ET-Wohnung kaufen - Anfängerfragen

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  1. Avatar von martin_73
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    Standard ET-Wohnung kaufen - Anfängerfragen

    Moin,

    meine Vermieterin hat mir die von mir seit 25 Jahren bewohnte Wohnung zum Kauf angeboten. Der Kaufpreis ist 140.000,- EUR, ich könnte 85.000,- EUR an Erspartem, was seit Jahren eh keine Zinsen abwirft, einbringen. Nettoeinkommen ist 2.000,- EUR.
    Der Kaufpreis ist nicht mehr weiter verhandelbar, ein Makler wird nicht einbezogen, die Wohnung finde ich in Ordnung und es gibt in der Umgebung nichts zu vergleichbarem Preis.

    Ich habe noch nie einen Kredit aufgenommen (ich bin 48) und weiß nun nicht so recht wie ich am cleversten dieses Vorhaben für mich finanzieren soll. Vielleicht kann mir jemand hier aus dem Forum den weg in die richtige Richtung weisen? Ich habe mal bei meiner Hausbank und bei der ING, bei der ich das Tagesgeldkonto habe, angefragt, aber womöglich gibt es bessere Wege?

    beste grüße,
    Martin

  2. Avatar von KingRollo
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    Standard AW: ET-Wohnung kaufen - Anfängerfragen

    Der beste Weg ist, zu einen unabhängigen Finanzierungsvermittler zu gehen. Das kostet dich nichts und das Angebot ist wesentlich breit gefächerter, als wenn du nur zu deinen Banken gehst, die dir natürlich auch nur das "verkaufen" was sie im Portfolio haben.

    Auch hier im forum sind Vermittler unterwegs. Solltest du hier eine Einschätzung haben wollen, fehlen aber Daten zum Objekt (z.B. PLZ, qm2, Mehrfamlilienhaus?, Alter, usw.) und zu diener persönlichen Situation, z.B. Art der Anstellung, ggf. mal Kinder, usw.

  3. Avatar von utopus
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    Standard AW: ET-Wohnung kaufen - Anfängerfragen

    Da du schon 25 Jahre dort wohnst, wirst du die Wohnung am besten kennen (und hast sie quasi schon einmal bezahlt) - würde mir aber trotzdem die letzten Protokolle der Eigentümergemeinschft zeigen lassen - sind hier schon größere Reparaturen absehbar? (Dach/Heizung/Fassade/Tiefgarage/Aufzug/...) - ist die Instandhaltungsrücklage gut gefüllt?
    Dort siehst du auch das komplette Hausgeld - als Mieter zahlt man ja nur die umlagefähigen Nebenkosten - und keine Verwaltung/Reparaturen/... bei deinem Eigenkapital sollte aber vermutlich eine nicht zu hohe Kreditrate realisieren ... dann würde ich persönlich darauf achten, einen normalen Kredit abzuschließen - ohne Bausparer etc. - und ich persönlich würde eher 10 Jahre Zinsbindung nehmen und den (zu einer längeren Zinsbindung) gesparten Zins eher in die Tiglung stecken.

  4. Avatar von martin_73
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    Standard AW: ET-Wohnung kaufen - Anfängerfragen

    Moin,

    Ja, daß ich die Wohnung schon einmal "bezahlt" habe sagen mir alle - ich bin sehr unerfahren in Finanzdingen.

    ja, die Verhältnisse sind mir wohlbekannt, es stehen keine Reparaturen an, die Instandhaltungsrücklage ist gut gefüllt. Das Hausgeld beträgt derzeit 170,- EUR.
    Den Hinweis auf einen "normalen" Kredit finde ich interessant - warum ist der vorteilhafter als eine "Baufinanzierung"? Auf den ersten Blick sind normale Kredite ja deutlich teuerer. Und genau das sind jetzt die Fragen die ich mir stelle - wie ich am günstigsten dieses Vorhaben für mich bewerkstellige.
    Die Instandhaltungsrücklage muss explizit aufgelistet werden? Ich habe gelesen daß man diese im Kaufvertrag einzeln aufführen soll um die Grunderwerbssteuer zu minimieren.

    beste Grüße,
    Martin

  5. Avatar von utopus
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    Standard AW: ET-Wohnung kaufen - Anfängerfragen

    Mit "normalem Kredit" meinte ich einen normalen Immobilienkredit (Annuitätendarlehen) im Gegensatz zum tilgungsausgesetzten Bausparkonstrukt.
    Würde auch schauen, dass noch genug Reserve bleibt, falls doch mal etwas anfällt - min. 2-3 Monatsnettogehälter.

