Hausfinanzierung jetzt abschließen aber erst in einem/zwei Jahr/en auszahlen lassen?

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  1. Avatar von Jogi09
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    Standard Hausfinanzierung jetzt abschließen aber erst in einem/zwei Jahr/en auszahlen lassen?

    Hallo zusammen,

    ich (44) habe vor mit meiner Freundin eine Bestandsimmobilie zu erwerben, passenderweise gibt es im Bekanntenkreis aktuell ein sehr attraktives Hausangebot das unseren Vorstellungen entspricht.

    Aufgrund der aktuellen Lebenssituation von uns (wir beide sind geschieden/getrennt lebend) ist es "heute" schwierig Eigenkapital einzusetzen, weshalb die Finanzierung nicht die besten Konditionen aufweisen kann. Mit geringem Renovierungsbedarf liegen wir nach aktueller Rechnung bei etwa 120% Finanzbedarf.

    In meinem wirren Kopf kam nun folgende Frage auf:

    Wenn wir uns mit den Hausbesitzern vertraglich über eine Art Mietkauf einigen, pro Monat bsp. 1000,- € Miet zu zahlen, und in einem oder zwei Jahren das Haus zum Preis von X EUR zu Kaufen. (jetziger Kaufpreis minus gezahlter Miete)
    Können wir dann heute eine Finanzierung zu aktuellen Konditionen abschließen, die aber erst in einem oder zwei Jahren zur Auszahlung kommt?

    In dem Fall hätten wir dann nach meiner Überlegung folgenden Vorteil:
    12.000,- oder 24.000,- € bereits ab bezahlt welche von der Bank somit als Eigenkapital angeführt werden könnten und den Finanzierungsbedarf entsprechend mindern würden.

    Ist so etwas machbar oder scheitert es aus Gründen die mir Finanzniete nicht bewusst sind?

    Über konstruktive Antworten würde ich mich freuen!

    Gruß Jogi

  2. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Hausfinanzierung jetzt abschließen aber erst in einem/zwei Jahr/en auszahlen lass

    Sie können heute eine Finanzierung abschließen mit Bereistellungszinsfreier Zeit von 24 Monaten.
    Dann haben Sie heute die Finanzierung gesichert und der Kaufpreis fließt in 24 Monaten.
    Es zählt dann Stand heute wie Sie den Kaufpreis zahlen.

    Im Kaufvertrag können Sie gerne eine Mietzahlung ansetzen, die aber bankseitig nicht als Eigenkapital angesetzt wird.
    Sie kaufen für beispielsweise EUR 100.000 und Renovierung EUR 20.000 und beantragen nun EUR 120.000.

    So in etwa verständlich?

  3. Avatar von Jogi09
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    Standard AW: Hausfinanzierung jetzt abschließen aber erst in einem/zwei Jahr/en auszahlen lass

    Hallo Herr Hillermann,

    vielen Dank für ihre Antwort zu meiner Frage.

    Bedeutet für mich also, dass lediglich der Kaufpreis bzw. Finanzierungsbedarf durch die bereits gezahlten Mieten gemindert würde. Ich erziele dadurch aber keinen zinslichen Vorteil wie bei einer Finanzierung mit Eigenkapital?

    Somit ist es also "nur" ein Weg weniger Fremdkapital aufzunehmen wenn ich Sie richtig verstanden habe?

    Unsere Situation ist halt folgende, ich lebe derzeit in Trennung und werde Ende März die Scheidung einreichen. Scheidungstermin steht somit noch in den Sternen und ist vom Gericht abhängig. Das ehemals gemeinsame Haus verbleibt bei meiner zukünftigen Ex-Frau und den Kindern, dazu gibt es eine notarielle Einigung die meinen Anteil vom Ex-Haus mit dem Versorgungsausgleich den meine Ex-Frau erhalten würde aufhebt. Im Grundbuch bin ich jedoch weiterhin zu 50% eingetragen. Marktwert ca. 220.000,-
    Mein monatliches Netto liegt bei > 4.000,- € x 13
    An Unterhalt zahle ich ca. 800,- €
    weitere Verbindlichkeiten monatlich inkl. aktuelle Miete 1000,- €

