Wohnung kaufen und bestehendes Darlehen übernehmen

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  1. Avatar von Christianblaze
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    Standard Wohnung kaufen und bestehendes Darlehen übernehmen

    Guten Abend alle zusammen. Ich werde wenn alles wie geplant läuft, meinem Onkel eine Eigentumswohnung abkaufen. Nun hat er noch einen bestehenden Darlehnsvertrag für die Wohnung laufen der noch ca 5 Jahre läuft.
    Da die besagte Wohnung direkt über meiner jetzigen Eigentumswohnungen liegt, und wir einen Durchbruch planen, würde ich gerne seinen laufenden Darlehensvertrag vorzeitig auflösen und einen neuen aushandeln.
    Da dieser Bereich für mich komplett neu ist und ich nicht genau weiss wie ich am besten vorgehen soll auch bzgl. der Vorfälligkeitsentschädigung, wäre ich für jede Hilfe bzw Tipp von euch dankbar.
    Hier kurz ein paar Zahlen zum besagten Darlehen.
    Summe: ca 70.000€
    Laufzeit ca. 5 Jahre
    Aktueller Zinssatz: 2,7%

  2. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Wohnung kaufen und bestehendes Darlehen übernehmen

    Hallo,

    was ist konkret ihre Frage?

    Die Überschrift lautet "Wohnung kaufen und bestehendes Darlehen übernehmen" und in ihrem Post kommt was von Vorfälligkeitsentschädigung, die dann anfällt, wenn man das Darlehen übernimmt.

    Übernehmen und ablösen ist aber ein Unterschied, zu dem kauft man das Objekt lastenfrei, sprich, aus dem Kaufpreiserlös muss der Verkäufer seine Grundschuldverbindlichkeiten ablösen.

    Der Verkäufer muss sich nach der Ablösevaluta inkl. der Vorfälligkeitsentschädigung bei seiner Bank erkundigen, die Vorfälligkeitszinsen kann man berechnen, so die notwendigen Angaben und Informationen bekannt sind.

    Wie hoch soll denn der Kaufpreis sein? Was müssten sie davon finanzieren? Was ist konkret ihre Frage, wo können wir helfen?

  3. Avatar von Christianblaze
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    Standard AW: Wohnung kaufen und bestehendes Darlehen übernehmen

    Sorry, lese gerade das ich mich weniger gut ausgedrückt habe worum es eigentlich geht.
    Also ich werde das Objekt für 130.000€ kaufen und werde es voll finanzieren.
    Stand der Anfangsfinanzierung war
    50.000€ KfW 50
    80.000€ von der Hausbank.
    Meine Frage ist, ist es günstiger den laufenden Vertrag zu übernehmen, ihn dann vorzeitig zu kündigen und im Anschluss neu zu finanzieren mit einem deutlich günstigeren Zinssatz?
    Ich Weiss, das kommt auf die Hausbank an, aber was wäre jetzt der richtige erste Schritt?!
    Hoffe das ist jetzt etwas verständlicher geworden

  4. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Wohnung kaufen und bestehendes Darlehen übernehmen

    Warum wollen sie den Vertrag übernehmen - ungeachtet dass das bei einigen Banken gar nicht geht und die Bewilligung der gleiche Aufwand ist wie eine Neufinanzierung - um dann Vorrang (alt) und Nachrang (fehlendes Darlehen/Neudarlehen) im Grundbuch zu haben, um dann Vorrang (übernommene Darlehen) durch ein weiteres neues Darlehen abzulösen?

    Das Übernehmen des alten Darlehens bringt nur dann etwas, wenn sie es auch behalten! Die VFE fällt so oder so an, wenn das Darlehen - egal wem es gehört - vorzeitig abgelöst wird, auch egal, durch wem oder was es abgelöst wird.

    Ein neues Darlehen, belegen des Kaufpreises und der Verkäufer löst aus dem Verkaufserlös seine Verbindlichkeiten ab.

