Hausbau überhaupt ohne Vermietung finanzierbar?

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  1. Avatar von Pat1994
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    Standard Hausbau überhaupt ohne Vermietung finanzierbar?

    Hallo,

    mein Name ist Patrick ich bin 24 Jahre alt.

    Zu meinen Daten:

    -Gehalt: ca. 2700 Netto (je nach Schichtzulagen), ( Besoldungsgruppe A9, Laufbahn: gehobener Dienst Bund)
    -Beamter auf Lebenszeit
    -Wohnhaft bei Eltern, daher keine Miete.
    -Aktuelle Lebenskosten: ca. 750 Euro im Monat ( 300 Essen, Kleidung usw. + Auto mit ca. weiteren 350 Euro im Monat (inkl. Sprit, Versicherung, Steuer,Reparaturen)
    -Keine Kinder, nicht verheiratet ,Partnerin ja, aber soll nicht mitzahlen, Kinder nicht in den nächsten 5 Jahren

    Seit 2014 habe ich ein Grundstück
    Daten:
    -370 Quadratmeter
    -bereits voll erschlossen
    -Quadratmeterpreis damals 360 Euro, heute ist es bereits 400 Euro Wert (Raum im Osten von München)


    Ich habe bereits die Baukosten von meinen Architekten schätzen lassen, es werden wohl um die 400.000 Euro.

    Meine Frage ist daher, schaffe ich es alleine die Finanzierung für das Haus zu stemmen?

    -Als Eigenkapital habe ich das Grundstück, das bereits in Kürze abgezahlt ist (2019).
    Da dies meine Eltern finanzieren, ist diese Finanzierung für mich nicht relevant.

    -Ich bekomme "Einkaufspreise" bei Heizung, Gas und Sanitär sowie Klima/Lüftung, aufgrund meines Bruder, der eine Firma besitzt.

    Beabsichtige eine Volltilgung innerhalb 20 Jahre, was eine Belastung von ca 1800 Euro im Monat entspricht (Darlehensbetrag: 350.000 Euro, 50.000 Eigenleistung/Rabatte/weiteres Eigenkapital).

    --> ( Hausbank empfiehlt 15 Jahre Bindung mit Restschuld ---> halte ich aber für sehr zweifelhaft)



    Schlussendlich hätte ich ja noch 900 Euro zum Leben, was sich für mich durchaus realistisch anhört, dass mein "Lebensstandard" nicht komplett eingeschränkt wird .

    Bei Vermietung hätte ich ca. noch 1600 Euro zur Verfügung (700 Euro Mieteinnahmen, wären es ca.)

    Das müsste aber bei der Planung berücksichtigt werden, da ich dann 2-Wohneinheiten bauen müsste.

    Ich hoffe es gibt einige Experten, die mir eine ehrliche Meinungen geben können, ob ich überhaupt die Finanzierung schaffe, ob ich Vermieten sollte (bis auf weiteres) oder ob ich es auch ohne Vermietung schaffe würde/könnte.

    Ich könnte natürlich noch "abwarten", jedoch habe ich Zweifel das die Niedrigzinspolitik noch solange hält.

    Vielen Dank

  2. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Hausbau überhaupt ohne Vermietung finanzierbar?

    Erstmal Herzlichen Glückwunsch zu dem Kauf des Grundstückes in München Ost. Wersteigerung, klar!

    Ansonsten sollten Sie sich sicher sein was Sie wollen.
    Also zusammen mit der Partnerin in das Objekt einziehen und dan selbst nutzen.
    Oder vermieten.
    Das sind völlig zwei paar verschiedene Schuhe.
    Ihre Lebensplanung kennt niemand.
    Doch man wohnt ja auch nicht "ewig" bei den Eltern.

    20 Jahre Volltilgung wird wohl nicht realisierbar sein.
    Da dann die Rate für die EUR 350.000 über 50% des Haushaltseinkommen liegt.
    Mit Ihren EUR 1.800 liegen Sie auch deutlich über 50% von EUR 2.700 Nettoeinkommen.

    Also zuerst einmal die Entscheidung was Sie wollen.

  3. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hausbau überhaupt ohne Vermietung finanzierbar?

    Hallo Pat1994,

    die Volltilgung wird dir verwehrt werden, da die Bank den Überschuss von 900 Euro bei einem Ledigen und ein Haus als Beleihungsobjekt nicht akzeptieren wird. Nicht dass du mit den 900 Euro ggf. nicht auskömmen könntest, bei einer Volltilgung müsstest du es, denn da ist die Zins-, und Tilgungsrate im Nachgang selten verhandel-, oder disktierbar.

