Haus im Außenbereich - Finanzierung

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  1. Avatar von starstrafe
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    Standard Haus im Außenbereich - Finanzierung

    Hallo,


    nach langer Suche sind wir von privat auf eine Immobilie gestoßen, die alles abdeckt was wir uns wünschen. (Lage, Wohnfläche und Grundstück). Wir wohnen momentan zur Miete, haben aber seit Jahren einen Kleingarten dazugepachtet.


    Unsere Eckdaten:


    Sie 25, Lebzeitbeamtin, 2300 Netto
    Er 33, Lebzeitbeamter, 2900 Netto
    Kaltmiete aktuell 480 Euro.
    PKV 450 Euro für beide zusammen.
    Keine laufenden Kredite.
    Lt Eigenauskunft Schufa bei >98 Prozent.
    Beide Vollzeit berufstätig, Kinder die nächsten 5 Jahre nicht geplant
    Eigenkapital rd. 150.000 Euro, davon sollen 50.000 als Notgroschen liegen bleiben. Ich fahre zB ein 16 Jahre altes Auto...


    Immobilie:


    PLZ: 44xxx, gilt bebauungstechnisch als Außenbereich, ist aber außergewöhnlich nah am Stadtkern
    Bauernhaus BJ 1850, 240qm Wohnfläche, 10.000qm Grundstück
    Kostet 200.000 Euro Netto (ohne Makler, mit NK also etwa 210.000)


    Dort wohnt ein altes Ehepaar und die letzten 30 Jahre (habe mir alte Luftbilder angeschaut) hat man das Haus und das Grundstück leider ziemlich verkommen lassen, es ist mittlerweile ein Mischwald entstanden wo früher ein Garten war und das Haus ist so mit Efeu überwachsen, dass man es auf Luftbildern nicht mehr sehen kann...


    Die Immobilie an sich ist substanziell in Ordnung (gemauert, kein Fachwerk, trocken und das Haus ist ja offensichtlich noch bewohnbar). Entspricht aber natürlich in keiner Weise dem jetzigen Standard. Um einen annehmbaren Wohnstandard zu erreichen kalkulieren wir mit rd. 290.000 Euro Sanierungskosten. Elektro, Gas, Wasser, Dach+Dachstuhl und ggf. Dämmung des Kellers müssen komplett gemacht werden, ergo Vollsanierung. In Eigenleistung können nur Abbrucharbeiten und Gartengestaltung erfolgen, der Rest soll über Firmen laufen. Bis auf die Mauern, Decken und Außenfassade wird da voraussichtlich nichts mehr stehen bleiben.


    Frage ist: Bekommen wir einen Kredit und wenn ja, zu tragbaren Konditionen? Grundsätzlich sind wir meiner Meinung nach gute Kreditnehmer auf Grund des vorhandenen EK, keiner sonstigen Schulden und der festen Anstellung. Problem ist möglicherweise die Immobilie.


    Wir waren kürzlich zur Beratung bei einem Kreditvermittler (andere Immobilie, aber ebenfalls Bauernhaus im Außenbereich). Der Wert den die Bank bzw in dem Fall der Vermittler errechnet hat, lag deutlich unter dem Kaufpreis, das ist seiner Aussage nach grundsätzlich immer so bei so "schrottreifen" Häusern im Außenbereich. Ich rechne mal mit einem Verkehrswert von 150.000 Euro. Dem stünden 500.000 Euro gegenüber von denen wir 100.000 in Eigenmitteln einbringen und 400.000 aufnehmen würden.


    Es soll ein ganz klassisches Annuitätendarlehen werden. Laufzeit mindestens 25 Jahre, am besten Volltilger.


    Wir sind 1 Tag nach der Besichtigung in Urlaub gefahren und haben daher im Moment keine Möglichkeit uns beraten zu lassen. Wie ist eure Meinung?

    Wieviel von den Sanierungskosten sieht die Bank bspw. als wertsteigernd an?


    Gruß
    Sebastian

  2. Avatar von tneub
    tneub ist offline

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    Standard AW: Haus im Außenbereich - Finanzierung

    Zur Finanzierung können dir sicher andere was sagen.

    Ich wäre nur sehr vorsichtig, was das Thema Außenbereich angeht.
    Als Nichtbauern könnte das durchaus gravierende Nachteile haben. Einen Schwarzbau mag sicherlich keine Bank finanzieren.

