Newbie Frage zu Baufinanzierung

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  1. Avatar von margla
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    Standard Newbie Frage zu Baufinanzierung

    Hallo Community,

    auch wir beschäftigen uns gereade mit der Möglichkeit einen Immobilien zukaufen.
    Sind aber bei unseren Gedanken noch ganz am Anfang und uns extrem unsicher ob wir uns das überhaupt, ohne zu großes Risiko, überlegen sollen

    Hier unsere Basic Facts:
    Ich: 40 Jahre alt, Einkommen ca. 2.500€ netto
    Sie: 35 Jahre alt, Einkommen ca. 1.500€ netto

    Eigenkapital aktuell auf der Bank: ca. 10.000€

    Zusätzlich noch:
    1) Bausparvertrag in Höhe von 52.000€ jedoch erst mit 12.000€ bespart
    2) Bausparvertrag in Höhe von 40.000€ jedoch erst mit 2.000€ bespart


    Wir sind uns sicher das wir, sollten wir das Ziel fokussieren, unser Eigenkapital auf der Bank zeitnah deutlich erhöhen könnten.

    Meine Frage: Der erste Bausparvertrag ist schon älter und bietet bei den "Kredit"-Zinsen ja keinen Vortel für eine Finanzierung. Könnte man über die aktuelle Sparsumme (also die 12.000€) als Eigenkapital verfügen?

    Geplant wäre eine Finanzierung inkl. Nebenkosten i.H. von ca. 300.000€

    Was denkt Ihr? Bei welcher Höhe des Eigenkapital würde eine Finanzierung seriös und mit wenig Risiko durchführbar.

    Schon jetzt vielen Dank für eure Hilfe

  2. Avatar von Batman_BU
    Batman_BU ist offline

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    Standard AW: Newbie Frage zu Baufinanzierung

    Moin,

    ich würde wie folgt kalkulieren:

    Leistungsrate von etwa 5%, darin sind dann 2% Zins und 3% Tilgung für 15-20 Jahre. Das wird ne 100% Finanzierung, denn inclusive Makler, Notar und Grundsteuer ist euer Eigenkapital inclusive der Bausparguthaben weg, und inclusive der monatlichen Nebenkosten (Heizung, Strom, Müllabfuhr, Rücklagen(!) etc.) wird mindestens das Gehalt von "ihr" für die Finanzierung draufgehen. Das heißt ihr lebt dann von deinem Nettoeinkommen und müsst davon eure Lebenshaltung finanzieren.

    Die Frage ist: Wollt Ihr das und könnt Ihr das? Darstellbar ist das sicherlich schon, es gibt da draußen viel schlechtere Konstellationen, die finanziert werden.

    Ich persönlich würde das so nicht /noch nicht angehen. 20% Eigenkapital, also eine 80% Finanzierung bezogen auf den Kaufpreis, wäre für mich ok. Das hieße, Ihr müsst noch etwa 40 TEUR ansparen.

    Achso, ja: Ihr könnt die Bausparguthaben als EK verwenden oder aber einen Teil als Blankodarlehen ohne Grundschuld verwenden. Müsste man durchrechnen.

  3. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Newbie Frage zu Baufinanzierung

    Hallo margha,

    folgende Fragen stellen sich:

    1) Kreditverbindlichkeiten?
    2) In welcher Stadt soll gekauft werden?
    3) Bisherige Mietzahlungen?
    4) Welche Wunschzins-, und tilgungsrate wird gewünscht, bzw. sich zugetraut?

  4. Avatar von margla
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    Standard AW: Newbie Frage zu Baufinanzierung

    Hallo noelmaxim,

    Vorab vielen Dank für deine Hilfe.

    1) keine Verbindlichkeiten - auch keinerlei Autokosten (Firmen Pkw)

    2) nördliches Ruhrgebiet / Niederrhein

    3) aktuell extrem wenig - ca 500€ warm

    4) da wir uns aktuell Mietwohnungen in der Region 800-1000€ anschauen wäre unsere Wunschrate so in der Gegen 1200-1400€

    Beste Grüße

  5. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Newbie Frage zu Baufinanzierung

    Kinder und Familienstatus?

