Eigentumswohnung für 460000 Euro und 37 Jahren Kredit-Laufzeit?

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  1. Avatar von Vaido
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    Idee Eigentumswohnung für 460000 Euro und 37 Jahren Kredit-Laufzeit?

    Hallo,

    meine Partnerin und ich haben vor uns eine ETW in der Großstadt zuzulegen. Ich habe allerdings noch große Bedenken, was die Finanzierung betrifft. So recht traue ich den Aussagen von Maklern und Finanzberatern nicht. Schließlich wollen mir am Ende alle etwas verkaufen. Daher versuche ich es in der Hoffnung auf objektive Kommentare mal auf diesem Weg.

    Zunächst die Fakten:

    - Alter: 31/ 33 Jahre, beide fest angestellt
    - Haushaltseinkommen: 4300 Euro
    - Kaufpreis Wohnung: 400.000 Euro
    - Modernisierungskosten: 60.000 - 70.000 Euro
    - NK: 15 %, insgesamt ca. 520.000 Euro.
    - Eigenkapital: 160.000 Euro
    - 1 Kind, zweites Kind geplant
    - akzeptable monatliche Belastung für Kredit: zunächst 1200 Euro

    Ich tendiere stark zu langer Zinsbindung (bin eher risikoavers). Die DSL-Bank gäbe uns für das Vorhaben nun einen Kredit mit 2,09 % bei 20-jähriger Sollzinsbindung und 5% SoTi.

    Meine Exceltabelle sagt nun folgendes:

    - Am Ende der Zinsbindungsfrist hätten wir (ohne SoTi) bei 2%-iger Tilgung knapp 50% getilgt und eine Restschuld von 182.000 Euro wäre noch übrig. Ich rechne vorsichtshalber mit einem Zinsanstieg auf 4% nach den 20 Jahren. Der Kredit wäre dann- bei gleicher monatlicher Belastung - nach 37 Jahren, also 3 Jahre nach meinem Renteneintritt getilgt.

    Nun habe ich keine Sondertilgungen berücksichtigt und der Zinsanstieg auf 4 % für die Anschlussfinanzierung ist natürlich hypothetisch. Das verfügbare Haushaltseinkommen wird voraussichtlich ebenfalls steigen. Dennoch fühle ich mich bei der ganzen Sache nicht ganz wohl, insbesondere aufgrund folgender Faktoren:

    - Zum einen die hohe Restschuld von 50% nach 20 Jahren
    - Zum anderen die lange Laufzeit. Selbst wenn die Zinsen für die Anschlussfinanzierung weiterhin bei niedrigen 2,09 % lägen (statt den angenommenen 4%), wäre der Kredit gerade mal 5 Jahre früher, nach 32 Jahren abgestottert.

    Wie seht ihr das? Ich lese hier häufig von Volltilgern bzw. Laufzeiten von 20 Jahren für den gesamten Kredit. Da erscheint mir mein Szenario ne Nummer zu groß. Oder bin ich zu ängstlich?

    Danke für eure Hilfe
    Vaido

  2. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Eigentumswohnung für 460000 Euro und 37 Jahren Kredit-Laufzeit?

    HalloVaido,

    in welcher Region/Stadt soll gekauft werden?

    Ich denke schon, dass dann die Zinsfestschreibungszeit noch länger ausgewählt werden sollte, wenn sie persönlich davon aushehen, dass der Zinssatz so hoch steigt und ihnen die Restschuld behagt.

  3. Avatar von Vaido
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    Standard AW: Eigentumswohnung für 460000 Euro und 37 Jahren Kredit-Laufzeit?

    Danke für Ihre Antwort.

    Ja, das wäre u.U. eine Möglichkeit.

    Wir wollen in Berlin kaufen.

  4. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Eigentumswohnung für 460000 Euro und 37 Jahren Kredit-Laufzeit?

    Zahlen sie 8% Maklercourtage?

  5. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Eigentumswohnung für 460000 Euro und 37 Jahren Kredit-Laufzeit?

