Finanzierung Neubau mit niedriger Rate

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  1. Avatar von Bertie
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    Standard Finanzierung Neubau mit niedriger Rate

    Hallo und danke für die Aufnahme,

    ich möchte kurz meine Situation schildern, und bitte um eure Einschätzung.

    Wir besitzen ein Grundstück (750qm), welches bebaut werden kann. Die Erschließungskosten sind eher niedrig. Das Grundstück befindet sich in einer sehr guten Lage, so dass ein Wert von ca. 150000€ hier realistisch ist.

    Die Hochrechnungen des Architekten bringen uns aufgrund unserer Wünsche in Schwierigkeiten :-), sind aber aufgrund des Ersttermins noch viel zu ungenau, um sie hier reinzuwerfen. Die Aufgabe besteht darin auszuloten, was für uns akzeptabel ist. Dabei sind uns insbesondere Bestverzinsungen bei der Bank wichtig. Ich bin einmal von einer Summe 350000 (hoch) ausgegangen und habe mit meinem Bankberater (Sparkasse ), der aber ausdrücklich die Immobilienleute nicht mit dabei hatte, und selbst VWL und Bausparverträge mit auf die Agenda setzte, vorgeplant und genau da setzt meine Frage an.

    Zunächst noch die Information, dass wir als Erben eingetragen sind und uns vermutlich spätestens in den kommenden 15 Jahren, eher 10 Jahren weitere 125000 zustehen werden, wofür die Bank aber keine Sicherheit hat. Ist aber aus meiner Sicht auch egal, weil ja die Grundschuld auf das Grundstück eingetragen ist.
    Mein Plan war es, die monatliche Rate niedrig zu setzen, also ca. bei 800€ Abtragung pro Monat, um flexibel zu bleiben für Anschaffungen am Anfang der Bebauung (event. Schwangerschaft zweites Kind). Habe dann nach 2 bis 3 kostenfreien Möglichkeiten gefragt, diese Summe hoch zu setzen, wenn wir es können. Die Antwort lautete, dass so eine Möglichkeit schwierig mit dem Gesetzgeber zu vereinbaren sei. Bei der hohen Summe gibt es aus meiner Sicht allerdings auch noch die Möglichkeit einer Sondertilgung im hohen Maße, mit dem Wissen, das viele Leute diese Möglichkeit nicht nutzen, wir allerdings sehr selbstdiszipliniert sind.
    Der Bankberater sprach davon, dass bei dieser Beleihungssumme man bei einer Rate von 1166€ sei. (Höhere Tilgung notwendig) Dies können wir auch locker aufbringen, wollen wir aber nicht, um flexibel zu bleiben. In meinem Auge wurde auf meine besondere Situation nicht eingegangen oder ich habe einen Denkfehler, der irgendwie in der Rate bei Zinsen und Tilgungsanteil liegt. Vielleicht kann man mir das einmal erklären, was sinnvoll ist bzw. ob die Bank mir das verbietet um schneller auf der sicheren Seite zu sein.

    Eigenanteil haben wir zusätzlich ca. 50000€, die allerdings für Nebenkosten, Möbel und Rücklagen nicht mit in die Berechnung der Bank mit einfließen sollen, damit wir sie nicht zweckgebunden ausgeben müssen!

    Einahmen Eheleute mit Kindergeld (bisher 1 Kind): 5698€
    Fixkosten (behalten alte Wohnung zur Miete als Dienstwohnung): 1109€
    Erwartete Nebenkosten für Haus ohne Instandhaltung: 400€
    Abtragungssumme 800€ (wenn das geht)

    3389€ zum Leben übrig.

    Kann beim Kredit auch Nebenkosten, Küche etc. mit aufgenommen werden. Der Bankberater spricht von allen Sachen, die nicht rausfallen, wenn man das Haus umdreht. Ich glaube er wusste selbst nicht so genau, was er da so sagte.

    Gibt es Einschätzungen, welche Zinssätze für 10 oder 15 Jahre Sollzinsbindung zu bekommen sind, auch wenn sich das jede Woche verändert (also ganz grob)?

    Danke schon einmal für die Bemühungen meinen Text zu lesen und sich meinen Gedanken anzunehmen. :-)

  2. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Finanzierung Neubau mit niedriger Rate

    Hallo,

    wenn das grundstück so viel Wert ist, habt Ihr natürlich einen sehr guten Beleihungsauslauf und vermutlich beste Zinsen. Wie die aussehen können, wird Euch sicherlich einer der Fachleute hier sagen können.