  5. Avatar von Christianblaze
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    Standard AW: Wohnung kaufen und bestehendes Darlehen übernehmen

    Die Wohnung bekommen wir auf Wunsch unsrer Seite aus von ihm verkauft da uns die EG zu klein geworden ist, einzige Bedingung ist hier, dass wir das Darlehen so übernehmen wie es ist.
    Wenn ich das richtig verstehe macht folgendes am meisten Sinn:
    Ich übernehme die Wohnung und das Darlehen, und Handel erst zum Ablauf einen neuen Kredit über die restsumme aus?!
    Mein Gedanke war ja folgender:
    Das Darlehen übernehmen, auflösen und zu einem besseren Kurs aushandeln.

  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Wohnung kaufen und bestehendes Darlehen übernehmen

    Nein, unnötig kompliziert.

    VFE berechnen und den Kaufpreis um diese erhöhen. Im. Zuge des Kaufs Pfandfreimachung, anfallende VFE haben sie bezahlt.

    Entsprechend komplett neues Darlehen aufnehmen. Vorher ETW einwerten lassen, wenn Wert höher als Kaufpreis, den höheren Wert für die Kondition aufgrund Familienverkauf mit besserem Beleihungsauslauf ansetzen lassen.

    Holen sie sich einen Experten an ihre Seite, dann läuft das auch zu ihren Gunsten.

  7. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Wohnung kaufen und bestehendes Darlehen übernehmen

    An Christianblaze,

    Ich verstehe Sie nicht ganz.

    Ich formuliere mal So, wie ich es, als Immobiliendarlehnsvermittler verstehe!

    Sie möchten eine ETW kaufen! Der Verkäufer ist ihr Onkel!
    Die Schuldsumme beträgt, aktuell 130.000 € (50.000 € KfW, 80.000 Bank).
    Zinssatz 2,7%

    Sie wollen diese ETW jetzt kaufen!
    Wie hoch ist der der Beleihungsauslauf und wie hoch ist der Verkehrswert (zu welchen Preis könnte man die ETW auf den Markt verkaufen!)

    Was sie nicht erklären, ist wie die Absicherung durch den Todesfall abgesichert ist! Es es nur teilweise oder voll? Des weiteren über die Gruppenversicherung der Bank, nur die 80.000 €? Wie sieht es bei der KfW Darlehn, ist dort eine 80 % ige Haftungsfreistellung vereinbart? Wie sind die 50.000 € durch TFV separat abgesichert?

    Welche weiteren Schulden haben sie noch?

    Aus ihren Frage und Antworten gehe ich davon aus dass sie sich selber eher über die Werbung informiert haben!

    Haben sie irgendwelche Unterlagen zur Einsicht vorliegen?

    Sie sollten sich mit den Unterlagen eine echte persönliche Beratung für sie und ihre Frau zur Sicherheit vereinbaren.

    Der Berater muss Immobiliendarlehnsvermittler und Versicherungen als Zulassung für Makler haben! Um mögliche Vermögensschäden zu vermeiden!

    Ich hoffe, dass sie die verdeckten Risiken jetzt erkennen können!

    MfG Bruno68

  8. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Wohnung kaufen und bestehendes Darlehen übernehmen

    Schuldsumme 130.000 Euro? Eher 70.000 Euro!

    Professionelle Hilfe war erwähnt und empfohlen, Absicherungen spielen in diesem Stadium noch gar keine Rolle und die entsprechenden Qualifikationen der Expertenhilfe selbstredend vorausgesetzt, anders wäre es keine professionelle Hilfe.

  9. Avatar von Batman_BU
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    Standard AW: Wohnung kaufen und bestehendes Darlehen übernehmen

    Zitat Zitat von Christianblaze
    Guten Abend alle zusammen. Ich werde wenn alles wie geplant läuft, meinem Onkel eine Eigentumswohnung abkaufen. Nun hat er noch einen bestehenden Darlehnsvertrag für die Wohnung laufen der noch ca 5 Jahre läuft.
    Da die besagte Wohnung direkt über meiner jetzigen Eigentumswohnungen liegt, und wir einen Durchbruch planen, würde ich gerne seinen laufenden Darlehensvertrag vorzeitig auflösen und einen neuen aushandeln.
    Da dieser Bereich für mich komplett neu ist und ich nicht genau weiss wie ich am besten vorgehen soll auch bzgl. der Vorfälligkeitsentschädigung, wäre ich für jede Hilfe bzw Tipp von euch dankbar.
    Hier kurz ein paar Zahlen zum besagten Darlehen.
    Summe: ca 70.000€
    Laufzeit ca. 5 Jahre
    Aktueller Zinssatz: 2,7%
    Wie lange läuft der Vertrag denn schon? Gibt es Optionen zur (jährlichen) Sondertilgung?