    Sorry, Kaufpreis ist ja 400.000 Euro.

  6. Avatar von peer
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    Standard AW: Eigentumswohnung für 460000 Euro und 37 Jahren Kredit-Laufzeit?

    Eher 2 Nummern zu groß.
    Das Haushaltseinkommen passt nicht zum Kredit.
    Zweites Kind geplant, dann bricht noch mal Einkommen weg.
    Finanzierung bis ins Rentenalter geplant, Rente ist deutlich niedriger als Einkommen.
    Was ist wenn der Zinssatz nicht 4, sondern 6 oder 8 Prozent im Anschluss beträgt?
    Ich denke die Skepsis ist hier ganz angebracht deinerseits.

  7. Avatar von Hilfe
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    Standard AW: Eigentumswohnung für 460000 Euro und 37 Jahren Kredit-Laufzeit?

    Ist das Einkommen schon inkl. Teilzeit ? Ich tue mir schwer zu sagen passt nicht. Alternative wäre eine ähnlich hohe Miete ? Ich würde überlegen die Tilgung höher zusetzen und bei 20 Jahren zu bleiben. Ihr seht ja dem Effekt im excel

  8. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Eigentumswohnung für 460000 Euro und 37 Jahren Kredit-Laufzeit?

    Hallo Vaido, wenn die Familienplanung abgeschlossen wäre, dann sehe das hier ganz anderst aus.
    Mit dem Einkommen von EUR 4.300 kann man schon EUR 360.000 Darlehen finanzieren und auch die Zinsen lange festschreiben.
    Doch wenn ein Einkommen wegbricht oder es Probleme mit dem zweiten Kind geben sollte, dann hat man den Salat.

    Eine Idee wäre es trotzdem wenn Ihr jetzt eine Immobilie findet zu kaufen, finanzieren.
    Und die Möglichkeit haben solltet den Tilgungssatz kostenlos zu ändern. Beispielsweise auf 1 oder 1,5 während der Elternzeit.
    Das sind eben Variablen die nicht vorhersehbar sind.

    Wo steht hier eigentlich was von Makler 8% wie Noelmaxim schreibt?
    Kann das nicht nachvollziehen.

    Persönlich gehe ich jedoch von einer stark ansteigenden Inflation aus, und 4% sind hier noch sehr moderat.
    Ich würde eher mit mehr Zinsen rechnen und somit am besten die Zinsen lange sichern.

  9. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Eigentumswohnung für 460000 Euro und 37 Jahren Kredit-Laufzeit?

    Wie würde das Familieneinkommen bei einem zweiten Kind aussehen?

    Wird die Frau nach Elternzeit sofort wieder in den Beruf zurück gehen können?

  10. Avatar von Vaido
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    Standard AW: Eigentumswohnung für 460000 Euro und 37 Jahren Kredit-Laufzeit?

    Zitat Zitat von peer
    Eher 2 Nummern zu groß.
    Das Haushaltseinkommen passt nicht zum Kredit.
    Zweites Kind geplant, dann bricht noch mal Einkommen weg.
    Finanzierung bis ins Rentenalter geplant, Rente ist deutlich niedriger als Einkommen.
    Was ist wenn der Zinssatz nicht 4, sondern 6 oder 8 Prozent im Anschluss beträgt?
    Ich denke die Skepsis ist hier ganz angebracht deinerseits.
    Das sind genau meine Bedenken. Hinzu kommt, dass in 20 Jahren, also am Ende der Zinsbindung, voraussichtlich hohe Ausgaben für das Studium von Kind 1+2 (1000 Euro? 1500 Euro?) hinzukommen.

    Zitat Zitat von Hilfe
    Ist das Einkommen schon inkl. Teilzeit ? Ich tue mir schwer zu sagen passt nicht. Alternative wäre eine ähnlich hohe Miete ? Ich würde überlegen die Tilgung höher zusetzen und bei 20 Jahren zu bleiben. Ihr seht ja dem Effekt im excel
    Ja, wir sind momentan beide in Teilzeit (65% und 80%). Das wird während der Kinderphase vermutlich so oder ähnlich beibehalten. Während der Babyphase von Kind 2, fällt natürlich 1 Gehalt weg. Beim Mieten wäre - was die monatliche Belastung betrifft - nichts gewonnen. Die ist ähnlich teuer.

