Hilfe Finanzierung Kombimodell Bausparer + Bank, zwei Angebote vorliegen zum Kauf EFH

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    Frage Hilfe Finanzierung Kombimodell Bausparer + Bank, zwei Angebote vorliegen zum Kauf EFH

    Guten Tag zusammen,

    wir würden gern um Rat von Euch bitten, die bereits Erfahrungen zum Thema Baufinanzierung haben. Meine Frau und Ich haben vor ein Reihenhaus als Neubau zu kaufen und haben uns bei diversen Banken und Vermittlern umgehört und informiert.
    Folgende Angebote haben wir also erhalten. Kurz noch einige Eckdaten zur Finanzierung:

    Finanzierungssumme: 375.000 €
    Fertigstellung vom Haus 2019

    Wir möchten innerhalb 27-28 Jahren wenn möglich alles abgezahlt haben.
    Nun haben wir 2 Angebote erhalten, die für uns eher ins Auge gefasst wurden:

    Angebot 1 Finanzierungsbaustein als Kombimodell zwischen 15 Jahren Zinsbindung einer Bank fest + Bausparer.

    Zinsbindung 15 Jahren Bank
    Sollzins: 2,15 %
    effek.: 2,19 %
    Rate von 1150 €
    Sondertilgungsmöglichkeit jederzeit möglich bis 5 % p.a.

    Restschuld nach den 15 Jahren rund 285.000 €

    Zeitgleich Bausparer abschließen für die Zinssicherheit.

    Bausparer BHW Tarif Wohnbausparer Plus FX2: Zins 2,35 %, eff: 2,56 %
    Bausparsumme 270.000 €
    monatlicher Sparbetrag: 450 €
    Bausparguthaben am Ende der Ansparphase: rund 75.000 €

    Somit wären wenn ich das Guthaben von der Bausparsumme abziehe (270.000 - 75.000 = 195.00 offen)

    Restschuld 285.000 - 75.000 Guthaben = 210.000
    210.000 - 195.000 = 15.000 müsste in in den 15 Jahren Sondertilgen was denke ich kein Problem darstellen sollte. Soweit der Plan.

    nach den 15 Jahren beginnt die Tilgungsphase:
    Rate: 1500 €
    Sondertilgung jederzeit möglich

    Somit insgesamt eine monatliche Belastung von 1600 € in der ersten 15 Jahren.
    Danach 1500 €. für 11,5 Jahre. Somit wäre alles wenns nach Plan läuft in 26,5 Jahren fertig.

    Wie bereits geschrieben... soweit der Plan

    Grundsätzlich wären wir aktuell bei Angebot 1 da man dort mehr Spielraum hat bzw. flexibler sein kann.
    Allerdings ist der Bausparer uns noch etwas ein Dorn im Auge.

    Bei der BHW steht in den ABBs leider nicht wie lange die Ansparphase an für sich geht oder bis zu welcher Ansparsumme bis zur Zuteilung. Kennt sich einer damit aus? Was ist die Regel, wie sieht es bei der BHW genau aus? Mit was kann man ungefähr so rechnen?
    Beim Vermittler meinten diese, dass die Ansparphase rund 14 Jahre läuft bist zur Zuteilung. Aber wie gesagt, habe ich schriftlich nichts dazu gefunden.

    Ebenso steht den ABBs das der monatliche tariflicher Sparbeitrag 4 Promille der Bausparsumme ist: also 1080 €, allerdings würden wir ja nur einen Sparbeitrag von 450 € einzahlen.
    Was bedeutet hier monatliche tariflicher Sparbeitrag ?
    Unsere Sorge ist, dass die Zuteilung mit unserem monatlichen Sparbeitrag sich zieht und wir nicht nach diesen 15 Jahren (75.000 € Summe) dann in die Bausparsumme verrechnen können und somit dann eine Zwischenfinanzierung machen müssten, oder sehe ich das falsch?

    Grundsätzlich wäre noch zu wissen, ob es sinnvoller wäre wenn ich den Sparbetrag um 40 € erhöhe also in den Bausparer oder eher diese 40 € in die Rate der Bank und somit anstatt 1150 auf 1190 € stellen würde?
    Kommt hier wohl auch drauf an, ob es besser ist Sondertilgung in den Bausparer zu setzen, damit es schneller Zuteilungsreif wird oder denke ich hier ebenfalls falsch?
    Ich war der Annahme, dass ich eher die Anuität der Bank eher dort erhöhe, damit die Restschuld sich verringert. Oder ist es egal, wo ich die 40 € einsetze?

