Hypothek bei Teilung einer Immobilie

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  1. Avatar von jimmyone
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    Frage Hypothek bei Teilung einer Immobilie

    Hallo Zusammen,

    wenn ich eine Immobilie teile in z.B. vier Eigentumswohnungen was passiert dann mit der Hypothek die auf dem Grundstück lastet?
    Wird die einfach umgeschrieben oder hätte ich theoretisch die Möglichkeit, diese Hypothek auf drei abgeschlossene Wohnungen zu verteilen und die vierte somit Lastenfrei zu stellen?

    Muss die Bank da mit spielen weil ihr ja theoretisch eine "Sicherheit" verloren geht...?

    Lieben Gruß
    Jimmyone

  2. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Hypothek bei Teilung einer Immobilie

    Hallo, bei einer neuen Anlage von Wohnungsgrundbüchern wie hier wird die Grundschuld oder Hypothek zu gleichen Teilen auf alle 4 Wohnungen verteilt.

    Wenn Sie von der finanzierenden Bank die Freigabe erhalten dann können auch die verbleibenden drei ETW mitunter zur Sicherung des bestehenden Darlehens ausreichen.

    Hierbei handelt es sich um eine Pfandfreigabe dann der 1 Wohnung.
    Entscheidet die Bank.

    Sie können aber gerne von sich aus die Grundschuld auf die 4 Wohnungen verteilen und dann die Pfandfreigabe einer Wohnung prüfen lassen.

  3. Avatar von jimmyone
    jimmyone ist offline
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    Standard AW: Hypothek bei Teilung einer Immobilie

    Hallo Bankkaufmann,

    vielen Dank für die schnelle Antwort.
    Was wäre denn entschiedend für die Pfandfreigabe?
    Nach meinem Dafürhalten müsste die restliche Sicherheit den Umfang des Darlehens vollständig decken. Kommt das so hin?

    Jimmyone

    P.s. Müsste die Bank die Immobilie dann nicht wieder neu bewerten?

  4. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Hypothek bei Teilung einer Immobilie

    Ja es gibt eine neue Einwertung der Immobilie wieviel die drei ETW nun aus Sicht der Bank bewertet werden.
    Wenn es passt kann man die 4te Wohnung aus der Pfandhaft entlassen.

  5. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Hypothek bei Teilung einer Immobilie

    Ich denke mal eher, dass es eine Gesamtgrundschuld - lastend auf alle zur Sicherheit dienenden Wohnungen - geben wird. Reichen 3 Wohnungen als Wert aus, wird die Bank bei der Freigabe einer Wohnung mitspielen, in der Regel aber tauscht keine Bank eine gute Sicherheit gegen eine schlechtere.

    Aufteilung der alten Grundschulden wäre auch technisch gar nicht möglich, da es neu zu bildende Wohnungsgründbücher geben wird, entsprechend muss dann neu eingetragen werden.

  6. Avatar von spassinnebacken
    spassinnebacken ist offline

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    Standard AW: Hypothek bei Teilung einer Immobilie

    Bei einer Aufteilung eines bestehenden und mit einer Grundschuld belasteten Grundstücks in Wohnungseigentum werden nach entsprechender Teilungserklärung (in Deinem Fall) 4 Wohnungsgrundbücher gebildet. Die zuvor auf dem gesamten Grundstück bestehende Grundschuld wird (automatisch) als Gesamtrecht in allen Wohnungsgrundbüchern eingetragen und die Mithaft der übrigen vermerkt.

    Eine Pfandfreigabe einer Wohnung ist nicht unüblich, sie geht jedoch gemeinhin mit einer Veräußerung einer Wohnung einher, da der Erwerber dann zu Finanzierungszwecken eine eigene Grundschuld (nur auf seinem Wohnungsgrundbuch) eintragen lassen wird. Hierfür bedarf es dann der Pfandfreigabe der Gläubigerin der Gesamtgrundschuld, die bei entsprechendem Kaufpreis auch erteilt wird.

    Ohne eine Veräußerung stelle ich mir das schwierig vor, es sei denn, dass mit der Grundschuld abgesicherte Darlehn ist schon so weit getilgt, dass eine Pfandentlassung in Betracht kommt.

  7. Avatar von jimmyone
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    Standard AW: Hypothek bei Teilung einer Immobilie

    Ohne eine Veräußerung stelle ich mir das schwierig vor, es sei denn, dass mit der Grundschuld abgesicherte Darlehn ist schon so weit getilgt, dass eine Pfandentlassung in Betracht kommt.
    Warum schwierig?
    Wenn es eine neue Einwertung gibt, wird das Objekt aus meiner Sicht heute höher bewertet als zur damaligen Zeit.

    Ist es nicht sogar so vorgeschrieben, dass die Bank freie Grundschuldteile auf Verlangen freigeben muss?

    Jimmyone

  8. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Hypothek bei Teilung einer Immobilie

    Natürlich muss sie freie Grundschuldteile freigeben, aber damit erwirkst du die Pfanfreimachung nicht.

    Die Sicherheit ist entscheidend und da hat die Bank den Daumen drauf. Kannst die freien Grundschuldteile ja haben, aber dadurch wird kein Objekt oder Teile davon frei.

    Grundschuldteile entsprechend der Valuta lassten auf der gesamten Sicherheit als Gesamtgrundschuld, bzw. dient das gesamte Objekt als Sicherheit für die Valuta, wenn die Bank das so will und somit lassten immer vorrangige Grundschuldteile.

  9. Avatar von jimmyone
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    Standard AW: Hypothek bei Teilung einer Immobilie

    Vielen Dank Noelmaxim.
    Steht es mir den zu, zu verlangen das die Bank eine entsprechende Prüfung vornimmt und mir das Ergebnis mitteilt?
    Es könnte ja durchaus sein, das die Bank sagt "Das machen wir nicht." Oder?

    Jimmyone

  10. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Hypothek bei Teilung einer Immobilie

    Die Bank muss das Ergebnis einer Objektbewertung nicht veröffentlichen.

  11. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Hypothek bei Teilung einer Immobilie

    Naja, das Ergebnis wird sie sehr wohl mitteilen, aber die Einwertung bzw. den ermittelten Beleihungswert daraus nicht unbedingt kundtun.

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