Thema: Hauskauf ohne Eigenkapital ABER mit Sicherheit aus weiterer Immobilie

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  1. Hauskauf ohne Eigenkapital ABER mit Sicherheit aus weiterer Immobilie # 1
    derkolibri
    derkolibri ist offline

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    30.01.2019
    Ich würde mich freuen, wenn jemand sein Wissen oder seine Erfahrung zu dem Thema mit uns teilt!

    Wir bewohnen aktuell ein Reihenmittelhaus. Kaufpreis vor 8 Jahren: 160.000, nach Modernisierung und Immobilienwert-Entwicklung seitdem liegt der aktuelle Wert bei etwa 220.000€.
    Restschuld aktuell liegt bei 120.000€.

    Nun möchten wir uns vergrößern und haben eine traumhafte Immobilie für uns im Auge.
    Kaufpreis: 220.000€ zusätzlich möchten wir 30.000€ in die Dämmung von Dach und Fassade investieren. Die Kaufnebenkosten belaufen sich auf 26.000€.

    Allerdings haben wir kein Eigenkapital (unser Erspartes möchten wir für eine neue Küche und kleinen Puffer für mögliche Mietausfälle/Reparaturen behalten).

    Die "alte" Immobilie möchten wir nicht verkaufen, da sonst Vorfälligkeitsentschädigung fällig würde. Stattdessen wollen wir diese vermieten.

    Die erzielbare Mieteinnahme abzüglich zu zahlender Steuer deckt die monatliche Rate. Wenn mal etwas an dem Haus repariert oder erneuert werden muss, kann erstens mein handwerklich sehr begabter Mann vieles selbst erledigen und zweitens möchten wir step by step noch etwas ansparen für solche Fälle.

    Nun zur eigentlichen Frage:

    Gibt es Banken, welche uns ein Darlehen in Höhe von 276.000€ ermöglichen wenn 220.000 auf den Kaufpreis, 30.000€ auf die Dämmung (Investition in Wertsteigerung) und 26.000€ auf die Kaufnebenkosten entfallen? Immerhin wäre das eine etwa 125%-Finanzierung...
    Als Sicherheit für die Kaufnebenkosten könnten wir uns vorstellen eine Eintragung von Grundschuld ins Grundbuch der "alten" Immobilie in Höhe von 26.000€ vornehmen zu lassen.
    Ist das realistisch?

    Achja, die Rate der neuen Immobilie wäre für uns genauso hoch wie aktuell für die alte, da wir einen lange Laufzeit (35 Jahre) für das Darlehen planen.
    Es ist so, dass die alte Immobilie in 12 Jahren komplett abbezahlt ist (das soll dann bald durch die Mietteinnahmen abgedeckt werden).
    Das bedeutet in 12 Jahren könnten wir ab dem Zeitpunkt die Rate für die neue Immobilie aus den Mieteinnamen der alten decken, da ja dann für die alte keine Raten mehr anfallen.

    Wir möchten also die Mieter zuerst unsere alte und dann in 12 Jahren unsere neue abbezahlen lassen.

    Ich hoffe das war verständlich und freue mich auf Meinungen, am besten gestützt auf fundiertem Wissen oder echten Erfahrungswerten.

    DANKE!

  2. AW: Hauskauf ohne Eigenkapital ABER mit Sicherheit aus weiterer Immobilie # 2
    noelmaxim
    noelmaxim ist gerade online
    Avatar von noelmaxim
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    Hallo DerKolibri,

    das ist grundsätzlich überhaupt kein Problem und wird - so die weiteren Parameter passen - darstellbar sein. .

    1) Welche Bank ist der Grundschuldgläubiger?
    2) In welcher Stadt befindet sich das Bestandsobjekt, in welcher das neue Objekt?
    3) Wie hoch ist das Familieneinkommen?
    4) Werden von den Mod und Ren Teile in Eigenleistung getätigt?

  3. AW: Hauskauf ohne Eigenkapital ABER mit Sicherheit aus weiterer Immobilie # 3
    derkolibri
    derkolibri ist offline

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    30.01.2019
    Danke für die Antwort!