    Dieser Baustein Bank + Bausparer war für uns Interessant, da man sich den Zins von 2,35 % somit komplett nach den 15 Jahren sichert und wir einfach der Annahme sind, dass in 15 Jahren der Zins sich weiter steigt (klar sind wir keine Hellseher) aber das ist einfach der Gedanke dabei.

    Angebot 2: einen Volltilger über 30 Jahre allerdings mit einem Sollzins von 2,48 % - eff. 2,52 %
    Rate von: 1500 €
    Bereitstellungszins von 0,250 % Monat
    12 Monate bereitstellungsfreie Zinszeit
    Sondertilungsmöglichkeit bis 5 % p.a.

    Hier sieht man dann aber schon, dass man weitaus mehr Zinsen zahlen würde, selbst wenn man das auf die gleiche Jahre gleichzieht wie Angebot 1.

    Es wäre schön wenn Ihr mir hierzu Eure Einschätzung und Meinung geben könnt. Vllt hat einer schon mla das ähnliche sich überlegt etc. Oder es gibt eine ganz andere Alternative, die ich aktuell nicht kenne oder nicht bedacht habe.

    Vielen Dank schon mal im Voraus.

    Grüße,

    Johann

  2. Avatar von Professor
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    Standard AW: Hilfe Finanzierung Kombimodell Bausparer + Bank, zwei Angebote vorliegen zum Kauf

    Hallo,
    für eine Beurteilung wäre es noch schön zu wissen:

    - wie alt Ihr seit (Kinder vorhanden oder geplant ?)
    - welche Einkommen Ihr habt
    - Wieviel Eigenkapital Ihr einbringt

  3. Avatar von Johann_G
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    Standard AW: Hilfe Finanzierung Kombimodell Bausparer + Bank, zwei Angebote vorliegen zum Kauf

    Hallo,

    Alter 30 beide.
    Einkommen 5000 € beide zusammen (Mann 3200 + Frau 1800 €) Steuerklasse 4
    Eigenkapital würden wir einbringen 60 tsd €, somit, dass wir eine Darlehensbetrag von 377 tsd hätten.
    Kind geplant. Bisher keine vorhanden.

  4. Avatar von Professor
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    Standard AW: Hilfe Finanzierung Kombimodell Bausparer + Bank, zwei Angebote vorliegen zum Kauf

    Zusatzfrage:
    Warum bei einem Einkommen von 5.000 EUR Netto für 2 Personen "nur" 1.500 EUR beim Volltilger ?
    Wenn Ihr nicht irgendwelche anderen größeren Kredite laufen habt, sollten 2.000 EUR kein Problem sein, oder ?

    Meine Meinung, gerade bei dem niedrigen Zinsniveau: Tilgen soviel es geht. Um alles was ich heute Tilge, muss ich mir später keine Gedanken machen.

  5. Avatar von Johann_G
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    Standard AW: Hilfe Finanzierung Kombimodell Bausparer + Bank, zwei Angebote vorliegen zum Kauf

    Der Gedanken bei 1500 € ist einfach der, dass wenn die Kind Situtation kommt, da man noch Spielraum haben sollte. Man normal Leben sollte und nicht komplett 2 tsd einzahlt. Keine weiteren Kredite am Laufen.
    Die Überlegung ist mit Sondertilgungen dann noch gut zu tilgen, sofern dann immer möglich.
    Die Frage ist nur, ob das Thema Bauspar oder den Volltilger uauf 30 Jahre interessanter sind.

  6. Avatar von Professor
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    Standard AW: Hilfe Finanzierung Kombimodell Bausparer + Bank, zwei Angebote vorliegen zum Kauf

    Ok, verstanden, es gibt natürlich die Möglichkeit, die Tilgung dann zu senken im Fall der Fälle.

    Bausparen vs. Volltilger kannst Du erst Auswerten, wenn Du fertig bezahlt hast, alles andere ist ein Finanzplan, für den Du Dich heute entscheiden musst.
    Meiner Meinung nach am Besten ist es, durch eben hohe Tilgung die Restschuld soweit zu drücken, dass diese keine wirtschaftliche Gefahr mehr darstellt.

    Beim Volltilger auf 30 Jahre könnt Ihr z.B. die theoretischen fehlenden 500 EUR auf meinem Beispiel solange kein Kind da ist, mit 6.000 EUR Sondertilgung pro Jahr einfließen lassen. Ansonsten müsst Ihr Euch halt mal die kompletten Kosten der Bausparvariante ausrechnen lassen.