    Ich würde hier das ganze jetzt nicht mit dem Erbe planen, im Pflegefall des Erblassers kann das ganz schnell weg sein (gerade selber in der Situation), was aber an der Machbarkeit und der guten AUsgangslage nichts ändert.

    Habe dann nach 2 bis 3 kostenfreien Möglichkeiten gefragt, diese Summe hoch zu setzen, wenn wir es können. Die Antwort lautete, dass so eine Möglichkeit schwierig mit dem Gesetzgeber zu vereinbaren sei.
    Wenn es darum geht, den Tilgungssatz zu verändern, dann ist diese Aussage vermutlich Quatsch, werden aber andere noch besser wissen.

    Mein Plan war es, die monatliche Rate niedrig zu setzen, also ca. bei 800€ Abtragung pro Monat, um flexibel zu bleiben für Anschaffungen am Anfang der Bebauung (event. Schwangerschaft zweites Kind).
    Denke 800 EUR bei 350.000 EUR Kredit sind nicht realistisch. Ich persönlich würde es genau umgedreht machen, am Anfang Tilgen so viel es geht und im Fall der Fälle die Tilgung runtersetzen. Runtergehen ist immer einfacher als irgendwann hochzuschrauben.


    Ansonsten werden sich sicherlich noch Fachleute melden und Euch Infos an die Hand geben.

  3. Avatar von Bertie
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    Standard AW: Finanzierung Neubau mit niedriger Rate

    Um mein Anliegen noch einmal deutlicher zu machen:

    1. Das Erbe ist schon übertragen, aber mit Nießbrauch auf ein Gebäude versehen ( Nachbarhaus)

    2. dadurch, dass der Wert wesentlich höher ist, gibt es von einem weiteren Erben (Eltern), Hälfte Hälfte Regelung, die Möglichkeit uns den Rest zu leihen, damit wir uns nach 10 -15 Jahren, sollte alles nach Plan laufen nicht weiter Verschulden müssen! Somit habe ich kein Interesse an eine höhere Rate, das Geld fehlt uns jetzt, in den nächsten 10-15 Jahren wird der Kredit aller Voraussicht nach überflüssig! Auch von der anderen Familienseite wird uns eine ähnliche Möglichkeit angeboten, uns mindestens zu beleihen! Deshalb bin ich auch nicht an einer höheren Rate interessiert!

  4. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung Neubau mit niedriger Rate

    Hallo Bertie,

    das ist auch völlig ok, denn es gibt Gründe für die niedrige Rate und einzig sie planen, kalkulieren und entscheiden, wie die Tilgung auszusehen hat. Ich für meinen Teil kann das nachvollziehen und ihnen sagen, dass diese Sicht-, und Handlungsweise auch nicht unüblich ist, zumal es die Vermögensverhältisse (aber auch kommende) hergeben und zulassen.

    Eine Rate von 800 Euro ist unter den Begebenheiten, wie sie bei ihnen vorherrschen und berüscksichtigt werden sollen überhaupt kein Problem und auch darstellbar, dies bei einer Zinsfestschreinbungszeit von 15 Jahren.

  5. Avatar von Bertie
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    Standard AW: Finanzierung Neubau mit niedriger Rate

    Das habe ich mir auch gedacht! Dann sind die Aussagen des bankangestellten eher als Standard Empfehlung zu verstehen!

    Dennoch möchte ich ja auch gerne tilgen, will mir gerne 366 im Moment zusätzlich zur Seite legen und diese sondertilgen! Macht das von den Summen her ein Unterschied, ob ich sie direkt monatlich zahle oder als Sondertilgung? Thema dabei ist der Anteil an Zinsen zu Tilgung?

    Was ist denn, wenn ich das geliehene Geld gar nicht brauche! Gibt es von euch Erfahrungen mit der Bank, wo das Geld wieder zurückgeführt wird? Kann man so etwas mit der Bank vereinbaren ?