    Volltilgung bedeutet in der Regel eine Zinsverbesserung von um die 0,2%, wenn du auf diese Zinsverbesserung und einhergehender geringerer Zins-, und Tilgungsschuld verzichten kannst, ist eine Finanzierung ohne Vermietung mit einer geringeren Zins-, und Tilgungsrate sicherlich gesund darstellbar. Keine Volltilgung zu wählen, ist nicht damit gleichzusetzen, in 20 Jahren sich nicht entschuldet zu haben. So könntest du entweder mit Sondertilgung die Schuld verringern oder aber eben nach 1 Jahr den Tilgungssatz so erhöhen, als dass die 20 Jahre über die Annuität eingehalten werden. Wenig müssen, viel können lautet aus meiner Sicht die gesündere Devise.

    Vermieten - insbesondere in deinem häuslichem Umfeld - solltest du nicht grundsätzlich an dem Vorhaben der Entschuldung innerhalb der 20 Jahre fest machen, bzw. der Wirtschaftlichkeit, vielmehr von deiner Lebensweise, Lebenseinstellung und dem Gefühl welches sich bei dem Gedanken entwickelt, dass da noch jemand "rum turnt", das weitere Kosten entstehen werden die du nicht beeinflussen zu verantworten aber zu tragen hast, dass es Mietausfälle geben kann usw.

    Grundsätzlich aber kann der Aspekt der Vermietung auch immer aus wirtschafticher Sicht ein guter Ansatz sein, eben so, wie dies zu dir, zu deinem Wesen und deiner Lebenseinstellung passt.

  4. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hausbau überhaupt ohne Vermietung finanzierbar?

    @Bankkaufmann

    Er möchte wenn dann beides, selbstnutzen und vermieten!

  5. Avatar von Pat1994
    Pat1994 ist offline
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    Standard AW: Hausbau überhaupt ohne Vermietung finanzierbar?

    Wenn ich es vermiete, dann nur zum Teil.

    Erdgeschoss, sprich ca. 60 Quadratmeter vermieten. 700 Euro müssten locker drin sein.

    Nutzen wollte ich am Anfang lediglich das Obergeschoss sowie das Dachgeschoss. (inkl. Freundin)


    In Ferner Zukunft wenn ich Kinder habe, habe ich geplant Eigenbedarf anzumelden, um das Haus komplett zu benutzen.


    Bei der Finanzierung bin ich mir unklar, da mir jeder was anderes verzählt, besonders die umliegenden "Hausbanken", erzählen immer was anderes.

    Welche Finanzierungsmethode die sinnvollste in meinen Fall ist, wird mir daher von Tag zu Tag unklarer.


    Das mit den 50% wusste ich bis dahin auch noch nicht, ich denke dann fällt die Methode "Keine Vermietung" schon mal raus.

  6. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Hausbau überhaupt ohne Vermietung finanzierbar?

    Hallo Pat1994, würde ich jetzt noch nicht ganz so die Flinte ins Korn schmeissen wegen "Nicht Vermietung"
    Wenn Sie 60qm vermieten mit EUR 700 Kaltmiete haben Sie zusammen EUR 3.400.
    50% als grobe Richtung für maximale Ausgaben wären dann EUR 1.700.

    Mitunter muss es keine 20 Jahre Volltilgung sein sondern es reicht jetzt eine Tilgung die etwas höher ist oder passt.
    Tilgungs erhöhen können Sie später auch noch.

    Zumal das Grundstück größtenteils abbezahlt ist.

  7. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hausbau überhaupt ohne Vermietung finanzierbar?

    Wieso fällt die Vermietung raus?

    Wieso stellen sie dem Vermietungsgedanken eine Tilgung in 20 Jahren entgegen, bzw. setzen die Vermietung als zwingend erforderlich, weil in 20 Jahren alles getilgt sein muss?

    Ich sehe da gar keine Notwendigkeit für, sie geben aus meiner Sicht ein Stück Freiheit (geistig oder räumlich) auf, entweder weil sie vermieten müssen oder sich den Zwang auferlegen als jetzt 24 jähriger mit 44 das Haus abbezahlt zu haben.

    Was ist der Grund für dieses Denken?

    Nicht alle Banken haben diese Grenzregelung 50% vom Haushaltseinkommen oder 40% oder was weiß ich. Daran müssen sie sich nicht orientieren.

    Welche Hausbanken in ihrem Umfeld bieten ihnen denn 20 Jahreskonditionen? Was sagen die ihnen denn was sie irritiert? Das man mit 44 Jahren sein Haus abbezahlt haben soll/sollte? Das man eine 20 jährige Zinsfestschreibungszeit wählen sollte oder sich so hoch belasten sollte, dass nichts mehr geht, notfalls zu vermieten, um mtl. hin zu kommen?

  8. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Hausbau überhaupt ohne Vermietung finanzierbar?

