Finanzierung einer Auslandsimmobilie über eine deutsche Bank

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  1. Avatar von rv2021
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    Standard Finanzierung einer Auslandsimmobilie über eine deutsche Bank

    Hallo,

    ich möchte eine Ferienwohnung am Gardasee kaufen, kann jedoch keine deutsche Bank finden, die eine Auslandsimmobilie finanzieren will.
    Sparkasse, Volksbank, Raiffeisenbank, LBS, Interhyp.. alle durchtelefoniert und kein Erfolg. Immer wieder die gleiche Antwort bezüglich Sicherheit und Hypothek.

    Aktuelle Situation:
    Meine Frau und ich, beide fest angestellt, monatliches Haushaltseinkommen 5900€/netto, Eigenkapital 70.000€, keine aktuellen Kredite, Schufa-Score 98.25.
    Bonität ist also gegeben. Eine eigene Immobilie in Deutschland besitzen wir nicht, wollen wir zurzeit auch nicht wegen den unverschämt hohen geforderten Preisen.
    Also keine Hypothek, dafür aber keine Schulden und sehr gute Verhältnisse.

    Es würde mich echt wundern, wenn keine einzige Bank uns einen Kredit anbieten will.
    Vielleicht hat jemand Erfahrung mit dem Thema und kann mir weiterhelfen.

    Danke und beste Grüße

    RV

  2. Avatar von tneub
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    Standard AW: Finanzierung einer Auslandsimmobilie über eine deutsche Bank

    Mal bei italienischen Banken z.B. in Südtirol vorstellig geworden?

  3. Avatar von rv2021
    rv2021 ist offline
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    Standard AW: Finanzierung einer Auslandsimmobilie über eine deutsche Bank

    Hallo,

    ja, die Südtiroler Sparkasse meinte sie würde max. 50% des Kaufpreises finanzieren und nur für Immobilien in Ihrem Einzugsgebiet, sprich Trentino-Südtirol. OK, ist zumindest eine Möglichkeit.

    Ich war aber überrascht, als die SSKM meine Anfrage ablehnte, obwohl ich dort seit vielen Jahren braver Kunde bin.
    Bevor ich noch alle anderen existierenden Banken besuche, Targo, Sparda und wie die alle heißen, meinte ich, ich frage zuerst bei der Community hier nach.
    Ich denke es gibt bestimmt auch andere interessierte Personen hier, mit ähnlichem Vorhaben, die an den deutschen Banken scheitern..

  4. Avatar von brainy
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    Standard AW: Finanzierung einer Auslandsimmobilie über eine deutsche Bank

    Ich kenne keine Deutsche Bank, die ohne deutsche Sicherheiten, so etwas finanziert.

    Welche Gutachter soll das denn begutachten?

    Die lokale Volksbank und die lokal Sparkasse finanziert meist nicht einmal in der Nachbarschaft, wo eine andere VoBa/Spk sitzt.

  5. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Finanzierung einer Auslandsimmobilie über eine deutsche Bank

    na ja,

    die rechtlichen Bedingungen sind ja anders. Da steigen die dt. örtlichen Banken aus.


    Die großen Banken steigen wegen der Beleihung aus, denn eine Hypotek ist was anders als eine Grundschuld!

    Eine Hpyotek bedeutet. Pro rata temporis, ausschließlich auf das belastete Haus!

    Eine Grundschuld immer die volle Höhe das Gesamtvermögen, auch Auto, Pelze, Bilder, Sparschwein der Kinder, die Gehaltskonten, Sparfächer,.... einfach bis zur Pfändungsgrenze!

    Kleiner Unterschied, oder?

    Ich könnte einen Gläubiger in Deutschland vorstellen, der das Risiko ein geht! Allerdings fehlen dann die groben Daten!

    Preis, Region, Versicherungschein (ob es versicherbar ist!) Bedenken Sie die Unwetterschäden!