  6. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Finanzierung Neubau mit niedriger Rate

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Eine Rate von 800 Euro ist unter den Begebenheiten, wie sie bei ihnen vorherrschen und berüscksichtigt werden sollen überhaupt kein Problem und auch darstellbar, dies bei einer Zinsfestschreinbungszeit von 15 Jahren.
    Wie geht das ? Denke die Banken verlangen heute eine höhere Tilgung ?
    Kannst Du das bitte kurz erläutern ?

    Danke !

  7. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung Neubau mit niedriger Rate

    Wer sind denn die Banken? Alle? Zumal, dieser Kunde hier bestimmt die Musik, bzw. lässt diese mjt einem erfahrenen Finanzierungsmakler bestimmen und es gibt Banken, die die Musik auch spielen.

    1% Tilgung, so erklär-, und nachvollziehbar, sind überhaupt kein Problem.

  8. Avatar von hausbauwest
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    Standard AW: Finanzierung Neubau mit niedriger Rate

    Was für ein Unsinn seine finanzielle Zukunft auf ein anstehendes Erbe zu stützen....
    Kunst kommt von Können.... nicht von wollen.

  9. Avatar von Hanomag
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    Standard AW: Finanzierung Neubau mit niedriger Rate

    Zitat Zitat von hausbauwest
    Was für ein Unsinn seine finanzielle Zukunft auf ein anstehendes Erbe zu stützen....
    Kunst kommt von Können.... nicht von wollen.
    Schreib doch selbst keinen Unsinn. Früher war eine 1-prozentige Anfangstilgungsrate die Regel. Es handelt sich um ein junges Paar, mit dem eingebrachten Bauplatz ist bereits ordentlich viel EK vorhanden und warum soll sich eine Familie nicht helfen.

  10. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Finanzierung Neubau mit niedriger Rate

    Zitat Zitat von Bertie
    1. Das Erbe ist schon übertragen, aber mit Nießbrauch auf ein Gebäude versehen ( Nachbarhaus)
    Wie gesagt, es spielt für die Machbarkeit keine grundlegende Rolle, aber Ihr wisst schon, dass hier bis 10 Jahre rückwirkend bei einem Pflegefall solche Übertragungen rückgängig gemacht werden können ?

  11. Avatar von Freeliner
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    Standard AW: Finanzierung Neubau mit niedriger Rate

    Zitat Zitat von Herrmueller
    ....dass hier bis 10 Jahre rückwirkend bei einem Pflegefall solche Übertragungen rückgängig gemacht werden können ?
    ...aber auch nur prozentual.....m.W. fällt der Anspruch pro Jahr um 10% der "rückgängig" gemacht werden kann

  12. Avatar von Herrmueller
    Herrmueller ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Neubau mit niedriger Rate

    Ich kenne einen Fall hier bei uns, da sollte nach 8 Jahren das überschriebene Haus komplett zurückübertragen werden.

    Klar, ob das auch rechtlich, wenn man sich wehrt so bestand hat weiß ich nicht.

    Spielt hier ja auch eine untergeordnete Rolle.

  13. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung Neubau mit niedriger Rate

    Kommen wir zum eigentlichen Thema zurück. Den Hinweis bezüglich dem Erbe wird der TE vernommen und ggf. auch schon vorher berücksichtigt haben.

    Bertie, in welcher Stadt (wegen Einbeziehung regionaler Banken) soll das Vorhaben realisiert werden?

  14. Avatar von Bertie
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    Standard AW: Finanzierung Neubau mit niedriger Rate

    In NRW am Rande des Ruhrgebiets soll das Vorhaben realisiert werden. Natürlich stützen wir unsere Zukunft nicht ausschließlich auf ein Erbe.
    Man kann sicher sein, dass wir da familiär ausreichend aufgestellt sind, und ein nicht finanziertes Pflegeverhältnis dem nicht im Wege stünde.

    Mein Plan ist auch gar nicht, nur 800€ zu zahlen, sondern am Ende des Jahres über Sondertilgung weitere 400€ monatlich x 12 zurückzuzahlen. Aber sollte uns die Familienplanung etc. kurzfristig ein Strich durch die Rechnung machen, muss ich nicht erst die Bank bitten, dass sie die Rate niedriger setzen, so sind wir in unseren Planungen flexibler. Wir sind da sehr selbstdiszipliniert und gehören nicht zu denen, die immer zu Beginn glauben, sie machen von Sondertilgung gebrauch und tun es dann doch nicht.

