folgendes Thema beschäftigt uns momentan.
Es geht Beruteilung der Verschuldung bei den Banken.
Eckdaten:
- Darlehensnehmer: Angestellt (unbefristete Anstellung seit mehreren Jahren), single, wohnt in selbgenutzt. EFH
- Darlehen für EFH beträgt wird mit ca. 1/3 vom Einkommen bedient
- Restschuld liegt bei ca. 60% vom Verkehrswert (d.h. ca. 40% kann als Eigenkapital betrachtet werden)
- Darlehen für EFH hat eine Laufzeit von ca. 25 Jahren
Generell: Gute Bonität, keine Konsumschulden usw.
Der Darlehensnehmer plant eine kleine ETW zu kaufen und zu vermieten (d.h. ETW als Kapitalanlage).
Eigenkapital reicht um die Nebenkosten zu decken (ca. 10% vom Kaufpreis), Rest d.h. ca. 90% vom KP muss von einer Bank gedeckt werden.
Die ETW wird sich selbst finanzieren (d.h. Cashflow nach Abzug aller Kosten ist neutral).
Zu den Fragen:
- Wie beurteilt die Bank die Verschuldung? (Generell das Thema Verschuldungsgrad)
- Ist es ein KO-Krieterium, wenn 33% des Einkommens bereits für das selbstgenutztes EFH benutzt wird?
wenn sie fragen wie das die Bank sieht, müssen sie uns die Bank benennen.
Gehen wir von den Banken aus, so müssen sie sich bei einer ausreichenden Auswahl an Banken bezüglich der Prozente zu ihrem Einkommen keine Sorgen machen, insbesondere auch deswegen, weil das Einkommen durch die Mieteinnahme ja erhöht wird. Nicht ganz zu greifen sind die absoluten Zahlen, allerdings dürften die Zahlen passen, wenn sie schreiben dass derzeit 33% aufgewendet werden und sich die neue Rate mit den Mieteinnahmen deckt.
Nicht ganz richtig ist ihre Aussage bezüglich der Höhe (90%) die finanziert werden müsste, wenn sie 10% für Nebenkosten aufwenden. Sind die Nebenkosten 10% des Kaufpreises und sie bringen diese ein, müssten sie weitere 10% aufwenden um bei 90% zu landen. Ggf. macht es Sinn den Beleihungsauslauf der ETW zu senken, in dem man hinter die 60% Auslauf 20% Ersatzsicherheit auf dem EFH einträgt, damit der Auslauf bei der ETW ebenfalls bei 80% liegt.
Etwas genauer können wir antworten, wenn folgende Frage beantwortet sind:
- Nettoeinkommen? (Erhöhung Auswahl der Banken Angabe Jahresbrutto wegen Kapitalanlegerkriterien)
- Kaufpreis Immobilie, Erwerbsnebenkosten?
- Mieteinnahme
- Region?
vielen Dank für das erste Feedback.
Anbei die Eckdaten:
- Region Hamburg
- Einkommen: ca. 4500 EUR netto (1500 EUR davon für EFH-Darlehen genutzt)
- ETW, zw. 50 und 60 QM in Hamburg, Mieteinnahmen ca. 700 EUR pro Monat
- KP ETW: 160 TEUR zzgl. 16 TEUR Nebenkosten (160 T Fremdk. / 16 T Eigenkapital)
- Bankauswahl: noch offen
Dann brauchen sie sich im Bezug auf ihre Bonität über das positive Kreditvotum keine Gedanken machen, das ist - so ihre Zahlen sich bestätigen - gesichert.
Wenn 32.000 Euro Nachrang hinter der noch valutierenden Schuld auf dem EFF in der Addition noch unter 80% des Wertes ergeben, würde ich diese auf dem EFH besichern und entsprechend die ETW nur mit 128.000 Euro beleihen.
Möglicherweise würde ich -in Absprache mit dem Steuerberater - aus steuerlichen Gründen ein gegen Bausparvertrag endfälliges, mindestens aber ein Darlehen mit geringer Direkttilgung wählen.
Guten Tag,
ich würde den Hebel zunächst anders ansetzen.
Wichtig wäre zuerst eine Berechnung der Rentabilität des Vorhabens.
Hierfür werden vorab folgende Informationen benötigt.
Kaufpreis
m²
Zu erwartender Mietzins ( Hieraus ergibt sich der Vervielfältiger )
Der Zustand der Wohnung
Rücklagen der WEG
Dein ALTER ---- wichtig
Ganz wichtig sind die folgenden Punkte, die Dir die „Rendite“ klein machen.