  7. Avatar von Johann_G
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    Standard AW: Hilfe Finanzierung Kombimodell Bausparer + Bank, zwei Angebote vorliegen zum Kauf

    für uns war bzw. ist die Kombivariante irgendwie doch am Besten.
    Bei der Volltilgung ist es eben so, dass der Differenzzins doch höher ist. Ebenso ist der Bereitstellungszins höher ist als bei der Bank.
    Ich würde damit rechnen, dass ich Monate die Zinsen erbringen muss, bis ich einziehen kann.

    Kann mir sonst jemand was zum Thema Zuteilungsreife beim Bausparer erklären?
    Wie lange ist die Ansparphase? Bei einem normaler Bausparvertrag ja meist 7 Jahre rum, ich mache es ja auf 15 Jahre und zahle "nur" die 450 € ein.
    Der monatliche Regelsparbeitrag solle aber bei 1040 € liegen. Was kann das für mich bedeuten? Ich habe hier nur eher das Problem, dass die Zuteilungsreife nicht nach 15 Jahren gestellt wird bzw. die 75 tsd zu neidrig sind?
    Kann mir hier das einer erklären?

    Laut ABB von BHW steht nichts von einer Zeitangabe der Ansparphase oder zur Ansparsumme bis Zuteilung.

    Danke

  8. Avatar von Batman_BU
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    Standard AW: Hilfe Finanzierung Kombimodell Bausparer + Bank, zwei Angebote vorliegen zum Kauf

    Habt Ihr euch mal verschiedene Laufzeiten hinsichtlich der Konditionen angeschaut?

    10/15/20/25/30 Jahre. Für die kurzen Laufzeiten würde ich die Tilgung so anpassen, dass Ihr die Rate der langen Laufzeit von 30 Jahren (also die 1500 EUR) trefft.

    Alternativ dann eine kürzere Laufzeit mit einem Bausparer, der nur einen Teil eurer Restschuld abdeckt. (z.B.150. TEUR)
    1.Günstiger
    2. Rate niedriger
    3. Wichtig: Sondertilgungen

  9. Avatar von Johann_G
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    Standard AW: Hilfe Finanzierung Kombimodell Bausparer + Bank, zwei Angebote vorliegen zum Kauf

    @batman. Das habe ich jetzt leider nicht verstanden. Wir haben uns auch längere Laufzeiten angeschaut aber um so schlechter wird ja der Zins.

    Wir wollen monatlich maximal 1500-1600 ausgeben. Deshalb ja die Zins+Tilgung der Bank bei 1150 eur und nebenbei die 450 eur auf dem Bausparer sammeln.

    Vllt kannst du mir deine Intension genauer erläutern. Danke

  10. Avatar von HannoMack
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    Standard AW: Hilfe Finanzierung Kombimodell Bausparer + Bank, zwei Angebote vorliegen zum Kauf

    Zahlungsströme vergleichen. Ist ja bei vorhandenen Angeboten nicht so schwer. Da dürfte dieses unsägliche Provisionsmaximierungskonstrukt mit BSV als Unterlegung eher schlecht aussehen. Mir persönlich würde es überdies im Traum nicht einfallen, über einen Zeitraum von 15 Jahren Geld zu einem veritablen Negativzins anzulegen, wie es beim Bausparen der Fall wäre. "Zinssicherheit" hin oder her.
    Im Übrigen: "Intension". Spannend. Das schafft doch in diesem Forum sonst nur einer. Ein Schelm, der.. #einfachnurich

  11. Avatar von Johann_G
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    Standard AW: Hilfe Finanzierung Kombimodell Bausparer + Bank, zwei Angebote vorliegen zum Kauf

    Sicher haben wir verglichen und letztendlich zahlen wir am Ende deutlich mehr Zinsen als die Variante 1. Der BSV wird bei einigen wohl eher schlecht gesehen, aber ich denke die „Zinssicherheit“ und die Variablität ist bei Angebot 1 ebenso gegen.
    Mich macht nur das Thema Zuteilungsreif und monatlicher Regelsparbeitrag etwas “stutzig“

  12. Avatar von Batman_BU
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    Standard AW: Hilfe Finanzierung Kombimodell Bausparer + Bank, zwei Angebote vorliegen zum Kauf

    Zitat Zitat von Johann_G
    @batman. Das habe ich jetzt leider nicht verstanden. Wir haben uns auch längere Laufzeiten angeschaut aber um so schlechter wird ja der Zins.

    Wir wollen monatlich maximal 1500-1600 ausgeben. Deshalb ja die Zins+Tilgung der Bank bei 1150 eur und nebenbei die 450 eur auf dem Bausparer sammeln.

    Vllt kannst du mir deine Intension genauer erläutern. Danke
    Die Idee an einem Beispiel (keine echten Zahlen!!!)