  10. Avatar von Christianblaze
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    Standard AW: Wohnung kaufen und bestehendes Darlehen übernehmen

    Das Darlehen läuft bereits seit Anfang 2014 und geht noch ca 5 Jahre, und ja, eine jährliche sondertilgung bis 4000€ ist möglich.
    @bruno68: Meine Frage war nicht wie ich eine Immobilie berechne oder ich sie mir leisten kann, sondern nur welche Art und Weise bei so einem Vorhaben das logischste ist, trotzdem danke!

  11. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Wohnung kaufen und bestehendes Darlehen übernehmen

    An Christianblaze,

    @bruno68: Meine Frage war nicht wie ich eine Immobilie berechne oder ich sie mir leisten kann, sondern nur welche Art und Weise bei so einem Vorhaben das logischste ist, trotzdem danke!
    Was hat Logik mit einer Finanzierung zu tun? Was ich meinte war: Wie ihre Absicherung nach ihren persönlichen Gau (Tod) finanziert? Bedenken sie das die Kinder zusammen 50 % ihres Eigentums, einschließlich der Schulden im Falle ihres Todes als Rechtsnachfolger zustehen!
    So gehören den Kindern im Falle eines Kaufes der ETW auch 50 % der Schulden und wenn sie nicht verheiratet sind, ganze 100 % der Schulden!

    Über den Lebenspartner/in oder Ehefrau haben wir noch nicht mal ansatzweise was gesagt! Welche Risiken Sie übernimmt!

    Ich habe es letztes Jahr erlebt, wie zig VW Arbeiter zusammen zuckten, als die Sonderprämie nicht wie in den letzten 8 Jahren 5.000 € betrug, sondern auf einmal keine 2.000 €! Auf einmal waren die Sondertilgungen nicht mehr erfüllbar! Es war schon gelinde gesagt "Scheisse", wenn man den Darlehnsvertrag nicht mehr jederzeit erfüllen kann!

    Denn wen der Satz drinnen steht:"Das eine Sondertilgung von 5.000 € jährlich möglich ist!"; dann ist dies auch ein Knebel für den Kunden!

    Denn wenn innerhalb der Darlehnsfrist eine Verkehrswerteverfall des Eigentums eintritt, so darf die Bank von sich aus diese Sondertilgung von den vereinbarten 5.000 € jährlich verlangen! Bis die Schulden wieder in den aktuellen Verkehrswert entspricht!
    Und das war noch die mildeste Form der Enteignung.
    Die härtere Gangart wäre bei einer Überschreitung des Beleihungsauslauf von 100 %, die sofortige Glattstellung der Differenz und eine Nachverhandlung beim Gläubiger in der Sache des "unsachgerechten Darlehnszins", wegen den eingetreten erhöhten Beleihungsauslauf.
    Und das Recht haben die Gläubiger, weil sie haben ja den Satz: "Verzicht der Einrede" gemäß ZPO notariell, also vor den Notar persönlich unterschrieben haben! Gerne könne sie von ihren Onkel mal den Darlehnsvertrag mal durchlesen.
    Bei der Wüstenblau beträgt diese ca. 42 DIN A 4 Seiten, Schriftgröße 8.

    Bedenken Sie immer wir sind nur die Darlehnsvermittler und bekommen ihr Geld nach erfolgreichen Abschluss, eine andere Abteilung des Gläubiger verdient auch ihr Geld, wenn ihr Eigentum versteigert wird! Und der Gläubiger verdient auch dann Geld wenn das Geschäft Ordnungsgmäß erfüllt wird!

    Nun die Frage:"Wer hat die schlechtere Position in diesen Spiel, Sie als Schuldner oder der Gläubiger?"