    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    Hallo Vaido, wenn die Familienplanung abgeschlossen wäre, dann sehe das hier ganz anderst aus.
    Mit dem Einkommen von EUR 4.300 kann man schon EUR 360.000 Darlehen finanzieren und auch die Zinsen lange festschreiben.
    Doch wenn ein Einkommen wegbricht oder es Probleme mit dem zweiten Kind geben sollte, dann hat man den Salat.

    Eine Idee wäre es trotzdem wenn Ihr jetzt eine Immobilie findet zu kaufen, finanzieren.
    Und die Möglichkeit haben solltet den Tilgungssatz kostenlos zu ändern. Beispielsweise auf 1 oder 1,5 während der Elternzeit.
    Das sind eben Variablen die nicht vorhersehbar sind.

    Wo steht hier eigentlich was von Makler 8% wie Noelmaxim schreibt?
    Kann das nicht nachvollziehen.

    Persönlich gehe ich jedoch von einer stark ansteigenden Inflation aus, und 4% sind hier noch sehr moderat.
    Ich würde eher mit mehr Zinsen rechnen und somit am besten die Zinsen lange sichern.
    Ich kann mir gut vorstellen, dass wir zu Beginn 3 Jahre nur 1,5% tilgen und dann auf 2% erhöhen. Das würde gut zur Planung von Kind 2 passen und damit wäre auch die Kondition von der DSL-Bank erfüllt, dass man späaer nur so weit runtergehen kann, wie der anfängliche Tilgungssatz.

    Maklergebühren liegen bei 7,36%, die sind schon in den 15% NK enthalten.

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Wie würde das Familieneinkommen bei einem zweiten Kind aussehen?

    Wird die Frau nach Elternzeit sofort wieder in den Beruf zurück gehen können?
    Das Haushaltsnettoeinkommen würde sich wahrscheintlich 1,5 Jahre lang auf 3700 Euro reduzieren, da meine Partnerin so lange zuhause bleibt. Daher würde ich in diesem Zeitraum, wie oben beschrieben nur 1,5% tilgen. Das wird allerdings die Kreditlaufzeit weiter erhöhen.

  11. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Eigentumswohnung für 460000 Euro und 37 Jahren Kredit-Laufzeit?

    Vaido, mal sachlich betrachtet, wer ausser sie, kennt ihre persönlichen Verhältnisse, den Umgang mit Geld, dem Verhalten zum Konsum und die fixen Ausgaben besser als sie?

    Es stehen im ungünstigsten Fall 3.700 Euro mtl. zur Verfügung, ihre Mussbekastung setzen sie mit 1.200 Euro fest, hinzu kommen Kosten für das Haus und ihre Lebenskosten. Reserven sollten auch gebildet werden können, ebenso wäre es sinnvoll, wenn sie Immobilie im Alter bezahlt ist.

    Es ist zu erkennen, dass das durchschnittliche Einkommen über die nächsten 34 Jahre voraussichtlich über 3.700 Euro liegen wird, auch berücksichtigen sie schon erhöhte Kosten für ein oder zwei Studiengänge ihrer Kinder. Einkommenssteigerungschancen bzw. Aufstiegschancen sind uns nicht bekannt, das können sie besser beurteilen und einschätzen.

    Der Zinssatz für ein Annuitätendarlehen kann für Kunden mit risikoaverser Einstellung auf 30 Jahre fest geschrieben werden, ebenso bieten sich risikoarme Finanzierungskonzepte an, die ein Zinsrisko oder Zinsanstieg aufgrund eines Bausparvetrages ausschließen. Auch gibt es risikobewusste Verbraucher, die sich sagen, wenn ich in rentegehend noch 50.000 Euro Restschuld habe, kann ich die sehr moderat, konform einer Mietzahlung oder deutlich geringer, abbezahlen.