    Ich würde dann eine anoyme Anfrage machen, um eine Finanzierung darzustellen (Den Gläubiger muss der den ausgearbeiten Vorschlag passen).

    Allerdings steckt sehr viel Bargeld dahinter, beliebt ist gerade nicht. Siehe auch Thema "Bargeldobergrenze"!

    Am besten immer gegen Rechung und von Gläubiger überweisen lassen! Nicht das die Steuerbehörden nachts die Tür ungebeten öffent.

    bruno68
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  6. Avatar von brainy
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    Standard AW: Finanzierung einer Auslandsimmobilie über eine deutsche Bank

    Zitat Zitat von bruno68

    Eine Grundschuld immer die volle Höhe das Gesamtvermögen, auch Auto, Pelze, Bilder, Sparschwein der Kinder, die Gehaltskonten, Sparfächer,.... einfach bis zur Pfändungsgrenze!
    Das ist Blödsinn, wie fast immer von Bruno.

    Der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek ist die Akzessorietät.

    https://de.wikipedia.org/wiki/Akzessoriet%C3%A4t

    Habe in den letzten 30 Jahren keine Hypothek mehr gesehen. Macht noch einer so etwas?

  7. Avatar von tneub
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    Standard AW: Finanzierung einer Auslandsimmobilie über eine deutsche Bank

    Über soviel Bullshit kann man nur den Kopf schütteln.

  8. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Finanzierung einer Auslandsimmobilie über eine deutsche Bank

    Zwei dämliche auf den Weg?
    tneub
    AW: Finanzierung einer Auslandsimmobilie über eine deutsche Bank
    Über soviel Bullshit kann man nur den Kopf schütteln.
    und
    brainy
    AW: Finanzierung einer Auslandsimmobilie über eine deutsche Bank
    Zitat Zitat von bruno68 Beitrag anzeigen
    Eine Grundschuld immer die volle Höhe das Gesamtvermögen, auch Auto, Pelze, Bilder, Sparschwein der Kinder, die Gehaltskonten, Sparfächer,.... einfach bis zur Pfändungsgrenze!
    Das ist Blödsinn, wie fast immer von Bruno.
    Der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek ist die Akzessorietät.
    https://de.wikipedia.org/wiki/Akzessoriet%C3%A4t
    Habe in den letzten 30 Jahren keine Hypothek mehr gesehen. Macht noch einer so etwas?
    Nun ja, da rv2021 in Italien erwerben will und es keine Grundschuld dort gibt! Was kann der Käufer nur tun um ein Eigenheim zu erwerben?

    Folglich muss er eine Hypothek aufnehmen, weil es nur in Tirol, Grundbücher mit Grundschulden gibt.

    Ich habe dafür im Anhang eine Beschreibung von einen dt. Anwalt, der mit Kaufverträgen mit Ländereigenheiten auskennt.

    Schenbar seit ihr beiden des lesend nicht mächtig oder Meinungseingeschränkt!

    Tatsache ist: Kennt Italien keine Grunchulden! So kann man auch keine Grundschulden aufnehmen, sondern nur das was Land als Schuldsicherung anbietet! Das ist in Italien die Hypothek!

    Und das war's für den Gläubiger, kann man nur die gesetzliche Hypothek anbieten! So gelten die Bedingungen des Gläubigers, hat man kein entschuldetes Eigentum in D wird es richtig eng!
    Finanzierung einer Immobilie in Italien

    Bevor Sie sich zum Kauf einer Immobilie in Italien entscheiden, ist es wichtig vorab die Finanzierung zu klären. Ein Kredit kann über eine deutsche Bank sowie über eine italienische Bank aufgenommen werden. Deutsche Banken finanzieren jedoch nur noch in den seltensten Fällen Auslandsimmobilien.
    Voraussetzung ist, dass Sie eine bereits entschuldete Immobilie in Deutschland besitzen. Bei der Finanzierung über eine italienische Bank ist es hingegen möglich, die italienische Immobilie mit einer Hypothek zu belasten.