  12. Avatar von StGe1973
    StGe1973 ist offline

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    Standard AW: Wohnung kaufen und bestehendes Darlehen übernehmen

    Christianblaze,

    ich glaube es geht hier nicht um Einzelheiten, sondern grundsätzlich darum, ob Darlehensvertrag übernommen oder gegen VFE abgelöst werden soll (was dann eine Neufianzierung bedeutet).

    Die Antwort ist stark davon abhängig, ob du dich und deinen Onkel als Einheit siehst oder als Einzelpersonen. Beim Verkauf an dich muss dein Onkel die VFE bezahlen, also nehmen wir mal an du kaufst für 150.000 Euro, dann muss dein Onkel damit Restdarlehen und VFE bezahlen und bekommt 150.000 -70.000 (Restdarlehen Bank) - VFE. Du selbst hast den Vorteil, dass du neu und besten Konditionen heute abschließen kannst (was dich nichts kostet). Als Einzelperson ist es für dich ein Vorteil und für deinen Onkel ein Nachteil.

    Als Einheit ist es für euch beide ein Nachteil, da die Bank mit Anlagezinsen von ca. 0,2% rechnet (Pfandbriefe 10 Jahre) und damit ganz grob 2,5% pro Jahr VFE fällig wird. Da du aber nicht mit 0,2% oder weniger abschließen kannst, zahlt ihr beide mehr VFE als ihr mit einem Neuabschluss einsparen könnt. Dann wäre es besser das Darlehen zu übernehmen und laufen zu lassen.

    Ein ABER gibt es noch, aber das ist Spekulation: Die Laufzeit ist jetzt noch 5 Jahre d.h. niemand weiß wie der Zins in 5 Jahren sein wird. Die Ablösung könnte finanziell vorteilhaft sein, wenn du heute ganz langfristig finanzierst (z.B. 20 Jahre), weil du dann in 5 Jahren kein Zinsrisiko mehr hast d.h. wenn der Zins in 5 Jahren z.B. bei 4% stehen sollte (was eher unrealistisch ist), dann wäre es auch besser heute die VFE zu bezahlen. Also wieder ganz grob: Du könntest heute mit 0,8% abschließen und müsstest 2,5% VFE bezahlen, dann wäre (ganz grob) der Zinssatz von 3,3% entscheidend. Wenn in 5 Jahren geringer, dann Darlehen laufen lassen. Wenn in 5 Jahren höher, dann VFE. In der Realität liegt dieser eher bei 4%, aber das ist von den Tilgungen abhängig, da du in 5 Jahren natürlich weniger finanzieren musst, als es heute der Fall ist.

  13. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Wohnung kaufen und bestehendes Darlehen übernehmen

    StGe1973,

    das ist doch nicht die einzige Überlegung die anzustellen ist.

    Nehmen wir mal an, er übernimmt das Darlehen. Mit der Übernahme des Darlehens ist es dann nicht getan, es fehlen noch 60.000 Euro.

    1) Hier ist er dann von den Konditionen der Bank abhängig, von der das Darlehen übernommen wurde, damit ist er in der Auswahl der Banken unflexibel und auf deren Konditionen angewiesen.

    2) Die Summe liegt dann unter 100.000 Euro, was Summenaufschläge geben wird und ggf. die Möglichkeit verwirkt, Sonderaktionen mit zu nehmen, da diese meistens erst ab 100.000 Euro gewährt werden.

    3) Der derzeitige Grundschuldgläubiger kann unter Umständen für die Konditionierung keine neue Einwertung vornehmen, da sie den Familienkauf nicht berücksichtigt und den bekannten Wert ansetzt.

    4) Der derzeitige Grundschuldgläubiger hat eine - wenn auch eigene - Vorlast.

    5) Kondition ist nur noch für 5 Jahre fest, ein Zinsrisiko wird unnötig eingekauft.

    6) Es bestehen 2 Darlehen mit unterschiedlichen Zinsfestschreibungszeiten, danit wird es immer einen Vorrang und einen Nachrang geben.

    7) Schuldübernahmen kosten immer Gebühren.