    Wie viel teurer wäre es denn die Möglichkeit der zweiten Wohneinheit in deinen Objekt einzubauen?
    Wann ist denn deine nächste Besoldungsstufe dran? Wann kommst du in die nächste Gruppe?
    Wenn du es packst, dass du mit deinen potentiellen Mieteinnahmen über 3.600 € kommst, dann wären ja die 1.800 € nur 50% deines Einkommens. Die von Noel angesprochenen 0,2% p.a. von 350.000 € sind immerhin 58 € pro Monat also insgesamt rund 7.200 € in den 20 Jahren.
    Ob du die Vermietung dann wirklich ausführst, hängt von deinen persönlichen Belieben ab. Wenn du so groß baust, dass eine Etage wirklich problemlos zu vermieten ist, wird sich bestimmt jemand aus dem Bekanntenkreis finden lassen, der dir den Mietzins gibt.

  9. Avatar von Pat1994
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    Standard AW: Hausbau überhaupt ohne Vermietung finanzierbar?

    Mein Grundgedanke ist natürlich, je länger die Bindung, desto höher sind die Gesamtkosten des Objektes.

    Im Umkehrschluss, wenn ich schneller tilge, spare ich tausende von Euros.

    Die 20-Jahre-Volltilgung habe ich mir von der ing diba erläutern lassen, bisher auch das überzeugendste aller "Angebote".

    Das mit dem Vermieten, natürlich ein Stückchen Freiheit wegfällt, ist klar, daher versuche ich auch gerade eine Lösung finden.

    Die Planung ist alles und genau hier geht es ja los, das Haus muss anders gebaut werden, wenn ich vermiete.
    Bevor ich das entscheide, muss ich mir über die Finanzierung im klaren sein, was geht und was nicht.





    @BenniG

    Derzeit noch ungewiss, was auf mich zukommen würde.
    Genaueres müsste ich mit meinen Architekten und dem späteren Bauträger abklären.

    Realistisch ist eine Beförderung in den nächsten 2 Jahren. Genauer Zeitpunkt ist aber ungewiss.

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hausbau überhaupt ohne Vermietung finanzierbar?

    Auf dem Zinsniveau der Ing.DiBa bekommst du bei der HypoVereinsbank oder der Allianz 25 Jahre fest als Volltilger. Da habe ich mich noch gar nicht groß angestrengt, einfach mal kurz überflogen.

    Anders gesagt, die Ing.DiBa Kondition (die machen bei 20 Jahren nur Volltilger) bekommst du bei anderen Banken auch ohne Volltilgerverpflichtung auf 20 Jahre fest.

    Zu dem, die 20 jährige Volltilgervariante lässt sich mit einem Annuitätendarlehen und paraller Ansparung eines Bausparvertrages günstiger abbilden, dann ohne hoher Tilgungsverpflichtung.

    Man sollte nicht nur die Gesamtkosten sehen, sondern auch oder diese in den Einklang mit der Lebensqualität, dem Gegenwert einer Immobilie/Altervorsorge, der Liquidität und Flexibilität, sowie der geistigen Freiheit bringen und dabei die lange Schaffenskraft berücksichtigen und einbeziehen.

  11. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Hausbau überhaupt ohne Vermietung finanzierbar?

    @Pat1994, das Forum ist dafür da dass Sie lernen und verstehen.
    Vor allem aber nachvollziehen können.

    Bei 20 Jahre Volltilger als Beispiel haben Sie Gesamtkosten von x EUR.
    Bei 20 Jahre Sollzinsbindung mit separater Bausparbesparung "soll" es laut obigem Post günstiger sein.
    Dies wird von Noelmaxim geschrieben ohne Berechnungsgrundlage.

    @Pat1994, bei einer Bausparlösung kommen immer noch weitere Faktoren die Geld kosten ins Spiel.
    Ich bin kein Freund von Bausparen solange die Zinsen so sind wie aktuell.

    Wenn Sie eine Bausparlösung angeboten bekommen "mit einer Zeile = günstiger" dann beharren Sie darauf bei stärkerem Interesse dass Ihnen das auf dem Papier für Sie nachvollziehbar berechnet wird.

    So okay?

  12. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hausbau überhaupt ohne Vermietung finanzierbar?

    Ach Bankkaufmann

    Ich habe das hier schon mehrmals belegt und mache das gerne auch wieder und es sollte selbstverständlich sein, dass dem Verbraucher alle Zahlen, Daten und Fakten vorgelegt werden, bevor es zu Entscheidungen - die hier noch gar nicht anstehen - kommt.

    Insbesondere du, der ja in der Branche tätig ist, dürfte das gar nicht bezweifeln, müssen wir das alles dokumentieren und dem Verbraucher gegenzeichnend offenbaren.

