am Wochenende haben wir uns zum zweiten Mal ein Haus angeschaut, dass vollkommen unseren Ansprüchen gerecht wird. Da es ein Fertigaus aus den 70er Jahren ist, haben wir vor, noch einen Sachverständigen zu Rate zu ziehen.
Heute waren wir aber schonmal bei der Bank.
Kosten des Hauses 135000 € plus Sanierungskosten, geschätzt 20.000€.
Nun dachten wir, wir können mit dem Kfw-Förderprogramm die Kaufnebenkosten mitfinanzieren. Laut Aussage der KfW ist dies speziell mit dem Programm 124 möglich.
Heute machte uns die zweite Bank in Folge einen Strich durch die Rechnung. Die Finanzierung der Kaufnebenkosten sei nicht möglich und muss mit Eigenkapital gestemmt werden.
Das ist im Grunde auch kein Problem. Wir hatten uns allerdings vorgenommen, unser Eigenkapital dafür nicht zu verbrauchen, wir hätten dann keine Rücklagen mehr und wollten vom Eigenkapital einen Teil der Sanierung und den Umbau der Außenanlage finanzieren.
Generell ist das Finanzierungsangebot der Bank okay. Monatliche Rate nach unseren Vorstellungen plus Bausparvertrag für Anschlusstilgung. Nur haben wir bei der Finanzierungsvariante keine Rücklagen mehr und auch kein Geld mehr zum Sanieren, weil die Bank die Kosten der Sanierung maximal zur Hälfte übernimmt?
Haben wir noch andere Möglichkeiten? Wäre ein unabhängiger Finanzberater doch die bessere Alternative, als von Bank zu Bank zu laufen. Oder haben wir schlicht und einfach zu wenig Eigenkapital?
Die Bank die ihnen das Hauptdarlehen gewährt ist das durchleitende Kreditinstitut. Sie refinanziert sich die Mittel über die KfW, aber steht mit dem Darlehen im Obligo, entsprechend zählt es für die Bank so, als würde diese ihnen die Mittel zur Verfügung stellen.
Warum lassen sie die wertsteigernden Renovierungen nicht mit finanzieren?
Was hat ihnen die Bank denn als Finanzierungskonzept angeboten? Wie sehen die Bausteine aus?
Gibt es denn überhaupt Banken, die die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Die Beraterin heute sagte uns, dass die Bank höchstens 50% der anfallenden Sanierungskosten finanziert, den Rest müssten wir durch Eigenleistung aufbringen. Wobei die Kosten hierfür eine unbekannte Größe ist und abhängig von dem ist was der Gutachter sagt.
Wir haben ein Angebot über ein Darlehen mit 15 Jahren Zinsbindung und einer Restschuld von 45.000€. Zweiter Baustein ist das Bausparkonto, das nach Ablauf der 15 Jahre zum Einsatz kommt. Planmäßig (ohne Sondertilgung) wären wir dann nach insgesamt 20 Jahren mit allem fertig.
Das Konstrukt 15 Jahre Vorfinanzierung mit folgender Tilgung in 5 Jahren ist vom Verhältnis her völlig ungesund.
Es werden 100 % der Renovierungskosten finanziert, wenn die Werthaltigkeit der Immobilie nach den Arbeiten gegeben ist.
Was sie brauchen ist ein Konzept, sprich die Hauptdarlehensmittel müssen günstig über ein Erstrangdarlehen und KfW finanziert werden und die nachrangigen Mittel wie z.B. die Erwerbsnebenkosten über ein Nachrangdarlehen. Entscheidend ist nachher der Mischzins, vorher aber erst mal die Machbarkeit nach ihren Wünschen. Was nützen ihnen die tollsten Erstrangkonditionen, wenn sie EK einsetzen müssen in einer Höhe die sie nicht haben bzw. aufwenden wollen und noch Eigenleistung erbringen müssen, die sie nicht erbringen wollen oder können.
Die KfW Mittel werden doch an den Verbraucher weiter gegeben, aber zu den Bedingungen des durchleitenden Kreditinstitutes.
Verstehe sie nicht, sie waren bei einem oder zwei Kreditinstituten, glauben sie damit sind alle Möglichkeiten erschöpft, bzw. diese beiden Banken vor Ort decken die Möglichkeiten des gesamten Marktes ab?
Das Konstrukt 15 Jahre Vorfinanzierung mit folgender Tilgung in 5 Jahren ist vom Verhältnis her völlig ungesund.
Das ist für mich auf den ersten Blick auch völlig unverständlich. Zum Einen ist eine Restschuld von 45tsd EUR ja keine Existenzgefährdung mehr, zum Anderen wäre dies Restschuld, wenn man die BSV-Beiträge in die Tilgung einfließen lassen würde noch geringer.
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Der Fragesteller dankt für diese hilfreiche Antwort
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Kass Finanz
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AW: Vollfinanzierung + Kaufnebenkosten?
Wertsteigernde Modernisierungen werden in der Regel von den Banken auch komplett finanziert. Unter Umständen können auch noch bis zu einem gewissen Grad Eigenleistungen einfließen. Wenn hier eine Bank nicht entsprechend reagiert, einfach mal ein anderes Angebot einholen. Wichtig ist hierbei, dass die nötigen Renovierungsarbeiten auch genau aufgezeichnet werden und durch Kostenvoranschläge kalkulierbar werden.
Bei einer Gesamtlaufzeit von 20 Jahren lassen sich die Gesamtkostenrechnungen von Finanzierungen mit direkter Tilgung und Tilgung über einen Bausparvertrag gut vergleichen, wenn alle Nebenkosten wie Abschlussgebühren usw. eingerechnet werden.
Die Kaufnebenkosten werden jedoch nicht von allen Ban ken mit finanziert. Hier ist u.U. ein Nachrangdarlehen nötig, wenn kein Eigenkapital eingesetzt werden soll. Persönlich würde ich das Eigenkapital einsetzen und ggfs. später über ein Darlehen eventuelle Lücken füllen. 24 Monate nach Grundbucheintragung sind auch über Bausparkassen Darlehen ohne Grundbuchabsicherung möglich.
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Der Fragesteller dankt für diese hilfreiche Antwort
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Bankkaufmann
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AW: Vollfinanzierung + Kaufnebenkosten?
Zitat von maria291
Gibt es denn überhaupt Banken, die die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
@Maria291: Ja diese Banken gibt es die nach wie vor mit klassischem Baufinanzierungsdarlehen und KfW alles finanzieren. Hierbei muss Ihr Vermögen (Nur zeigen, nicht nachweisen) größer sein als Ihre Schulden laut Schufa (Ratenkredite, Leasing...)
@Bankkaufmann: Da wir im Moment keine Kredite haben, sollte das kein Problem sein.
Wir werden weiterschauen und wohl einen Teil Unseres Eigenkapitals einsetzen. So dass wir noch eine kleine Rücklage haben und ruhig schlafen können. Aber da es das Haus Nun doch nicht geworden ist, suchen wir erstmal weiter nach dem richtigen Haus und hoLen uns Angebote von den Banken ein.
Vollfinanzierung + Kaufnebenkosten?
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Zitat von noelmaxim