    Meine Freundin ist bereits seit mehreren Jahren geschieden und lebt noch in dem gemeinsamen Haus von ihr und ihrem Ex-Mann welches in ca. 5 Jahren ab bezahlt ist. Hier laufen aktuell Gespräche ob dieses zeitnah verkauft wird oder alternativ vermietet werden kann bis es ab bezahlt ist und dann verkauft wird. Marktwert ca. 350.000,- - 400.000,-
    Beamtin mit ca. 2200,- € netto x 12
    zzgl. Unterhalt von 1200,- €
    Verbindlichkeit für das derzeitige Haus 700,- €
    Bei einem Hausverkauf erhält meine Freundin etw 34-40% der Verkaufssumme als Anteil.

    Wir könnten aktuell halt nur etwa 10.000,-€ an reellem Eigenkapital aufbringen was meiner Meinung nach gleichzusetzen ist mit 0,- € Eigenkapital.

    Gruß Jogi

  4. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Hausfinanzierung jetzt abschließen aber erst in einem/zwei Jahr/en auszahlen lass

    Jogi09, Mietzahlung ist kein Eigenkapital.
    Sie können jetzt eine Immobilie kaufen und erst in 2020 zahlen. Also dann Auszahlung der Darlehenssumme.
    Das machen Sie jetzt um die Immobilie zu sichern.
    Und bankseitig müssen Sie nur die Bereitstellungszinsfreie Zeit auf 24 hochhieven damit Sie während der 2 Jahre keine Bereitstellungszinsen zahlen.
    Und Sie ziehen jetzt ein und von jetzt an bis 2020 ist die Miete klar eine Mietzahlung an den Verkäufer.
    So verständlich?

  5. Avatar von finanzierung
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    Standard AW: Hausfinanzierung jetzt abschließen aber erst in einem/zwei Jahr/en auszahlen lass

    Zitat Zitat von Jogi09
    Wenn wir uns mit den Hausbesitzern vertraglich über eine Art Mietkauf einigen, pro Monat bsp. 1000,- € Miet zu zahlen, und in einem oder zwei Jahren das Haus zum Preis von X EUR zu Kaufen. (jetziger Kaufpreis minus gezahlter Miete)
    Ihr wisst schon, dass man ein solches Geschäft, um es rechtssicher zu machen, vor einem Notar abschließen muss ?

  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hausfinanzierung jetzt abschließen aber erst in einem/zwei Jahr/en auszahlen lass

    Bankkaufmann, die Frage wird doch damit gar nicht effektiv beantwortet. Ziel soll es sein, den Beleihungsauslauf zu senken und das schaffen sie ggf. mit Mietkauf, so die Bank das - was ich nicht glaube - akzeptiert dass z.B. 20.000 Euro in der Zeit bezahlt ist. Jetzt finanzieren und in 2 Jahren bezahlen erzielt doch ohne Beantwortung der Frage bezüglich des Abzugs der Mietzahlungen die Frage nicht. Da nützen 24 Monate BZ freie Zeit leider gar nichts.

    Es müsste die Bank akzeptieren, dass ein Kaufpreis erst in 2 Jahren zu zahlen ist, dieser ist dann gemindert um die Mietzahlungen die in Abzug zu bringen sind. Ich denke das wird nicht funktioieren, denn wer garantiert dass die Mietzahlungen auch erfolgen? Erfolgen diese nicht, kann nach heutigem Stand der Kaufpreis nicht vollständig belegt werden und dann ist das Darlehen rückabzuwickeln. Selbst wenn der Verkäufer dann keine Zicken (Zwangsversteigerung aufgrund der sofortigen Unterwerfung durch den Kaufvertrag) machen würde, die Bank macht das Spiel heute nicht mit.

    Eleganter ist es, wenn der Verkäufer eine sogenannte Restkaufhypothek akzeptiert, sprich der Kaufpreis ist mal angenommen 200.000 Euro, zu zahlen sind sofort nach Beurkundung 180.000 Euro, man wird sofort Eigentümer mit Nutzen und Lasten und der Verkäufer trägt sich im Grundbuch eine Restkaufhypothek von 20.000 Euro im Nachrang ein. Hierüber gibt es dann eine Vereinbarung, wie diese zurück gezahlt werden kann. Passt die Bonität, wird die Bank das auch mitmachen.