Die nicht umlagefähigen Kosten.
-Verwalterkosten
-Instandhaltungsrücklage
Die Verwalterkosten kannst Du gegen deine Einnahmen setzen, die Instandhaltungsrücklage nicht.
Verkaufst Du die ETW nach 10 Jahren und die WEG ist der Meinung das Haus muss nicht gestrichen werden, obwohl es „gammelig“ aussieht und die Rücklage weiter liegen bleibt, dann sinkt der Wert oder aber auch der Käuferkreis deiner Wohnung und die Rücklage ist für Dich weg, die kannst Du weder verkaufen noch mitnehmen.
( War jetzt mal ein Beispiel )
Oftmals ist der Faktor bei einer ETW deutlich höher als bei einem MFH…. Und wenn Du das verkaufst, machst du vorher nen Schönheitsanstrich und ggf ne Dachbeschichtung und schon ist dein Interessentenkreis höher…..
Dann brauchen sie sich im Bezug auf ihre Bonität über das positive Kreditvotum keine Gedanken machen, das ist - so ihre Zahlen sich bestätigen - gesichert.
Wenn 32.000 Euro Nachrang hinter der noch valutierenden Schuld auf dem EFF in der Addition noch unter 80% des Wertes ergeben, würde ich diese auf dem EFH besichern und entsprechend die ETW nur mit 128.000 Euro beleihen.
Möglicherweise würde ich -in Absprache mit dem Steuerberater - aus steuerlichen Gründen ein gegen Bausparvertrag endfälliges, mindestens aber ein Darlehen mit geringer Direkttilgung wählen.
Das würde ich so gänzlich nicht machen,
da es steuerlich voll daneben ist.......
Gescheit wäre es den kompletten KP zzgl. der Kaufnebenkosten in die Finanzierung der ETW als Kapitalanlage zu legen.
Das voehandene Eigenkapital dann in die Sondertilgung der selbstgenutzen Immobilie zu stecken und diese für den benötigten Anteil als Sicherheit zu hinterlegen.
Sollten aber eigenlich vom Profi auch so empfohlen werden....
Die Schuldzinsen aus dem EFH ist nicht absetzbar, die aus der vermieteten ETW zu 100 % ----- Gerade hier bei 4500,00 Netto auf Steuerkasse 1 ist das deffinitiv und dinglich zu empfehlen!
Nein, in Absprache mit einem Steuerberater, wie ich es ja angemerkt habe.
Im übrigen hat bei mir die Aufteilung der Grundschuld keinerlei steuerliche Nachteile erwirkt, denn ich habe eine Gesamtgrundschuld eintragen lassen. Somit lasteten vom ersten Tag an auf den vermieten Immobilien Grundschulden in Höhe der Darlehenssumme.
Zu dem, in der Vorteuerbetrachtung lag es nah, trotz der Abzugsfähigkeit des Schuldzinses den günstigsten Zins zu generieren und das geschieht bei dem günstigsten Beleihungsauslauf.
Könnte mir mal jemand eine Bank mitteilen, die die Erwerbsnebenkosten auch mit finanziert und wo der Schuldzins bei Vollfinanzierung in der Vorsteuerbetrachtung so lukrativ ist, als dass das Sinn ergibt? Vielleicht dass mir noch jemand verdeutlicht, wie die Summe der Erwebsnebenkosten in der Sondertilgung einen größeren wirtschaflichen Nutzen ( ungeachtet in der absolut schlechten und geringen Auswahl der Banken die das überhaupt noch finanzieren) bringt, als durch den besseren Zins durch den geringeren Beleihungsauslauf aus der Kombination Einsatz Erwerbsnebenkosten und Stellung von Ersatzsicherheiten?
Die Grundschulden sind dem Finanzamt vollkommen egal.
Du kannst dein Darlehen auch mit Pfandflaschen besichern.....
Ein Steuerberater ist ganz sicher von Vorteil, wenn er Ahnung im bereich vermietung und Verpachtung und den dazugehörigen Darlehen hat.
An sich braucht er für das Gerüst keinen Steuerberater, da die Sache doch eindeutig ist und es in der gängigen Praxis täglich so gehandhabt wird..... Ich dachte sie wussten das.
Danke Honey, ich spreche dich mal persönlich doch noch mal an, diese Visitenkarte von dir hat gesessen.