  3. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Haus im Außenbereich - Finanzierung

    Hallo starstrafe,

    Erstmal zum verständniss Sie wollen kaufen gut! Der Preis ist eigentlich finanzierbar, weil bei 10.000 m² ergibt dies 21 € je m²!

    Das lässt sich durch ein Darlehn finanzieren!

    Aber der Ersatz des Hauses mit 290.000 € das ist der Brocken! Ziehe die Kosten zusammen von 500.000 € davon 100.000 € EK macht zusammen 80 % fremd/ 20 % EK. Was möglich ist!

    Allerdings rechen viele Gläubiger anders, die nehmen die 290.000 €, zerteilen dies zu je 50 %, 145.000 € Wertsteigern und 145.000 € Werterhalten!

    Rechnet man die Kosten von 500.000 € um, davon 150.000 € werthaltig (kauf), plus 145.000 € Wertsteigern plus EK von 100.000 macht 390.000 € Wert des Objektes! Beleihungsauslauf liegt aber, dann macht es 128 % Beleihungsauslauf!

    Ohne den Notgroschen fehlen 110.000 €, mit 60.000 €.

    Desweiteren steigen viele Banken wegen der zu geringen Bewohnerzahl des PLZ Gebietes aus, die schreiben vor, das min. 2.000 bis 5.000 Einwohner vor Ort leben müssen um eine Finanzierung mitzumachen.

    Auch die Höhe des Beleihungsauslauf (bis 100 %) und die Gesamtsumme (bis 400.000 €, inkl. EK), dass sind nur 3 Merkmale dürfte aber in etwa für 80 % aller Finanzierer für ein K.O. gelten. da es aber in etwa weitere 150 Merkmale gibt, bleiben letztlich nur die üblichen Verdächtigen über!

    Die andere Frage ist:" Wollen Sie wirklich 2,1 % p.a für 400.000 € bezahlen? 8.400 € Zinsen jährlich?

    bruno68

  4. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Haus im Außenbereich - Finanzierung

    Zitat Zitat von bruno68
    Hallo starstrafe,

    Erstmal zum verständniss Sie wollen kaufen gut! Der Preis ist eigentlich finanzierbar, weil bei 10.000 m² ergibt dies 21 € je m²!

    Das lässt sich durch ein Darlehn finanzieren!

    Aber der Ersatz des Hauses mit 290.000 € das ist der Brocken! Ziehe die Kosten zusammen von 500.000 € davon 100.000 € EK macht zusammen 80 % fremd/ 20 % EK. Was möglich ist!

    Allerdings rechen viele Gläubiger anders, die nehmen die 290.000 €, zerteilen dies zu je 50 %, 145.000 € Wertsteigern und 145.000 € Werterhalten!

    Rechnet man die Kosten von 500.000 € um, davon 150.000 € werthaltig (kauf), plus 145.000 € Wertsteigern plus EK von 100.000 macht 390.000 € Wert des Objektes! Beleihungsauslauf liegt aber, dann macht es 128 % Beleihungsauslauf!

    Ohne den Notgroschen fehlen 110.000 €, mit 60.000 €.

    Desweiteren steigen viele Banken wegen der zu geringen Bewohnerzahl des PLZ Gebietes aus, die schreiben vor, das min. 2.000 bis 5.000 Einwohner vor Ort leben müssen um eine Finanzierung mitzumachen.

    Auch die Höhe des Beleihungsauslauf (bis 100 %) und die Gesamtsumme (bis 400.000 €, inkl. EK), dass sind nur 3 Merkmale dürfte aber in etwa für 80 % aller Finanzierer für ein K.O. gelten. da es aber in etwa weitere 150 Merkmale gibt, bleiben letztlich nur die üblichen Verdächtigen über!

    Die andere Frage ist:" Wollen Sie wirklich 2,1 % p.a für 400.000 € bezahlen? 8.400 € Zinsen jährlich?

    bruno68

    Mehr Quatsch, mehr Blödsinn geht nicht, da stimmt fast gar nichts, unerträglich!

  5. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Haus im Außenbereich - Finanzierung

    Ja, ja noelmaxim,

    alles falsch von mir? Legen sie mal ein aktuelles Preisverzeichnis und eine Annahmerichtlinie eines ihrer Gläubiger vor! Können sie es überhaupt, wenn nicht da haben sie schon mal Probleme!

    Ich kann es und ein jeder kann sich etwas für seine Bildung diese mal durchlesen, damit sich endlich die Meinung für Finanzierungen auf ein Niveau anhebt was eine haftungsfreie Meinung darstellt!