    8) Der heutige Zins ist mind. 5 Jahre länger gesichert, als der Teil, der ggf. übernommen werden soll. Hier werden aller Voraussicht nach Zinsen wieder vereinnahmt, die über die VFE bezahlt worden sind.

    Für mich gibt es da überhaupt keine Überlegung und überhaupt keinen sinnvollen Grund, die VFE nicht zu bezahlen und mit einem einzigen neuen Darlehen den Kaufpreis zu belegen und dieses Darlehen unter der Auswahl aller in Frage kommenden Banken auszuwählen und so zu gestalten wie ich es will und nicht die Bank, weil ich das Darlehen dort übernehme.

  14. Avatar von BenniG
    BenniG ist offline

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    Standard AW: Wohnung kaufen und bestehendes Darlehen übernehmen

    Also ich würde einen sauberen Cut machen.

    Die Wohnung mit deinem Wunschkredit kaufen und dem Onkel die Vorfälligkeitsentschädigung auszahlen.
    Wenn da nur 70.000 € offen sind und jährlich 4.000 € sondergetilgt werden können, so wird das für die letzten 5 Jahre nicht so viel sein.

  15. Avatar von Christianblaze
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    Standard AW: Wohnung kaufen und bestehendes Darlehen übernehmen

    Bei den ganzen Informationen wird es schwierig mitzukommen 😅.
    Korrigiert mich wenn ich es falsch verstanden habe aber ich könnte den laufenden Darlehen meines Onkels übernehmen so wie er ist und auch zuende laufen lassen, richtig? Gegebenenfalls würde da eine Gebühr auf mich zukommen und die frage ob die Bank das überhaupt mit spielt.
    Sollte das alles richtig bis hier hin sein, noch eine letzte Frage: Hat mein Onkel Mehrkosten durch diesen Verkauf ( Gebühren übernehme ja ich)?
    Weiss nicht ob es eine Rolle spielt aber mein Onkel und ich haben die selbe Hausbank.
    Lg

  16. Avatar von StGe1973
    StGe1973 ist offline

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    Standard AW: Wohnung kaufen und bestehendes Darlehen übernehmen

    Korrigiert mich wenn ich es falsch verstanden habe aber ich könnte den laufenden Darlehen meines Onkels übernehmen so wie er ist und auch zuende laufen lassen, richtig?
    Ja.

    Gegebenenfalls würde da eine Gebühr auf mich zukommen und die frage ob die Bank das überhaupt mit spielt.
    Die Bank wird natürlich deine Bonität prüfen, ansonsten sollten eigentlich nur Gebühren an die Bank (Bearbeitung) fällig werden. Haben wir zwar noch nie gemacht, aber würde ich mal annehmen. Noelmaxim weiß da sicher besser Bescheid...


    Sollte das alles richtig bis hier hin sein, noch eine letzte Frage: Hat mein Onkel Mehrkosten durch diesen Verkauf ( Gebühren übernehme ja ich)?
    Wenn du alle Kosten übernimmst, dann hat dein Onkel keine Kosten. Dein Onkel bekommt eben den vereinbarten Kaufpreis minus die Schulden, die du aus dem Darlehen übernimmst.

    Weiss nicht ob es eine Rolle spielt aber mein Onkel und ich haben die selbe Hausbank.
    Kann sein, wenn ihr extrem gute Kunden seid und die Bank sehr viel an euch verdient z.B. Käufe von Aktienfonds usw., dann kann sie euch natürlich die Bearbeitungsgebühren erlassen. Aber eher unwahrscheinlich.. Tendenz nein.

  17. Avatar von tneub
    tneub ist offline

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    Standard AW: Wohnung kaufen und bestehendes Darlehen übernehmen

    Das Problem ist doch die VFE bei sofortiger Ablöse des Kredits oder die höheren Zinsen für das übernommene Darlehen und für das Darlehen im 2. Rang


    Um das zu umgehen, hätte ich noch 2 andere Vorschläge, die aber nur funktionieren, wenn der Onkel das Geld nicht sofort benötigt.