    Also Nordrhein-Westfalen!?

  6. Avatar von margla
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    Standard AW: Newbie Frage zu Baufinanzierung

    Zitat Zitat von Batman_BU
    Moin,

    ich würde wie folgt kalkulieren:

    Leistungsrate von etwa 5%, darin sind dann 2% Zins und 3% Tilgung für 15-20 Jahre. Das wird ne 100% Finanzierung, denn inclusive Makler, Notar und Grundsteuer ist euer Eigenkapital inclusive der Bausparguthaben weg, und inclusive der monatlichen Nebenkosten (Heizung, Strom, Müllabfuhr, Rücklagen(!) etc.) wird mindestens das Gehalt von "ihr" für die Finanzierung draufgehen. Das heißt ihr lebt dann von deinem Nettoeinkommen und müsst davon eure Lebenshaltung finanzieren.

    Die Frage ist: Wollt Ihr das und könnt Ihr das? Darstellbar ist das sicherlich schon, es gibt da draußen viel schlechtere Konstellationen, die finanziert werden.

    Ich persönlich würde das so nicht /noch nicht angehen. 20% Eigenkapital, also eine 80% Finanzierung bezogen auf den Kaufpreis, wäre für mich ok. Das hieße, Ihr müsst noch etwa 40 TEUR ansparen.

    Achso, ja: Ihr könnt die Bausparguthaben als EK verwenden oder aber einen Teil als Blankodarlehen ohne Grundschuld verwenden. Müsste man durchrechnen.

    Auch hier erst mal vielen Dank für deine Hinweise.
    Mal noch eine Verständnisfrage: ich hatte eine Vollfinanzierung so verstand: Hütte kostet 300.000€ und dazu kommen z.Bsp. 30.000€ an Nebenkosten. Jetzt würde aber unsere Immobilie inkl. Notar, Makler usw in Summe 300.000€ Kosten. Dann wäre doch die Situation eine andere oder habe ich was falsch verstanden ?

  7. Avatar von margla
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    Standard AW: Newbie Frage zu Baufinanzierung

    Nein - keine Kinder, unverheiratet
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  8. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Newbie Frage zu Baufinanzierung

    Zitat Zitat von margla
    Auch hier erst mal vielen Dank für deine Hinweise.
    Mal noch eine Verständnisfrage: ich hatte eine Vollfinanzierung so verstand: Hütte kostet 300.000€ und dazu kommen z.Bsp. 30.000€ an Nebenkosten. Jetzt würde aber unsere Immobilie inkl. Notar, Makler usw in Summe 300.000€ Kosten. Dann wäre doch die Situation eine andere oder habe ich was falsch verstanden ?
    Wenn der Kaufpreis zzgl. Mod und Ren Kosten finanziert werden muss, dann ist eine 100% Finanzierung, würde man die Nebenkosten mitfinanzieren eine Vollfinanzierung.

    Faustformel Kauf Bestandsimmobilie: Finanzierungsbedarf geteilt durch Kaufpreis zzgl. Mod und Ren inkl. Eigenleistung = Beleihungsauslauf

  9. Avatar von margla
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    Standard AW: Newbie Frage zu Baufinanzierung

    Ohje - meine Fragezeichen werden größe :-)

    Ich habe gerade mal versucht mich in den Beleihnungsauslauf einzulesen. So ganz plausibel ist diese Kennzahl für mich nicht.

    Würde das bedeuten:

    Ich kaufe eine Immobilie ohne Renovierungs-/Modernisierungsbedarf für 270.000€ ergänzt um 30.000€ für Notar & Co und bringe 30.000€ mit:

    270.000€ Finanzierungsbedarf / 300.000€ Kaufpreis = 0,9 Hmmm... was sagt mir die Zahl dann?

    Gibt es irgendeine gute Buchempfehlung von euch ?

