Eigentumswohnung - Finanzierung möglich?

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  1. Avatar von Yuri
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    Standard Eigentumswohnung - Finanzierung möglich?

    Hallo,

    ich bin 23 Jahre alt und komme aus dem Raum München. Ich arbeite als Software-Entwickler und habe ein monatliches Netto-Einkommen von 2.300 EUR.

    Meine monatlichen Fixkosten im Moment sind:
    - 640 EUR Miete warm (100 NK, 40 TG)
    - 300 EUR KFZ Rate
    - 100 EUR Kfz Vers.
    - 30 EUR DSL
    - 25 EUR Handy-Flat
    - 100 EUR Sonstiges an Verträgen (Server, Spotify usw.)
    ------------------------
    1.195 EUR Fixkosten

    Vom Restgeld spare ich für Urlaube, falls am Auto mal was anfällt, private Anschaffungen (Aquarium usw.).

    So, zusätzlich habe ich dieses Jahr bereits eine Eigentumswohnung geerbt. Diese ist auf 254.000 EUR bewertet und Schuldfrei. Und seit dem 15.08 hab ich dort nun einen Mieter drin. Die mtl. Kaltmiete: 795 EUR zzgl. 200 NK zzgl. 50 EUR Garage. Also monatlich auf 1.045 EUR. Von den 1.045 EUR bezahl ich monatlich 260 EUR WEG (Hausgeld an die Eigentümergesellschaft). Mit dem Geld werden auch gleich Rücklagen gebildet. 60 EUR gehen mtl. "eigentlich" noch von der Kaltmiete weg, da ich ja nicht alle Nebenkosten umlegen kann (Kosten für die Hausverwatung z.b. nicht).
    Zudem muss ich meine Mieteinnahmen versteuern. Außerdem spar ich immer ca. 100 EUR mtl. von der Miete weg - für die Wohnung, falls da was anfällt.
    Ich hätte also mtl. 500 EUR zum verjubeln übrig.

    Da im Moment eh schon 640 EUR Miete bezahle + 500 EUR durch die Mieteinahme übrig habe, kann ich monatlich 1.140 EUR für eine "eigene" Wohnung aufbringen.
    Natürlich insgesamt weniger, da ich auch dort Hausgeld bezahlen müsste.

    Nun aber zum Knackpunkt: Ich habe sonst kein Eigenkapital. Bin auch erst 23 und hatte nun einige hohe Ausgaben in der letzten Zeit (auch aufgrund der Erbschaft usw.). Also sind meine Ersparnisse erstmal wieder reduziert. Und mir ist klar: 20.000 EUR kann ich trotzdem nicht in einem Jahr ansparen um etwas Eigenkapital zu haben.

    Ich hätte gerne eine Eigentumswohnung für mich selber. Bin im Moment Single und plane auch nicht, in absehbarer Zeit eine Familie zu gründen. Ich geh erstmal von mir selber aus.

    Von der Größe: ca. 50 - 60qm (2 Zi, mit Balkon), Kosten: Maximal 200.000 EUR. Im Idealfall kostet die Wohnung bis zu 150.000 EUR. Muss ja noch Renovierung, Einrichtung, bauliche Anpassungen nach meinen Wünschen etc. berücksichtigen.

    Ich könnte monatlich also ca. 1.000 EUR an Rate an die Bank tilgen. Sondertilgung müsste man sehen. Aber würde nicht davon ausgehen.
    Ich möchte die Wohnung auf ~15 Jahre "anlegen". Wäre dann 38-39 Jahre alt.

    Findet ihr, es ist auch sinnvoll, komplett ohne Eigenkapital zu finanzieren? Bzw. sich ein Eigentum zu leisten? Die Zinsen dürften ja nicht wenig sein und man müsste sich mal ausrechnen, was man im Endeffekt an "Kapital" aufbaut.

    Hat jemand Erfahrungen mit Zwangsversteigerungen von Wohnungen? Sollen ja günstiger sein.

    Ist es aktuell aufgrund der Situation am Immobilienmarkt überhaupt sinnvoll? Preise steigen ja im Moment vor allem hier im Raum München.

    Vielen Dank schonmal für eure hilfreichen Antworten :-)

  2. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Eigentumswohnung - Finanzierung möglich?

    Hallo,

    Deine Rechnung stimmt so nicht ganz.
    Du bekommst 795 EUR Kaltmiete zzgl 50 EUR Garage = 845 EUR Kaltmiete.
    Die 200 EUR NK sind ja keine Einnahmen, sondern eine Vorauszahlung für Strom/Müll/Grundsteuer/Schornsteinfeger etc.....

