Beratung für Hauskauf benötigt...

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  1. Avatar von passuff4
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    Standard Beratung für Hauskauf benötigt...

    Hallo Zusammen!
    folgende Situation. Meine Eltern besitzen ein Haus mit Anbau. Ich möchte das gesamte Objekt in ca. 5 Jahren erwerben und erst dann auch selbst bewohnen(Haupthaus). Meine Eltern ziehen dann in den Anbau und zahlen Miete an mich.
    Mein Plan besteht nun darin, zunächst und sobald wie möglich den Anbau zu kaufen. Dort wohnt meine Schwester, was auch noch 5 Jahre so bleiben soll (zahlt ab Kaufdatum Anbau Miete an mich). Den Anbau möchte ich dann möglichst in den 5 Jahren abgezahlt haben um dann im zweiten Schritt den Rest des Objektes zu Kaufen. Diesmal mit 30% Eigenkapital, so dass ich hoffentlich einen besseren Zinssatz erhalte.
    Bisher haben wir lediglich ein Gutachten für Anbau und Haupthaus in Auftrag gegeben. Jetzt geht es mir im nächsten Schritt um eine Finanzierung des Objektes. Ist meine Überlegung bezüglich gesplitteten Kaufs sinnvoll?
    Hier noch ein paar Daten.
    Nutzflächen:
    Haupthaus: 175,28m²
    Anbau: 62,17m²

    Voraussichtlicher Preis berechnet anhand ortsüblicher m² Preise:
    Haupthaus: 315.504€
    Anbau: 111.906€

    Ich habe bei Check24 ein Angebot für den Anbau eingeholt. Dabei riet mir der Berater zu einem Kredit der Sparkasse(120t€ für 2.33%). Bei einer Rate von monatlich 1700€ und einer Sondertilgung von 5000€ p.a. hätte ich den Kredit in 5 Jahren abgezahlt.
    Was haltet Ihr von dem Angebot?

    Gruß

    Michael

  2. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Beratung für Hauskauf benötigt...

    Hallo
    Aus meiner Sicht zuerst am wichtigsten. Ist der Anbau und das Haupthaus durch zwei Flurstücke gesplittet? Oder - so vermute ich - liegt das Haupthaus und der Anbau auf einem Flurstück?
    Wenn es auf einem Flurstück liegt, dann können Sie mit einem jetztigen Kauf nur das ganze Objekt (Anbau und Haupthaus) kaufen.
    Jedoch wenn es möglich ist den Anbau alleine zu kaufen - also hier mit zwei Flurstücken - dann kaufen Sie jetzt nur ein Flurstück wo der Anbau steht mit einem Volltilgerdarlehen in 5 Jahren.
    Ein Volltilgerdarlehen EUR 120.000 für 5 Jahre dürfte es mit knapp 2% Zinsen geben.
    Zuerst aber zu klären wie es sich mit den Flurstücken verhält.

  3. Avatar von passuff4
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    Standard AW: Beratung für Hauskauf benötigt...

    Danke für die Antwort. Momentan sind die Gebäude noch nicht getrennt und auch das Grundstück ist noch zusammenhängend. Der Plan besteht momentan darin, lediglich die Gebäude zu trennen und somit den Anbau als Wohnung mit Nutzungsrecht auf Grundstück zu deklarieren. Ich hoffe so die Unkosten ( Grunderwerbssteuer etc) aber auch die Anschaffungskosten für den ersten Schritt insgesamt gering zu halten.

  4. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Beratung für Hauskauf benötigt...

    Hallo
    wenn das Flurstück nicht getrennt wird dann sehe ich hier nur die Möglichkeit das ganze Anwesen auf Einmal zu kaufen.

  5. Avatar von passuff4
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    Standard AW: Beratung für Hauskauf benötigt...

    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    Hallo
    wenn das Flurstück nicht getrennt wird dann sehe ich hier nur die Möglichkeit das ganze Anwesen auf Einmal zu kaufen.
    können Sie mir das vielleicht erklären?
    Am Beispiel Mehrfamilienhaus sieht man doch, dass das Grundstück nicht unbedingt getrennt werden muss...

  6. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Beratung für Hauskauf benötigt...

    Bei einem Mehrfamilienhaus sind die Wohnungen in Sondereigentum mittels einer Teilungserklärung aufgeteilt.
    Möchten Sie hier auch mittels einer Teilungserklärung den Anbau in ETW Nr.1 und das Haupthaus in ETW Nr.2 bilden dann werden zwei getrennte Grundbücher erstellt.
    Dann können Sie natürlich den Anbau isoliert alleine erwerben.

  7. Avatar von Suxxess
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    Standard AW: Beratung für Hauskauf benötigt...

    Gibt es einen Grund warum du das Haus über die Bank finanzieren möchtest?
    Brauchen deine Eltern das Geld sofort? Grunderwerbsteuer auch bei Schenkung von Immobilien? ? GeVestor

    Es sollte doch interessantere (steuerliche) Alternativen geben?
    Ich würde mich mal mit einem Steuerberater treffen und mögliche Alternativen durchspielen. Ich persönlich würde die Zinsen lieber meinen Eltern zahlen als der Bank, besser anlegen könnten sie es eh nicht.