    Die Beantragung einer Finanzierung für eine Immobilie in Italien läuft in der Regel wie folgt ab:
    Sie reichen einen Antrag inklusive aller für die Finanzierung wichtigen Unterlagen bei der Bank ein. Dazu gehören zum Beispiel Steuerbescheide, Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, Codice fiscale, Katasterauszug der Immobilie, Herkunftsangaben der Immobilie etc.

    Die Bank prüft Ihren Antrag und erteilt Ihnen innerhalb von ca. 20-25 Arbeitstagen eine offizielle Zu- bzw. Absage. Die Frist beginnt nach Eingang der Unterlagen bei der Bank.
    Bei einer positiven Antwort schickt die Bank einen Gutachter zur Immobilie, um deren Marktwert zu ermitteln. Von dem ermittelten Marktwert finanzieren die Banken in der Regel zwischen 30 und 40 Prozent. Den Rest müssen Sie an Eigenkapital aufbringen.
    Dieser Abschnitt erklärt auch warum man einen dt. Gläubiger haben will, es fehlen 60 % vom Kaufpreis!

    bruno68

  9. Avatar von tneub
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    Standard AW: Finanzierung einer Auslandsimmobilie über eine deutsche Bank

    Bruno, du bekommst von einem Anwalt wie Sebkoch gesagt, dass du unrecht hast und diskutierst trotzdem rum. Du schreibst Sachen zu Finanzierung, wo sich ein Vermittler wie Noel nur die Hand an die Stirn schlägt, schreibst Dinge zu Steuern oder Bilanzierung, wo ich dir aus jahrelanger Erfahrung in dem Bereich sagen kann, dass es völliger Nonsens ist. Du schreibst hier Dinge über Grundschulden, die völlig falsch sind. Du schreibst Dinge zu ETF, wo du jede Menge Gegenwind bekommst . Auf welchem Trip muß man sein, dass man nicht erkennt, dass man falsch liegt. Vielleicht liegts an deinen mangelnden Deutschkenntnissen, dass du Gesetze liest, aber nicht verstehst.

  10. Avatar von Dante
    Dante ist gerade online

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    Standard AW: Finanzierung einer Auslandsimmobilie über eine deutsche Bank

    Und zudem immer noch das reininterpretieren oder sogar ausdenken irgendwelcher fiktionaler Stories und Situationen, die sich anhand der gegebenen Infos noch nichtmal ansatzweise ableiten lassen für normale Menschen.

  11. Avatar von rv2021
    rv2021 ist offline
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    Standard AW: Finanzierung einer Auslandsimmobilie über eine deutsche Bank

    Danke Euch für die Infos.
    Also gibt's keine Möglichkeit für mich über ein Immobilienkredit, da deutsche Banken zwar könnten, aber nicht mitmachen wollen. Schade.
    Dann bleibt mir nur der Privatkredit zur freien Verwendung übrig.

  12. Avatar von utopus
    utopus ist offline

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    Standard AW: Finanzierung einer Auslandsimmobilie über eine deutsche Bank

    Möglicherweise kannst du dir noch Bausparverträge anschauen - bis 30t€ geht es wohl ohne Grundbucheintrag.
    Auch den Wohnkredit von der ING ist vielleicht einen Blick wert.

    Hängt natürlich von der Höhe des gewünschten Kredits ab.

  13. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Finanzierung einer Auslandsimmobilie über eine deutsche Bank

    Nein rv2021,

    nein so nicht, es gibt nicht den "deutschen Weg" in Italien!

    Allerdings wenn der Gläubiger 150 % finanziert, und die Hypothek 40 bis 60 % Beleihung ergibt, dann während 60 % bis 90 % Finanzierung möglich!
    Aber das sind nur sehr wenige Gläubiger und nicht jeder Vermittler kann dies sich erlauben, solch ein Darlehn zu vermitteln! Selbst wenn dies "offiziell" nicht so dargestellt wird!

