Beleihungswert

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  1. Avatar von Martin79HN
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    Standard Beleihungswert

    Guten Morgen,

    wir haben vor eine Wohnung vermietet zu beleihen.

    Wie bereits ja schon hier im Beitrag mal geschrieben.

    Der Kaufpreis der Wohnung hat 2002 150.000€ betragen.

    Um das günstigste Angebot zu finden müßte ich doch wissen wie hoch
    der Beleihungswert bei 60% ist. (Top Konditionen gewünscht Kreditbetrag 10.000€ flexibel.)

    Immobilienscout24 als grobe Bewertung spuckt mir einen Wert für die Wohnung von 120.000€ (+/-6%) aus.

    Mieteinnahmen sind 480€ Kaltmiete pro Monat.
    Hausgeld / Verwaltung nicht umlagefähig ca. 50€ im Monat.

    Wie würdet Ihr vorgehen.
    Bilder, Grundriss + Immobilienscout24 Bewertung + Kaufpreis beim bau 2002 alles vorlegen?
    Oder die Bewertung Immobilienscout24 erstmal nicht vorlegen und warten was die Bank sagt?

    Ist es von Vorteil wenn mal eine Grundschuld von 160.000€ eingetragen war? (Volksbank) Diese Grundschuld wurde bereits gelöscht. Grundbuch sauber!

    Folgende Kreditsumme soll aufgenommen werden:
    70-80t
    Zinsfestschreibung 5 Jahre
    Tilgung zwischen 1-3% (flexibel)
    Sondertilgung 5% pro Jahr

    Sollte jetzt uns z.B. eine Bank 90t geben zu TOP Konditionen
    ist das für uns von Interesse.

    Dieses Darlehen wird später eingesetzt Grundstückskauf und dann Hausbau.
    Sprich Sicherheit auf eine bestehende lastenfreie Wohnung!
    Und dadurch Neubau Hausprojekt Eigenkapital auch im Bereich von sehr guten Konditionen.

    Nach den 5 Jahren großteil gedeckelt durch Bausparvertrag.
    Diesen werden wir aber nicht abtreten weil sonst Bonuszins wegfällt.

    Freue mich über Info`s/ Meinung von Euch.

    Danke Euch

    Gruß

    Martin

  2. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Beleihungswert

    Hallo
    Es ist schön wenn Sie eine vermietete lastenfreie Wohnung haben.
    Es spielt aber keine Rolle ob im Grundbuch EUR 160.000 als gelöschte Grundschuld eingetragen sind.
    Es zählt für die Bank nur der Beleihungswert, resultierend aus dem Ertragswert.
    Als Orientierung würde ich die EUR 120.000 von IS24 zugrunde legen.
    Bedeutet, dass EUR 72.000 zu guten Konditionen ausgereicht werden können

    Beispiel:
    EUR 72.000
    5 Jahre Sollzinsbindung
    2% Direkttilgung
    1,59% gebundener Sollzins
    1,60% effektiver Jahreszins
    5% Sondertilgung
    100% Auszahlung = Nettodarlehensbetrag
    EUR 215,40 monatliche Rate

    Interessant?

  3. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Beleihungswert

    Hallo Martin79HN,

    warum machen sie sich das so schwer?! Suchen sie sich doch einen seriösen Finanzierungsmakler aus, die scoren alle Banken die relevant sind durch. Egal ob Dr.Klein, Interhyp oder wir, wir arbeiten alle mit der gleichen Plattform und alle Banken die dort ihre Konditionen einstellen mit fast der gleichen Bewertungssoftware, ebenso werden überall die gleichen Beleigungsunterlagen eingefordert.

    Sie müssen doch nur 60% Beleihungsauslauf erreichen, um die besten Konditionen zu generieren, bei ihrem gewünschten Finanzierungsbedarf ist das ein Wert von um die 125.000 Euro. Der Finanzierungsmakler unterstellt doch in der Konditionsfindung dann diesen Wert und in der Regel wird der doch dann auch so bestätigt durch die Bank, da wir Finanzierungsmakler doch im Vorfeld selber prüfen, was die Immobilie wert ist.

