Nachdem meine Frau und ich lange über das Thema eigene Immobilie nachgedacht haben, sind wir zu dem Entschluss gekommen, dass wir doch gerne etwas Eigenes hätten. Allerdings liest man sehr viel über das Thema Finanzierung im Internet und so genau wissen wir jetzt auch nicht, was möglich ist und was nicht. Jetzt haben wir die Möglichkeit uns unseren Traum zu verwirklichen, allerdings würden wir gerne mal eine Meinung von außen haben, da die Meinungen von Bekannten von “Ach, ihr könnt euch eh alles leisten” bis hin zu “Naja, mehr als 200k Euro sollte es besser nicht kosten!” gehen. Hier die Parameter:
Vorhaben
Kauf einer DHH vom Bauträger: Kosten 450.000 Euro + Kaufnebenkosten in Höhe von circa 8,5%. Weitere Baunebenkosten sind laut Baubeschreibung nicht vorhanden, allerdings planen wir einen Puffer von 20k dafür ein. Außerdem wird eine Küche notwendig sein, Böden im Haus, sowie Garten. Immobilie wäre im Speckgürtel von Köln im Westen
Einkommenssituation
Er (33) unbefristet mit 3400 Euro netto pro Monat (außerdem Zusatz in Höhe von circa 6k Euro pro Jahr: relativ sicher, aber hier nicht eingerechnet)
Sie (33) unbefristet mit 1600 Euro netto pro Monat (außerdem 1 Zusatzgehalt, auch hier nicht eingerechnet)
Verheiratet, derzeit keine Kinder, allerdings sind 2 Kinder zukünftig geplant.
Aktuell: 1300 Euro Warmmiete (1050 + Nebenkosten)
Rücklagen pro Monat: In den letzten 24 Monaten waren es genau 1377 Euro, die wir pro Monat im Schnitt zur Seite gelegt haben. Durch den Umzug würden wir auch nicht mehr so stark auf die Autos zum Pendeln angewiesen sein (deutliche Arbeitswegverkürzung und Bahn in direkter Nähe), was circa 200 Euro pro Monat an Benzinkosten einsparen würde. Verminderte Abnutzung und günstigere Versicherung rechne ich hier nicht ein.
Eigenkapital
Es sind insgesamt 75k Euro vorhanden, allerdings wollen wir nur die Nebenkosten (knapp 40k) bezahlen und den Rest als Puffer behalten. Wir wissen, dass eine 100% Finanzierung teuer ist, allerdings möchten wir flexibel bleiben. Falls die Frage kommt, wieso so wenig Eigenkapital: Unsere Gehaltssituation war vor 4 Jahren noch deutlich anders. Aufgrund von Gehaltssteigerungen konnten wir einiges verbessern. Außerdem haben wir in unsere jetzige Wohnung damals (leider) knapp 20k Euro für Möbel, Ausstattung und Küche reingesteckt. Im letzten Jahr haben wir in der Familie mit circa 15k Euro ausgeholfen, sodass wir etwas an die Ersparnisse mussten.
Zudem haben wir die letzten Jahre gut gelebt (>3 Urlaube pro Jahr, 2 neue Autos und eigentlich jedes Jahr neues IPhone oder sonstiger Technikschnickschnack etc.) Alleine hier liegen fast noch 400-500 Euro Einsparpotential pro Monat, wobei man natürlich noch ein wenig leben möchte und 2 Urlaube pro Jahr doch schön wären)
Wir könnten zudem von der Familie 20k € kurzfristig leihen und recht flexibel in 10-15 Jahren zurückzahlen.
Folgendes wäre unser Ziel: Tilgung + Zinsen + Nebenkosten = maximal 1.800 Euro im Monat. 200 Euro pro Monat Rücklage für Unvorhergesehenes oder Reparaturen. Das wären mit Rücklage 700 Euro mehr im Monat als jetzt. 1 Auto würden wir lassen, das zweite gegen in der Preisregion 4-5k Euro tauschen. Damit würden wir uns wohl fühlen.
Wie ist eure Einschätzung? Ist das Vorhaben realistisch? Oder ist das Ganze eine Nummer zu hoch für uns?
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#2
noelmaxim
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noelmaxim
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AW: Unser Bauvorhaben: Einschätzung
Hallo Baumeck,
sehr geordnete finanzielle Verhältnisse, strukturierte Gedanken bezüglich Sicherheit, nachvollziehbare Gründe, dass immerhin 75.000 EK (das ist nicht wenig) vorhanden sind.
