.
    </H3>
    <H3>Das Bayerische Zinsverbilligungsprogramm

    Die BayernLabo unterstützt im Auftrag des Freistaats Bayern im Rahmen des Bayerischen Zinsverbilligungsprogramms zur Förderung von Eigenwohnraum Privatpersonen beim Bau oder Kauf von einem eigenen Haus oder einer Wohnung mit Hilfe eines befristet zinsverbilligten Darlehens von bis zu 100.000 Euro.
    </H3>

  5. Avatar von chippy79
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    Standard AW: Baufinanzierung Hilfe

    Landesfördermittel wie zum Beispiel BayernLABO fallen flach, da wir nicht das nötige Eigenkapital schaffen und auch sonst die Auflagen sehr hoch sind. Die lange Bearbeitungsdauer schreckt bissl ab.
    Von der Einkommensgrenze her könnten wir es schaffen denke ich.

    Ja, aber welche Vor- oder Nachteile haben die versch. Kombinationen?

    Ich habe da Wohnriester z.B. Besteuerung im Alter und Probleme bei Verkauf oder Auszug im Alter, ggf. Zulagenrückzahlung.

    Oder bei Kombi-Darlehen, wie Vorrausdarlehen mit BSV (ohne Riesterzulagen) ist evtl. das Problem dass die echten Kosten versteckt werden, d.h. der Zins garnicht so gut ist über die gesamte Laufzeit. Hohe Abschlusskosten, etc..

    Im Internet steht über diese Varianten nicht nur gutes leider. Jetzt bin ich verunsichert.

    Die beiden Angebote sind von unabhängigen Maklern erstellt worden.
    Sollte ich evtl. noch zur Hausbank gehen?

    Welche Mindestlaufzeit sollte man wählen?

    Was haltet ihr von Riester-Darlehen oder Vorrausdarlehen mit BSV (ohne Riester)?

    Danke.

  6. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Baufinanzierung Hilfe

    Habt Ihr da schon mal nachgefragt ??? (auf dem Landratsamt ?)


    Sie müssen mindestens
    15 % der förderfähigen Kosten selbst
    tragen können, zu empfehlen sind
    25 %.
    Als Eigenleistung akzeptieren wir eigenes Geld und/oder das
    eigene Grundstück – der Wert muss zusammen mindestens
    15 % der förderfähigen
    Kosten betragen. Darüber hinaus
    können Sie auch Selbsthilfe in der Form von eigenen Bauleistungen

    einbringen


    Evtl. ein Privatdarlehen von den Eltern oder dergleichen ???
    Wir haben beim Labo nicht schlecht gestaunt, was die für Ermessensspielräume haben. Bei uns waren es genau 15% Eigenkapital.

    Da dann auch noch das Labo-Darlehen im 2. Rang steht gibt es nochmal bessere Konditionen bei der Bank.



  7. Avatar von chippy79
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    Standard AW: Baufinanzierung Hilfe

    Ok super ich frage nochmal nach. Gerade weil wir auch junges Ehepaar unter 40 J. sind.

    Eine mindesttilgung von 2% scheint ja doch nicht notwendig doer?

    Gelesen habe ich aber, dass die Töpfe schnell leer sind, und vorallem an Kinderreiche Familien oder mit behinderten Kind gehen. Wir haben bisher nur 1 Kind.

    --------

    Habe jetzt mal nachgerechnet bei Variante 2

    Ersten 15 J.

    Vorrausdarlehen 15 J.
    Zahlung Zins 672 EUR

    BSV 15 J. Ansparzeit 15 J.
    Zahlung 504 EUR

    KFW Darlehen 15 J.
    Zahlung 180 EUR

    Entspricht in den ersten 15 J. eine monatl. Belastung von ca. 1356 EUR.
    Aber nur wenn der Zins in 10 J. bei dem Vorrausdarlehen gleich bleibt. Sollte der Zins auf z.B. 6% gestiegen sein, dann würden wir nicht mehr 672 sondern 1680 EUR nur für Zinsen zahlen Oo Das ist ein hohes Risiko wie ich finde, dadurch dass die Restschuld in 10 J. so hoch ist.
    Für mich heisst das auf jeden Fall auf 15 J. was abschließen oder?


    Zweiten 15 J.

