Eigentümergemeinschaft Vermietung / Kosten für Renovierung / Baustoffe usw.

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  1. Avatar von Martin79HN
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    Standard Eigentümergemeinschaft Vermietung / Kosten für Renovierung / Baustoffe usw.

    Hallo miteinander,

    mich beschäftigt aktuell folgender Fall:

    Mein Bruder und ich vermieten eine Wohnung. (es gehören jedem 50%)
    Vermietung dieses Jahr 2021 nur ca. 5 Monate weil
    vorher leer Stand und renoviert wird/wurde.

    - Rechnung für Bodenbelag neu (ca. 1000 €)
    - Baustoffe (ca. 1500 €) (Schalldämmung einer Wand, neue Stecker, Schalter, Farbe, Lacke, WC Sitz usw.)
    - Rechnung Handwerker Sanitär (ca. 150 €)
    - Rechnung Fensterbauer (ca. 200 €)
    - Herd neu, Ceranfeld neu, Dunstabzugsbaube neu, Arbeitsplatte neu usw. (ca. 1500 €)
    - Fahrten von mir zur Wohnung einfach 100 km (bin x mal gefahren und belegbar durch Baumärkte, Kassenzettel, Deponie usw.)

    Kosten teilen wir uns mein Bruder und ich.

    Afa kommt noch oben drauf und nicht umlagefähige Nebenkosten
    laut Hausverwaltung.

    Es würde zu einem Verlust kommen in Bezug auf die Einnahmen / Ausgaben 2021. (2022 erzielt man einen Gewinn mit der Wohnung)
    Ich habe allerdings gehört man kann es z.B. auch auf 2 Jahre verteilen. (1-5 Jahre)

    Kann ich die Fahrtkosten wegen Eigenleistung auch absetzen?
    Was ist alles absetzbar?

    Und in Bezug auf die Nebenkostenabrechnung auch eine Frage:

    - nicht umlagefähige Nebenkosten sind absetzbar? (Allg. Kosten, Allg. Reparaturen, Garagenkosten, Aufzugskosten, Verwaltungskosten usw.)
    - was ist mit der Erhaltungsrücklage (Hausverwaltung baut Guthaben auf)
    - oder nur Entnahme der Rücklage auf das Wirtschaftsjahr

    Eine grobe Richtung und unverbindliche Einschätzung
    reicht mir schon.

    Gruß


    Martin

  2. Avatar von tneub
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    Standard AW: Eigentümergemeinschaft Vermietung / Kosten für Renovierung / Baustoffe usw.

    Hallo Martin,

    Vorweg: Ich bin in vielen Teilen der Einkommensteuer nicht mehr fit und gebe natürlich keine Garantie auf meine Aussagen. Vielleicht hilft es dir trotzdem.

    Wurde die Wohnung neu angeschafft?

    Wenn ja, mußt du prüfen, ob du in den ersten 5 Jahren Modernisierungskosten > 15% des Anschaffungspreis hast.
    Wenn du die 15% überschreitest, sind das keine Kosten, sondern erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung.

    Größere Sanierungskosten kann man meines Wissens auch über mehrere Jahre verteilen. Hier ist das ganze von den Beträgen aber überschaubar und eher dem Erhaltungsaufwand zuzuordnen.

    Die Kosten für die Küche müsste man ggf. gesondert prüfen und behandeln, je nachdem wie die bisherige Küche behandelt wurde (gesonderter Erwerb in Kaufvertrag?).
    Ich glaube, dort kann man vieles verargumentieren, je nachdem wie mans braucht. (ist durch den Austausch eine neue Küche entstanden [wesentliche Verbesserung], sind es Kosten weil nur Austausch defekter Geräte usw.)