1) Wie hoch beziffern sie denn die Kosten für Küche (hier auch den Einzelpreis benennen), Böden und Garten?
2) Wollen sie wirklich 20.000 Euro Puffer mitfinanzieren und trotzdem zusätzlich 35.000 Euro vom EK einbehalten?
3) Wie hoch beziffern sie unter Berücksichtigung bzw. Abzug des privaten Kredites von 20.000 Euro und Benennung der Kosten für die Küche den Finanzierungsbedarf?
4) Warum beziffern sie bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro die Erwerbsnebenkosten (Notar/Grundbuch/GeSt.) in NRW mit 8,5 %?
5) Wie hoch beziffern sie die Nebenkosten, bzw. welche Belastung bleibt für die Zins-, und Tilgungsleistung übrig?
Es spricht grundsätzlich erst Mal gar nichts gegen das Vorhaben und ich möchte sie ermuntern, das Vorhaben weiter zu planen.
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#3
Bankkaufmann
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AW: Unser Bauvorhaben: Einschätzung
Hallo Baumeck
Die Konstellation sieht gesund aus.
Zins und Tilgung Faktor 4,8 ist auch in Ordnung.(Rate EUR 1.800 zu EUR 450.000 Gesamtkosten.)
Ebenso den Puffer und deswegen nicht soviel Eigenkapital einsetzen.
Erfahrungsgemäß gibt es bei einem Neubau immer noch unvorhergesehene Kosten.
Vom Einkommen her passt das soweit auch.
Es ist aus meiner Sicht alles realistisch umsetzbar.
vielen Dank für die erste (positive) Rückmeldung. Hier meine Gedanken zu Ihren Punkten:
1) Für die Küche haben wir 15.000 Euro eingeplant. Diese werden wir in den nächsten 12 Monaten sparen, da wir bis zum (potentiellen) Einzug noch circa 12-15 Monate hätten. Böden sind angesetzt mit 150qm x 55€ = 8250€, wobei wir hier auf Hilfe aus Familie und Freundeskreis zählen können, da das schon mehrfach gut und handwerklich sauber gemacht wurde. Wir müssten nur den Rasen legen. Hierzu gehen wir erstmal von 2.500 Euro aus. Wenn es mehr wird, darf das auch gerne erst einige Monate nach Einzug kommen. Einzäunung, Terrasse und vorbereiteter Boden für Rasen sind im Kaufpreis enthalten, ebenso müssen wir uns um die Themen vor dem Haus, wie Podest, Einfahrt, Rasenfläche etc. nicht kümmern.
2) Wenn die Zinsen nicht übermäßig hoch sind, dann ja. Zum Einen kann ich schlecht einschätzen, was kommt und zum anderen würden wir einen Teil auch in ETFs anlegen und auf eine höherer Verzinsung spekulieren (ca. 4% p.a.). Dadurch möchten wir nach Ablauf der Zinsbindung dann einen Puffer zur Tilgung haben.
3) Ich sehe den Finanzierungsbedarf bei 450.000€, da Küche, Böden, Rasen + Unbekanntes über die anderen Werte läuft. Falls ich einen Denkfehler habe, bitte um Korrektur.
4) Notar & Gerichtskosten 2% und Grunderwerbssteuer bei 6,5%. Sind meine Werte korrekt? Maklerkosten fallen nicht an.
5) Nach jetzigem Stand gehen wir von 1350-1400€ Tilgung&Zinsen und 400-450€ Nebenkosten (ohne Rücklagen) aus.
Hallo Baumeck
Die Konstellation sieht gesund aus.
Zins und Tilgung Faktor 4,8 ist auch in Ordnung.(Rate EUR 1.800 zu EUR 450.000 Gesamtkosten.)
Ebenso den Puffer und deswegen nicht soviel Eigenkapital einsetzen.
Erfahrungsgemäß gibt es bei einem Neubau immer noch unvorhergesehene Kosten.
Vom Einkommen her passt das soweit auch.
Es ist aus meiner Sicht alles realistisch umsetzbar.
Hallo Bankkaufmann,
vielen Dank für die Rückmeldung! Einen Hinweis hätte ich: Die 1.800 Euro beinhalten auch schon die Nebenkosten, sodass 1350 - 1400€ für Zins + Tilgung übrig bleiben. Wie genau berechnet sich der Faktor und ab wann muss man vorsichtig sein?
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#6
Aipnos
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Aipnos
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AW: Unser Bauvorhaben: Einschätzung
Hallo,
also vom Einkommen passt es.
In Kölner Westen wird gerade viel gebaut, mache viele Finanzierungen in Pulheim. Da kann sich der "Normalverdiener" noch was leisten.