    Vorrausdarlehen
    -wird abgelöst durch BSV- Zinszahlungen hier entfallen

    BSV 15 J. 246.000 (reduziert um Bausparsumme) Darlehen zuteilungsreif Dauer 15 J.
    Zahlung 1669 EUR

    KFW Darlehen 15 J.
    Zahlung 180 EUR

    entspricht 1849 EUR monatlich die restlichen 15 J.!!!!
    Da ist wohl der Haken oder? Die monatliche Belastung steigt nach 15 J. erheblich, da das BS-Darlehen in 15 J. getilgt werden muss.

    Man könnte höchstens versuchen mit Sondertilgungen schon in den ersten 15 J. versuchen die Bausparsumme zu erhöhen um so das Darlehen zu reduzieren oder?

    Aber das ist doch eindeutig der verschwiegene Haken?

  8. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Baufinanzierung Hilfe

    Das Darlehen ist die ersten 2 Jahre Tilgungsfrei (glaube ich), 1/4jährlich 1% Bearbeitungsgebühr.

  9. Avatar von chippy79
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    Standard AW: Baufinanzierung Hilfe

    Zitat Zitat von Herrmueller
    Das Darlehen ist die ersten 2 Jahre Tilgungsfrei (glaube ich), 1/4jährlich 1% Bearbeitungsgebühr.
    1% der Darlehenssumme Gebühr?
    Aber nur über die gesamte Zinsbindungszeit oder?
    Das wären ja 1000 EUR.

    LG

  10. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Baufinanzierung Hilfe

    Darlehenskonditionen
    Zinssatz
    0,5 % jährlich auf 15 Jahre
    Danach wird der Zinssatz an den Kapitalmarktzins angepasst,
    allerdings höchstens auf
    7 % jährlich.

    Einmalige Verwaltungskosten
    1 % jährlich im ersten und zweiten Jahr

    Tilgung
    1 % jährlich zuzüglich ersparter Zinsen ab dem dritten Jahr
    bei Immobilien, die in der Regel jünger als
    40 Jahre sind

    2
    % jährlich zuzüglich ersparter Zinsen bei Immobilien, die
    in der Regel älter als
    40 Jahre sind


  11. Avatar von Torian
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    Standard AW: Baufinanzierung Hilfe

    Für mich als Bauherren wirkt hier einiges schöngerechnet :-(

    1. großteils kurze Zinsbindung von nur 10 Jahren trotz historisch niedrigen Zinsen
    2. künstlich niedrige Rate durch Minimaltilgung von 1%
    3. Zu niedrig angesetzte Gesamtkosten
    -Außenanlage niedrig angesetzt - wir hatten ähnlich kalkuliert :-(
    -Puffer für Bemusterungen reicht gerade/vielleicht für das Bad (Bei GÜs/Bauträgern ist das "hochwertige" Bad jeweils das günstigste Teil in der Badausstellung!), was ist mit Bodenbelägen, Steckdosen und anderer Elektrik, Haustüre?? Man baut doch nur einmal ;-)
    -Küche??
    -Neue Möbel??
    4. Eigenleistung sehr ehrgeizig angesetzt (Material einkalkuliert?!)

    *Manches* haben wir auch schöngerechnet, allerdings haben wir dafür entsprechend höhere Puffer einkalkuliert!

    Meine Meinung: Kosten und Puffer nochmal überdenken, bei allen Darlehensangeboten nachrechnen wie sich die Rate nach der Zinsbindung ändert wenn der Zins dann auf z.B. 6% steigt. --> Anfängliche Tilgung deutlich erhöhen und gerade bei niedriger Tilgung mindestens 15 Jahre Zinsbindung wählen. Z.B. alles über 20 Jahre + KFW 153

    Liebe Grüße
    Torian

  12. Avatar von chippy79
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    Standard AW: Baufinanzierung Hilfe

    Naja, die 10 J. Zinsbindung bei den KFW sind festgelegt.

    Bei Variante 1 wäre beim Riester-Darlehen ja 20 J. gewesen bei 1% Tilgung.
    Das AnuitätenDarlehen lasse ich mal von 10 J. auf 15 J. erhöhen und rechnen.

    Eine z.B. 2% Tilgung bei 15J. oder 20 J. Zinsbindung wäre sicherlich nicht möglich, da sonst die monatl. Belastung zu hoch wird.
    Wäre es sinnvoller 2% Tilgung und 10 J. zu nehmen beim Anuitätendarlehen?

    Welche andere Variation würdet ihr vorschlagen, wenn meine Variante 1 oder 2 nicht sinnvoll ist.