    Fakt ist doch, sie wollen

    - die Immobilie zur Besicherung (so nennt sich das) beleihen
    - sie ist vermietet
    - sie wollen 5 % Sondertilgungsrecht und
    - eine Zinsfestschreibung von 5 Jahren
    - sie wollen die ETW vorraussichtlich in 5 Jahren verkaufen

    Es ist verständlich dass sie die besten Konditionen und Bedingungen genrieren wollen, Fakt ist aber auch, es kommt dann später noch was nach, nämlich eine Finanzierung für den Neubau und ein evtl. Verkauf der Immobilie.

    Lassen sie sich doch aufgrund dieser Begebenheiten vernünftig und seriös beraten und betreuen, holen sie sich einen Fachmann an ihre Seite und arbeiten ein ganzheitliches Finanzierungskonzept mit diesem - möglichst unabhängigen Finanzierungsmakler - aus, es zählt doch nun wirklich in ihrer Situation nicht das allerletze Zehntel hinter der Kommastelle - was ja zudem noch rausgeholt wird.

    Noch vor einer Woche haben sie in ihrem ersten Thread geschrieben, habe die Bank gefunden und nun fragen sie - was aber natürlich ok ist - nach dem Belehungswert. Das muss nicht sein aus meiner Sicht, das besten Angebot müsste ihnen schon lange bekannt sein und vorliegen.

  4. Avatar von Martin79HN
    Martin79HN ist offline
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    Standard AW: Beleihungswert

    Hallo Bankkaufmann,
    hallo Noelmaxim,

    ich habe für das Objekt die Eigentumswohnung bereits 2 Angebote.

    1 x Dr. Klein 1,32% eff. (Vermittler)
    1 x PSD Bank Rhein Neckar Saar 1,30% eff. (Filiale in Stuttgart)

    Angebot auf folgender Basis:
    Wert der Wohnung
    120.000 € (Kaufpreis 2002 = 150.000€)
    Darlehen: bis 70.000 € PSD Bank, (Wenn Wert höher eingeschätzt dann zum gleichen Zins mehr Geld!)
    Darlehen: bis 75.000 € Dr. Klein (Wenn Wert höher eingeschätzt dann zum gleichen Zins mehr Geld!)
    Laufzeit 5 Jahre
    Tilgung:
    PSD mind. 2-3%
    Dr. Klein mind. 1% oder mehr
    Bereitstellungsfrei: PSD 12 Monate, Dr. Klein 6 Monate

    Wir haben vor einen Termin mit Dr. Klein oder PSD auszumachen.
    Ich denke es wird auf die PSD Bank hinauslaufen.

    Anschlußfinanzierung bei 10 Jahren 1,79% eff. im Augenblick! (PSD Bank)
    Anschlußfinanzierung weil auf das Grundstück das Haus gebaut wird.

    Die PSD Bank prüft die Unterlagen Bewertung innerhalb von 1 Tag bzw. am Termin. Ich werde 2 Tage zuvor die Unterlagen bereitstellen.

    Und dann habe ich immer noch Konditionen von Dr. Klein in der Hinterhand.
    Ich finde beide Konditionen unschlagbar! Uns ist es am liebsten 1 Bank für die Gesamtfinanzierung. Deshalb lieber jetzt bei der PSD Bank Konditionen aushandeln bzw. Gesamtfinanzierungsbedarf offenlegen und dort auch später den größeren Kredit machen. (wenn Konditionen passen)

    Es kommt mir nicht auf 0,05% an. (die Differenz zwischen 2 Angeboten darf max. 0,10% betragen)
    Wir haben jetzt sowieso viel Glück bei den Zinsen!

    Die Sparda BW wollte für das Bauvorhaben über 2% Zinsen!

    Das Darlehen wird erst in 2 Monaten aufgenommen weil erst dann haben wir eine Zusage oder Absage von der Gemeinde zu dem Baugrundstück.

    Wenn Baugebiet April/Mai 2015 erschlossen.
    Ist es zu früh im Nov./Dez. 2014 ein Darlehen zu sichern?
    Zinsfestschreibung würde ich versuchen ohne Aufschlag zu verhandeln auf 18 Monate!

    Bauzeit 3/4 Jahr!