    Auch wissen sie nicht, wie es ihnen in 30 Jahren geht, ob beide Lebenspartner noch fit und fidel sind, ebenfalls könnten die Kinder das Haus mal übernehmen, übernehmen wollen usw.usw. Das muss ja alles nicht sein, kann oder könnte aber schon heute auch bedacht werden, zumindest beruhigend wirken, wenn man diesen Familienverbund - was wir ja nicht wissen und kennen - als wichtig erachtet und gewisse Lebensrisiken auch in Kauf nehmen kann/möchte, stellt man dem das Wohnen bzw. Abwohnen in bzw. der bevorzugten Immobilie entgegen. Auch soll das kein Pro für ihr Vorhaben bedeuten, viel mehr aufzeigen, dass sie das alles besser beurteilen können und während der eine das alles so bewältigt, bewältigt das ein anderer Verbraucher wieder so.

    Wo oder wie können wir helfen, geht es darum eine Entscheidung zu treffen, ob das Vorhaben für sie persönlich individuell tragbar und realisierbar ist? Natürlich können wir alle Risiken aufzeigen, trotzdem wissen wir nicht, ob sie diesen Risiken gerecht werden können oder wollen, ob diese bei ihnen überhaupt vorhanden sind und ob sie diese überhaupt sehen.

    Aus meiner Sicht ist ihre Einstellung sehr gesund, ebenso erachte ich das Einkommen als ok an, zumindest wird es zu einem positiven Kreditvotum führen. Ob und in wie weit das Vorhaben für sie persönlich tragbar und die richtige Entscheidung ist können nur sie persönlich entscheiden und ich als erfahrener Finanzierungsspezialist und unabhängiger Makler nur dann, wenn weitaus mehr Informationen vorliegen, als die, die uns bzw. mir bekannt sind.

  12. Avatar von Vaido
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    Standard AW: Eigentumswohnung für 460000 Euro und 37 Jahren Kredit-Laufzeit?

    Danke für euren hilfreichen Input.

    Am liebsten hätte ich natürlich Aussagen wie "Auf jeden Fall machen!" oder "Finger davon lassen!" gehabt. Denn ich frage mich, auch ganz unabhängig vom oben genannten Objekt, ob wir uns eine Wohnung in der Großstadt bei den generell leisten können /sollten oder schlichtweg als Mieter, auch mit 10-12 Euro/qm auch langfristig besser dran sind.

    Mir ist bewusst, dass schwarz/weiß Aussagen selten möglich sind, und offenbar in meinem Fall auch nicht.

    Ginge es bei der Finanzierung um 15 bis 20 Jahre würde ichs machen. Aber 25 bis 35 Jahre vorauszuplanen überfordert mich aktuell (An der Stelle beneide ich entscheidungsfreudige Menschen

    Mich würde vor allem interessieren wie sich mein Vorhaben im Vergleich zur durchschnittlichen (vernünftigen) Baufinanzierung darstellt, insbesondere was die Laufzeit betrifft. Und: Gibt es vielleicht ein paar Faustregeln, die mir bei der grundsätzlichen Entscheidung helfen? Solche wie diese: Mindestens 2% tilgen / Vor Renteneintritt alles abbezhahlt haben usw.

  13. Avatar von tneub
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    Standard AW: Eigentumswohnung für 460000 Euro und 37 Jahren Kredit-Laufzeit?

    Zitat Zitat von Vaido
    Ja, wir sind momentan beide in Teilzeit (65% und 80%).
    Ich glaube genau damit macht ihr euch die Entscheidung selber schwer. Zusammen habt ihr nichtmal 150%. Könntet ihr oder zumindest einer denn jederzeit Vollzeit gehen? Damit könnte die Rate 200€ höher gewählt werden oder zumindest konsequent sondergetilgt werden. Somit reduziert sich die Laufzeit enorm.
    Schaffen könnt ihr das sicherlich - nur eben nicht mehr mit halber Kraft.
    Wenn die Kinder dann groß sind, dass sie studieren, könnt ihr auch beide voll gehen.