    Oder denkt ihr eine Investition von ca. 470.000 EUR bei mon. Belastung von ca. 1500 ist nicht möglich? Und auch zu risikoreich, wenn nach Zinsbindung der Zins z.B. bei 6% liegt.

    ---

    Zu der Kalkulation. Die Puffer reichen wahrscheinlich aus, da die Grundausstattung schon recht gut ist. Das ein oder andere wollen schöner.

    Küche, Möbel sind wir gut ausgestattet, da wir jetzt schon eine Wohnung mit 105qm haben, da wird nicht viel neues gebraucht. Küche ist auch neu.

    Wie hoch sollten wir denn für die Außenanlagen ansetzen? 7500 für Garage ist ja auch schon drin.

    Eigenleistung von 11.000 EUR für Malerarbeiten und Bodenbeläge ok?

  13. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Baufinanzierung Hilfe

    2. Angebot

    a) Kombi-Darlehen: 336.000 EUR
    Anuitätendarlehen und Bausparvertrag

    Hier war der Gedanke ein Kombi-Darlehen abzuschließen, um sich Zinssicherheit zu sichern. Der momentane Vorrauskredit sind 2,40 % (10j.) und der BSV (15J. Sparzeit) nach Zuteilung 2,75%.
    Die Zinsen werden 10 J. in gleicher höhe abbezahlt und der BSV bespart auf 15 J.
    Die 5 J. müssen überbrückt werden (Risiko).
    Nach 15J. löst der BSV das Darlehen ab und die Bausparsumme reduziert den Darlehensbetrag entsprechend, man erhält das neue Darlehen für 2,75% und zahlt weiter auf 15 J. ab. D.h. Gesamtlaufzeit hier 30J. kalkuliert.

    Auszahlung: 100%
    Sollzins 2,40 %
    Effektiv 2,43 %
    Tilgungsersatzprodukt: Bausparvertrag (BHW Wohn maXX 2,75%)
    Rate Tilgungsersatzprodukt: 504,00 EUR
    Rate Zinsen: 672 EUR
    Gesamtrate: 1176 EUR
    Abschlusskosten: 3.360 EUR
    Verwaltungskosten: 12,00 EUR pro Jahr
    opt. Sondertilgungsrecht: 16.800 EUR
    Sollzinsbindung 10J.
    Bereitstellungszinsen 3% (p.a. ab 6M nach Zusage)
    Kosten Gutachten keine
    Bearbeitungsgebühren keine
    Auszahlungen 8
    Restschuld 336.000 EUR nach Sollzinsbindung
    Kalk. Vertragslaufzeit 20J. (o. Sondertilgungen)


    Wenn ich mir das nachrechne, dann komme ich da nicht so ganz mit:

    336.000 EUR werden nicht getilgt, nur Zinsen bezahlt.
    BSV wird mit 504 EUR bespart über 15 Jahre = 90.000 EUR
    Ist der dann zuteilungsreif ??? 27% der Darlehenssumme....

    Dazu kommt, wenn nach den 10 Jahren der Zins von 2,4% auf 4,4% steigt, zahlt Ihr knapp 1.300 EUR Zinsen, könnt Ihr dann noch den BSV bedienen ??


    Eine z.B. 2% Tilgung bei 15J. oder 20 J. Zinsbindung wäre sicherlich nicht möglich, da sonst die monatl. Belastung zu hoch wird.
    Hier dürfte allerhöchstens sich die Frage stellen, ob man das so machen möchte, nicht ob man kann......

    Wie hoch ist denn Euer Familieneinkommen, wie viel verdienst Du, wie veil Deine Frau ?

  14. Avatar von chippy79
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    Standard AW: Baufinanzierung Hilfe

    Wir rechnen nur mit meinem Einkommen: 3400 EUR / Monat.

    Meine Frau ist momentan Hausfrau (Kind 7 Monate) und erhält nur 150 EUR Elterngeld auf 2 J. und bald zusätzlich 150 EUR Betreuungsgeld.

    Nach Elterngeld wird sie Evtl. Minijob 450 EUR oder Selbstständigkeit was probieren.
    Je nach dem wie gut das läuft, werden wir für Luxus wieder mehr haben.

    Miete
    800 EUR kalt
    225 NK inkl. Strom

    Fixkosten
    800 EUR

    bleibt für variable Kosten
    1575 EUR

    Sparrate
    haben wir momentan zwischen 800-1000 EUR im Monat.

    ---

    Deswegen sind wir von einer möglichen mon. Belastung von 1400 EUR ausgegangen.

