Konditionen Baufinanzierung / nachträgliche Schenkung anrechenbar?

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  1. Avatar von Spanferkel
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    Frage Konditionen Baufinanzierung / Schenkung aus Verkaufserlös anrechenbar?

    Hallo zusammen,

    meine Frau (40) und ich (39) überlegen, ob wir ihr Elternhaus übernehmen. Da das Thema taufrisch ist, gibt es noch keine Detailplanung.
    Eine Einschätzung und gerne auch erwartbare Kredit-Konditionen wären super, ggf. auch kritische Anmerkungen zum "Gesamtpaket"!

    Über die Bühne gehen würde das Ganze voraussichtlich im Herbst oder nächsten Frühjahr. Sofern wir nach dem Kauf eine in etwa kostendeckende Vermietung an meine Schwiegereltern für die Übergangszeit hin bekommen evtl. auch früher.

    Um das Ganze für die Geschwister meiner Frau fair zu handhaben, soll der Kaufpreis auf einem marktüblichen Niveau liegen.
    Aus dem Verkaufserlöses wird dann eine Schenkung an die Geschwister erfolgen. Alternativ kann der Kaufpreis auch in Höhe der uns zugedachten Schenkung (120 TEUR) reduziert werden.
    Die Frage ist jetzt, ob diese 120 TEUR als Eigenkapital bewertet werden - und ob der angepeilte Preis so passt.

    Das Objekt der Begierde:
    Freistehendes EFH aus 1985 im westlichen Ruhrgebiet (PLZ 46xxx)
    Wohnfläche: 178m2 (aufgeteilt in EG und OG, Ausbaureserve im Dach und beheiztem Keller)
    Grundstück: 568m2, davon ~35m2 für Privatstraße abgetreten und ~70m2 wegen Böschungen zu den Nachbarn kaum nutzbar.
    Kaufpreis: 420 TEUR zzgl. 6,3 TEUR Nebenkosten (Online-Immobilienbewertung der Sparkasse kam auf ~400 TEUR)
    Sanierung: 120 TEUR (Dringend: Fassade, zwei Dachfenster, neues Bad. Zusätzlich geplant sind Fenster, Fußbodenheizung im OG (derzeit Heizkörper) - und reichlich Nebenkriegsschauplätze. Wunsch wäre KfW70-Niveau zu erreichen.)

    Unser "Problem" - Kredite und KiGa-Gebühren:
    Sie 570€ bis 03/2026 zu 2,42%
    Ich 230€ bis 03/2027 zu 3,42%
    Kindergarten: 450€ bis 08/2024 (danach kostenfrei)
    --
    ~1250€

    Hätte es positive Auswirkungen auf die Finanzierung, wenn wir diese zeitnah tilgen, statt weiter parallel Eigenkapital anzusparen?


    Netto-Einkommen
    Sie 3470€ (verbeamtet)
    Ich 2820€ (AG-Wechsel zum 01.03. mit unbefristeter Anstellung, Kündigung bisheriger AG durch mich)
    Kind 219€
    --
    ~6500€ zzgl. 1,3 Gehältern bei mir

    Eigenkapital:
    28 TEUR Aktien (kann steuerfrei verkauft werden, da üppiger Verlustvortrag)
    ~3 TEUR Cash
    120 TEUR Schenkung / reduzierter Kaufpreis
    --
    151 TEUR
    Eigenleistung im Rahmen der Renovierung ist geplant, kann ich aber (noch) nicht beziffern.

    Macht überschlägig einen Finanzierungsbedarf von ~390 TEUR, Zuschüsse der KfW nicht eingerechnet.
    Nach dem von mir erstellten "Eigentümer-Haushaltsplan" hätten wir exkl. der Rate für die Hypothek etwa 2000€ pro Monat frei verfügbar (zzgl. meiner 1,3 Extra-Gehälter).
    Darin sind aus meiner Sicht alle Abgaben und Kosten berücksichtigt, inkl. PKW-Ersatz.

    Ich dachte an einen 25 Jahre Volltilger. Sollten die Konditionen für 15 / 20 Jahre deutlich besser sein, wäre das aber auch eine Option. Ich bin tendentiell eher risikofreudig. ;-)

    Jetzt bin ich gespannt auf eure, gerne auch kritischen, Anmerkungen und Ideen!
    Fehlende Angaben kann ich natürlich gerne nachreichen...

    Tschö
    Stefan

  2. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Konditionen Baufinanzierung / Schenkung aus Verkaufserlös anrechenbar?

    Entscheidend ist das Verhältnis der Darlehenssumme zu dem ermittelten Wert durch die Bank. Der Kaufpreis spielt, da Familienkauf, keine Rolle.

    Fakt ist auch, ich würde alle Kredite aus EK - und wenn das nicht reicht - aus Teilen des Hypothekendarlehens ablösen, denn warum soll ich 2 Komma oder 3 Komma zahlen, wenn ich das Geld zu 0 Komma oder 1 Komma bekomme und der Rest des Bedarfs nicht deutlich erhöht wird, durch den erhöhten Bedarf.

    Naja und das Einkommen dürfte ja wohl dicke reichen!

  3. Avatar von Spanferkel
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    Standard AW: Konditionen Baufinanzierung / Schenkung aus Verkaufserlös anrechenbar?

    Danke! Das war mir so nicht klar. Dadurch wird es aber doch unmöglich, die gängigen Vergleichsrechner zu verwenden, um für die Grobplanung zumindest mal einen Anhaltspunkt zu haben. Wir kennen ja die Bewertung der Banken nicht!?

    Zur Rückzahlung:
    Meine Überlegung war, dass unser EK einen günstigeren Kredit ermöglicht und die Zins-Ersparnis bei der Hypothek durch die höhere Finanzierungsumme die Zinsleistung der bestehenden Kredite überwiegt. Dabei hatte ich unterstellt, dass die Raten wegen unserem Gehalt kein KO-Kriterium sind. Bin ich da auf dem Holzweg?

  4. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Konditionen Baufinanzierung / Schenkung aus Verkaufserlös anrechenbar?

    Suchen sie sich einen vernünftigen, unabhängigen Finanzierungsmakler, der berechnet ihnen den Wert der Immobilie.

    Natürlich ergibt es einen besseren Beleihungsauslauf, wenn man mehr EK einsetzt, nur dem ist ja der teure Zins aus den Allzweckdarlehen entgegenzusetzen, zumal, so die Werte bekannt sind, das fehlende EK ggf. den Beleihungsauslauf gar nicht beeinflusst.

    Zudem muss bzw. sollte man das ja auch alles unter dem Gesichtspunkt sehen, welche Bank ausgewählt wird und dies richtet sich ja danach, wie die Ausgangssituation aussieht und dafür ist es wiederum wichtig, den Beleihungswert der Immobilie zu kennen.

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