Tut mir leid, überhaupt keine gängige Praxis mehr, auch von den meisten Banken gar nicht mehr gewünscht und überhaupt.
Die Empfehlung an sich, für dieses Konstrukt keinen Steuerberater in Anspruch zu nehmen, stattdessen deinem Rat zu folgen ist grob fahrlässig, abenteuerlich und nicht hilfreich.
Danke Honey, ich spreche dich mal persönlich doch noch mal an, diese Visitenkarte von dir hat gesessen.
Tut mir leid, überhaupt keine gängige Praxis mehr, auch von den meisten Banken gar nicht mehr gewünscht und überhaupt.
Die Empfehlung an sich, für dieses Konstrukt keinen Steuerberater in Anspruch zu nehmen, stattdessen deinem Rat zu folgen ist grob fahrlässig, abenteuerlich und nicht hilfreich.
@Thomas
Du hast wirklich ein Problem damit die Beiträge anderer zu lesen.....
#9 Schrieb ich
Ein Steuerberater ist ganz sicher von Vorteil, wenn er Ahnung im bereich vermietung und Verpachtung und den dazugehörigen Darlehen hat.
Das ist auch jetzt wieder ein „Paradebeispiel“ für meine Worte….
Zu lange Zinsbindung ist nicht immer von Vorteil….. Das Leben ändert sich…. Schon immer so gewesen.
Hier wäre es bei dem sehr gutem Einkommen des TE und der Steuerklasse 1 ggf sogar ratsam das man die Kapitalanlage zu 110 % finanziert und den Werteingang in die Tilgung des EFH legt.
Demnach das Anlageobjekt endfällig zu 110 % finanziert.
Tut mir leid, überhaupt keine gängige Praxis mehr, auch von den meisten Banken gar nicht mehr gewünscht und überhaupt.
Diese Aussage ist in meinen Augen FALSCH.
Kann ja sein das deine Internet Angebote solch ein Konstrukt nicht zulassen ( Vermietet und zu 110% Finanziert )
Ist aber auch vollkommen egal, meine Empfehlung wäre der Gang zu der Bank wo er das EFH finanziert hat, die werden ihn und seine Finanziellen Verhältnisse bestens kennen und haben auch die ementsprechenden Sicherheiten.
Alles ganz locker weg, diese Empfehlung wird dir jeder der Ahnung im Bereich Vermietung hat so aussprechen. Alles andere ist auch unsinn und gibt keinen Kreis.
Der Steuerberater und der Finanzierungsmakler erarbeiten in Absprache ein Konzept. Wie das aussieht habe ich beschrieben, Vorschläge unterbreitet und die sehen vor:
- in der Vorsteuerbetrachtung den günstigste Zins zu generiert wird. Dies erfolgt durch Aufteilung der Sicherheiten, geringerer Beleihungsauslauf, geringerer Zinssatz
- ggf. die direkte Tlgung endfällig gegen einen BSV auszusetzen, zumindest aber gering zu halten und die eigengenutzte Immobilie mit freien Mitteln vorrangig zu tilgen
- sich die Auswahl der Banken dadurch zu erhöhen, dass die Sicherheiten für die Banken so akzeptabel sind, dass sie das Vorhaben begleiten
Ich denke daran gibt es nichts zu mäkeln und eben so werden Kapitalanlagen finanziert. Es sind keine Steuersparmodelle, es sind Kapitalanlagen, insbesondere für den TE mit seinen Ausgangswerten.
Höre auf mit deinen Internetangebotenargumenten. Jede Geschäftsbanken, jede Hypothekenbank steht grundsätzlich zur Verfügung, jede, vor allem gilt es, die Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2016 zu berücksichtigen!
Und natürlich gehört auch der Weg zur Hausbank dazu, selbstredend, aber darum ging es gar nicht. Vor einem Gang zu den Banken gehört ein Konzept, das und die Darstellbarkeit fragt er hier an und wir helfen ihm. Du so, ich grundsätzlich anders auch in diesem Fall so. Da ist das Argument Hausbank ein unwichtiges, möglicherweise sogar selbstverständliches.
Gegen einen BSV zu sparen ist der größte Unsinn den ich jemals in solch einem Konstrukt gehört habe.
Da spart er dann zu 0,5 Guthabenzins und zahlt 2% und drüber endfällig und dazu zahlt er dann noch für sein Darlehen im EFH mit 25 Jahren ( Mit Sicherheit auch über 2 % )
Und ggf darf er dann auch noch auf den BSV Abeltungssteuer / Soli leisten….. Junge Junge… Also wirklich, da fällt mir nichts mehr ein.