    Ich denke da wird ein Schuh draus, so kann an das sicher gestalten, dann ist auch der Beleihungswert für die Bank gesenkt und schön ist.

  7. Avatar von Jogi09
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    Standard AW: Hausfinanzierung jetzt abschließen aber erst in einem/zwei Jahr/en auszahlen lass

    Hallo zusammen und danke für die Antworten!

    Da mit dem Notar ist mir bewusst, trotzdem danke für den Hinweis!

    Anhand der Kommentare hier streiche ich somit meine Überlegung in Richtung Mietkauf und werde schauen was auf dem konventionellen Weg der Hausfinanzierung möglich und sinnvoll ist.
    Gestern habe ich bereits erste konkrete Angebote erhalten zu denen wir uns nun Gedanken machen, interessant erscheint mir das folgende:

    Kaufpreis Haus 255.000,-
    Kosten für Umbau/Modernisierung 25.000,- (enthalten 5000,- Muskelhypothek)
    ENK 16575,-
    Notar + Grundbuch 5100,-
    Gesamt 301.675,-
    Abzgl. EK 9.675,-
    Abzgl. Muskelhypothek 5.000,-

    Finanzierungsbedarf 287.000,-

    Angeboten wurden folgende drei Darlehen:
    1. 216.000,-
    Laufzeit 15 Jahre
    Sollzins 2,21%
    eff. Jahreszins 2,33%
    Tilgung anfänglich (variabel) 1,5%
    Rate 667,80

    2. Nachrangdarlehen 21.000,-
    Laufzeit 120 Monate
    Sollzins 6,69%
    eff. Jahreszins 6,9%
    Rate 185,15

    3 KFW Programm 124 50.000,-
    Laufzeit 10 Jahre
    Sollzins 1,4%
    eff. Jahreszins 1,44%
    Rate 1. Jahr 58,33
    Rate ab 2. Jahr 204,51

    Ergibt eine monatliche Rate von 911,28 € im ersten Jahr und 1.057,46 € ab dem zweiten Jahr.
    Die Tilgung ist ab dem 3. Jahr variabel anpassbar, ich hatte um eine "flexible" Lösung mit einer kleineren Rate zu Beginn gebeten aufgrund der bald auslaufenden Unterhaltszahlung für meine Ex-Frau (1.130,-€.....)

    Weiterhin wurde mir als Option ein Bausparvertrag angeboten um die Restschuld von Darlehen 1 nach 15J abzulösen.

    Bausparsumme 158.000,-
    Laufzeit 15J
    Guthabenszins 0,10%
    Ansparrate 15 Jahre 238,58

    Rate In der Tilgungsphase 948,-
    Laufzeit 11J 9 Monate
    Gebundener Sollzins 2,35%/Jahr
    eff. Jahreszins 2,58%

    Sondertilgung ist jederzeit in beliebiger Höhe möglich.

    Was sagen die Experten zu diesen Konditionen?
    Bitte bedenken, ich kann max. 10.000,- € EK beibringen und muss somit >100% Finanzieren.
    Bei den Kaufnebenkosten ist kein Makler enthalten falls sich jemand darüber wundert!

    Beste Grüße Jogi

  8. Avatar von Honey1979
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    Standard AW: Hausfinanzierung jetzt abschließen aber erst in einem/zwei Jahr/en auszahlen lass

    Zitat Zitat von Jogi09
    Bitte bedenken, ich kann max. 10.000,- € EK beibringen und muss somit >100% Finanzieren.
    Kaufkosten = 255.000 Euro

    Finanzierungsbedarf = 287.000 Euro

    Du finanzierst somit keine 100 % sondern 112,55 %

    Dein sogenanntes Eigenkapital... Deckt nicht einmal die Kaufnebenkosten!!!!! und du bist 44 Jahre alt

  9. Avatar von ED_Schmitt
    ED_Schmitt

    Standard AW: Hausfinanzierung jetzt abschließen aber erst in einem/zwei Jahr/en auszahlen lass

    Danke, dass du deine Zahlen hier mal reingestellt hast.
    Losgelöst von deiner Situation, ist der Finanzierungsvorschlag ein gutes Beispiel wie bitter die Zinssätze sind, wenn man mit wenig EK in eine Hausfinanzierung reingeht...