    10 Jahre 1,5% Zins, 2% Tilgung, 400TEUR Kredit -> Rate 1166,67
    15 Jahre 1,75% Zins, 2% Tilgung, 400TEUR Kredit -> Rate 1250,00
    20 Jahre 2,0% Zins, 2% Tilgung, 400TEUR Kredit-> Rate 1333,33
    25 Jahre 2,25% Zins, 2% Tilgung, 400TEUR Kredit-> Rate 1416,67
    30 Jahre 2,5% Zins, 2% Tilgung, 400TEUR Kredit -> Rate 1500,00

    Im ersten Fall könnten Ihr wahlweise die Differenz zu 1500 EUR als höhere Tilgung einsetzen oder aber einen Bausparer besparen, um das Zinsrisiko nach 10Jahre zu reduzieren.
    Das funktioniert dann ganz gut, wenn Ihr heute schon wisst, dass Ihr in relativ sicher Sondertilgungen leisten werdet. Ihr profitiert von niedrigeren Zinsen und einer höheren Tilgung, allerdings bei einem (höheren) Zinsänderungsrisiko.

    Es gibt ja auch Finanzierungen, bei denen ihr die Tilgung anpassen könntet. Ihr wählt zunächst eine hohe Tilgung, wenn ein Kind kommt, reduziert Ihr für ein Jahr, sofern nötig.

    Nur eine Idee, über die man nachdenken kann.

  13. Avatar von Johann_G
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    Standard AW: Hilfe Finanzierung Kombimodell Bausparer + Bank, zwei Angebote vorliegen zum Kauf

    Danke für die Aufschlüsselung. Aber genau so möchten wir es ja tun. Allerdings nehmen wir nicht die 10 Jahre sondern direkt 15 Jahre. 1150 eur und als sparbetrag von 450 eur. Die 1150 wäre auch variabel. Aber ich verstehe dass die 450 eur nicht über ein Bausparvertrag laufen müssten sondern so als Sondertilgungen einzusetzen aber kommt ja dann aufs gleiche heraus oder? Die zinssicherheit hätte ich beim Bausparvertrag dann halt nach diesen 15 Jahren was bei einem alleinigen 10 Jahre solltinsbindung evtl ansteigen wird.

  14. Avatar von SySta
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    Standard AW: Hilfe Finanzierung Kombimodell Bausparer + Bank, zwei Angebote vorliegen zum Kauf

    Mal abgesehen von den Abschlusskosten für einen Bausparer und die Unsicherheit über die sich entwickelnden Zinsen...
    Bei den aktuell niedrigen Zinsen weniger als 20 Jahre Zinsbindung zu wählen , nur 2 % zu tilgen , aber nebenher 450 € in einem Bausparer zu sparen... erscheint mir nicht vernünftig.

  15. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hilfe Finanzierung Kombimodell Bausparer + Bank, zwei Angebote vorliegen zum Kauf

    Wichtig wäre erst mal in Erfahrung zu bringen, wie hoch die Gesamtkosten sind und wie die sich zusammen setzen, um den Beleihungswert zu ermitteln.

    Regelsparbeitrag spielt keine Rolle, da euer Bausparvertrag exakt kalkuliert wird und wenn die Rate dann mit 450 Euro ermittelt wird, um den Vertrag in 15 Jahren zu zuteilen, dann spielt der Regelsparbeitrag keine Rolle.

    Zuteilung darf nicht garantiert werden, es lässt sich aber nachlesen, wie die einzelnen Bausparkassen ihre prognostizierten Zuteilungsberechnungen eingehalten haben und da gibt es Kassen, die in ihrer Historie 100% erzielt haben. Die BHW gehört nicht zu diesen Kassen.

    Man kann das Volltilgermodell wunderbar mit dem Annuitätenmodell mit Absicherung BSV vergleichen und gegenüberstellen. Bei beiden Modellen lässt sich jeder zu zahlende Zins berechnen. Beim Volltilger musst du, bei der Annuitätenvariante kannst du!

    Provisionsmaximierungen spielen keine Rolle, es zählt was du am Ende getahlt hast und das lässt sich wunderbar darstellen, selbstverständlich auch alle Abschlussgebühren unf Kosten.

    Bausparen lohnt sich dann, wenn man mit wenig Geld (Einzahlungen/Besparung=Bausparguthaben) viel Bauspardarlehen abgrenzt. Da ist der BHW Tarif nicht der Favorit am Markt, das geht besser.