    Real während, dann bei Kosten 300.000 € des Hauses zwischen 60 % = 180.000 €, bei 90 % 270.000 € als Darlehn möglich! Der Rest sollte dann als EK vorhanden sein!
    Allerdings kann man das EK und sas 2,5 fache noch sofort hebeln!
    So wäre es möglich ein Sofortdarlehn 50.000 € mit mindestens 7.000 € Guthaben, 60 Monate vorzufinanzieren, den Fehlbetrag 13.000 € nachzusparen, die Restschuld von 30.000 in ca. 15 Jahren abzubezahlen!

    Die Beleihung bis 150 % des Objektwertes, so ist es auch bei der Darlehnssumme 12.000.000 €, welch ein Vermittler darf dies selbst einreichen? Die Wenigsten! Bei den Summen und Beleihungsausläufen, gehört schon mal ein Vertrauensvorschuss des Vorstandes des Gläubigers dazu. Nur dafür braucht man kein Abitur, sondern Fachwissen jenseits des Mainstreet!

    Zum Thema: Eigenkapitalherkunftsnachweis

    Wie sie selbst wissen müssen Sie als Kunde in Italien den Nachweis erbringen, dass das Geld "sauber" ist. Sonst ist das gesamte Eigentum in Italien weg! Dort gilt die Beweisumkehr zu Lasten des Beschuldigten!
    Das hiesige dt. Gesetz, hat sich den italienischen Recht angepasst, sie müssen nachweisen woher das Geld zum Kauf der Immobilie herkommt! Ohne Unterlagen wird das sehr, sher schwer
    Hier wären die Bedingungen „Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien-GwGMeldV-Immobilien"; Sie sollten hier mal nach lesen, dass Bargeldzahlungen über 10.000 € schon zu Probleme führen!

    https://www.gesetze-im-internet.de/i...ngsformel.html
    https://www.haufe.de/compliance/rech...32_398444.html

    Im übrigen gilt dies auch für Italien, da es eine Eu weite Reform ist! Hier ein Auszug aus den StGB
    ...Die strafbare Selbstgeldwäsche bleibt erhalten, hingegen gibt es noch Unstimmigkeit, ob die leichtfertige Geldwäsche erhalten bleibt oder entfallen soll, wie es die EU-Richtlinie vorsieht.
    Was letztlich im Gesetzblatt stehen wird, steht derzeit noch nicht fest. In jedem Fall erfährt der bisherige Gesetzestext des § 261 Strafgesetzbuch eine neue Struktur und am Ende soll eine weniger komplizierte Fassung dabei herauskommen.
    Ich empfehle ihnen auf den legalen Weg zu bleiben, sonst wird gewollte Haus, eher eine Falle! Bedenken Sie, die Maßstäbe (für weisses oder schwarzes Geld) legt der jeweilige Staat fest. Und besonders wird er auf Grenzüberschreitungen von Bargeld sein Augenmerk legen.

    @tneub,
    Ja, ja Ra's sind die Besten er meint was, was evtl, keiner gar nicht bekommt!
    Ja, ja " Ein jeder hat eine Recht auf ein Darlehn"; was vergessen wird ist aber:"Das ein Darlehn zurückgezahlt werden muss!"

    Nur der dt. Gesetzgeber legt die Spielregeln grundsätzlich im BGB fest!

    Andere Länder andere Sitten, so kennt Italien kein Grundschulden, sondern nur Hypotheken! Punkt, aus!

    Das Hypotheken nur mit 40 bis 60 % in Italien beliehen werden, ist wohl eine sehr überschraschene Darlehnsminderung.

    Zum anderen muss der Gläubiger überhaupt nichts, was seinen Geschäftsinteresse gefährdet zustimmen! Unbekannte Risiken sind schon aus rechtlichen, Buchhaltungs- und anderen haftungsrechtlichen Gründen als Geschäftsgrundlage abzulehnen!