    Hier zu den Fragen:

    1) Welche Bank ist der Grundschuldgläubiger?
    Bei der aktuellen/alten Immobilie ist es aktuell noch die Sparkasse

    2) In welcher Stadt befindet sich das Bestandsobjekt, in welcher das neue Objekt?
    Altes Objekt befindet sich in Remscheid, neues in Radevormwald (NRW)

    3) Wie hoch ist das Familieneinkommen?
    4308 netto

    4) Werden von den Mod und Ren Teile in Eigenleistung getätigt?
    Entschuldigung aber mit den Kürzeln Mod und Ren kann ich momentan nichts anfangen.
    Erstmal sind aber keine Arbeiten in Eigenleistung geplant.
    Die Dämmung ist das einzige, was zunächst bei der neuen Immobilie gemacht werden sollte.
    Dies möchten wir allerdings Spezialisten überlassen.

  4. AW: Hauskauf ohne Eigenkapital ABER mit Sicherheit aus weiterer Immobilie # 4
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    Hallo Kolibri, in ihrem Fall würde ich empfehlen die Hausbank anzusteuern.

    Ist nicht aussichtslos

  5. AW: Hauskauf ohne Eigenkapital ABER mit Sicherheit aus weiterer Immobilie # 5
    Batman_BU
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    Ob eine zusätzliche Grundschuld notwendig sein wird? Wie viel der bestehenden Grundschuld ist denn bereits frei?

  6. AW: Hauskauf ohne Eigenkapital ABER mit Sicherheit aus weiterer Immobilie # 6
    utopus
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    Würde vorher den Steuerberater befragen.
    Kredite für eingengenutze Immobilien kann man steuerlich nicht von den Mieteinnahmen absetzen - für die vermietete Immobilie schon ...
    evtl. ist es auf Dauer günstiger hier zu optimieren.

    Wieviel bleibt denn von der Bruttomiete später netto übrig um damit den Kredit zu bedienen?

  7. AW: Hauskauf ohne Eigenkapital ABER mit Sicherheit aus weiterer Immobilie # 7
    derkolibri
    derkolibri ist offline

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    30.01.2019
    @Batman:
    Danke für die Rückmeldung.
    Die "alte" Immobilie hatte einen Kaufpreis von 160.000€. Das Darlehen belief sich auf 170.000€, wovon 10.000€ direkt in die Modernisierung des Hauses geflossen sind.
    Die Bank wurde vor 8 Jahren also mit 170.000€ Grundschuld eingetragen. Die aktuelle Restschuld beläuft sich auf 120.000€. Geht man vom ursprünglichen Kaufpreis aus, kann das Haus mit maximal 40.000€ zusätzlich "beliehen" werden. Da sich aber der aktuelle Wert eher auf 220.000€ beläuft, könnte man bis zu 100.000€ Grundschuld eintragen.
    Ist das so korrekt? Oder übersehe ich da irgendetwas? DANKE für die Hilfe!
    Unter diesen Umständen können die 26.000€ Kaufnebenkosten für die neue Immo doch abgesichert werden, oder?

  8. AW: Hauskauf ohne Eigenkapital ABER mit Sicherheit aus weiterer Immobilie # 8
    derkolibri
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    30.01.2019
    @utopus:
    Danke für die Anmerkung! Interessanter Tipp, den wir auf jeden Fall in unsere Überlegungen aufnehmen werden!
    Du meinst damit also, dass man für die vermietete Immobilie tendenziell eher mehr Zinsen zahlen könnte (da absetzbar) und für die neue, selbstgenutzte möglichst wenig?
    War das mit optimieren gemeint?