    LG

  15. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Baufinanzierung Hilfe

    Also ganz ehrlich:

    Wir haben das auch schon alles durch. Gerade in der heißen Phase ist man da sehr emotional und kann auf alles verzichten fürs Haus....
    Rein rechnerisch haut das schon hin bei Euch, aaaaaaber:

    Es wird eigentlich IMMER teurer als man denkt beim Hausbau. (s. Torians Beitrag). Da tauchen dann Sachen auf, wo Ihr denkt, dass ist bei Schlüsselfertig alles mit drin und ist es aber nicht. Diese Dinge gehen dann recht schnell mal in Richtung >10.000 EUR.

    Baustellenstrom, Bodengutachten und was weis ich nicht alles.

    Und Ihr habt nichts, aber auch gar nichts in der Hinterhand an Puffer für solche Sachen.

    Meiner Meinung nach solltet Ihr eher nach einer Bestandsimmobilie schauen.

  16. Avatar von Torian
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    Standard AW: Baufinanzierung Hilfe

    Zitat Zitat von chippy79
    Zu der Kalkulation. Die Puffer reichen wahrscheinlich aus, da die Grundausstattung schon recht gut ist. Das ein oder andere wollen schöner.

    Küche, Möbel sind wir gut ausgestattet, da wir jetzt schon eine Wohnung mit 105qm haben, da wird nicht viel neues gebraucht. Küche ist auch neu.

    Wie hoch sollten wir denn für die Außenanlagen ansetzen? 7500 für Garage ist ja auch schon drin.
    Wie viel der Garten (= Außenanlage) tatsächlich kostet kann aus der Ferne nicht geschätzt werden, das hängt ganz besonders davon ab wie viel Erde gebracht/entfernt werden muss und wie viele Hänge abgestützt werden müssen (Cousine bezahlte 20.000 nur für das Abstützen von guten 3 Metern Höhenunterschied!). Die Terasse gehört auch zur Außenanlage, Steinterasse hatten wir ein Angebot für ca. 2.500€ plus Untergrund auf Höhe bringen. Am Ende dient die Außenanlage als letzter Puffer :-(


    Wir haben 900€ für das Aufheizen von dem Estrich bezahlt, Lichthof musste nach Gewitter baulich geschützt werden für 500€ (Rohbau-Keller war vollgelaufen). Für die "hochwertigen" Fliesen war nur 30€/qm NETTO einkalkuliert, der Spaß fängt aber bei 30€/qm BRUTTO an, Verlegepreis war für 25*25-er Fliesen, 30*60 gegen Aufpreis? Jede weitere Doppelsteckdose 30€, TV-Anschlüsse?!, elektrischer Rolladen 250€ Netto, 3-fach-Verglasung 2.500€ etc. etc.

    Dies nur als Beispiele, weder Sie noch ich können erkennen was in der Leistungsbeschreibung "fehlt" bzw. zu niedrig angesetzt ist oder beim Bemustern für Sie/Ihre Frau zum "Must have" wird und am Ende Aufpreis kostet. Schlüsselfertig ist kein geschützter Begriff! Haben Sie mit anderen Bauherren von dem GÜ gesprochen?!

    Mir fehlt einfach Posten wie
    +15.000€ Puffer für unvorhergesehenes
    +5.000€ Puffer zum Leben danach
    (gerade erst Reifen erneuert + Bremsen + Inspektion für 1000€+ gehabt)
    +x.000 Euro für doppelbelastung Miete + anteilige Zinsen


    400.000€ Darlehen ist einfach wahnsinnig viel Geld, dazu noch die Unwägbarkeiten des Neubaus :-(

    Meine Rechnung für das Darlehen sieht wie folgt aus
    350.000 Bank, 20 Jahre Zinsbindung, 3,5% Effektiv, 1,75% Tilgung -> 1531€ monatlich
    50.000 KFW-70: 180€ monatlich
    Summe 1711€ monatlich

    Also monatliche Ausgaben vereinfacht:
    1500€ Pauschale für 3-köpfige Familie (manche Banken rechnen auch weniger aber Urlaub/Instandhaltung/Reparaturen?!)
    240€ Hausnebenkosten (2€/qm)
    1711€ Rate Haus

    Mir persönlich wäre es zu riskant, aber rechnen Sie selbst!