  15. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Finanzierung Neubau mit niedriger Rate

    Bertie,

    um hohe Tilgung und finazielle Flexibilität zu verbinden, gibt es die Möglichkeit (im Normalfall) 3 kostenfreie Änderungen des Tilgungssatzes zu vereinbaren. Dann musst du die Bank um nichts bitten, sondern es genügt eine schriftliche Mitteilung, dass du die Tilgung reduzieren willst, je nachdem wann sich euere Familienplanung "erfüllt". Wenn sich die finanzielle Situation wieder "entspannt" genügt wiederum einfach eine schriftliche Mitteilung, um den Tilgungssatz wieder anzuheben.

    Ist mM die deutlich bessere Alternative als mit Sondertilgungen zu planen, denn wenn es keine Versuchung gibt, das Geld für andere schöne Dinge zu verwenden, muss man nicht die Selbstdisziplin haben, diesen Versuchungen zu widerstehen. Zudem sind Sondertilgungen pro Jahr in der Regel auf 5% begrenzt d.h. wenn etwas "Ungeplantes" passiert, wie Erschaft, Schenkung, hohe Gewinnbeteiligung des Arbeitgebers usw. kann der Betrag für die Sondertilgung voll ausgenutzt werden.

  16. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung Neubau mit niedriger Rate

    Ich denke mal, dass Bertie klar gestellt hat, sich disziplinieren zu können und die Alternativen kennt.

    Es soll Verbraucher geben, die die geplanten und beabsichtigten Sondertilgungen auch einhalten. Wüsste - so ich mir das vornehme und flexibel bezüglich der Höhe gestalten möchte - auch nicht, warum ich das nicht einhalten könnte/kann.

  17. Avatar von Bertie
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    Standard AW: Finanzierung Neubau mit niedriger Rate

    Genau das sehe ich auch so, aber die lange interessante Diskussion zeigt ja schon, dass es erhebliche Einwände von außen, nicht zuletzt auch von den bankberatern gibt, was einen in die Situation bringt sich zu rechtfertigen!
    Das Risiko liegt ja im erheblichen Maße bei einem selbst und nicht bei der Bank, da der Gegenwert für das Haus und das Grundstück ja enorm ist!

  18. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Finanzierung Neubau mit niedriger Rate

    Bertie,

    Du musst dich vor nichts und niemandem rechtfertigen. Erwachsene Menschen treffen ihre eigenen Entscheidungen und so solltest du mit sämtlichen Meinungen, egal ob in einem Forum oder eines Bankberaters, umgehen. Es sind Meinungen und wenn du eine Meinung oder Teile davon für dich als positiv bewertest, dann lasse diese in deine Entscheidung einfließen. Wenn dem nicht so ist, dann nicht.

    Tilgungssatzänderungen sind nur eine andere Möglichkeit hohe Tilgung und finanzielle Flexibilität zu verbinden und hat 2 entscheidende Vorteile:
    1. Du kannst im Jahr 1 keine Sondertilgung leisten, bedeutet, dass du mit einer höheren Tilgung bereits Zinsen (und über Gesamtlaufzeit des Darlehens Zinseszins) sparst im Gegensatz zu geringerer Tilgung mit geplanten Sondertilgungen.
    2. Wenn du z.B. 300.000 Euro Darlehen aufnimmst, dann sind Sondertilgungen auf 15.000 Euro beschränkt. Wenn du nun durch Erbschaft, Schenkung oder was auch immer in einem Jahr 20.000 Euro zusätzlich bekommst, dann kannst du bei höherer Tilgung davon 15.000 Euro einsetzen. Bei geringerer Tilgung und der "regelmäßigen Sondertilgung" von 5000 Euro eben nur 10.000 Euro, was dann wiederum finanziell ein Nachteil ist.

    Auf diese finanziell beste Methode für dich um hohe Tilgung und finanzielle Flexibilität bzgl. der Familienplanung wollte ich dich hinweisen. Da es bei Darlehensverträgen um wirklich wichtige Entscheidungen des Lebens geht, sollte man mM alle Möglichkeiten kennen. Ob dann die finanziell beste Lösung oder eine andere Möglichkeit für dich die richtige Entscheidung ist, das musst du für dich entscheiden.