    Erzielbare Bruttomiete: 1250€, Netto: 1000€
    Rate an die Bank (alte Immo): 900€ in den nächsten 2 Jahren, 1000€ in den 10 darauffolgenden Jahren (danach ist die Immo abbezahlt).
    Angepeilte Rate für die neue Immo: ca. 950€ bei einer Laufzeit von 35 Jahren (wenn NK mit finanziert werden, andernfalls 800€ denn dann müsste ich die NK anders beschaffen).
    Die Nettomiete kann also zu 100% die Rate für die neue Immo decken. 50€ bleiben monatlich für Rücklagen übrig.
    Für Mietausfälle und Reparaturen haben wir aktuell einen Puffer von 5 Monatsraten. Diesen Puffer möchten wir in den nächsten 2 Jahren mit den 100€ Überschuss noch weiter ausbauen.
    Sollten die Zinsen am Ende der Zinsbindung höher sein, wäre es für uns finanziell kein Problem die Differenz zwischen neuer, höherer Rate und eingenommener Miete auszugleichen (400-500€ im Monat wären kein Problem).

  9. AW: Hauskauf ohne Eigenkapital ABER mit Sicherheit aus weiterer Immobilie # 9
    noelmaxim
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    Kolibri, nein, nicht nur die Nebenkosten auf dem Bestandsobjekt besichern, vielmehr so viel wie möglich.

    Um die besten Kondition für den neuen Bedarf zu ermitteln, wäre es sinnvoll die GS ausgewogen zu verteilen, dies würde ich z. B. von der finanzierenden Bank ermitteln lassen. Somit wäre keine 100% Kondition zu ermitteln, sondern ggf. eine deutlich günstigere 80%-90% Kondition, wo eine zu berechnende GS eben im Nachrang auf dem Bestandsobjekt besichert wird.

  10. AW: Hauskauf ohne Eigenkapital ABER mit Sicherheit aus weiterer Immobilie # 10
    derkolibri
    derkolibri ist offline

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    30.01.2019
    @noelmaxim:
    Sehr guter Hinweis. Vielen Dank!

  11. AW: Hauskauf ohne Eigenkapital ABER mit Sicherheit aus weiterer Immobilie # 11
    Batman_BU
    Batman_BU ist offline

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    @Batman:
    Danke für die Rückmeldung.
    Die "alte" Immobilie hatte einen Kaufpreis von 160.000€. Das Darlehen belief sich auf 170.000€, wovon 10.000€ direkt in die Modernisierung des Hauses geflossen sind.
    Die Bank wurde vor 8 Jahren also mit 170.000€ Grundschuld eingetragen. Die aktuelle Restschuld beläuft sich auf 120.000€. Geht man vom ursprünglichen Kaufpreis aus, kann das Haus mit maximal 40.000€ zusätzlich "beliehen" werden. Da sich aber der aktuelle Wert eher auf 220.000€ beläuft, könnte man bis zu 100.000€ Grundschuld eintragen.
    Ist das so korrekt? Oder übersehe ich da irgendetwas? DANKE für die Hilfe!
    Unter diesen Umständen können die 26.000€ Kaufnebenkosten für die neue Immo doch abgesichert werden, oder?
    Grundsätzlich kannst du so viel Grundschuld zusätzlich eintragen lassen, wie es die Bank "erlaubt". Wenn deine finanzierende Bank also einen Wert von 220.000 EUR annimmt, dann kannst du entsprechend noch mal 50.000 EUR eintragen. Mir ging es zunächst darum, dass du dir über deine alte Bank die 50 TEUR finanzieren (die Grundschuld waren ja 170 TEUR, 120 TEUR bestehen noch als Kredit) könntest, ohne dass es zusätzliche Kosten für eine Erhöhung der Grundschuld bedarf. Die neue Immobilie könntest du davon unabhängig bei einer anderen Bank finanzieren. Nur als Idee. Grundsätzlich würde ich das erste Gespräch mit deiner aktuellen Bank suchen und dir einen Vorschlag machen lassen. Damit kannst du dann Vergleichsangebote einholen.

    Achso, die Grundschuld tilgt sich nicht mit deinem Kredit, sondern bleibt in der ursprünglichen Höhe bestehen. Da sind also nach wie vor 170 TEUR eingetragen.

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