    Instandhaltungsrücklage kann man bei der Grunderwerbssteuer evtl. rausrechnen lassen - gleiches gilt u.U. für mit übernommenes Inventar (Einbauküche/Möbel/...)

  6. Avatar von martin_73
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    Standard AW: ET-Wohnung kaufen - Anfängerfragen

    Moin,

    was habe ich denn unter einem tilgungsausgesetzem Bausparkosntrukt zu verstehen? Und sehe ich das richtig daß ein Immbilienkredit billiger ist als ein Kredit zur freien Verfügung?

    beste Grüße,
    Martin

  7. Avatar von utopus
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    Standard AW: ET-Wohnung kaufen - Anfängerfragen

    Da gibt dir die Bank einen (Immobilien-)Kredit für den du nur die Zinsen zahlt - aber es wird nichts getilgt - parallel zahlst du in einen Bausparvertrag und bekommst dort meistens deutlich weniger als 1% Guthabenzinsen - wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, wird damit der Bankkredit abgelöst und der Bausparkredit muss getilgt werden.
    So hat man lange Zeit hohe Zinskosten - wird einem oft mit einer durchgehenden Zinssicherheit verkauft.

    Bei einer "normalen" Immobilienfinanzierung zahlt du jeden Monat Zins und Tilgung - wobei jeden Monat durch die Tilgung im Folgemonat weniger Zins zu zahlen ist - und bei gleicher Monatsrate damit automatisch die Tilgung steigt.

  8. Avatar von RefleXx
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    Standard AW: ET-Wohnung kaufen - Anfängerfragen

    Wenn die Wohnung passt warum nicht zuschlagen.

    Als Kostenbeispiel
    Kaufpreis 140.000€
    Nebenkosten 6% Grunderwerbssteuer (Bundeslandabhängig)
    Notar + Grundbuch ca. 1,5%
    Ergibt 150.500€

    Somit sind bei 85.000€ Eigenkapital noch 65500€ zu Finanzieren.
    Ich Persönlich würde dann 70.000€ Finanzieren um noch etwas Puffer zu haben.
    Für 10 Jahre Annuitäten Darlehn 70000€ würde es mit 1% Zins und Volltilgung eine Rate von 612,50€ ergeben
    Mit 58 Jahre wäre dann die Wohnung bezahlt. Soll die Rate Niedriger sein und mit 63 Fertig sein passt auch auf 15 Jahr gehen.
    Hier wäre man bei 1,5 % Zins bei 437,50€
    Für die besten Zins auf die Experten im Forum zugehen oder mehrere Angebote einholen.

  9. Avatar von martin_73
    martin_73 ist offline
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    Standard AW: ET-Wohnung kaufen - Anfängerfragen

    Moin,

    danke RefleXx, so in der Art habe ich mir das vorgestellt und bin nun auf der Suche nach dem besten Zins.
    Ohne jetzt jemanden anprangern zu wollen: Ist es normal daß ich hier im Forum direkt via persönlicher Nachricht angesprochen werde um Angebote zu erhalten oder ist das eine Masche auf die ich nicht eingehen sollte? Selbstverständlich möchte ich einen Experten hinzuziehen, bin jedoch von Natur aus her ein mißtrauischer Mensch - gerade Banken gegenüber. Dies resultiert aus der allgemeinen Presse, Berichterstattung etc.

    beste Grüße,
    Martin

  10. Avatar von martin_73
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    Standard AW: ET-Wohnung kaufen - Anfängerfragen

    Hallo,

    ich habe hier nun ein Angebot der ING. Die ist das Beispiel für 10 Jahre. Unter 75.000,- EUR vergeben sie keine Immobilienkredite. Was für weitere Kosten kommen denn noch auf mich zu? Die Bank wird doch im Grundbuch eingetragen, oder?



    beste Grüße,
    Martin

  11. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: ET-Wohnung kaufen - Anfängerfragen

    Zitat Zitat von martin_73
    Moin,

    danke RefleXx, so in der Art habe ich mir das vorgestellt und bin nun auf der Suche nach dem besten Zins.
    Ohne jetzt jemanden anprangern zu wollen: Ist es normal daß ich hier im Forum direkt via persönlicher Nachricht angesprochen werde um Angebote zu erhalten oder ist das eine Masche auf die ich nicht eingehen sollte? Selbstverständlich möchte ich einen Experten hinzuziehen, bin jedoch von Natur aus her ein mißtrauischer Mensch - gerade Banken gegenüber. Dies resultiert aus der allgemeinen Presse, Berichterstattung etc.

    beste Grüße,
    Martin

    Lesen sie eigentlich auch die anderen threads und den Inhalt dessen, was man ihnen per PN anbietet?