    Hier sollte man sich in Basel III, gilt ab 01.07.2021 durchlesen, mit wie viel EK der Gläubiger solch ein Risiko gesetzlich unterlegen muss!
    Hinzu kommt die Pfandbriefrefinanzierung hinzu! Deren Berechnung dürft sich bei einer Beleihung von max. 60 % des Kaufpreises, bei einer Hypothekenfinanzierung max. 80 % betragen, zusammen gerechnet 48 % vom Kaufpreis finanzieren lassen! Im besten Fall!
    Nur dazu passt das deutsche Zinssystem nicht! Würde man eine dt. Finanzierung für eine Haus in Italien suchen! So müsste der Zinssatz für eine Finanzierung, bis 210 % Beleihungsauslauf geben! Nur diesen Zinsauslauf und Zinssatz gibt es in Deutschland nicht.

    Fasse ich zusammen, so gilt

    „Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien-GwGMeldV-Immobilien", seit 01.10.2020
    "GWG", geht für Vermittler mit den Unterlagen jetzt in finale Funktion, inkl. Strafgesetzbuch § 261 StGB
    Basel III sind seit 01.07.2021 in Kraft, für die Banken ein erheblicher Kraftakt, für die Umstellung auf Laufzeit gerechte Finanzierung.

    Man sollte echt begreifen, die Kindergartenzeit genauso und auch die Schulzeit/ABI ist vorbei. Hier geht es um richtig viel Geld und nicht Schönwetter, hier wird Vermögen geschaffen und Familien- Existenzen vernichtet!

    @Dante,
    es gilt für sie das Gleiche, sie sollten sich eher informieren unter

    - Handelsvertreter Blog, Ra Herr Behrens rechtlicher Beistand für Vermittler
    und
    - w³:\\ Ra Dr. Fiala , RA Dr. Fiala können sie sich bei de Weiterbilden unter Presse- & Öffentlichkeitsarbeit, zu mal der Anwalt Fiala beim Bundesgerichten zugelassen ist.

    Impfschäden: Wer haftet und wie hoch ist der Schadenersatz? Hier wird auch eine fiktive Rechnung verwendet um die max. Zuschuss für ein Schadensfall zu errechen.

    Es gab auch eine Streit wegen einer Gründung eine vermögengensverwaltende GmbH?

    Hier hilft mal eine Blick in die Anlagen 1 und 2 des GWG
    Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (Geldwäschegesetz - GwG) Anlage 1 (zu den §§ 5, 10, 14, 15) Faktoren für ein potenziell geringeres Risiko
    ….
    Anlage 2 (zu den §§ 5, 10, 14, 15) Faktoren für ein potenziell höheres Risiko (Fundstelle: BGBl. I 2017, 1859; bzgl. der einzelnen Änderungen vgl. Fußnote)
    Die Liste ist eine nicht erschöpfende Aufzählung von Faktoren und möglichen Anzeichen für ein potenziell höheres Risiko nach § 15:

    1.Faktoren bezüglich des Kundenrisikos:

    a)außergewöhnliche Umstände der Geschäftsbeziehung,
    c)juristische Personen oder Rechtsvereinbarungen, die als Instrumente für die private Vermögensverwaltung dienen,
    e)bargeldintensive Unternehmen,
    f)angesichts der Art der Geschäftstätigkeit als ungewöhnlich oder übermäßig kompliziert erscheinende Eigentumsstruktur des Unternehmens,
    g)der Kunde ist ein Drittstaatsangehöriger, der Aufenthaltsrechte oder die Staatsbürgerschafte eines Mitgliedstaats im Austausch gegen die Übertragung von Kapital, den Kauf von Immobilien oder Staatsanleihen oder Investitionen in Gesellschaften in diesem Mitgliedstaat beantragt;