    Viel Glück

  17. Avatar von chippy79
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    Standard AW: Baufinanzierung Hilfe

    Die Bauleistungsbeschreibung ist sehr detailiert, weitere Zusatzvereinbarungen sind als Anlage schriftlich festgehalten worden.
    z.B. auch Rollos an allen Fenstern, alles wird verfugt und verputzt.
    Keller überall Heizkörper, Fussbodenheizung überall, Wärmepumpe Firma, Modell, Fließen 25EUR/qm nur Materialwert, Fenster, Türen, Treppe, etc..

    Positionen, wie Genehmigungen, Vermessungen, Wasserhaltung, Erdabtransport, Wiederanfüllung an Kellerwände, ggf. Mehraufwand für Gründungsarbeiten, Hausanschlusskosten ist alles in die Baunebenkosten einkalkuliert worden.
    Jetzt ca. 35.000 EUR. Ich finde ein realistischer Wert für ein fast quadratisches, ebenes, freies Grundstück (Baulücke im Wohngebiet).

    Positionen wie das Material für Bodenbeläge und Malerfarbe ist mit 6000 EUR angesetzt worden.

    Der Bemusterungspuffer von 5.000 EUR kommt mir auch etwas wenig vor, allerdings sind in den BNK einige Positionen enthalten, die nur evtl. in der Höhe auftreten. z.B. 8000 EUR für Wasserhaltung. Das muss nicht so kommen. Hier ist auch ein Puffer drin..wenn das Grundwasser nicht so hoch steht, dann sind die Kosten geringer oder fallen garnicht an..dh. 8000 EUR zur Verfügung.

    Des weiteren ist eine Garage für 7500 EUR geplant auf die man im ersten ja auch noch verzichten könnte. wieder Puffer.

    Die Außenanlagen werden eh Schritt für Schritt kommen. Hierfür haben wir die KFW Darlehen 2J. und 3J. tilgungsfrei (300 EUR mehr im Monat) um für den Anfang noch liquider zu sein.

    Zusätzlich habe ich natürlich nicht alle Sparkonten aufgelöst und habe nochmal ca. 15.000 EUR Rückhalt flüssig, falls noch was kommt.
    Unsere Eltern könnten auch noch zusätzlich mit 10.000 EUR unterstützen.
    Versicherungen, Bausparer sind auch noch vorhanden um ggf. etwas zu finanzieren.

    Wir haben die Finanzierung ja auf die momentane Situation gerechnet. Meine Frau verdient momentan nichts, was sich aber in den nächsten Jahren ändert. Selbstständigkeit geplant, bzw. zusätzlich 450 EUR Minijob.
    Zur Not kann sie auch wieder Teilzeit in ihren Beruf als Uhrmacherin zurück.

    Das das ganze zumindest bei dem Anuitätendarlehen ohne Sondertilgung oder Erhöhung der Tilgung nicht funktioniert ist klar.
    Es gibt aber auch noch den Plan das Darlehen bei Renteneintritt mit fälliger fond.geb. RV abzulösen, z.B.

    Würden wir noch ein weiteres Kind bekommen, was der Wunsch ist, würde der Riester-Darlehen ja noch schneller getilgt werden, was auch wieder Zinsen und Laufzeit reduziert.

    Also es ist nicht so, dass wir uns keine Gedanken gemacht haben.
    Ich habe wirklich detailiert Einnahmen und Kosten gegenübergestellt und das Ausgabenverhalten der letzten 3 Jahre über ein Haushaltsbuch abgeglichen.
    Positionen für Kinder, wie Taschengeld, Hobbys, Kleidung, Kinderbetreuung haben wir auch einkalkuliert.

    Gerade Positionen für Luxus, da brauchen wir nicht so viel. Sind sehr sparsame Menschen. Da ist jeder Unterschiedlich.

  18. Avatar von Matthew Pryor
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    Standard AW: Baufinanzierung Hilfe

    Versicherungen, Bausparer sind auch noch vorhanden um ggf. etwas zu finanzieren.
    Wenn diese Positionen noch etwas näher erläutert werden könnten, müssten alle, die sich an dieser Debatte beteiligen möchten, nicht länger im Nebel stochern....