FInanzierung halte ich auch für machbar, hätte aber eine Frag dazu:
Was habt Ihr für Vorstellungen welche Materialien da zum Einsatz kommen sollen ?
ich glaube hier ist mit den 55 EUR pro qm der Material + Arbeit gemeint.
wenn die natürlich die mit Eigenleistung verlegen, dürfte es geringer ausfallen....
auf der anderen Seite habe ich einen Fall, wo ein "Bauherr" sich ein Haus für 1,8 Mio. baut (272qm große Villa!)
die ist am Ende bei der Bank auch nur 1 Mio. Wert, da die Banken alles mit Standard bewerten.... dieser Bauherr gibt hier aber 200 EUR pro qm incl. Arbeit aus... plus Pool etc....
ich glaube hier ist mit den 55 EUR pro qm der Material + Arbeit gemeint.
wenn die natürlich die mit Eigenleistung verlegen, dürfte es geringer ausfallen....
Das ist ja schön, dass Du das glaubst, ich wollte aber von Baumeck gerne wissen, was er sich so vorstellt.....
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#10
tomy778
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tomy778
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AW: Unser Bauvorhaben: Einschätzung
Was soll da zum einsatz kommen? Fließen, Laminat, Venyl oder sonst was. Nach oben gibts kein Limit.
Was spielt die Frage für eine Rolle bei der Finanzierung?
Ihr habt eine gute Ausgangslage. Lass dir das hier nicht madig reden. Das können hier einige sehr gut.
Vielen Dank an Alle für die Fragen und Anmerkungen. Das Thema ist komplex und durch die Punkte werden wir zum Denken und Planen angeregt.
Zum Thema Böden: Wir sind uns derzeit noch unsicher, ob wir auf Fliesen gehen oder auf Laminat. Angedacht waren: 27,5€ Material + 27,5€ Arbeit pro qm. Der Arbeitswert wird sicherlich niedriger ausfallen, da wir hier auf Hilfe zählen können, aber sicher ist sicher. Außerdem sind die Bäder (zum Glück) schon gefließt. Generell gilt bei uns: Es sollte ordentlich sein, allerdings braucht es keinen Luxus.
Was soll da zum einsatz kommen? Fließen, Laminat, Venyl oder sonst was. Nach oben gibts kein Limit. Was spielt die Frage für eine Rolle bei der Finanzierung? -> GAR KEINE !!!!
Ihr habt eine gute Ausgangslage. Lass dir das hier nicht madig reden. Das können hier einige sehr gut.
Wir sind uns derzeit noch unsicher, ob wir auf Fliesen gehen oder auf Laminat. Angedacht waren: 27,5€ Material + 27,5€ Arbeit pro qm.
Danke für die Antwort.....
Ich habe gerade unseren Flur mit Laminat ausgelegt, da war das Laminat (7,99/qm) + die Trittschalldämmung (ca 2,00 EUR/qm) günstiger als die Seitenleisten + Eckverbindungen.
Wenn man was wertiges will kommt man vermutlich unter 30 EUR/qm rein an Material nicht hin.... (OT und daran scheitert auch die Finanzierung nicht !!!)
Stellt sich mir die Frage, wünscht sich der TE eine Ausstattungs-, und Materialdiskussion oder eher die Finanzierung diskutiert und dort Hilfestellungen?
Wenn Ersteres, würde ich mich wundern, bzw. fragen, ob man das in einem Finanz Forum, Unterbereich Baufinanzierung diskutuert stellen muss, wenn man ernsthafte Hilfe erbittet und erwünscht?
Danke für die Antwort.....
Ich habe gerade unseren Flur mit Laminat ausgelegt, da war das Laminat (7,99/qm) + die Trittschalldämmung (ca 2,00 EUR/qm) günstiger als die Seitenleisten + Eckverbindungen.
Wenn man was wertiges will kommt man vermutlich unter 30 EUR/qm rein an Material nicht hin.... (OT und daran scheitert auch die Finanzierung nicht !!!)
Baumeck, glauben sie, man kann das verallgemeinern, vor allem anhand der vorliegenden, spärlichen Informationen bezüglich des Bauvorhabens so besprechen, als das man individuell einen Nutzen ziehen kann?
Pauschal, nicht individuell, gleichgemacht und ohne Kenntnis deiner Möglichichkeiten?
Man kann das, dafür gibt es diverse Foren, auch gute, wo einem individuell geholfen wird, nach dem man ausreichend Informationen über sich und sein Vorhaben bekannt gegeben hat, weil diese fundiert angefragt wurden. Aber hier und so?