    Der hier

    https://www.finanz-forum.de/threads/...rung-noelmaxim

    hat versucht, individuell zu helfen

    Normalerweise ist es genau anders herum, er hier

    https://www.finanz-forum.de/threads/...rung-noelmaxim

    wird per PN angesprochen

  12. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Zitat Zitat von martin_73
    Moin,

    meine Vermieterin hat mir die von mir seit 25 Jahren bewohnte Wohnung zum Kauf angeboten. Der Kaufpreis ist 140.000,- EUR, ich könnte 85.000,- EUR an Erspartem, was seit Jahren eh keine Zinsen abwirft, einbringen. Nettoeinkommen ist 2.000,- EUR.
    Der Kaufpreis ist nicht mehr weiter verhandelbar, ein Makler wird nicht einbezogen, die Wohnung finde ich in Ordnung und es gibt in der Umgebung nichts zu vergleichbarem Preis.

    Ich habe noch nie einen Kredit aufgenommen (ich bin 48) und weiß nun nicht so recht wie ich am cleversten dieses Vorhaben für mich finanzieren soll. Vielleicht kann mir jemand hier aus dem Forum den weg in die richtige Richtung weisen? Ich habe mal bei meiner Hausbank und bei der ING, bei der ich das Tagesgeldkonto habe, angefragt, aber womöglich gibt es bessere Wege?

    beste grüße,
    Martin
    Deswegen war ich so frei

  13. Avatar von noelmaxim
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    Zitat Zitat von martin_73
    Hallo,

    ich habe hier nun ein Angebot der ING. Die ist das Beispiel für 10 Jahre. Unter 75.000,- EUR vergeben sie keine Immobilienkredite. Was für weitere Kosten kommen denn noch auf mich zu? Die Bank wird doch im Grundbuch eingetragen, oder?



    beste Grüße,
    Martin

    1) Warum wollen sie 75.000 Euro aufnehmen, wenn sie das gar nicht müssen?
    2) In welchem Postleitzahlengebiet - wegen Einbezug regionaler Banken - wird die Immobilie gekauft?
    3) Wie hoch sind die Gesamtkosten, wie hoch - bei Einsatz 85.000 Euro - ist der tatsächliche Bedarf?

    Der Zinssatz ist zu teuer!

  14. Avatar von martin_73
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    Standard AW: ET-Wohnung kaufen - Anfängerfragen

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Lesen sie eigentlich auch die anderen threads und den Inhalt dessen, was man ihnen per PN anbietet?
    Moin,

    ja, ich lese PNs, und da ich ein vorsichtiger Mensch bin habe ich erst einmal im Forum angefragt ob es "üblich" ist daß man privat angesprochen wird - gesundes Mißtrauen hat noch nie geschadet, Bots, Nepper/Schlepper/Bauernfänger finden sich überall. Das soll, wie weiter oben schon von mir geschrieben, keine Wertung sein sondern ich versuche nicht gleich in die Finanzfalle zu tappen.

    Zitat Zitat von noelmaxim
    1) Warum wollen sie 75.000 Euro aufnehmen, wenn sie das gar nicht müssen?
    2) In welchem Postleitzahlengebiet - wegen Einbezug regionaler Banken - wird die Immobilie gekauft?
    3) Wie hoch sind die Gesamtkosten, wie hoch - bei Einsatz 85.000 Euro - ist der tatsächliche Bedarf?

    Der Zinssatz ist zu teuer!
    Moin,

    vielen Dank für Ihre Einschätzung.

    zu 1): Die Immobilie liegt in 24113 Kiel.
    zu 2): 75.000@ ist (angeblich?) der Minimalkredit der ING, die ich aufgrund der tatsache angefragt habe, weil ich dort ein Konto unterhalte. Es ist bisher nur eine unverbindliche Anfrage.
    zu 3): mein tatsächlicher Bedarf ist 65.000€, ich habe noch eine kleine Reserve.

    beste Grüße,
    Martin

  15. Avatar von bruno68
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    Standard AW: ET-Wohnung kaufen - Anfängerfragen

    Hallo Martin_73,

    in eine geben viele recht das Darlehnssummen unterhalb von 100.000 € einen Zinszuschlag kosten, zu meist sind es 0,25 %, aber nicht immer und nicht bei jeden Gläubiger!