  16. Avatar von Johann_G
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    Standard AW: Hilfe Finanzierung Kombimodell Bausparer + Bank, zwei Angebote vorliegen zum Kauf

    Vielen Dank @noelmaxim.
    Also das Haus kostet 400 Tsd + die Nebekosten. Wir bringen 55 tsd ein. Bedeutet wir benötigen eine Darlehenssumme von 375 tsd.
    Das Thema Zinsbidung auf 25 Jahre aber nicht als Volltilger wäre evtl. eine gute Überlegung je nachdem welcher der Restwert nach den 25 Jahren wäre, wobei ja auch die Überlegung ist sondertilgungen einzusetzen.
    25 Jahre Sollzinsbindung ist doch eher ungeläufiger oder?
    Die BHW gehört nicht zu diesen die zu 100% diese Auszahlungen. Wer ist da besser bzw wo kann ich das in Erfahrung bringen?
    Wenn ich die beiden Angebote dann wiederum vergleiche muss ich mir das mit dem BSV doch nochmals durch den Kopf gehen lassen.

  17. Avatar von Johann_G
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    Standard AW: Hilfe Finanzierung Kombimodell Bausparer + Bank, zwei Angebote vorliegen zum Kauf

    Nochmals eine andere Idee die ich nun durch euch aufgegriffen habe.
    Wenn ich ein Angebot über eine 25 Jahre Zinsbindung erhalte und bei einer Rate von 1500 € würde am Ende der Zinsbindungsfrist wohl noch ein Betrag von ca. 65 tsd Euro offen sein, ohne Sondertilgung. Dieses Geld wäre ja an für sich gut durch Sondertilgung oder selbst als Anschlussfinanzierung (wenn man doch nicht in den Jahren so sondertilgt)doch gut machbar oder habe ich hier einen Denkfehler?
    Gibt es gute Anbiete mit 25 Jahren? Hat jemand Empfehlungen?

    12 Monate Zinsfreie Zeit und Sondertilgungen sollten natürlich möglich sein.

  18. Avatar von Batman_BU
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    Standard AW: Hilfe Finanzierung Kombimodell Bausparer + Bank, zwei Angebote vorliegen zum Kauf

    Danke für die Aufschlüsselung. Aber genau so möchten wir es ja tun. Allerdings nehmen wir nicht die 10 Jahre sondern direkt 15 Jahre. 1150 eur und als sparbetrag von 450 eur. Die 1150 wäre auch variabel. Aber ich verstehe dass die 450 eur nicht über ein Bausparvertrag laufen müssten sondern so als Sondertilgungen einzusetzen aber kommt ja dann aufs gleiche heraus oder? Die zinssicherheit hätte ich beim Bausparvertrag dann halt nach diesen 15 Jahren was bei einem alleinigen 10 Jahre solltinsbindung evtl ansteigen wird.
    Nicht unbedingt. Durch die frühere Tilgung zahlt ihr weniger Zinsen. Die Frage ist, ob euch die Restschuld als Risiko nach 10/15/20/25 Jahren zu riskant erscheint. Dann stellt sich die Frage: Absichern mit BSV in voller Höhe oder aber für einen Teilbetrag. Der BSV ist ja nicht umsonst.

  19. Avatar von Johann_G
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    Standard AW: Hilfe Finanzierung Kombimodell Bausparer + Bank, zwei Angebote vorliegen zum Kauf

    @batman. In meinem letzten Post habe ich nochmals eine Variante aufgegriffen, wie du sie denke ich auch meinst was als Restschuld nach 25 Jahren offen wäre und ich denke, dass es durch Sondertilgung möglich wäre zu begleichen oder selbst wenn nicht aber die Restschuld zu verringern, oder ist es unwahrscheinlich dass 25 Jahren Zinsbindungen eher weniger angeboten werden mit Sondertilgung und zinsfreier Zeit?

  20. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hilfe Finanzierung Kombimodell Bausparer + Bank, zwei Angebote vorliegen zum Kauf

    Zitat Zitat von Johann_G
    Ebenso ist der Bereitstellungszins höher ist als bei der Bank.
    Ich würde damit rechnen, dass ich Monate die Zinsen erbringen muss, bis ich einziehen kann.
    Bereitstellungszinsfreie Zeit kann verlängert werden. Diese Zinszahlungen sind auf nicht abgerufenes Geld ausserhalb bzw. ab der freien Zeit zu zahlen.

    Man zahlt bis zur Vollauszahlung mtl. nachschüssig Zinsen auf das abgerufene Geld, gemäß Baufortschritt und Zahlungsplan zzgl. nach der bereitstellungsfreien Zeit die Zinsen auf nicht abgerufenes Geld. Eben diese bereitstellungsfreie Zeit kann man ja entsprechend verlängern, wenn sie nicht ohnehin schon 12 Monate frei ist.

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