Herrmueller meint das sicher auch nur gut, nur weiss ich nicht, wo das hinführen soll, unter den vorliegenden Informationen hilfreich ist und wie ihnen jemand mit seiner Meinung bezogen auf sein Sein individuell weiter helfen kann.
Stellt sich mir die Frage, wünscht sich der TE eine Ausstattungs-, und Materialdiskussion oder eher die Finanzierung diskutiert und dort Hilfestellungen?
Sorry,
aber DU hattest das doch hinterfragt:
Zitat von noelmaxim
1) Wie hoch beziffern sie denn die Kosten für Küche (hier auch den Einzelpreis benennen), Böden und Garten?
Und der TE hat seine Einschätzung dazu abgegeben, dazu habe ich meine Meinung geschrieben......
Und der TE hat seine Einschätzung dazu abgegeben, dazu habe ich meine Meinung geschrieben......
Du hast also damit angefangen....
Ja, das muss ich zugeben, allerdings bezog sich das darauf, die Kosten für die Küche abgrenzen zu können, da diese nicht wertsteigernd ist. Mir ging es weniger darum, ob die Kosten zu hoch oder zu niedrig sind, vielmehr um die Aufschlüsselung der Gewerkekosten, um den Beleihungswert ermitteln zu können
Bin ja nun durch die Beantwortung der Fragen schlauer, so dass ich mich mal an ein Konzept ran machen kann
vielen Dank für die erste (positive) Rückmeldung. Hier meine Gedanken zu Ihren Punkten:
1) Für die Küche haben wir 15.000 Euro eingeplant. Diese werden wir in den nächsten 12 Monaten sparen, da wir bis zum (potentiellen) Einzug noch circa 12-15 Monate hätten. Böden sind angesetzt mit 150qm x 55€ = 8250€, wobei wir hier auf Hilfe aus Familie und Freundeskreis zählen können, da das schon mehrfach gut und handwerklich sauber gemacht wurde. Wir müssten nur den Rasen legen. Hierzu gehen wir erstmal von 2.500 Euro aus. Wenn es mehr wird, darf das auch gerne erst einige Monate nach Einzug kommen. Einzäunung, Terrasse und vorbereiteter Boden für Rasen sind im Kaufpreis enthalten, ebenso müssen wir uns um die Themen vor dem Haus, wie Podest, Einfahrt, Rasenfläche etc. nicht kümmern.
2) Wenn die Zinsen nicht übermäßig hoch sind, dann ja. Zum Einen kann ich schlecht einschätzen, was kommt und zum anderen würden wir einen Teil auch in ETFs anlegen und auf eine höherer Verzinsung spekulieren (ca. 4% p.a.). Dadurch möchten wir nach Ablauf der Zinsbindung dann einen Puffer zur Tilgung haben.
3) Ich sehe den Finanzierungsbedarf bei 450.000€, da Küche, Böden, Rasen + Unbekanntes über die anderen Werte läuft. Falls ich einen Denkfehler habe, bitte um Korrektur.
4) Notar & Gerichtskosten 2% und Grunderwerbssteuer bei 6,5%. Sind meine Werte korrekt? Maklerkosten fallen nicht an.
5) Nach jetzigem Stand gehen wir von 1350-1400€ Tilgung&Zinsen und 400-450€ Nebenkosten (ohne Rücklagen) aus.
Ich verstehe 3) noch nicht ganz, welche Werte sind da gemeint? Küche ansparen (hätte dann in dem Finanzierungsplan nichts zu suchen, da EK) und 20.000 Euro Privatdarlehen?
Zu 4) Da viel Reserven und Puffer rechne ich mit 1,5% für GeSt, Notar und Grundbuch, da es 2% nie werden. Damit verbessert sich bei gleichem EK Einsatz, sowie der Eigenleistung der Beleihungsauslauf, zwar minimal, aber wenn da eins aufs andere kommt, dann kann das schon mal die nächst bessere Beleihungsgrenze erreichen.
Die BZ freie Zeit kann/muss gegen einen kleinen Aufschlag erhöht werden, ggf. ergibt es Sinn, die Finanzierungssumme nach Baufortschritt bzw. Auszahlungsschritten in 2-3 Summen mit unterschiedlich langen BZ freien Zeiten aufzuteilen.
KfW kann ebenso integriert werden, wie unterschiedliche Bausteine mit unterschieldichen Zinsfestschreibungszeiträume ausgewählt werden können.
Unser Bauvorhaben: Einschätzung
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