    2.Faktoren bezüglich des Produkt-, Dienstleistungs-, Transaktions- oder Vertriebskanalrisikos:

    a)Betreuung vermögender Privatkunden,
    b)Produkte oder Transaktionen, die Anonymität begünstigen könnten,
    c)Geschäftsbeziehungen oder Transaktionen ohne persönliche Kontakte und ohne bestimmte Sicherungsmaßnahmen wie elektronische Mittel für die Identitätsfeststellung, einschlägige Vertrauensdienste gemäß der Definition in der Verordnung (EU) Nr. 910/2014 oder andere von den einschlägigen nationalen Behörden regulierte, anerkannte, gebilligte oder akzeptierte sichere Verfahren zur Identifizierung aus der Ferne oder auf elektronischem Weg,
    d)Eingang von Zahlungen unbekannter oder nicht verbundener Dritter,
    e)neue Produkte und neue Geschäftsmodelle einschließlich neuer Vertriebsmechanismen sowie Nutzung neuer oder in der Entwicklung begriffener Technologien für neue oder bereits bestehende Produkte,
    f)Transaktionen in Bezug auf Öl, Waffen, Edelmetalle, Tabakerzeugnisse, Kulturgüter und andere Artikel von archäoloischer, historischer, kultureller oder religiöser Bedeutung oder von außergewöhnlichem wissenschaftlichem Wert sowie Elfenbein und geschützte Arten;

    3.Faktoren bezüglich des geografischen Risikos:
    a)unbeschadet des Artikels 9 der Richtlinie (EU) 2015/849 ermittelte Länder, deren Finanzsysteme laut glaubwürdigen Quellen (z. B. gegenseitige Evaluierungen, detaillierte Bewertungsberichte oder veröffentlichte Follow-up-Berichte) nicht über hinreichende Systeme zur Verhinderung, Aufdeckung und Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung verfügen,
    b)Drittstaaten, in denen Korruption oder andere kriminelle Tätigkeiten laut glaubwürdigen Quellen signifikant stark ausgeprägt sind,
    c)Staaten, gegen die beispielsweise die Europäische Union oder die Vereinten Nationen Sanktionen, Embargos oder ähnliche Maßnahmen verhängt hat oder haben,
    d)Staaten, die terroristische Aktivitäten finanziell oder anderweitig unterstützen oder in denen bekannte terroristische Organisationen aktiv sind.

    Liest man das durch so ergeben sich für die Gründung einer eigenen vermögensverwaltende GmbH folgende Punkte als vernichtend:
    Anlage 2 Nr. 1 Buchstabe c, e und f
    Anlage 2 Nr. 2 Buchstabe a, b, c und d

    Die Anlage 2 Nr. 1, 2 und 3 gelten teilweise als „red flag“, d. h. für die zukünftigen Geschäftspartner ein „no go“.
    - Da man in diesen Fälle ständig rechtlich gezwungen ist, ein erhöhtes Überwachungssystem zu führen hat.
    - Und das dies den Behörden, bei jeder Handelsstätigkeit als Verdachtsfall GwG zu melden ist.
    - Geschäfte nach § 15 GWG müssen von der Geschäftsleitung quergezeichnet werden, was automatisch die volle Haftungsübernahme bedeutet, Zivil- und Strafrechtlich.

    Daher wird eine Ablehnung der Geschäftsbeziehung wird daher eher die Regel sein!

    Denn nach § 261 StGB stehen Haftstrafen bis zu 10 Jahre im Raume! Auch für die Vorstände im Raume! Und auch ein Berufsverbot, Lebenslang!
    Und nach § 262 StGB eine lebenslange Führungsaufsicht! Wegen Wiederholungsgefahr!

    Ich hoffe das reicht, die Kindergartenzeit ist abgelaufen, ohne fundierte Kenntnisse sollte man Abschied von seiner eigene Meinung nehmen.

    bruno68

  14. Avatar von tneub
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    Standard AW: Finanzierung einer Auslandsimmobilie über eine deutsche Bank

    Zitat Zitat von bruno68
    die Kindergartenzeit ist abgelaufen
    Eine kleine Forumsdurchsage: Der kleine Bruno möchte aus dem Spieleparadies abgeholt werden.

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