    Fahrtkosten sind meines Erachtens absetzbar. Durch die 50%ige Beteiligung ist noch zu klären, wie:
    1) Lässt du dir die auszahlen, dann mindert die Kosten das gemeinsame Einkommen und du erhälst die Liquidität.
    2) Setzt du die an, dann mindern die Kosten das gemeinsame Einkommen, du hast aber keine Liquidität (bzw. nur in Höhe der Steuererstattung) deinen privaten Benzinkosten gegenüber stehen. (Vorteil läge dann beim Bruder, dessen Einkommen durch deine kosten ebenfalls gemindert werden)

    3) Es gibt bei einer GbR auch noch die Möglichkeit Sonderbetriebsausgaben geltend zu machen, wenn die nur einen betreffen. Ich glaube das geht auch bei einer Vermietung, bin mir aber nicht sicher. Dann würden die Fahrtkosten nur dein Einkommen mindern. (Damit würde das Einkommen deines Bruders durch deine Kosten nicht gemindert)

    Erhaltungsrücklage ist meines Erachtens nicht ansetzbar, sondern nur die Entnahme aus der Rücklage.
    (solltes du aber nochmal genau recherchieren)

    Sonst noch absetzbar sind die Nebenkosten des Leerstands (Grundgebühr Stromzähler etc.), Abschreibung auf Gebäudeanteil, evt. Abschreibung Küche, Zinsen etc.
    Absetzbar wäre ebenfalls die Steuerberatungskosten für die Erstellung der gesonderten und einheitlichen Feststellung der Einkünfte.


    Habt ihr das gleiche Eigenkapital eingebracht? Ansonsten wäre auch noch zu prüfen, ob durch unterschiedliche Darlehensaufnahme Sonderbetriebsausgaben/vermögen entstehen.

    Kleiner Tip:
    Durch Sonderbetriebsausgaben/Sonderbetriebsvermögen kann die Ermittlung der Einkünfte einer GbR recht umfangreich und unübersichtlich werden. Je nachdem, ob man Versteuerung oder Liquidität betrachtet führt das meines Erachtens auch nicht immer zu dem Wunschergebnis, welches man als gerecht empfindet. Gerade wenn das Verhältnis zwischen den Gesellschaftern dann irgendwann etwas angespannt ist, führt sowas dann schnell zur vermeintlichen Ungerechtigkeit auf beiden Seiten. Vermeidet sowas soweit es geht.

  3. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: Eigentümergemeinschaft Vermietung / Kosten für Renovierung / Baustoffe usw.

    tneub Danke für Deine Info`s.

    Ein paar Hintergrundinfo`s:

    Eigentümer sind mein Bruder und ich durch Tod vom Vater vor 2 Jahren geworden. (je 50%)
    Bruder lebt im Ausland und hat auch dort seinen Wohnsitz. (Er wird in Deutschland eine Steuererklärung abgeben müssen aber die fällt recht gering aus!) Und im Ausland durch die Miete hat Er etwas mehr Steuern zu zahlen.

    Weil die Mutter mietfrei drin gewohnt hat (Liebhaberei) können wir trotzdem Leerstand nicht bewohnt absetzen? Afa für die Monate, Nebenkosten usw.?
    3 Monate nicht bewohnt weil Renovierung in der Zeit lief. (Mutter ist ins Pflegeheim umgezogen)

    Zur Aufteilung hat mein Bruder mir 2 Raten bzw. werden vielleicht noch 3 überwiesen. (50% an Kosten beteiligt)
    Die werde ich ganz klar angeben.

    Eine GbR wird es nicht geben.
    Das mit den Fahrtkosten habe ich nicht verstanden. ;-)
    Ich setzte an Tag X 2 x 100 km = 200 km x 0,35 €= 70 € Aufwand als Nachweis z.B. Obi Kassenzettel oder Deponierechnung usw.
    da kommen alleine in der Zeit über 1000 € zusammen an Aufwand.

    + alles andere Posten von oben führt dann 2021 zu einem Verlust bei der Vermietung.
    Ist das ein Problem oder kann man auch im ersten Jahr einen Verlust ausweisen?

    2022 mach ich ja dann Gewinn.

    Bei der Küche kann ich nachweisen, dass wegen Schimmel die alte nicht mehr
    nutzbar war und ist dann einer Neuanschaffung gleichzusetzen. Die Kosten sind dann
    länger abschreibbar?


    Gruß


    Martin

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