    Dann kannst du dir ggf. die ganze Aufteilungsgeschichte sparen.

  8. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Beratung für Hauskauf benötigt...

    Und die an die Eltern zahlenden Schuldzinsen wollen Sie dann etwas steuerlich in der Einkommensteuererklärung V+V geltend machen?
    Glaube nicht dass das Finanzamt das anerkennt.

  9. Avatar von passuff4
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    Standard AW: Beratung für Hauskauf benötigt...

    Zitat Zitat von Suxxess
    Gibt es einen Grund warum du das Haus über die Bank finanzieren möchtest?
    Brauchen deine Grunderwerbsteuer auch bei Schenkung von Immobilien? ? GeVestor[/URL]

    Es sollte doch interessantere (steuerliche) Alternativen geben?
    Ich würde mich mal mit einem Steuerberater treffen und mögliche Alternativen durchspielen. Ich persönlich würde die Zinsen lieber meinen Eltern zahlen als der Bank, besser anlegen könnten sie es eh nicht.

    Dann kannst du dir ggf. die ganze Aufteilungsgeschichte sparen.
    Guter Hinweis. Diesbezüglich werde ich auf jeden Fall nochmals Informationen einholen.
    Wie gesagt stehe ich erst am Anfang meiner Idee und bin daher für jeden Denkanstoß dankbar!

  10. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Beratung für Hauskauf benötigt...

    Aber unbedingt Steuerberater einschalten ob das Finanzamt zu zahlende Zinsen an die Eltern anerkennt.

  11. Avatar von passuff4
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    Standard AW: Beratung für Hauskauf benötigt...

    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    Bei einem Mehrfamilienhaus sind die Wohnungen in Sondereigentum mittels einer Teilungserklärung aufgeteilt.
    Möchten Sie hier auch mittels einer Teilungserklärung den Anbau in ETW Nr.1 und das Haupthaus in ETW Nr.2 bilden dann werden zwei getrennte Grundbücher erstellt.
    Dann können Sie natürlich den Anbau isoliert alleine erwerben.
    So hatte ich das gedacht. Allerdings gibt es vielleicht auch alternativen? Ich möchte gerade bei einem Deal innerhalb der Familie die Unkosten durch Bürokratie gering halten.

  12. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Beratung für Hauskauf benötigt...

    Eine Teilungserklärung ist die einzigste Möglichkeit und überhaupt keine Bürokratie sondern eine spannende Sache.
    Wenn aber Anbau und Haupthaus zusammenverbunden sind und ein Flurstück sehe ich keine andere Möglichkeit als Teilungserklärung.

  13. Avatar von Suxxess
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    Standard AW: Beratung für Hauskauf benötigt...

    Ich ging ursprünglich davon aus, dass Grunderwerbssteuer zu zahlen wäre. Dies ist wohl auch nicht der Fall wenn die Eltern das Haus dem Kind verkaufen. Wenn du den Kredit aufnimmst und den Anbau an deine Schwester vermietest, dann kannst du natürlich die Zinsen ansetzen. Aber auf der anderen Seite musst du natürlich auch die Mieteinnahmen versteuern.

    Wenn du dann in 5 Jahren das Haupthaus kaufst und einen größeren Kredit bräuchtest bei dem du die Zinsen auch nicht gegenrechnen kannst ( Weil du ja selbst drin wohnt, dann sieht das wohl anders aus. )

    In 5 Jahren:
    Beispiel: Deine Eltern nehmen für einen Tag einen Kredit über 330.000 € auf. Dieses Geld leihen sie dir zu sagen wir 2%. Mit diesem Geld zahlst du das Haupthaus ab. Und mit der zurückgezahlten Summe wird der Tageskredit der Eltern sofort getilgt.

    Grundsätzlich würde ich mich allerdings an Bankkaufmann oder dem Steuerberater halten, die haben dort sicherlich mehr Ahnung von als ich.

  14. Avatar von passuff4
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    Standard AW: Beratung für Hauskauf benötigt...

    Zitat Zitat von Suxxess
    Ich ging ursprünglich davon aus, dass Grunderwerbssteuer zu zahlen wäre. Dies ist wohl auch nicht der Fall wenn die Eltern das Haus dem Kind verkaufen. Wenn du den Kredit aufnimmst und den Anbau an deine Schwester vermietest, dann kannst du natürlich die Zinsen ansetzen. Aber auf der anderen Seite musst du natürlich auch die Mieteinnahmen versteuern.

    Wenn du dann in 5 Jahren das Haupthaus kaufst und einen größeren Kredit bräuchtest bei dem du die Zinsen auch nicht gegenrechnen kannst ( Weil du ja selbst drin wohnt, dann sieht das wohl anders aus. )

    In 5 Jahren:
    Beispiel: Deine Eltern nehmen für einen Tag einen Kredit über 330.000 € auf. Dieses Geld leihen sie dir zu sagen wir 2%. Mit diesem Geld zahlst du das Haupthaus ab. Und mit der zurückgezahlten Summe wird der Tageskredit der Eltern sofort getilgt.