    Deshalb stellt sich überhaupt die Frage nach einen so hohen Kapitaleinsatz! Wäre hier nicht eine alternative sinnvoller ?

    Mein Vorschlag wäre hier ein Bausparvertrag in der Höhe von 120.000 €, die Nebenkosten werden aus den Guthaben bezahlt!

    Der Vorgang: Man schließt ein BSV in voller Höhe ab, zahlt sofort min. 10 % ein, erhält dazu das Darlehn von 120.000 € ausbezahlt! dafür zahlt man max. 1,25 %, das wären 1.500 € Zinsen jährlich, 125 € monatlich.

    Haben dann bis zu 60 Monate Zeit den Fehlbetrag von min. 20 % bis 30 % nachzusparen
    A) bei 120.000 € davon 20 % sind 24.000 € durch 60 Monate ergibt eine monatliche Zahlung von 200 €
    B) bei 120.000 € davon 30 % sind 36.000 € durch 60 Monate ergibt eine monatliche Zahlung von 300 €

    Nach max. 5 Jahren löst der jeweilige gewählte BSV das Darlehn ab. die Restschuld wird je nach Zinswahl und damit Tilgungslaufzeit getilgt.

    Die Restschuld wäre
    AA) 120.000 € abzüglich Guthaben 36.000 € = 84.000 € durch 180 Monate = 467 € monatlich
    BB) 120.000 € abzüglich Guthaben 48.000 € = 72.000 € durch 200 Monate = 360 € monatlich

    Rechnet man zusammen für die ersten 60 Monate bezahlt man
    für A) 125 € plus 200 € = 325 € gegenüber 660 € Ing 365 € mal 60 =20.100 €
    für B) 125 € plus 300 € = 425 € gegenüber 660 € Ing 235 € mal 60 =14.100 €

    Was nicht vergessen darf ist der auf den Einsatz auf 53. 000 € EK wurde verzichtet! Selbst bei einer minimalen Nettoverzinsung von 2 % p. a. ergibt eine Zinsgutschrift von 1.060 € jährlich, für die ersten 5 Jahre 5.800 €.

    Rechnet man zusammen ab den 61. Monat bis 120. Monate bezahlt man
    AA) 120.000 € abzüglich Guthaben 36.000 € = 84.000 € durch 180 Monate = 467 € monatlich gegenüber 660 € Ing 197 € mal 60 = 11.200 €
    BB) 120.000 € abzüglich Guthaben 48.000 € = 72.000 € durch 200 Monate = 360 € monatlich gegenüber 660 € Ing 300 € mal 60 = 18.000 €

    Was nicht vergessen darf ist der auf den Einsatz auf 53. 000 € EK wurde verzichtet! Selbst bei einer minimalen Nettoverzinsung von 2 % p. a. ergibt eine Zinsgutschrift von 1.060 € jährlich, für die ersten 5 Jahre 5.800 €.

    Erst ab den 121. Monat entsteht ein Vorteil für die Ing Finanzierung, da sie entfällt!
    Aber kann man heute 2021 einen finanziellen Vorteil aus den Jahr 2032 nutzen ? Nein!

    Der Vorteil lässt sich wie Folgt darstellen:
    Das Vermögen wäre immer 53.000 € höher, da dies nicht eingesetzt wurde. Der Guthabenzins von 11.600 € kommt hinzu. Damit wären Vermögenswerte von 64.600 € mehr vorhanden !

    Denn stehen Zinskosten von 7.500 € plus AP BSV von 1.800 € entgegen! 9.300 €

    Was die Entscheidung erheblich beeinflusst ist der Beleihungsauslauf 62,5 %, Ing gegenüber der 100 % einer Bausparkasse! Damit hinkt der Vergleich schon erheblich würde man Ein Angebot der Ing von 100 % Beleihung mit 15 Jahren Laufzeit einholen, sofern solches Darlehn überhaupt gibt!

    Der Vorteil des Systems ist zudem die Wahlfreiheit ab der Zuteilung die gesparten Beiträge aus A, AA als Sondertilgung zu verwenden.

    Die nur in Hinblick einer Wahlfreiheit dieses Geld für die ETW zu verwenden, sondern auch in ein zukünftiges Eigenheims? Nicht im Wege!

    Während die Ing erst nach den 10. bis zum 18. Jahr die Vorteile von 60.000 € ausspielt. Bietet die BSV Finanzierung diesen Vorteil, sofort!