    6,69% auf 10 Jahre und 2,21% auf 15 Jahre sind schon heftig. Ich glaube so richtig verstehen wirst du es erst, wenn die ersten Zahlungen von deinem Konto abgehen und du nach einem Jahr siehst wie wenig tatsächlich für den Abtrag des Darlehens verwendet wurde.

    Ich wünsche dir viel Erfolg und bin gespannt wie der Thread sich weiterentwickelt.

    EDIT: Du bist 44 Jahre alt? Wie hoch ist denn die Restschuld wenn du 60 Jahre bist?

  10. Avatar von Honey1979
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    Standard AW: Hausfinanzierung jetzt abschließen aber erst in einem/zwei Jahr/en auszahlen lass

    Jetzt rechne ich mal.

    Dein Jahres Netto = 52.000 Euro
    Ihr Jahresnetto = 26.400 Euro
    Ihr Jahres Unterhalt = 14.400 Euro

    Insgesamt Netto pro Jahr : 92.800,00 Euro ( Das muss man sich mal vor Augen führen NETTO )

    Eure Ausgaben pro Jahr.

    Unterhalt = 9.600 Euro
    Verb. Haus = 8.400 Euro
    Miete und Verbindlichkeiten = 12.000 Euro

    Ausgaben Insgesamt = 30.000 Euro

    Demnach verbleiben euch beiden pro Jahr = 62.800,00 Euro = 5.233,33 Euro NETTO Kasse pro Monat für Eis und Cola.

    Wenn man jetzt mal großzügig 2.000 Euro für Eis und Cola ansetzt, dann müsstet ihr pro Monat mindestens
    3 Tausend Euro zur Seite legen können.Das macht pro Jahr 36.000 Euro!!!!
    Und das bei den jetzigen Umständen ( Incl. Miete )
    Ich komm da grad nicht drauf klar, warum man hier jetzt Hau Ruck eine 112,55 % Finanzierung machen sollte …
    Klär uns doch mal auf, was Ihr Monatlich mit dem ganzen Überschuss macht.

  11. Avatar von Jogi09
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    Standard AW: Hausfinanzierung jetzt abschließen aber erst in einem/zwei Jahr/en auszahlen lass

    Hallo ihr lieben ;-)

    also um mal die Fragen zu beantworten.
    @ED_Schmitt Die Restschuld nach 15 Jahren (Auslauf Darlehen 1) sind 158.437,72 €
    Dazu kommen nach 10 Jahren die beiden anderen mit 9.416,13 € und 33.185.66 € also 42601,79,- € die in 10 Jahren weiter finanziert werden müssen.

    @Honey, mir ist bewusst wie "beknackt" sich das ggf. lesen mag, speziell zum Eigenkapital... Ich hatte oben ja schon geschrieben,
    Wir könnten aktuell halt nur etwa 10.000,-€ an reellem Eigenkapital aufbringen was meiner Meinung nach gleichzusetzen ist mit 0,- € Eigenkapital.
    Bitte bedenken, ich kann max. 10.000,- € EK beibringen und muss somit >100% Finanzieren.
    das "> 100%" sollte mehr als 100% Finanzierung bedeuten.

    Was ich weiter oben noch unterschlagen habe, sind knapp 1200,- € Unterhalt für meine Ex-Frau die ich derzeit noch monatlich abdrücken darf, da diese Zahlung in Kürze weg fällt. Daher beziehe ich diese auch nicht in die Hausfinanzierung ein.
    Das schmälert somit den Überschuss der letzten Monate auf meiner Seite, wie auch das ich dieses Gehalt (tariflich, wahnwitzigerweise zzgl. Überstunden die aber ja nicht von der Bank angerechnet werden) erst seit November 16 genießen darf.

    Da ich Anfang letzten Jahres ausgezogen bin und das Haus voll möbliert meiner Ex überlassen habe durfte ich meine aktuelle Mietwohnung natürlich noch komplett einrichten.

    Warum jetzt "hau Ruck":
    weil ich Beklemmungen in meiner Mietwohnung bekomme,
    wir ein Sehr ordentliches Haus privat aktuell erwerben können das hier im Ort ein echter Schnapper mit super Lage ist,
    ich nicht bei meiner Freundin ins Haus einziehen kann denn dort fehlt mir der Platz für mein Home-Office und meine Kinder alle zwei Wochen müssten "irgendwo zwischengelagert" werden.