    Abzgl Hausgeld hast Du somit eine Mieteinnahme von 585 EUR Brutto pro Monat, sprich 7020 EUR im Jahr. Wenn der Wohnungswert richtig eingeschätzt wurde, entspricht das einer Rendite von 2,77%...... Sofern keine ungeplanten Kosten kommen wie Mietausfälle usw.

    Daher ist es nicht wirklich sinnvoll, auf der einen Seite eine Rendite von 2,77% zu erwirtschaften und auf der anderen Seite 3,xx% Zinsen für ein Darlehen zu bezahlen.

    Was spricht dagegen die Wohnung zu verkaufen ??

  3. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Eigentumswohnung - Finanzierung möglich?

    Es geht aber doch auch ganz einfach:
    EUR 254.000 geerbte Wohnung Verkehrswert
    EUR 150.000 Kaufpreis ETW neue Wohnung.
    Sie brauchen gar kein EUR Eigenkapital. Denn Sie haben ja schon Eigenkapital!
    Und zwar in Form eines freien Immobilienvermögens!
    Das Darlehen über EUR 150.000 kann man auf beiden Immobilien mit einem Gesamtwert von EUR 404.000 absichern.
    Damit erhalten Sie Traumzinsen!
    => Sie zahlen rund EUR 830 für 20 Jahre Jahre Sollzinsbindung und volle Rückzahlung in der Zeit. Also Null Zinsrisiko

  4. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Eigentumswohnung - Finanzierung möglich?

    Als Eigentümer einer ETW mit diesem Einkommen Miete zu zahlen, dies bei dem derzeitigen Zinsniveau, ist schlichtweg eine schlechte Finanzplanung.

  5. Avatar von Yuri
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    Standard AW: Eigentumswohnung - Finanzierung möglich?

    Zitat Zitat von Herrmueller
    Hallo,

    Deine Rechnung stimmt so nicht ganz.
    Du bekommst 795 EUR Kaltmiete zzgl 50 EUR Garage = 845 EUR Kaltmiete.
    Die 200 EUR NK sind ja keine Einnahmen, sondern eine Vorauszahlung für Strom/Müll/Grundsteuer/Schornsteinfeger etc.....

    Abzgl Hausgeld hast Du somit eine Mieteinnahme von 585 EUR Brutto pro Monat, sprich 7020 EUR im Jahr. Wenn der Wohnungswert richtig eingeschätzt wurde, entspricht das einer Rendite von 2,77%...... Sofern keine ungeplanten Kosten kommen wie Mietausfälle usw.
    Also in dem Hausgeld von 260 EUR sind alle Nebenkosten bereits enthalten. Das alles verwaltet die Hausverwaltung. Ich bekomme einmal im Jahr dann eine Jahresabrechnung - mit allen Kosten und einer Abrechnung für den Mieter, die ich ihm schicke und dann entweder eine Nachzahlung fordere oder zuviel gezahltes überweise.

    €dit:
    Also ich habe mtl. eine Warmmiete von 1.045 EUR. 260 EUR davon sind Hausgeld (die NK von 200 Euro sind komplett im Hausgeld enthalten). Bleiben 9.420 EUR jährlich. Entspräche einer Rendite von 3,70%?
    Hoffentlich hab ich mich nicht verrechnet.

    Zitat Zitat von Herrmueller
    Daher ist es nicht wirklich sinnvoll, auf der einen Seite eine Rendite von 2,77% zu erwirtschaften und auf der anderen Seite 3,xx% Zinsen für ein Darlehen zu bezahlen.

    Was spricht dagegen die Wohnung zu verkaufen ??
    Auf der Wohnung liegt keine Schuld. Die Wohnung verdient somit im Moment Geld. Der Wert verringert sich ja auch nicht. Und ich würde mir von meinem Netto auch jede Menge sparen. Kann ja die Zinsen steuerlich geltend machen?

    @Bankkaufmann:
    Können Sie mir das bitte nochmal genauer erklären? Also meine Wohnung ist Eigenkapital. Stimmt, nur halt in Form einer Immobilie.
    Wäre das im Endeffekt eine Hypothek? Was gibt es an Risiken?

    @noelmaxim:
    Wie meinen Sie das genau?

    Vielen Dank

  6. Avatar von Schlumpf
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    Standard AW: Eigentumswohnung - Finanzierung möglich?

    Hallo Yuri,

    gehen Sie unbedingt diesen Weg !! Sie haben eine lastenfreie Eigentumswohnung , wenn Sie jetzt eine andere Kaufen und auf beide die Grundschuld eintragen lassen bekommen Sie auch ohne Eigenkapital einen guten Zinssatz. Bei dem Zinsniveau machen Sie da nichts falsch.

  7. Avatar von Yuri
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    Standard AW: Eigentumswohnung - Finanzierung möglich?