  14. Avatar von Fly
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    Standard AW: Eigentumswohnung für 460000 Euro und 37 Jahren Kredit-Laufzeit?

    wer geht denn Vollzeit arbeiten nur um eine Immobilie zu finanzieren? Zumal wenn er/sie zuvor vermutlich mit Absicht Teilzeit gewählt hat um, auch reine Mutmaßung, Zeit
    mit der Familie zu haben?

  15. Avatar von Malapascua
    Malapascua ist offline

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    Standard AW: Eigentumswohnung für 460000 Euro und 37 Jahren Kredit-Laufzeit?

    Zitat Zitat von Fly
    wer geht denn Vollzeit arbeiten nur um eine Immobilie zu finanzieren? Zumal wenn er/sie zuvor vermutlich mit Absicht Teilzeit gewählt hat um, auch reine Mutmaßung, Zeit
    mit der Familie zu haben?
    Mutmaßung ist da eher öffentlicher Dienst, was auch das geringe Gehalt erklären würde. Mit 2x Teilzeit und 2 Kids eine Wohnung von 520k€ kaufen zu wollen hat schon was von Komik.

  16. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Eigentumswohnung für 460000 Euro und 37 Jahren Kredit-Laufzeit?

    Teilzeit, keine eigenen Antworten auf eigene Fragen, vor allem kein Finanzierungskonzept ( das genannte ist überhaupt keine Grundlage für irgendwelche Überlegungen) müssen die Erkenntnis erlangen, die Nummer ist zu groß. Die Konfortzone ist - so lässt es meine Vermutung zu, klare Fakten, Handlungsstrukturen und fehlende Ideen zur Lösung - zu groß gewählt, da muss eine kleinere Immobilie her oder eben das Glück in der Miete gesucht werden.

    Keine schöne Aussage, ich wünschte mir eine andere, aber diese Hilflosigkeit lässt keine andere Empfehlung zu, sorry.

  17. Avatar von Ex-Studentin
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    Standard AW: Eigentumswohnung für 460000 Euro und 37 Jahren Kredit-Laufzeit?

    Habt ihr noch weiteren Puffer zu den 160k? Habt ihr das Geld selbst angespart?

    An sich klingen die Zahlen nicht komplett abwegig. Je nach Region sind die Mieten vergleichbar hoch. Aber die Risiken überdecken die Chancen. Wenn es nicht gerade eine günstige Wohnung am Starnberger See ist.

    1) Was, wenn einer von euch nicht mehr arbeiten kann? 37 Jahre abbezahlen sind nicht "normal". Irgendwann schleppt ihr euch nur noch für die Wohnung zur Arbeit.
    2) Was, wenn weitere Renovierungen auf euch zu kommen? In den nächsten 37 Jahren fällt bestimmt irgendwas an.
    3) Kinderplanung: Zwillinge, Behinderung des Kindes etc. Ich kenne euren Wohnungssschnitt und die Größe nicht, aber solche Eventualitäten können passieren. Kinder werden mit dem Alter zudem immer teurer.
    4) Scheidung. Wünsche ich keinem, kommt aber vor.

    Bei uns wird es die nächsten Jahre auf ähnliche Rahmenbedingungen hinauslaufen. Mein Bauchgefühl sagt, dass ich mit 250k Kredit gerade so noch schlafen könnte. Aber alles darüber engt ein und übt Druck aus.

  18. Avatar von Herrmueller
    Herrmueller ist offline

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    Standard AW: Eigentumswohnung für 460000 Euro und 37 Jahren Kredit-Laufzeit?

    Zitat Zitat von Vaido
    Wie seht ihr das? Ich lese hier häufig von Volltilgern bzw. Laufzeiten von 20 Jahren für den gesamten Kredit. Da erscheint mir mein Szenario ne Nummer zu groß. Oder bin ich zu ängstlich?