  12. Avatar von Honey1979
    Honey1979 ist offline

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    Standard AW: Hausfinanzierung jetzt abschließen aber erst in einem/zwei Jahr/en auszahlen lass

    ok,
    dann ist euer Monatsnetto immerhin 4.000 Euro für Eis und Cola für 2 Personen. Miete etc sind ja da schon runter.

    Was macht Ihr denn Monatlich mit den 4 Tausend ?

    Was ist denn nun dein Real Neto ohne Überstunden ?

  13. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hausfinanzierung jetzt abschließen aber erst in einem/zwei Jahr/en auszahlen lass

    Zitat Zitat von Honey1979
    Kaufkosten = 255.000 Euro

    Finanzierungsbedarf = 287.000 Euro

    Du finanzierst somit keine 100 % sondern 112,55 %

    Dein sogenanntes Eigenkapital... Deckt nicht einmal die Kaufnebenkosten!!!!! und du bist 44 Jahre alt
    Uiuiui

    Honey, wie errechnest du den Beleihungsauslauf von 112,55?

    Jogi, wie errechnest du (ungeachtet dessen, dass dann Honey seine Auslaufberechnung immer noch nicht stimmt) deinen Finanzierungsbedarf? Wieso benötigst du, wenn du 5.000 Euro Eigenleistung erbringst, 287.000 Euro?




  14. Avatar von Honey1979
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    Standard AW: Hausfinanzierung jetzt abschließen aber erst in einem/zwei Jahr/en auszahlen lass

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Uiuiui

    Honey, wie errechnest du den Beleihungsauslauf von 112,55?

    Jogi, wie errechnest du (ungeachtet dessen, dass dann Honey seine Auslaufberechnung immer noch nicht stimmt) deinen Finanzierungsbedarf? Wieso benötigst du, wenn du 5.000 Euro Eigenleistung erbringst, 287.000 Euro?



    Ich war großzügig und habe die Kaufkosten als Beleihungswert angesetzt.
    Natürlich kannst Du die 25 - 30 K Renovierungskosten drauf rechnen..... dein sei dem TE gegenüber so fair und unterrichte ihm vom Sicherheitsabschlag.
    Nehmen wir den mit 10 % an, kommt unterm Strich dasselbe Ergebnis.

    Für Rückfragen stehe ich Dir gerne zur Verfügung.

  15. Avatar von tneub
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    Standard AW: Hausfinanzierung jetzt abschließen aber erst in einem/zwei Jahr/en auszahlen lass

    Warum nicht einfach 2 Jahre (oder bis der Hausverkauf durch ist) mieten und dann kaufen?
    Vertraglich kann man das ja jetzt schon fixieren. Finanzierung muß notfalls dann erst auf die Beine gestellt werden.
    Ich glaube kaum, dass die Zinsen in den nächsten 2 Jahren extrem anziehen werden.

    Alternativ könnte ich mir vorstellen, ein erstrangiges langfristiges Darlehen mit einem variablen Nachrangdarlehen zu kombinieren. Wenn in 5 Jahren der Verkauf durch ist, dann kann das Nachrangdarlehen abgelöst werden und vorher wird es einfach regelmäßig durch laufende Überschüsse reduziert. Normalerweise sollte bei dem Netto einiges übrig bleiben.

  16. Avatar von Jogi09
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    Standard AW: Hausfinanzierung jetzt abschließen aber erst in einem/zwei Jahr/en auszahlen lass

    @Honey, real netto ohne Ü.St. 3910,-
    Zum Thema Cola und Eis.... darf ich mich da enthalten?

    @Herr Buhmann, danke für den Hinweis, ich habe oben der Posten von 5.100,- für Notar und Grundbuch vergessen, damit komme ich auf die 287.000,-

  17. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hausfinanzierung jetzt abschließen aber erst in einem/zwei Jahr/en auszahlen lass

    Honey, wieso berechnest du einen Sicherheitsabschlag? Den haben die meisten Banken mit den besten Konditionen nicht.