  19. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung Neubau mit niedriger Rate

    StGe1973,

    finde es vom Grundsatz total toll, dass du Bertie Möglichkeiten und Optionen mit dem Hintergrund dieser Frage


    Kann beim Kredit auch Nebenkosten, Küche etc. mit aufgenommen werden. Der Bankberater spricht von allen Sachen, die nicht rausfallen, wenn man das Haus umdreht. Ich glaube er wusste selbst nicht so genau, was er da so sagte.

    Gibt es Einschätzungen, welche Zinssätze für 10 oder 15 Jahre Sollzinsbindung zu bekommen sind, auch wenn sich das jede Woche verändert (also ganz grob)?

    Danke schon einmal für die Bemühungen meinen Text zu lesen und sich meinen Gedanken anzunehmen. :-)
    aufzeigst, aber beantwortet man damit - berücksichtigt man die klare Aussage von Bertie im Bezug auf Disziplin im Zusammenhang zu Sondertilgungen - seine Frage und den möglichen Grund seines Posts? Erkennt man hier nicht die klare und geordnete Struktur der Vorhabensgedankengänge des TE?

    Ich bin davon überzeugt, dass dem TE zum einen diesen Möglichkeiten bekannt sind und sie zum anderen (deutlicher sind selten TE's) dies einfach nicht erwünscht ist.

  20. Avatar von finanzierung
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    Standard AW: Finanzierung Neubau mit niedriger Rate

    Zitat Zitat von noelmaxim
    StGe1973,

    finde es vom Grundsatz total toll, dass du Bertie Möglichkeiten und Optionen mit dem Hintergrund dieser Frage
    aufzeigst, aber beantwortet man damit - berücksichtigt man die klare Aussage von Bertie im Bezug auf Disziplin im Zusammenhang zu Sondertilgungen - seine Frage und den möglichen Grund seines Posts? Erkennt man hier nicht die klare und geordnete Struktur der Vorhabensgedankengänge des TE?

    Ich bin davon überzeugt, dass dem TE zum einen diesen Möglichkeiten bekannt sind und sie zum anderen (deutlicher sind selten TE's) dies einfach nicht erwünscht ist.
    Lieber Noelmaxim,
    habe mich jetzt lange zurückgehalten, aber meiner Meinung nach fängst Du jetzt wieder an, Dich bei einem TE einzuschleimen (entschuldige bitte die Wortahl, aber kann es gerade nicht besser ausdrücken !).

    Du bist "mal wieder" der Einzige, der den TE versteht, alle anderen verstehen den armen TE ja überhaupt nicht.

    Doch, STGe1973 versteht den TE absolut, hat aber ihm unterschiedliche Ansichten aufzeigen wollen, nicht mehr und nicht weniger. Gerade Du scheinst dem TE gerade die Fähigkeit absprechen zu wollen, sich eine eigene Meinung hier bilden zu können, wenn er die diversen unterschiedichen Ansichten der User sich durchgelesen hat.

    Es sind immer wieder die Wünsche, die monatliche Belastung möglichst gering zu halten und Sondertilgungen zu machen. Das wird aber nachweislich nur in den seltensten Fällen so praktiziert. Dann schreiben das User halt hier und der TE kann sich nochmal darüber Gedanken machen. Tut er es dann doch so, dann ist das selbstverständlich seine ureigenste Entscheidung.

    Bei Deinem Schreibstil, gerade hier in diesem Threat wieder, kommt irgendwie das Gefühl auf, Du willst Dich als der große TE-Versteher darstellen, der ihn als einziger versteht, der liebe Onkel Thomas....

    Die anderen User verstehen ihn genauso und eben genau deshalb geben sie ihm Tipps und auch mal andere Sichtweisen an die Hand um sich ein rundum Bild von seinem Vorhaben verschaffen zu können..... Nicht mehr und nicht weniger.... Und genau dafür sind solche Foren da !!!

    Soll jetzt kein Vorwurf sein, sondern ein Hinweis ! Auch hier gönnen Dir alle User Dein Geschäft, wenn Du Bertie ein tolles Konzept für seine maßgeschneiderte Finanzierung ausarbeitest, aber erlaube den anderen Usern auch, offen ihre Meinung kund zu tun. Korrigiere gerne, wenn sie sachlich etwas falsch darstellen, aber akzeptiere, wenn sie anderer Meinung sind als der TE und Du.

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