    ___231 I KfW Uebersicht Foerderprogramme.pdf___125 I Baufi I FAQ I Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) für Mitarb. der D KO.pdf

    Leider lässt sich die Datei "Baufinanzierung -Leitplanken für das großvolumige Finanzierungsgeschäft.pdf" so nicht einstellen, es musste erst mal eingedampft werden, da sonst die 1,1 MB zu viel sind!

    Es kann sich jetzt jeder selber überzeugen, wer recht hat!

    Bruno68

  6. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Haus im Außenbereich - Finanzierung

    Zitat Zitat von bruno68
    Hallo starstrafe,

    Erstmal zum verständniss Sie wollen kaufen gut! Der Preis ist eigentlich finanzierbar, weil bei 10.000 m² ergibt dies 21 € je m²!

    So wird das von keiner Bank berechnet, da nur ein Teil des Grundstücks als Bauland bewertet wird!!


    Das lässt sich durch ein Darlehn finanzieren!

    Aber der Ersatz des Hauses mit 290.000 €

    Was ist ein Ersatz????

    das ist der Brocken! Ziehe die Kosten zusammen von 500.000 € davon 100.000 € EK macht zusammen 80 % fremd/ 20 % EK. Was möglich ist!

    Was ist das für eine Berechnung? Welche Bank betrachtet das so, bzw. teilt das wofür so auf?

    Allerdings rechen viele Gläubiger anders, die nehmen die 290.000 €, zerteilen dies zu je 50 %, 145.000 € Wertsteigern und 145.000 € Werterhalten!

    Wer macht das so und warum,bzw. wofür spielt das eine Rolle? Für ein Vorhaben mit einem hohen Modernisierungsaufwand muss und sollte entsprechend die richtige Partnerbank ausgewählt werden, eben diese, die die Maßnahmen zu 100 % als wertsteigernd ansieht!!

    Welcher Mehrwert entsteht, wenn man etwas aufzählt, was der Verraucher gar nicht in Anspruch nehmen muss, in Anspruch nehmen sollte!

    Rechnet man die Kosten von 500.000 € um, davon 150.000 € werthaltig (kauf), plus 145.000 € Wertsteigern plus EK von 100.000 macht 390.000 € Wert des Objektes! Beleihungsauslauf liegt aber, dann macht es 128 % Beleihungsauslauf!

    Absoluter Blödsinn, völlig unnötig solch eine Rechnung aufzustellen!

    Ohne den Notgroschen fehlen 110.000 €, mit 60.000 €.

    Absoluter Blödsinn!!!


    Desweiteren steigen viele Banken wegen der zu geringen Bewohnerzahl des PLZ Gebietes aus, die schreiben vor, das min. 2.000 bis 5.000 Einwohner vor Ort leben müssen um eine Finanzierung mitzumachen.

    Es mag von 450 infrage kommende Banken vielleicht irgendwo eine einzige geben, die das so handhabt (was noch nicht mal so sein muss, ich noch nicht mal glaube!!), aber was soll dieser Einwand? Alle Banken, die ich kenne, mögen mal schauen, ob das Objekt außerhalb der geschlossenen Ortschaft liegt, aber doch nicht nach Einwohnerzahl ihre Herauslagekriterien festlegt!!!

    Auch die Höhe des Beleihungsauslauf (bis 100 %) und die Gesamtsumme (bis 400.000 €, inkl. EK), dass sind nur 3 Merkmale dürfte aber in etwa für 80 % aller Finanzierer für ein K.O. gelten. da es aber in etwa weitere 150 Merkmale gibt, bleiben letztlich nur die üblichen Verdächtigen über!

    So ein Blödsinn, so falsch, so ein Schwachsinn!!

    Die andere Frage ist:" Wollen Sie wirklich 2,1 % p.a für 400.000 € bezahlen? 8.400 € Zinsen jährlich?

    ???????? Wo kommen diese Konditionen her, vor allem, auf welche Zinsfestschreibungszeit beziehen sich deine Fantasiezinssätze????

    bruno68
    Bruno, es so gut wie alles falsch, was du da aufzeigen willst, vor allem, welchen Mehrwert willst du bringen/schaffen, wenn du mit deinem Blödsinn die Herauslagekriterien möglicherweise irgendeiner einzigen Bank aufzeigst, die im Kerngeschäftsfeld sich gar nicht auf dem Hypothekensektor bewegt!!!

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