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Newbie Frage zu Baufinanzierung

    Ein Buch ist aus meiner Sicht unnötig, dafür gibt es dieses Forum und zumindest diese Fragen können wir klären.

    Die Erwerbsnebenkosten und auch Möbel oder Küche sind nicht wertsteigernd, das wird quasi vom EK abgezogen. Anders gesagt, wenn der Kaufpreis 270.000 Euro ist und 270.000 Euro finanziert werden müssen, weil die Gesamtkosten 300.000 Euro sind und 30.000 Euro EK von den Gesamtkosten abgezogen werden dürfen, dann sind das 270.000 Euro Finanzierungsbedarf und diese stehen zu dem Wert 270.000 Euro, dem Kaufpreis! Entsprechend entspricht das einem Beleihungsauslauf von 100 %.

    Hätte man nun 20.000 Euro mehr EK und der Finanzierungsbedarf läge bei 250.000 Euro, dann 250.000 Euro, geteilt durch 270.000 Euro wert, entsprechend Beleihungsauslauf 92,6 %.

    Es gibt Banken, die nehmen einen Sicherheitsabschlag von 10 % vom Verkehrswert (z.B. Kaufpreis), aber die muss man nicht berücksichtigen, insbesondere bei hohen Beleihungsausläufen.

    Wertsteigernd sind Modernisierungen und Renovierungen, diese werden von nicht wenigen Banken auch zu 100 % wertsteigernd angesetzt, ebenso auch die Eigenleistungen, so diese bei den Maßnahmen eingesetzt werden.

  11. Avatar von Hilfe
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    Standard AW: Newbie Frage zu Baufinanzierung

    Warum habt ihr so wenig EK und wie wollt ihr zeitnah es aufstocken ??

  12. Avatar von hausbauwest
    hausbauwest ist offline

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    Standard AW: Newbie Frage zu Baufinanzierung

    Zitat Zitat von Hilfe
    Warum habt ihr so wenig EK und wie wollt ihr zeitnah es aufstocken ??
    Die einzig sinnvolle Frage bislang.

    TE ist schon 40 und hat somit ca 25 Jahre Zeit um fertig zu werden.
    4 K Netto, keine Fahrzeugkosten und 500 Euro Warm Miete.

    Und bei der Zusammensetzung so wenig EK, halte ich definitiv nicht für sinnvoll sich in eine 100 % Finanzierung zu setzen.
    Ihr werdet rund bei 1200 Euro / Belastung im Monat für das Darlehen liegen.
    Nebenkosten 300 – 400 und dann noch Instandhaltung 200 – 300 / Monat.

    Dann sind das im Monat so ca 1700 Euro für die Bude…. Halte ich nicht für sinnvoll.
    Zumal der TE mit 40 Jahren ja Gehaltstechnisch auch nicht unbedingt noch die Leiter des Erfolges erklimmen wird.

  13. Avatar von margla
    margla ist offline
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    Standard AW: Newbie Frage zu Baufinanzierung

    Man - das ist hier aber eine super Hilfe! Vielen Dank für eure ehrlichen Worte.

    Warum wir noch nicht mehr EK haben?

    Alles eine Sache der Zielsetzung:
    Bis dato hatten wir Eigentum überhaupt nicht auf dem Radar und haben unsere monatlichen Ersparnisse (>2.000€ monatlich) für recht kostspielige Reisen investiert.

    Bedeute im Umkehrschluss: Sollten das Ziel Eigentum nicht komplett ausgeschlossen werden (rein finanziell) würde sich unser Sparansatz, in Bezug auf EK Aufbau, verschieben.

    Der Gehaltsverlauf wird sich tendenziell noch deutlich erhöhen - Kann sich aber aktuell noch nicht genau beziffert lassen und sollte bei einem Konservativen "Worst-Case" Ansatz vernachlässigt werden.

    Also - was denkt Ihr? Wieviel mehr EK sollten wir bei einer Finanzierung mitbringen? Wären das die 40TSD zusätzlich die hier schon genannt wurden oder gibt es ein niedrigen EK Level der bereits zum Erwerb ermutigen würde?