    Variante 1
    Mietvertrag über 5 Jahre mit festgeschriebener Kaufoption durch dich unter Anrechnung der Mietzahlungen.
    Damit könnte das Darlehen beim Onkel zu Ende laufen und nach 5 Jahren finanzierst du komplett neu.

    Variante 2
    Kaufvertrag mit 2 Zahlungszeitpunkten
    1. Sofort in Höhe des Darlehens mit Übernahme des Darlehens.
    2. z.B. nach 4 Jahren
    Mit einem Darlehen mit 12 monatiger bereitstellungsfreier Zeit kannst du nach 4 Jahren den 2. Teil zahlen und nach 5 Jahren das Restdarlehen ablösen.


    Wie benni schon schreibt, sollte man mal die Höhe der VFE durchrechnen lassen, ob sich das ganze Gedankenspiel mit der Darlehensübernahme oder andere Varianten überhaupt lohnen. Eigentlich kannst du mit der Übernahme des Darlehens gar nicht günstiger kommen.

  18. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Wohnung kaufen und bestehendes Darlehen übernehmen

    Bereitstellungsfreie Zeit und Forward gibt es nicht, nur ein Forward, wo die ersten 6 Monate kein Aufschlag kosten.

    Ich weiss überhaupt nicht, was da noch überlegt wird. Der ganze Zirkus Übernahme des Darlehen, Nachrangdarlehen, Abhängigkeit zu einer einzigen Bank, kleine Summe, Zinsrisiko bei Übernahme in 5 Jahren, 2 Darlehensbestandteile, Kosten für die Übernahme (mind. 300, eher 500 Euro usw usw usw.

    Gibt es da bei einem Zinssatz von unter 1% überhaupt noch irgendetwas zu überlegen???

    Warum holt man sich hier keinen Experten an seine Seite, der das alles mal berechnet und Zahlen auf den Tisch bringt und sitzt parallel mal dem.jetzigen Grundschuldgläubiger und lässt sich dort ebenfalls Zahlen geben und stellt diese faktisch gegenüber ??

    Da wird sich spekulativ ein Wolf diskutiert, ohne daß irgendwelche Zahlen als Grundlage vorhanden sind! Es gibt Banken, die machen überhaupt keine Schuldhaftübernahme!!!

  19. Avatar von StGe1973
    StGe1973 ist offline

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    Standard AW: Wohnung kaufen und bestehendes Darlehen übernehmen

    noelmaxim,

    die geringen Darlehenszinsen sind eben genau bei der VFE das Problem. Die Anlagezinsen, die die Bank bei der VFE berechnet sind noch viel geringer... und dieses Geld ist einfach weg ohne jeden Gegenwert. Natürlich gibt auch Nachteile, die du ja beschreibst, aber das muss Christian selbst entscheiden, welche Lösung er haben will.

    Die VFE genau berechen, kann nur die Bank. Die Bank entscheidet, was sie als Bearbeitungsgebühren erhebt, wie hoch das entfallende Risiko ist und mit welchem Anlagezins die Bank genau rechnet (mW rechnen die meisten Banken mit 10 jährigen Pfandbriefen).

    Wenn es die Hausbank ist und keine schlechtere Bonität vorhanden ist, dann gibt es mM keinen Grund warum es die Bank verweigern sollte. Der Bank geht es doch letztlich um eine sichere Rückzahlung des Kredits. Wenn die Bonität mindestens identisch oder besser ist, dann stellt sie sich auf keinen Fall schlechter.

  20. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Wohnung kaufen und bestehendes Darlehen übernehmen

    Zitat Zitat von StGe1973
    noelmaxim,

    die geringen Darlehenszinsen sind eben genau bei der VFE das Problem.
    Nein, vom Grundsatz die Differenz der Zinssätze, denn der niedrige Zahlzins wirkt sich auch wieder positiv aus.

    Meine Meinung dazu habe ich begründet kundgetan, auch was zu tun ist.

    Für mich gibt es da - betrachtet man den Aufwand, den Nutzen, die Abhängigkeit zu dem derzeitigen Grundbuchgläubiger und das Zinsänderungsrisiko in 5 Jahren überhaupt keine Diskussion darüber, was zu tun ist!!

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