    Kaufkosten für den Beleihungswert angesetzt? Warum? Wie kommst du denn darauf? Welche Bank akzeptiert das denn?

    Zu dem, hast du dir mal die Mühe gemacht und den Finanzierungsbedarf nachgerechnet? Wieso har er einen ermittelten Finanzieurngsbedarf von 287.000 Euro? Ich errechne eher einenvon 282.000 Euro.

  18. Avatar von ED_Schmitt
    ED_Schmitt

    Standard AW: Hausfinanzierung jetzt abschließen aber erst in einem/zwei Jahr/en auszahlen lass

    Zitat Zitat von Jogi09
    Hallo ihr lieben ;-)

    also um mal die Fragen zu beantworten.
    @ED_Schmitt Die Restschuld nach 15 Jahren (Auslauf Darlehen 1) sind 158.437,72 €
    Dazu kommen nach 10 Jahren die beiden anderen mit 9.416,13 € und 33.185.66 € also 42601,79,- € die in 10 Jahren weiter finanziert werden müssen.

    @Honey, mir ist bewusst wie "beknackt" sich das ggf. lesen mag, speziell zum Eigenkapital... Ich hatte oben ja schon geschrieben,



    das "> 100%" sollte mehr als 100% Finanzierung bedeuten.

    Was ich weiter oben noch unterschlagen habe, sind knapp 1200,- € Unterhalt für meine Ex-Frau die ich derzeit noch monatlich abdrücken darf, da diese Zahlung in Kürze weg fällt. Daher beziehe ich diese auch nicht in die Hausfinanzierung ein.
    Das schmälert somit den Überschuss der letzten Monate auf meiner Seite, wie auch das ich dieses Gehalt (tariflich, wahnwitzigerweise zzgl. Überstunden die aber ja nicht von der Bank angerechnet werden) erst seit November 16 genießen darf.

    Da ich Anfang letzten Jahres ausgezogen bin und das Haus voll möbliert meiner Ex überlassen habe durfte ich meine aktuelle Mietwohnung natürlich noch komplett einrichten.

    Warum jetzt "hau Ruck":
    weil ich Beklemmungen in meiner Mietwohnung bekomme,
    wir ein Sehr ordentliches Haus privat aktuell erwerben können das hier im Ort ein echter Schnapper mit super Lage ist,
    ich nicht bei meiner Freundin ins Haus einziehen kann denn dort fehlt mir der Platz für mein Home-Office und meine Kinder alle zwei Wochen müssten "irgendwo zwischengelagert" werden.
    Ich weiß nicht, ob es so erstrebenswert ist 12-13 Jahre vor der Rente eine Restschuld von 200.000€ zu haben. Ihr habt zumindest das Einkommen um sondertilgen zu können, aber dies muss auch dann geleistet werden! Puh schwierig...jedoch steht ja deine alte Hütte ja bald zum Verkauf und hier würdest du bestimmt mit einem *plus* rausgehen bei der jetzigen Marktlage, oder?

  19. Avatar von Honey1979
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    Standard AW: Hausfinanzierung jetzt abschließen aber erst in einem/zwei Jahr/en auszahlen lass

    Zitat Zitat von ED_Schmitt
    Ich weiß nicht, ob es so erstrebenswert ist 12-13 Jahre vor der Rente eine Restschuld von 200.000€ zu haben. Ihr habt zumindest das Einkommen um sondertilgen zu können, aber dies muss auch dann geleistet werden! Puh schwierig...jedoch steht ja deine alte Hütte ja bald zum Verkauf und hier würdest du bestimmt mit einem *plus* rausgehen bei der jetzigen Marktlage, oder?
    Um das beurteil zu können, muss doch erst einmal die Scheidung durch sein zwecks Abrechnung......

  20. Avatar von Honey1979
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    Standard AW: Hausfinanzierung jetzt abschließen aber erst in einem/zwei Jahr/en auszahlen lass

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Honey, wieso berechnest du einen Sicherheitsabschlag? Den haben die meisten Banken mit den besten Konditionen nicht.
    Absluter Unsinn, zu einer realistischen Einwertung sind sie sogar Verpflichtet.

    Hier kannst du dich mal etwas in das Thema einlesen :

    https://darlehenszinsenaktuell.de/ba...hen/beleihung/

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