  14. Avatar von Herrmueller
    Herrmueller ist offline

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    Standard AW: Newbie Frage zu Baufinanzierung

    Zitat Zitat von margla
    Also - was denkt Ihr? Wieviel mehr EK sollten wir bei einer Finanzierung mitbringen? Wären das die 40TSD zusätzlich die hier schon genannt wurden oder gibt es ein niedrigen EK Level der bereits zum Erwerb ermutigen würde?
    Das ist jetzt eine sehr allgemein gehaltene Frage.
    Je mehr Eigenkapital um so besser. Je geringer der Beleihungsauslauf (also je höher die Eigenkapitalquote), um so niedriger fallen i.d.R. die Zinsen aus -> um so schneller tilgt man die Schuld.

    Grundsätzlich ist so ein Richtwert -> Nebenkosten bar bezahlen und vom reinen Kaufpreis 20% als Eigenkapital einsetzen ist eine solide Basis für eine Finanzierung.
    Weniger ist kein KO Kriterium, aber macht es halt teurer und riskanter.

    Dann muss man sich intensiv damit befassen, was ist einem das Eigentum Wert ? Mit der anfänglichen rosaroten Brille kann man auf viel verzichten, aber wenn man tolles Reisen (hat ja auch seinen Lebenswert !!), regelmäßig Essen gehen und hochwertiges Auto gewöhnt ist, sollte man sich schon im Klaren sein, dass man darauf größtenteils für die nächsten 5-15 Jahre verzichten muss.

    Evtl. die Bausparverträge noch zuteilungsreif besparen und das/die Bauspardarlehen als "Eigenkapital" mit einbringen.

    Ansonsten habt Ihr eine solide Finanzsituation.

    Wenn Ihr so günstig zur Miete wohnt, was ist denn Euer Beweggrund für einen Immobilienkauf ?

    Milchmädchenrechnung:
    300.000 EUR Kaufpreis
    30.000 EUR Nebenkosten
    85.000 EUR Zinskosten auf 25 Jahre (2% Zins angenommen)

    415.000 EUR Gesamtkosten (Ohne Renovierung/Sanierung/Reparaturen)

    Das wären auf 40 Jahre gerechnet mind. 860 EUR Kaltmiete/Monat...…..
    Muss in dieser Zeit mal Dach/Heizung erneuert werden (30.000 EUR beides zusammen ?) sind es schon 930 EUR Kaltmiete/Monat......

  15. Avatar von hausbauwest
    hausbauwest ist offline

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    Standard AW: Newbie Frage zu Baufinanzierung

    Zitat Zitat von margla
    Wieviel mehr EK sollten wir bei einer Finanzierung mitbringen?
    Hast Du das denn jetzt immer noch nicht verstanden ?
    Ihr habt bislang keinen Groschen EK

    Ihr könnt derzeit gerade mal mit ach und Krach die Kaufnebenkosten bezahlen. Das war es auch schon.

    Sinnvoll sind 25 - 30 % Eigenkapital und dazukommend die Kaufnebenkosten.

  16. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Newbie Frage zu Baufinanzierung

    Es gibt kein allgemeingültiges Patentrezept bezüglich des Eigenkapitals, entscheidend ist die individuelle Situation im Umgang mit Geld, der Sicherheit der Arbeitsplätze in Verbindung mit dem Einkommen, der Bereitschaft zu einem finanziell angepassten Leben speziell dem Verhältnis Einkommen zu den gesamten Wohnkosten wie Zins-, und Tilgungskosten, Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungskosten bzw. dem Schaffen von Reserven für diesem.