    Meiner Meinung nach habt Ihr eine sehr gute Ausgangslage für einen Immobilienkauf, aber auch ich bin der Meinung, dass das Einkommen zur Kreditsumme zu niedrig ist. Das sieht man ja an der Diskussion zur Tilgungshöhe. Weiterhin denke ich, dass Ihr in der Finanzierungszeit keine größeren Rücklagen mehr bilden könnt und wenn die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass mal was saniert wird, dann müsst Ihr mit zahlen, ob Ihr wollt (könnt) oder nicht. Miete hat nun mal den Vorteil, dass der Vermieter zuständig ist für Reparaturen und Sanierungsarbeiten.

    So recht traue ich den Aussagen von Maklern und Finanzberatern nicht
    Sehr gute Einstellung ! Die kassieren ihre Provision und haben keinerlei Risiko...… Daher ist bei denen oft alles möglich.

  19. Avatar von brainy
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    Standard AW: Eigentumswohnung für 460000 Euro und 37 Jahren Kredit-Laufzeit?

    Meine Meinung:

    Die Preise in Berlin sind sehr stark gestiegen und werden weiter steigen, bis sie übliches europäisches Niveau einer Hauptstadt erreicht haben. Vielleicht wird es mal eine Verschnaufpause geben, aber dann wird es weiter aufwärts gehen.
    Wenn ihr denn in dieser Stadt bleiben möchtet, werdet ihr fast immer den Preissteigerungen hinterherlaufen.

    Je jünger man ist, desto mehr hat man von der Immobilie, d.h. desto früher hat man die Miete in Eigentum verwandelt. Mit 60 muß man nichts mehr kaufen, denn in den verbleibenden Lebensjahren wohnt man heute den Kaufpreis nicht mehr ab.

    Die vorgesehene Belastung von 1.200 EUR sollte mit eine Sondertilgungsmöglichkeit kombiniert werden, denn das Problem nach 20 Jahren ist euch offensichtlich bewußt. Und Sondertilgung nutzen!

    Nach 20 Jahren ist die Mark noch 50 Pfennig wert oder anders gesprochen, die Inflation hat die Hälfte des Kredites aufgefressen. Wird also nicht so schlimm.

    Bei der Auswahl des Objektes ist Vorsicht geboten. Kenne in Berlin einige Wohnanlagen, wo der eine oder andere "Sozial"eigentümer beteiligt ist, der kein Geld hat. Da geht einfach nichts hinsichtlich der Sanierung, Fahrstuhl, Fassade, Dach ...

    Protokolle der Versammlungen zeigen lassen!

  20. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Eigentumswohnung für 460000 Euro und 37 Jahren Kredit-Laufzeit?

    Möglicherweise können die Ergebnisse der Überlegungen und auch die Einstellung zu dem Vorhaben sich unter dem hier dargstellten Angebot etwas festigen und zu einer anderen Einstellung bzw. Sichtweise zu dem Vorhaben insbesondere im Bezug auf die Befürchtungen, Ängste und Bedenken führen:


    • 310.000,00 € / Zinsfestschreibungszeit 25 Jahre / Nomialzins 2,10 % / Effektivzins 2,14 % / Zins-, und Tilgungsrate 1.205,38 € / Tilgungsatz 2,566 % / Sondertilgungsoption 5,00 % / BZ freie Zeit 6 Monate / Restschuld nach 25 Jahren 47.635 €


    Wenn ich nun jedes Jahr eine Sondertilgung von 1.500 € leiste, habe ich die Immobilie ohne Zinsrisiko in 25 Jahren zurück gezahlt. Das wäre weit vor Rentenbeginn. Setze ich nun die mtl. Tilgung mal auf 1 % oder 1,5%, kann ich mit etwas höheren Sondertilgungen den gleichen Effekt erreichen, ebenso, wenn ich den Tilgungssatz dann mal auf 3 oder 3,5% hochsetze, um verringerte Tilgung wieder zu korrigieren.

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