    Zu dem, ein wenig Fingerspitzengefühl wünsche ich mir zumindest von dir nach 6 Jahren gemeinsamen Wirkens hier manchmal. Meinst du ich fuhrwerke so stümperhaft rum, als dass da nicht auch alle Kosten wie z.B. Abschlussgebühren berücksichtigt sind und diese solch ein Modell trotzdem rechtfertigen?

    Wenn nicht, darfst du von mir erwarten, auch dass ich beides anbiete und dem Verbraucher gegenüber stelle.

    Weiss gar nicht vor was oder wem du indirekt - ohne Not da hier gar nichts ansteht - warnen möchtest.

    Zu dem, es ist egal wo die Zinsen heute oder in kommenden Jahren stehen, will man zwischen einer Volltilgervariante und meinem Annuitätendarlehen mit Bauspar Modell entscheiden, dann kann man beide Modelle wunderbar gegenüberstellen und eben weil die Zinsen niedrig sind, sind beide Modelle aufgrund der 100%igen Zinssicherheit für viele Verbraucher die richtige und ideale Lösung.

  13. Avatar von Pat1994
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    Standard AW: Hausbau überhaupt ohne Vermietung finanzierbar?

    Soweit habe ich das so verstanden.

    Was ich also bisher mitnehme:

    Nicht auf 20-Jahre-Volltilgung festsetzen.
    Sondern ggf. mit Sondertilgungen und flexiblem Tilgungssatz arbeiten.
    Laufzeit höher als 20 Jahre durchaus möglich und sinnvoll.
    Evtl. Annuitätendarlehen mit Bauspar Modell.

    Leidige Thema:Vermietung kann natürlich erst nach der Finanzierungswahl entschieden werden.



    Was ich wsh. falsch gemacht habe bisher, ist das ich zuwenig verglichen habe.
    War bisher bei 3 Banken, natürlich bei den drei ortsansässigen.
    Sparkassen,Sparda Bank und IngDiba.

    Da ihr euch anscheinend auf dem aktuellen Markt auskennt, was könnt ihr besonders empfehlen?
    Im nächstgrößeren Ort gibt es "Interhyp", "Dr.Klein" sowie eine Raiffeisenbank sowie verschiedene andere Institutionen.

    Vorhin wurde noch Allianz und HypoVereinsbank angesprochen, auch da werde ich mich mal erkundigen.

    (Post/Commerzbank/Deutsche Bank schließe ich mal aus, da Zinssätze auf Webseiten bereits zu hoch sind)

    Es geht mir nicht nur um den niedrigsten Zinssatz sondern um das Gesamtpaket.

    Sprich, Sondertilgungen möglich, Erreichbarkeit ->vor Ort/telefonisch, Tilgungssatzwechsel möglich, evtl. X Monate ohne Bereitstellungszins usw...

  14. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Hausbau überhaupt ohne Vermietung finanzierbar?

    Viele Sparkassen und Sparda Banken bieten 20 Jahreskonditionen gar nicht an.

    Commerzbank würde ich nicht grundsätzlich ausschließen, da sie insbesondere für deinen Fall mit die besten Konditionen bieten und Konditionen bieten die Deutsche Bank und die Commerzbank auf ihren Seiten selten an, meistens ist das dann eine Sonderaktion oder Sonderkondition. Die berechnen ihre Konditionen individuell.

    Dr.Klein und Interhyp, davon hast du mehr, als wenn du von Bank zu Bank eierst. Erwischst du da einen guten Berater brauchst du in der Regel keine Geschäftsbank vor Ort.

    Entscheidend ist, dass man dir ein vernünftiges Konzept erstellt, dich auf alle Möglichkeiten hinweist und dir diese vorstellt.

    Ansonsten sind wir hier ja u.a. auch als Kontrollorgan auch noch da

  15. Avatar von utopus
    utopus ist offline

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    Standard AW: Hausbau überhaupt ohne Vermietung finanzierbar?

    Bei der monatlichen Belastung bitte auch die Nebenkosten berücksichtigen: Heizung, Strom, Internet, Telefon, Müll, Wasser, Grundsteuer, Straßenreinigung, Gebäudeversicherung, Hausratversicherung ... kommen schnell 400€ oder auch mehr pro Monat zusammen.

    Und auch an die Instandhaltungsrücklage für die Zukunft denken - sonst musst du bei jedem "Dachschaden"/"Heizungsaustausch"/"Neues Badezimmer"/"Fassadensanierung" einen neuen Kredit aufnehmen ... 0,5-1,0% des Hauswerts pro Jahr sind wohl sinnvoll - 150-300€ pro Monat bei 350k€ Gebäudewert.

    Und Mieteinnahmen sind erstmal brutto - man muss nach Abschreibungen darauf Einkommenssteuer zahlen.

    Ist bei den 350€ fürs Auto im Monat schon Rücklagen für eine Neuanschaffung enthalten?

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