    Denn der nicht Einsatz der 53.000 €, die Zinseinnahmen von 11.600 €, die Tilgungsminderung der ersten 10 Jahre aus A von 20.100 € und AA 11.200 € sind 95.700 € Vermögen!

    Damit Stände ab den 5. Jahr also nach der Zuteilung des BSV für ein Eigenheim nichts mehr im wege. Denn ein Verkauf der ETW zum gleichen Markt wert von 120.000 €, Schulden von 84.000 € können jederzeit ohne Vorfälligkeit getilgt werden, der Überschuss würde dann zum Eigenheim fließen!

    Man darf nie vergessen das Gehirn spielt immer dann Streiche, wenn wenn es die Stimmung heben kann! So kann ich sagen: Das ich 10.000 € Cash habe, obwohl dies so nicht stimmt, da etliches in Edelmetall vorliegt.
    Ich habe auch manchmal ein paar tausender als Bargeld zu Hause, aber die lösen sich mit der Zeit auf, die Barren aber nicht.

    Merke:"Willst du selber gute Stimmung haben, dann lege dein Geld in Barren an und sage es niemand!"

    Denn jedes mal wenn ich dahin schaue hebt sich meine Stimmung, weil ich Weis wie viel Vermögen in einer der Ecken liegt kann! Ach ja, zum Thema Schulden das kenne ich seit Jahren nicht! Weil ich mich nicht mit Blödsinn eines Bankberater, oder einer plakativen Werbung, nicht abgeben muss!

    bruno68

  16. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: ET-Wohnung kaufen - Anfängerfragen

    Zitat Zitat von martin_73
    Moin,

    ja, ich lese PNs, und da ich ein vorsichtiger Mensch bin habe ich erst einmal im Forum angefragt ob es "üblich" ist daß man privat angesprochen wird - gesundes Mißtrauen hat noch nie geschadet, Bots, Nepper/Schlepper/Bauernfänger finden sich überall. Das soll, wie weiter oben schon von mir geschrieben, keine Wertung sein sondern ich versuche nicht gleich in die Finanzfalle zu tappen.


    Moin,

    vielen Dank für Ihre Einschätzung.

    zu 1): Die Immobilie liegt in 24113 Kiel.

    zu 2): 75.000@ ist (angeblich?) der Minimalkredit der ING, die ich aufgrund der tatsache angefragt habe, weil ich dort ein Konto unterhalte. Es ist bisher nur eine unverbindliche Anfrage.
    zu 3): mein tatsächlicher Bedarf ist 65.000€, ich habe noch eine kleine Reserve.

    beste Grüße,
    Martin
    Komplett über die Investitionsbank Schleswig-Holstein finanzieren, fertig aus.

    https://www.ib-sh.de/unser-angebot/f...ic=1&project=2

    Geht im übrigen auch komplett über einen unabhängigen und erfahrenen Finanzierungsmakler

  17. Avatar von utopus
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    Standard AW: ET-Wohnung kaufen - Anfängerfragen

    Aber die Zinssätze bei der IB.SH sehen für mich deutlich schlechter als die 0.81%/0.88% über 10 Jahre von der ING aus?
    (Und die 10t€ mehr kann man ja in 3x5% sondertilgen ...)

  18. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: ET-Wohnung kaufen - Anfängerfragen

    Ich habe mich konkret und individuell auf den Fall hier bezogen noch nicht damit beschäftigt, warum auch

    Ist ein Hinweis, bei höherem Bedarf senken alle Darlehen den Beleihungsauslauf, Top Konditionen sind bei dem Hauptdarlehen zu generieren, trotzdem wird es nicht angeboten.

  19. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: ET-Wohnung kaufen - Anfängerfragen

    Zu dem, ING ist eine Wundertüte, wovon nicht wenige Verbraucher/User hier zu berichten wissen, insofern sollte man sich niemals auf die ING alleine verlassen.

  20. Avatar von martin_73
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    Standard AW: ET-Wohnung kaufen - Anfängerfragen

    Moin,

    vielen Dank für die rege Beteiligung an meinem Anliegen.
    Zum Thema ING: da habe ich doch tatsächlich eine freundliche Mail bekommen, daß die "Konditionen per heute um 10 Punkte erhöht werden", ich aber noch 6 Tage Zeit hätte zu den oben genannten Konditionen abschließen zu können.

    Das ist doch diese Masche "Druck machen, damit ein Abschluß generiert wird", oder nicht?

    Die IB.SH werde ich morgen mal anfragen, vielen Dank für den Tipp.

    viele Grüße,
    Martin

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