Er hat Stand jetzt nur noch 60 % Beleihung auf sein EFH und 4500 Netto auf der Karte….
Was für ein Unsinn da nicht 110 % Endfällig für die Kapitalanlage, die Gleichzeit ein Steuer spar Modell wird zu legen.
Den Zufluss ab ins Eigenheim und alles ist super…. Ich sag es immer wieder, man muss nicht eine Sache studiert oder in der Volksschule gelernt haben…. Den meisten Sinn hat der gelebte Mehrwert und genau das versuche ich hier gratis dem TE zur Verfügung zu stellen, damit er die Fehler, die andere machen nicht erleben muss.
Die Belastung eines Grundbuches frisst kein Geld und der Erstrang bleibt vom Valuta für die Anschlussfinazierung her der Erstrang. Ob Gesamtgrundschuld oder nicht muss der Steuerberater entscheiden, vom Sinn her aber lediglich erhöhte Eintragungskosten, die im Verhältnis zum wirtschaftlichen Gewinn durch den günstigeren Vorsteuerzins zu vernachlässigen sind.
Ich akzeptiere deine Affirmation zum Bausparen, du hast Bausparen möglicherweise nie verstanden oder verstehen wollen. Ich habe hier oftmals vollmundig angekündigt mit einer kürzeren Zinsfestschreibungszeit und einem Bausparvertrag für Verbraucher die Zinssicherheit oben angestellt haben jedes Volltilgermodell günstiger zu gestalten. Es haben u.a. auch Verbraucher aus dem Forum hier hinterfragt und bei mir - nach Vergleich mit anderen Angeboten - gezeichnet. Nur du hast das nie hinterfragt, dich nie überzeugen lassen, stattdessen schreibst du jetzt was von 0,5% Guthabenzinsen (es waren 1%) und sprichst davon, dass sie parallel 2% Darlehenszins zahlen! Wie soll das denn gehen? Wer zahlt denn für 10/12 oder 15 Jahre (mehr Jahre waren in der Regel gar nicht notwendig) fest 2% Darlehenszins?? Was hätte der Verbraucher denn bei einem vergleichbaren Volltilgerdarlehen auf 20 oder 25Jahre gezahlt? Ja, deine 2% und weitaus mehr und Bausparen hat es möglich gemacht im Mischzins weit unter 2 % über die gesamte Laufzeit zu zahlen, bei gleicher gewünschter Zinssicherheit.
Ich verstehe dich einfach nicht, wirklich. Auch wenn das hier jetzt wieder überhaupt nicht hergehört, brichst du eine Bauspardiskussion vom Zaune, die wir oft geführt hatten, die du aber nie ernsthaft hinterfraft hast, obwohl ich dir das angeboten hatte. Zumal bei vermieteten Immobilien die Zinsen ja auch noch abzusetzen sind, der Zahlzins zumindest etwas anders betrachtet werden darf, der Guthabenszins über dem Zahlzins hätte liegen können und eine auslaufende Hypothek später auch mal anschlusszufinanzieren ist, wo der garantierte und gekaufte Bausparzins Gold wert sein wird, ohne das vorne viel verloren wurde.
Ich verstehe auch nicht, warum du dich nicht beraten lässt, warum man dir nichts belegen darf, warum du einem absoluten Experten - der bei weitem auch nicht alles weiß - nichts abnimmst, dann aber parallel so einen Bock hier reinknallst, obwohl du ja ach so viele eigene Immobilien verwaltest, besitzt oder was weiß ich. Ich verstehe das einfach nicht, da waren Böcke drinn, die alles aufzeigen.
Erstens stehen Finanzierungsmakler in der Haftung, müssen entsprechend beraten, aufklären und sich das ausführlich bestätigen lassen und zweitens - das müsstest du alles wissen wärest du der den du vorgibst - ist nicht entscheidend was du meinst oder ich meine, sondern was die Kunden wünschen und weisst was in der Regel als allererstes gewünscht wird? Zurecht die Zinssicherheit! Diesen Wunsch sprichst du mir wieder zu und vergisst dabei, warum das die meisten Familien zurecht wünschen und warum auch kein Argument in der historisch tiefen Zinslage dagegen spricht!
Du: Anlageobkjekt auf 110 % endfällig Cash in das Eigenheim feddich.