    Grundsätzlich würde ich mich allerdings an Bankkaufmann oder dem Steuerberater halten, die haben dort sicherlich mehr Ahnung von als ich.
    Ich merk schon. Ich brauche dringend einen Steuerberater. Wie finde ich den richtigen bzw. auf was sollte er sich spezialisiert haben? Haus-/ Grundbesitz oder doch eher Erbschaft?

  15. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Beratung für Hauskauf benötigt...

    Normaler Steuerberater sollte das auch wissen

  16. Avatar von passuff4
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    Standard AW: Beratung für Hauskauf benötigt...

    Zitat Zitat von Suxxess

    In 5 Jahren:
    Beispiel: Deine Eltern nehmen für einen Tag einen Kredit über 330.000 € auf. Dieses Geld leihen sie dir zu sagen wir 2%. Mit diesem Geld zahlst du das Haupthaus ab. Und mit der zurückgezahlten Summe wird der Tageskredit der Eltern sofort getilgt.
    Ich habe lange darüber nachgedacht. Aber aus meiner sicht macht das kein Sinn. Am Ende haben weder Sie das Geld noch ich ein Haus? nur der Kredit ist getilgt... Ein Denkfehler Meinerseits?
    Erklären könnte ich mir noch folgendes:
    Meine Eltern nehmen einen Kredit über 330.000 € auf. Dieses Geld behalten Sie. Ich zahle den Kredit bei der Bank ab. Aber einen wirklichen Vorteil sehe ich auch hier nicht, außer meine Eltern bekämen einen besseren Zins. Tun sie das?

  17. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Beratung für Hauskauf benötigt...

    @passuff4
    Bitte vergessen Sie nicht welches Ziel Sie haben?
    Möchten Sie im Grundbuch Eigentümer sein oder Ihre Eltern?
    Wenn Sie im Grundbuch Eigentümer sein möchten dann geht es nur über einen Schenkungsvertrag.
    Wenn das Haus lastenfrei ist, dann können Sie doch das jetzt veranlassen und sind nun Eigentümer im Grundbuch. Dann nehmen Sie ein entsprechendes Darlehen auf und zahlen es an Ihre Eltern als monatliche Rente.
    So kann es doch gehen?

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    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    @passuff4
    Bitte vergessen Sie nicht welches Ziel Sie haben?
    Möchten Sie im Grundbuch Eigentümer sein oder Ihre Eltern?
    Wenn Sie im Grundbuch Eigentümer sein möchten dann geht es nur über einen Schenkungsvertrag.
    Wenn das Haus lastenfrei ist, dann können Sie doch das jetzt veranlassen und sind nun Eigentümer im Grundbuch. Dann nehmen Sie ein entsprechendes Darlehen auf und zahlen es an Ihre Eltern als monatliche Rente.
    So kann es doch gehen?
    Ja, ich möchte Eigentümer im Grundbuch sein.
    Welchen Vorteil hätte eine Schenkung im Vergleich zum Verkauf? Steuern fallen ja keine an bei einem Verkauf inerhalb der Familie.

  19. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Beratung für Hauskauf benötigt...

    Bei einem Schenkungsvertrag werden Sie Eigentümer auch ohne etwas zu bezahlen.
    Bei einem Kauf zahlen Sie dann den notariellen Kaufpreis an die Eltern.
    Und hierzu nehmen Sie dann für den Kauf ein Bankdarlehen auf.
    Bei einem Schenkungsvertrag haben Sie - bei lastenfreiem Objekt - mehr Spielraum da Sie dann Eigentümer werden können BEVOR Sie etwas an die Eltern gezahlt haben.
    Bei einem Kauf werden Sie erst Eigentümer wenn der notarielle Kaufpreis bezahlt ist.
    Ein riesengroßer Unterschied oder?

  20. Avatar von passuff4
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    Standard AW: Beratung für Hauskauf benötigt...

    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    Bei einem Schenkungsvertrag werden Sie Eigentümer auch ohne etwas zu bezahlen.
    Bei einem Kauf zahlen Sie dann den notariellen Kaufpreis an die Eltern.
    Und hierzu nehmen Sie dann für den Kauf ein Bankdarlehen auf.
    Bei einem Schenkungsvertrag haben Sie - bei lastenfreiem Objekt - mehr Spielraum da Sie dann Eigentümer werden können BEVOR Sie etwas an die Eltern gezahlt haben.
    Bei einem Kauf werden Sie erst Eigentümer wenn der notarielle Kaufpreis bezahlt ist.
    Ein riesengroßer Unterschied oder?
    Unterschied ja, aber inwiefern ergibt sich mir dadurch ein Vorteil? Durch die gestiegene Bonität verbessert sich mein Zins. Das ist natürlich schon alleine ein Grund. Aber gibt es weiter Gründe?

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