    Nicht wenige Familien haben ihr Eigenheim auch mit wenig EK entschuldet, auch sind Finanzierung tragbar gewesen, wo der Verbraucher kein EK eingesetzt hat, ebenso sind Finanzierungen schon gescheitert, wo viel EK eingesetzt wurde, auch sind in einigen Fällen Immobilien verkauft worden, wenn der Ernstfall (Krankheit, Scheidung, Arbeitsplatzverlust usw.) eingetreten sind. Ein klassisches Szenarium zum Scheitern gibt es nicht, ebenso nicht zum erfolgreichen Entschulden der Immobilie. Alles ist individuell zu sehen, vor allem für den Verbraucher individuell zu berechnen, inkl. individuell die Kosten zu ermitteln. Deutlich wird das daran, dass Berechnungen falsch liegen können, wenn hausbauwest für die Bewirtschaftung pauschal 300-400 Euro und für Instandhaltung 200-300 Euro ansetzt, während die tatsächlichen Kosten geringer, aber auch höher sein können.

    Einleuchtet tut es in jeder Hinsicht, dass die Ausgangssituationen umso besser sind, umso mehr EK vorhanden ist. Dies im Hinblick auf die Zinskosten, aber auch im Hinblick auf die Entschuldungszeit und insbesondere für den Ernstfall, wenn die Immobilie verkauft werden soll, weil die Lebenssituation dies erfordert. Dh. aber nicht, dass von einem Kaufvorhaben mit wenig EK grundsätzlich abzuraten ist, da gilt es weitere Faktoren zu betrachten und ein nicht unerheblicher Faktor sind sie persönlich, sie mit ihrer Einstellung zum Geld, zum Einschränken/zum Verändern der Einstellung zum Konsum ggf., zum Verzicht zugunsten des Wohnkomfort oder eben dem Mut zum Lebensrisiko, das Ding wuppen zu können und ggf. mit den Konsequenzen leben zu können, sollte es scheitern.

    Wenn nun herrmueller (zurecht) davon spricht, dass die Ausgangsbasis mit weniger EK als von ihm empfohlen kein KO Kriterium ist, dann zeigt das auf, das eine Finanzierung realistisch sein kann, einer Zusage des Darlehens hingegen steht hier anhand der ersten Zahlen überhaupt nichts im Wege, ganz im Gegenteil, die Bank können sie sich bequem aussuchen, die Auswahl der Banken die dieses Vorhaben begleiten wird sehr, sehr groß sein, zumindest da bekommen sie nach den strengen Kriterien der Banken aufgrund der WoKri und den gesetzlichen Vorgaben Zuspruch und die Unterstützung, dass das Vorhaben begleitet wird.

    Letztendlich entscheidet das individuell kein anderer Verbraucher als sie selber, individuell in Kenntnis ihres Seins und ihrer Lebenseinstellung, ihrem Lebensrisiko und der Bereitschaft zu Veränderungen und dem positiven Umgang mit Konsequenzen, sollte es nicht hinhauen.

    - keine Kredite, geringer Verschuldungsgrad
    - 25.000 Euro EK, welches um 12.000 Euro Blankodarlehen für die Beleihungsauslaufsenkung eingesetzt werden kann
    - keine Kinder und wohl abgeschlossene ´Familienplanung
    - 4.000 Euro Nettoeinkommen, verteilt auf 2 Einkommen
    - Bereitschaft zum Konsumverzicht´zugunsten Wohneigentum
    - 27 Jahre Restdauer bis zur Rente

    sind keine schlechten Argumente, das Vorhaben schon jetzt zu realisieren, sollte die entsprechende Kaufimmobilie gefunden werden.

    Wenn aber und da möchte ich auch mal eine Lanze für die Kritiker brechen, andere ihnen nun die individuelle Entscheidung abnehmen sollen und davon sprechen, ob sie es noch immer nicht verstanden haben und sie sich dabei wohl-, und gut fühlen, dann würde ich das Vorhaben nicht realisieren, dann sind sie nicht willens-, und entscheidungskräftig genug, solch ein Vorhaben individuell zu realisieren, dann sollten sie weiter Miete zahlen und sich vorerst dem Pauschalen (und da haben die Kritiker in der Tat recht, lässt man das individuelle außen vor und geht da pauschal ran) ergeben/anpassen und noch mehr EK ansparen, den Verzicht (den man ihnen ja auch teils abspricht) erst mal üben, hoffen, dass das Zinsniveau so bleibt und mehr EK auch tatsächlich einen Vorteil schafft, die Restzeit bis zur Rente und somit die Tilgungszeit weiter verkürzen (und parallel eben Miete zahlen) und sich den Begebenheiten von Immobilieneigentum erstmal gar nicht hingeben.

