Baufinanzierung darstellbar? Vorbereitung auf den Termin bei der Bank

Guten morgen liebe Community,

meine Frau und ich möchten eine Bestandsimmobilie kaufen und umfassend umbauen und modernisieren. Da die Immobilie der Familie gehört bekommen wir einen günstigen Kaufpreis. Ende des Monats haben wir einen Termin auf unserer Hausbank, worauf ich mich optimal vorbereiten möchte. Daher mal kurz die Fakten:

Er: 31 Jahre, nach beruflicher Neuorientierung eingestuft als Berufsanfänger 2.065€ netto zzgl. 150€ durch AG in Betriebliche Altersvorsorge Stkl. 4
Sie: 25 Jahre, 2.100 netto zzgl. 13 Monatsgehalt, Stlk. 4
Nettohaushaltseinkommen: 4.165€, beide unbefristete Verträge

Monatliche Ausgaben
Miete & Nebenkosten: 807, 75€
Versicherungen: 43,63€
Autovers.: 41,00€
KFZ-Steuer: 6,25€
Strom: 59,00€
GEZ: 17,50€
Abos: 23,96€
Handy Er: 25,00€
Handy Sie: 20,00€
Internet und Kabel: 35,00€
KfW Studienkredit: 23,30€ (wird aber Sondergetilgt und entfällt ab Oktober 2019)
Sonstiger Kredit: 220,00€ (soll von der Baufi mit abgelöst werden)
Fahrtkosten Er: 100,00€
Fahrtkosten Sie: 142,00€
priv. Rente Er: 25,00€
priv. Rente Sie: 75,00€ (ab April 25,00€)
Lebensmittel: 400,00€
Sport: 19,90€
Sonstiges (Klamotten, essen gehen etc.): 150€
Sparen Urlaub: 150€
Summe: 2.384,29€

Überschuss: 1.780,76€

Wir sparen seit einem Jahr monatlich 1.750€ unser bares Eigenkapital beläuft sich stand heute auf: 29.000€ und am 1. April entsprechend auf 30.750€.

Nun zum Haus
Kaufpreis: 120.000€ für 140qm Wohnfläche auf 450 qm Grundstück aus dem Baujahr 1971, Bodenrichtwert 160€ pro qm im Frankfurter Umland.
Ohne den Wert des Hauses durch einen Sachverständigen schätzen zu lassen habe ich mal den Preis pro qm von 10 vergleichbaren Häusern aus der Umgebung ermittelt, wobei sich ein Wert von 2.000€ pro qm ergibt. Demnach wäre unser Haus etwa bei 280.000€.

Womöglich haben wir noch keine konkrete Kostenaufstellung von der Architektin bis zum Banktermin, weshalb ich mich an diesem Wochenende nochmal hinsetzen werde um die einzelnen Posten zu berechnen. Nach einer Überschlagung der Preise wären wir bei einem Kapitalbedarf von 180.000€ zzgl. Kaufpreis bei 300.000€. Ein Puffer muss auch noch mit einkalkuliert werden. Unser Vorhaben soll zudem einiges an Eigenleistung enthalten wie beispielsweise den kompletten Innenausbau (abgesehen von Fliesen). Da wir viele Handwerker in der Familie haben und eine lange Bauzeit einkalkuliert haben würde ich die Eigenleistung bei etwa 20.000€ anlegen.

Kaufpreis Haus: 120.000€
Kaufnebenkosten: 9.000€
Umbau und Modernisierung: 180.000€
Puffer: 30.000€
Kapitalbedarf: ~340.000€

Kapital: 30.750€ Bar
Eigenleistung: 20.000€
Summe: 50.750€

Delta: 289.250€

Was uns bei der Baufinanzierung besonders wichtig ist:
- lange Zinsbindung (20, 25 oder 30 Jahre)
- Tilgung mind. 2% und die Option den Tilgungssatz während der Laufzeit nach oben hin anzupassen
- max. 1.200€ monatliche Rate

Nun habe ich mir bei der Schufa eine Selbstauskunft bestellt um mal zu sehen, wo ich da stehe da ich 2016 unbedachterweise Kreditanfragen stellte. 2017 finanzierte ich mir bei Mediamarkt (genauso unbedacht) ein Handy mit 0,0% und erhielt von der finanzierenden Bank eine Kreditkarte mit Verfügungsrahmen. Das Handy wurde Sondergetilgt als das Bauvorhaben konkret wurde aber die Kreditkarte lief weiter bis ich mir diese Woche darum Gedanken machte, dass sich das negativ auf meine Bonität auswirken könnte und die Kreditkarte kündigte. Eine schriftliche Bestätigung darüber habe ich, allerdings wurde mir gesagt dass die Meldung an die Schufa 6-8 Wochen dauern kann.
Wieso ich das erkläre? Meine Frau und ich haben uns bei Bonify angemeldet um relativ schnell eine Auskunft über unsere Einstufung zu erhalten mit erschreckendem Ergebnis. Übersetzt man das Ergebnis in die Schufa-Einstufung liegen wir bei 89% obwohl wir unseren Verpflichtungen immer nachkommen, keine Rückbuchungen auf den Girokonten sind, keine Negativmerkmale vorhanden sind, keine Mahnungen ausstehen usw. ich führe das auf die Kreditanfrage zurück und hoffe, dass diese inzwischen aus der amtlichen Schufa-Auskunft gelöscht sind.

Allerdings bereitet mir das nun große Sorgen im Hinblick auf unsere Baufinanzierung und die Zinsen, die uns dann erwarten, sofern das vorhaben überhaupt genehmigt wird. Wir haben noch die Möglichkeit den Kredit über die Grundschuld meiner Eltern mit abzusichern, um dadurch vielleicht attraktivere Angebote zu erhalten.

Ich würde mich freuen, wenn ich eine Einschätzung bekommen würde und über Ratschläge zur Vorbereitung auf den Banktermin.

Beste Grüße
Die Schmiddis