    Zitat Zitat von Schlumpf
    Hallo Yuri,

    gehen Sie unbedingt diesen Weg !! Sie haben eine lastenfreie Eigentumswohnung , wenn Sie jetzt eine andere Kaufen und auf beide die Grundschuld eintragen lassen bekommen Sie auch ohne Eigenkapital einen guten Zinssatz. Bei dem Zinsniveau machen Sie da nichts falsch.
    OK, guter Zinsatz bedeutet konkret? Und wie ist das zu verstehen, in beide eine Grundschuld eintragen zu lassen? Meine ETW ist ja mehr Wert als der Wert der Wohnung, die ich kaufen möchte.
    Ist das steuerlich auch sehr vorteilhaft? Und wie würde diese Schuld "verteilt" werden? 50:50-Verteilung?

    Vielen Dank

  8. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Eigentumswohnung - Finanzierung möglich?

    Mir ginge es hier um die Sicherheit.

    Wenn die Wohnung jederzeit schnell wieder vermietbar ist und man die Mieter sorgfältig prüft, dann wäre es schon ok, nur wenn mal ein Mieter ausfällt und Räumungsklage nötig wird, ist die Rendite schnell gegen 0% auf die nächsten Jahre.

    Wäre es ein MFH mit 5-10 Wohneinheiten würde ich mir da keine Gedanken machen, aber hier fällt halt mit 1 Mieter die komplette Einnahme aus.

  9. Avatar von Yuri
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    Standard AW: Eigentumswohnung - Finanzierung möglich?

    Also ich habe, so denke ich, eine "stabile" Mieterin. Die Mieterin ist eine Alleinerziehende Mutter, geht arbeiten und hat zuvor ihr Haus zu einer hohen Summe verkauft. Ich habe auch die Möglichkeit, die Wohnung zu besichtigen (habe es auch schon getan).

    Also da ich jetzt im Moment 640 EUR warm zahle, kann ich privat sogar 200 EUR nochmals oben drauf zahlen (ohne, dass ich finanziell in Schwierigkeiten komme). Also ich kann privat max. 840 EUR tilgen.
    Nächstes Jahr steht auch wieder eine eine Gehaltserhöhung an. Aber ok, ist trotzdem alles "spekulativ".

    Ich bilde über die Mieteinnahme auch monatlich privat Rücklagen (100 EUR in Rücklagenbildung). Und ich spare auch privat. Also "kurze" Zeitraume von 3-6 Monaten ohne einen Mieter kann ich problemlos überbrücken.
    Meine KFZ-Autorate läuft auch nur noch bis Feb. 2015.

    Aber du hast vollkommen Recht. Bei einer absolut schwierigen Mietsituation komme ich in Bedrängnis. Gäbe es auch dafür eine Lösung? Oder ist das einfaches Risiko? Ich könnte ja auch den Job verlieren.

  10. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Eigentumswohnung - Finanzierung möglich?

    Es ist einfach meine persönliche Einstellung dazu.
    Als Geldanlage wäre mir eine ETW zu unsicher. Ein MFH ab 5 Wohneinheiten aufwärts lässt sich da besser kalkulieren.

    Wenn Du bereits eine langjährige Mieterin hast, dann würde ich das evtl. so belassen und wenn diese mal auszieht sehen, was ein Verkauf bringen würde.

    Im Mietrecht ist es leider so, dass Du im Fall der Fälle ein hohes Kostenrisiko als Vermieter hast. Und da denke ich halt, dass auf der einen Seite Zinsen bezahlen, die höher sind als die Rendite, keinen Sinn macht.

    Du hast z.B. auf der Einnahmenseite die Mieteinnahmen, sagen wir mal 3,5% Rendite mit Ausfallrisiko, auf der anderen Seite 2,xx % Darlehenszinsen, mit 100% Sicherheit gespart. Wobei ja eben die 3,5% Rendite erst mal Brutto sind, musst ja auch noch versteuern.... LSK 1 ???

  11. Avatar von Schlumpf
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    Standard AW: Eigentumswohnung - Finanzierung möglich?

    Hallo Yuri,

    naja die besten Zinssätze kann nur mit die viel Eigenkapital bekommen. Wenn ich z.b für 200.000 € etwas kaufe und habe 80.000 € Eigenkapital , befinde ich mich in einem 60 % Beleihungsauslauf und bekomme somit einen guten Zinssatz.

    Da Sie aber kein Eigenkapital besitzen, könnte man einfach die lastenfreie zweite Eigentumswohnung als Sicherheit benutzen. Also diese im Grundbuch ebenfalls belasten und somit senkt sich der Beleihungsauslauf und sie würden einen viel besseren Zinssatz bekommen.

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