Unfassbar, einfach nicht zu glauben was du da von dir gibst. Am besten noch ohne Tilgung, wa? Junge, Junge, welche Bank bietet solch ein Darlehen an? Endfällig ohne Tilgung und was man hat ins Eigenheim, wa?
110% zu 2,5% statt 80% zu 1,3% und feddich wa Du machst doch Slapstick hier, irgendwas stimmt doch bei dir nicht. Ungeachtet dass es wirtschaftlich überhaupt keinen Sinn ergibt, technisch ist es ohne Tilgung (ausgesetzte Tilgung) auch überhaupt gar nicht möglich. Das beste aber, in diesem Gerüst (du hast das Gerüst genannt) ist ein Steuerberater gar nicht nötig.
Jetzt wird es ja wirklich richtig munter und es wird immer eindeutiger,
dass du von Anlageobjekten absolut keine Ahnung hast.
Selbstverständlich 110 % finanzieren, die 30 % über abgelöste Grundschuld absichern und die Kondition für 80 % Beleihung bekommen.
Was bitte ist denn daran nicht gängige Praxis für Investoren ???
Anderes Beispiel:
Du kaufst ein Anlageobjekt, finanzierst es zu 110 % und hinterlegst 10 % in einer verbrieften Spareinlage.
Du erhältst die Konditionen für eine 100 % tige Beleihung.
Du tilgst das Darlehen mit 2% und nach 5 Jahren wird die Verbriefte Sicherheit aufgelöst.
Dann hast Du wieder freies Kapital was du in gleicher Weise einsetzen kannst. So Rolliert dein Eigenkapital stets und ständig und du kannst dir Bestände aufbauen.
Um auf deine Frage einzugehen:
Er wird bei den bestehenden Sicherheiten keine Kondition für 110 % bekommen, da er reichlich freie Grundschuld hat.
Und wenn er 1,8 % in dem Anlageobjekt zahlt, diese aber gegen sein zu versteuerndes Einkommen legt und im Gegenzug sein Eigenheim mit Summe X mehr Tilgt, fängt er diese Differenz unterm Strich definitiv deutlich auf!
Warum sollte ein endfälliges Darlehen ohne Tilgung nicht machbar sein ? evtl. bei Deinen Angeboten nicht.
Selbstredent ist das in der täglichen Praxis so üblich….
Auch hier Extra mal für Dich ein Beispiel:
Du kaufst ein 2 Familienhaus:
Wohnung 1 Eigennutzung
Wohnung 2 Vermietung
Dann wird unter Profis folgendes erarbeitet.
Wohnung 1 Erhält ein Darlehen mit 4 % Tilgung.
Wohnung 2 Erhält ein Darlehen ohne Tilgung.
Gibt unterm Strich das gleiche Ergebniss als wenn Du beide mit 2 % Tilgst, ist aber bei der genannten Variante steuerlich deutlich effektiver.
Nenne mir einen einzigen Grund, warum es nicht möglich ist das er das Anlageobjekt mit 110 % finanziert und 0 % Tilgung darauf leistet ?
Falls Du mit dem Argument „Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2016“ kommst , gebe ich dir jetzt schon mal die Antwort.
Das Darlehn wird durch den Verkauf der eigen genutzten Immobilie abgelöst ( Zack --- Problem gelöst )
Jetzt bin ich wirklich entsetzt Thomas….
Ich dachte tatsächlich, das du die Basics drauf hast….
Die Behauptung das ein endfälliges Darlehen ohne Tilgung nicht möglich ist find ich schon lachhaft… Aber ich glaube es dir, das dein Portfolio so etwas nicht her gibt.
Du musst Dich breitflächiger aufstellen Thomas….
Kennst du denn Rückwärtshypotheken ? Das Prinzip stammt aus den USA , ist hier bei uns mittlerweile auch langsam im Kommen.
Bei der Rückwärtshypothek, da bezahlen die Leute nur Zinsen und ihre Schuldenlast steigt jeden Monat bis hin zu einem Maximalem Verschuldungsgrad des Objektes.
Damit solltest Du dich mal befassen… ist evtl. für Dich noch ein weiteres Geschäftsfeld drin.
Immobilienfinanzierung & Verschuldung
Zitieren
Zitat von noelmaxim
Junge, Junge, welche Bank bietet solch ein Darlehen an? Endfällig ohne Tilgung und was man hat ins Eigenheim, wa? 