    Gruß

    Martin


    Bei beiden Möglichkeiten haben wir 1 Ansprechpartner und persönliches Gespräch! Bei der PSD Bank und Dr. Klein bietet das auch.

    Ich kann es halt nicht mehr abwarten das Darlehen aufzunehmen. :-)
    Aber ohne Zusage zum Baugrundstück auch verständlich!

    Wenn alle mit der gleichen Software arbeiten wie können dann solche
    Unterschiede rauskommen? 0,20% Unterschied sind im Jahr ca. 140€ Unterschied! Auf die 5 Jahre gesehen ca. 600€.
    Klar bei 70.000€ Darlehen nicht die Summe aber immerhin!

  5. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Beleihungswert

    @Martin
    wenn wir alle die gleiche Software haben, heißt es nicht dass alle mit den gleichen Zahlen das gleiche Ergebnis haben.
    Wie dem auch sei...

  6. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Beleihungswert

    @Martin79HN,

    darum ging es mir gar nicht, denn mit ihrer Auswahl - insbsondere Dr.Klein - lagen sie ja schon weit vorne. Die Zinsunterschiede sind weitaus größer, vergleicht man die Topangebote der Finanzierungsmakler zu vielen anderen Angeboten einzelner Banken.
    Aber wie gesagt, dem waren sie ja schon gar nicht mehr unterlegen und sie haben es ja erkannt, 600 Euro in 5 Jahren - was ja auch nicht stimmt, da sich die Tilgung ja zinsreduzierend auswirkt - sind ja nun wirklich zu verschmerzen.

    Es ging mir um die Beratung, um die Betreuung, um das Ausarbeiten eines Finanzierungskonzeptes, denn ihre Aussagen, ihre Unsicherheiten und ihre Fragen haben nicht erkennen lassen, dass sie ausreichend beraten sind und eben das gehört zu einem ganzheitlichen Finanzierungskonzept.

    Sie sind doch für die spätere Hauptfinanzierung des Neubaus in keiner Weise abhängig zu der jetzigen Finanzierung von 75.000 Euro! Die gilt es jetzt zu sichern, um sich dann später - wenn alle Kosten bekannt und die Planungen abgeschlossen sind - erneut das günstigste und geeigneteste Finanzierungskonzeptes für den Neubau zu generieren und zu sichern.

    Wenn sie gut betreut sind, dann stellen sich die Fragen nach dem Beleihungswert gar nicht, denn dann sagt man ihnen wie das gehandhabt wird, denn beeinflussen können sie da null. Vielmehr sagt der Finanzierungsmakler ihnen, welche Bank für ihr Vorhaben und deren Ausgangslage die besten Konditionen - und das ist ja in Abhängigkeit zum Wert der Immobilie - bereit stellen kann. Die PSD Bank wird es ihnen gant bestimmt nicht sagen, Dr. Klein eher schon ja.

    Richtig interessant wird es doch erst, wenn sie das Darlehen für den Neubau bereit gestellt bekommen müssen bzw. generieren müssen.

    Konditionen sind der wichtigste Aspekt einer Darlehensaufnahme, aber vorher - und viel entscheidender - muss das Konzept stehen und darauf bzw. damit werden dann die Konditionen generiert und der Markt sondiert.

    - Zinsfestschreibungszeiträume
    - bereitstellungsfreie Zeit
    - Intergration von subventionierte KfW Konditionen
    - Tilgungssatzänderungs-, und Sondertilgungsoptionen
    - Auszahlungsbedingungen (insbesondere wenn Eigenleistung erbracht wird)

    sind zu berücksichtigen, um entscheiden zu können, welcher Zins wirklich der Günstigste ist, insbesondere individuell auf die einzelne Ausrichtung der Darlehensnehmer mit ihren Mentalitäten und Ansichten in Bezug auf Sicherheit, Risikobereitschaft, Kenntnissen vom Markt und evtl. in Betracht zu ziehenden persönlichen Veränderungen der Ausgangslage.

    Was haben sie eigentlich mit folgendem Satz

    ..Anschlußfinanzierung bei 10 Jahren 1,79% eff. im Augenblick! (PSD Bank)...

    gemeint?

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