  19. Avatar von Torian
    Torian ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung Hilfe

    Zitat Zitat von chippy79
    Es gibt aber auch noch den Plan das Darlehen bei Renteneintritt mit fälliger fond.geb. RV abzulösen, z.B.
    In Japan sind die Aktienmärkte mehr als 10 Jahre bergab gefahren, in Deutschland geht es seit ~10 Jahren Bergauf und Bergab zwischen ~~3500 und gut 8000 :-(

    Annahme 70qm Fliesen (Nebenräume z.B. Kork):
    Material 25€ Brutto von GÜ gerechnet
    Tatsächlich 35€ also 10€ Aufpreis (größte Auswahl in diesem Preisbereich!)
    Verlegemehrpreis 4€/qm (weil größer als 20*20)
    --> sind die ersten ~1000€ Bemusterungsaufpreis


    Die genauen Zahlen kennen nur Sie, die Restschuld nach Ende der Zinsbindung und die resultierende Folgerate bei 6% Anschlusszins ist ebenfalls bekannt.

    Wir können hier nur Mahnen und Ratschläge geben!
    Viel Glück

  20. Avatar von chippy79
    chippy79 ist offline
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    Standard AW: Baufinanzierung Hilfe

    Wegen den Fließen. Wie kommt ihr immer auf die 30 EUR /qm. Ich habe mal im Internet bissl gestöbert, da findet man eine Menge Fließen um die 20 EUR /qm die sehr gut aussehen. Wie gesagt es handelt sich NUR um Materialkosten. Die Personalkosten werden von Bauträger übernommen.

    Laut Bauträger dürfen wir sogar selber Sanitär, Dusche, Fließen kaufen und der Wert würde uns erstattet werden, von eigentlich 20 eur/m2 falls wir was billigeres finden. Ohne Garantieverlust.

    Wie gesagt sind wir keine protzigen Leute, die nur das modernste und teuerste brauchen. Wir bringen fast unsere gesamten Möbel, Küche etc.. mit beim Umzug, da sind nicht viel Mehrkosten zu erwarten. Kommen aus einer 5-Zimmer Wohnung 105qm in das Haus 122m2.

    Auch Außenanlagen gibt es Unterschiede. Braucht man Naturstein-Terasse oder Holz, etc..Pflanzt man Bäume, Sträucher. Maschendrahtzaun oder Holzzaun. Garage oder Carport..etc... Man muss einfach flexibel sein und bleiben.

    Das unvorhergesehen Kosten kommen können ist klar, aber die Frage welche Höhe. Der Bauträger hat, wie ich finde viele Positionen lieber höher angesetzt um auf Nummer sicher zu sein. Das ist mir lieber wie anders rum. Manche Positionen, wie Wasserhaltung treten evtl. garnicht auf. Das sich der Bau aufgrund Wetter etc verzögern kann ist auch klar.

    Wegen Doppelbelastung Miete haben wir schon geregelt, dass wir für den Übergang Möbel einlagern können und bei unseren Eltern kurzzeitig unterkommen können.

    Wegen Eigenleistungen ist Urlaub schon eingeplant, um das Pensum zu schaffen. Handwerkliches Geschick um Boden zu verlegen oder zu Malern ist auf jeden Fall vorhanden.

    Der Tip mal mit Bauherren des Bauträgers zu reden ist sehr gut. Das werde ich befolgen.

    --------
    Finanzen

    Ich habe noch eine fond.geb. LV, die bei ggf. 6% Verzinsung bei Renteneintritt ca. 88.000 EUR betragen würde.

    Bausparer 6.400 EUR Kontostand um ggf. nochmal was zu finanzieren

    --
    Bei Variante1

    Laut Berechnung bei dem Anuitätendarlehen 10 J. Zinsbindung ist das Zinsrisiko bei 6% Zins bei 300 EUR Mehrbelastung.
    Da liegt das Risiko. Durch Sondertilgungen könnte man die Restschuld auf 10J. noch weiter senken und das Risiko minimieren.
    Wenn wir die Tilgung auf 1,5% oder 2% erhöhen, dann würden wir die Restschuld noch weiter senken.

    Bei den KFW Darlehen dürfte die Rate ungefähr gleich hoch bleiben aufgrund geminderter Restschuld, und wenn man bedenkt, dass der Zins meist unter dem Marktzins liegt.

    Das Riester-Darlehen läuft auf 20 J. fest, da ist weniger Risiko, vorallem wenn man durch weitere Zulagen die Laufzeit noch weiter veringern kann.

    Bitte nicht vergessen, dass meine Frau bald wieder was dazuverdient und auch Betreuungsgeld für den Übergang jetzt kommt. Das sind nochmal Gelder, wo man Sondertilgen könnte.

    --
    Aber ich bin ja um konstruktive Kritik und Vorschläge sehr dankbar.
    Also weiter so! Vielen Dank euch allen.

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