Umschuldung bestehende Baufinanzierung

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  1. Avatar von benG
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    Beitrag Umschuldung bestehende Baufinanzierung

    Hallo zusammen,

    vielleicht kann mir hier jemand zum Thema Immobilienumschuldung helfen.

    Folgende Ausgangssituation:

    Hauskauf in 12/2010

    Wert inkl. aller NK 250.000 € // Eigenkapital 40.000 € eingetragene Grundschuld aktuell 210.000 €

    Jahresbruttoeinkommen aktuell ca 70.000 € / netto monatlich inkl Kindergeld etc ca 4000 €

    Finanzierung wie folgt:

    Annuitätendarlehen Bank 10 Jahre fest bis 12/2020: 110.000 € Zins 3,27 eff. aktueller Schuldenstand 97.000 € ( Sondertilgung max 10% jährlich möglich )
    monatliche Rate 3,2 % Zins + 1 % Tilgung 385 €0

    Bausparvertrag 1 Fuchs Bau 120.000 € (0,25 Sparzins / 2,76 eff. Darlehenszins )
    monatliche Sparrate: 150 €, aktueller GH Stand 17.000 €

    Bausparvertrag 2 Riester Fuchs WohnRente ( Sparzins 1% / Darlehen 3,23 eff / Gesamtkosten 3,63 % ) 50.000 € vom mir:
    monatliche Sparrate: 125 € GH Stand 7500 €

    Bausparvertrag 3 Riester Fuchs WohnRente ( Sparzins 1% / Darlehen 3,23 eff / Gesamtkosten 3,63 % ) 50.000 € von meiner Frau:
    monatliche Sparrate: 125 € GH Stand aktuell: 8500 €

    Vorausdarlehen Schwäbisch Hall 100.000 € zu 3,2% eff. monatliche Zinszahlung: 260 €

    Somit aktuell:

    monatl. Zinszahlung: 535 €
    monatl. Tilgung: 110 €
    Sparrate BSP: 403 €
    = 1048 €

    Zielsetzung sollte jetzt sein durch eine Auflösung / Verringerung der Bausparer eine höhere monatliche Tilgung zu erzielen, da die Kosten für die Bausparer einfach zu hoch sind.

    Welche Möglichkeiten bestünden hier?

    Auflösung / Reduzierung des 120k BSP, kann dieser fertig gesetzt werden und die Erlöse zur Sondertilgung des Bankkredits eingesetzt werden?

    Ist eine Reduzierung / Splittung der Riester Bausparverträge möglich? Diese sind an das Vorrausdarlehen geknüpft.

    Eine Prüfung auf fehlerhafte Widderruferklärung ist noch nicht erfolgt, Sie sehen aber auf den ersten Blick korrekt aus, des weiteren ist aufgrund einer familiären Beziehung zur Bank dies auch schwierig.
    Würde allerdings gerne die BSP Verträge zur auflösung bringen, da dort die Beratung schlecht war/ist, und nicht auf den kompleten Umfang hingewiesen wurde sowie die Kosten nicht klar kommuniziert wurden...

    Für alle Möglichkeiten der Umschuldung bin ich Dankbar, gerne auch per PN.

    Danke und Gruß

    Ben

  2. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Umschuldung bestehende Baufinanzierung

    Man müsste die Verträge sehen um prüfen zu können was an Sonderzahlungen alles möglich ist.
    Jedoch kann man - wenn Widerruferklärung korrekt ist - während der Sollzinsbindung nach 5 Jahren nicht einfach einen bestehenden Kredit umschulden weil die Kosten zu hoch sind.
    Oder wurden Ihnen vom Vermittler vor 5 Jahren Kosten verschwiegen?
    Bezüglich Verträge sollte man prüfen wie weit man konkret etwas optimieren kann.

  3. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Umschuldung bestehende Baufinanzierung

    Hallo benG,

    so einfach wird das leider nicht funktionieren, zumindest nicht innerhalb der Zinsfestschreibung und schon gar nicht ohne Akzeptanz der Bank, aber das wird ihnen sicherlich bewusst bzw. bekannt sein.

    Was ich mich frage, warum nutzen sie die familiäre Beziehung zu der Bank nicht, um die Finanzierung umzustricken? Auf der einen Seite führen sie diese an um zu dokumentieren wie schwierig die Widerrufstehamtik werden könnte, aber auch der "Habenseite" soll das kein Vorteil sein.