    Wir können das hier überhaupt nicht beurteilen, lediglich individuell einschätzen, so wie sie individuell ihre Lebensentscheidung treffen müssen und die Grundlage dafür sind meiner Meinung nach die Daten, Fakten und Zahlen und die sind aus meiner Sicht mehr als ordentlich und die Bank wird das Vorhaben aus der Hüfte moderat begleiten, eben weil die Daten, Zahlen und Fakten soweit passig und stimmig sind.

    Individuell aber kann das Vorhaben für sie eine Nummer zu groß sein, das wiederum können aber nur sie individuell entscheiden, wenn sie sich mal eine Finanzierung, ebenso mit Daten, Fakten und Zahlen berechnen lassen und diese zu ihren individuellen Bedürfnissen, ihre Lebenssituation und ihrem Lebensrisiko ins Verhältnis setzen und ganz sicher, es wohnt sich auch zur Miete schön, niemand zwingt sie die Vorteile von Immobilieneigentum schon jetzt zu einem historisch tiefen Zinsniveau zu realisieren.

    Entscheiden aber müssen sie das ganz alleine und niemand sagt, dass die Kritiker bei ihnen nicht recht behalten sollen, ebenso, dass es andere Verbraucher mit dieser ordentlichen und moderaten Ausgangssituation ohne Probleme schaffen sich ihren Lebenstraum zu erfüllen und bis zur Rente mit allen Unwägbarkeiten, die kommen können, zu entschulden.

  17. Avatar von Hilfe
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    Standard AW: Newbie Frage zu Baufinanzierung

    Zitat Zitat von margla
    Man - das ist hier aber eine super Hilfe! Vielen Dank für eure ehrlichen Worte.

    Warum wir noch nicht mehr EK haben?

    Alles eine Sache der Zielsetzung:
    Bis dato hatten wir Eigentum überhaupt nicht auf dem Radar und haben unsere monatlichen Ersparnisse (>2.000€ monatlich) für recht kostspielige Reisen investiert.

    Bedeute im Umkehrschluss: Sollten das Ziel Eigentum nicht komplett ausgeschlossen werden (rein finanziell) würde sich unser Sparansatz, in Bezug auf EK Aufbau, verschieben.

    Der Gehaltsverlauf wird sich tendenziell noch deutlich erhöhen - Kann sich aber aktuell noch nicht genau beziffert lassen und sollte bei einem Konservativen "Worst-Case" Ansatz vernachlässigt werden.

    Also - was denkt Ihr? Wieviel mehr EK sollten wir bei einer Finanzierung mitbringen? Wären das die 40TSD zusätzlich die hier schon genannt wurden oder gibt es ein niedrigen EK Level der bereits zum Erwerb ermutigen würde?
    hätte hätte hätte

    das heißt ihr werdet euer Konsum und urlaubsverhalten zu Gunsten des Eigentums ändern können ?

    ist nur ein denkanstoss !

  18. Avatar von Malapascua
    Malapascua ist offline

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    Standard AW: Newbie Frage zu Baufinanzierung

    Zitat Zitat von noelmaxim
    - 25.000 Euro EK, welches um 12.000 Euro Blankodarlehen für die Beleihungsauslaufsenkung eingesetzt werden kann
    - 4.000 Euro Nettoeinkommen, verteilt auf 2 Einkommen
    Interessant wie sowas positiv ausgelegt werden kann....

  19. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Newbie Frage zu Baufinanzierung

    Das ist nur ein kleiner Auszug der positiven Aspekte, die der TE mitbringt. Ich hatte noch weitere aufgezählt.

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