    Für mich ist diese Finanzierung typisch und sollte von jedem gelesen werden, der diese Modelle heute in Betracht zieht. Bausparer ohne Ende, Riester usw. mit daraus entstehender Unflexibilität und Intransparenz. Hier hat sich seinerzeit jemand mächtiger Erträge bedient! Wofür wurde der 120.000 Euro BSV abgeschlossen? Wann soll der mal zugeteilt werden und wofür? Nach 10 Jahren bei Zinsauslauf ist er es jedenfalls noch nicht, aber wofür dann 120.000 Euro Zuteilungssumme benötigt werden erschließt sich mir überhaupt nicht, ggf. aber ihre Chance. Teilen sie diesen, teilen den Teilvertrag in den das Guthaben geht zu, machen von dem Guthaben jährliche Sondertilgungen und sparen sich schon mal die mtl. 150 Euro ein, die sie - so dass denn vereinbart wurde - eine Tilgungssatzerhöhung in dem Annuitätendarlehen.

    Wann werden denn die beiden Riesterverträge zugeteilt? Wie lange läuft das Vorausdarlehen bezüglich der Zinsfestschreibung? Deckt sich das? Ggf. können die 150 Euro dann auch in die Riesterverträge gezahlt werden, damit diese schneller zugeteilt werden, somit entsteht kein Zinsänderungsrisiko sollte das Vorausdarlehen eher auslaufen, als die BSV zugeteilt werden.

  4. Avatar von benG
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    Standard AW: Umschuldung bestehende Baufinanzierung

    Hallo,

    Danke für die schnelle Antwort.

    Aus heutiger sicht würden wir das so auch nicht mehr finanzieren lassen.
    Die Zusteilung der BSP sollte in ca 5 Jahren erfolgen ( geschätzt )
    Das Vorausdarlehen läuft ohne Termin so lange bis die Riesterverträge Zuteilungsreif sind.
    Eine Erhöhung / Verringerung der Einzahlungungen auf die Riesterverträge ist lt. Vertrag nicht möglich.
    Mit einem der Riester Verträge sollte Anfang 2020 eine Sondereinzahlung uaf den 120.000 BSP vertrag vorgenommen werden um diesen Ende 2020 zuzuteilen.
    Warum der BSP iHv. 120.000 gewählt wurde erschliesst sich mir jetzt auch nicht mehr komplett, evtl. um Rücklagen für evtl. Reparaturen etc zu haben.

    Es wäre also am sinnvollsten den 120.000 € Bausparvertrag zu splitten und damit Sondertilgungen zu leisten?
    Welche Kosten treten durch dei Teilung auf?
    Auf was muss hier geachtet werden?

    Die Riester Verträge müssen so weiterlaufen, oder können diese auch reduziert und zugeteilt werden?


    Ich kann nur jedem Empfehlen auf diese Art der BSP Produkte zu verzichten oder sich die Kosten genau ausrechnen zu lassen...

  5. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Umschuldung bestehende Baufinanzierung

    Ist der Bausparvertrag EUR 120.000 verpfändet innerhalb der Baufinanzierung oder frei?

  6. Avatar von benG
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    Standard AW: Umschuldung bestehende Baufinanzierung

    Hallo,

    der BSP ist frei.

  7. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Umschuldung bestehende Baufinanzierung

    Warum sollte der verpfändet sein? Das wäre ja eine noch größere Frechheit!!

    Warum sollte der zugeteilte Riestervertag in den 120.000 Euro BSV eingezahlt werden? Ich dachte die beiden BSV lösen dann das 100.000 Euro Vorausdarlehen ab? Entweder habt ihr da was missverstanden oder ihr seid so schlecht beraten worden das einen das wütend machen kann.

    Ich meine auch dass die Mittel aus dem Riestervertag da gar nicht eingezahlt werden dürfen, ohne dass dann die Förderung zurück gezahlt werden muss.

  8. Avatar von xlarge
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    Standard AW: Umschuldung bestehende Baufinanzierung

    Bei familiärer Bindung an die Bank kann es auch sein, dass keine Abschlußgebühr (z.B. 1%) fällig war.
    (Ist zum Teil bei Sparkassenmitarbeitern bzw. deren Familienangehörigen so.)

  9. Avatar von benG
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    Standard AW: Umschuldung bestehende Baufinanzierung

    Hallo,

    Abschlussgebühr ist leider angefallen ( 2200 € )
    Ein Widerruf ist nicht möglich, da die Widerrufserklärung excat der Musterwiderrufserklärung entspricht.

    Es wäre also am sinnvollsten den 120k Bausparer zu teilen.
    Ist Teilung und Auszahlung oder Teilung und zuteilung sinvoller? Mit welchen Summen?

    Macht es Sinn heute schon ein Forwarddarlehen aufzunehmen um die BSP dann sofort Sonderzutilgen?

  10. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Umschuldung bestehende Baufinanzierung

    Teilung und Zuteilung können Sie simulieren. Denn nicht jeder geteilte Vertrag wird automatisch nach x Monaten zugeteilt. Da gibt es schon Unterschiede in der Zuteilung. Deswegen können Sie das Zuteilungsdatum individuell für sich simulieren lassen. Entweder durch die Hauptverwaltung direkt oder über einen Aussendienstpartner vor Ort.

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