Immobilienkauf schier unmöglich

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  1. Avatar von Sucher_705
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    Standard Immobilienkauf schier unmöglich

    Hallo,
    kurz zu uns verheiratet, beide Voll erwerbstätig. Nettoeinkommen ca. 4700 Euro monatlich, erwarten nächstes Jahr unser erstes Kind.

    Suchgebiet südlicher Grossraum von Hamburg. Gesucht EFH Bj. 2000. Budget was angepeilt ist 400k - 450k Euro.

    Suchen seit 2 Jahren, Immobilien besichtigt 47. Kaufangebote abgegeben 11.

    EK ist je nach Preis 25% - 30% vorhanden (Bargeld sofort verfügbar). Schufa ist absolut positiv (beide 99,x %). Laut 3 Banken wären wir aktuell absolut sicher als Kreditnehmer, aber ab nächsten Jahr stehen die Chancen bei nahezu 0 (Mutterschutz/Elterngeld etc. ).

    Was wir bisher besichtigt haben, sind dringend sanierungsbedürftige Häuser oder Dorflage (ohne Einkaufsmöglichkeit etc. ).

    Sanierungskosten haben wir am Anfang auf viel Bitten und Betteln mit vor Ort erstellten Angeboten ermittelt. Im Schnitt sind das immer 200k gewesen. Einmal sogar 270k Euro und einmal 32k Euro.

    Nun sind wir echt unter Druck, da wir in unserer aktuellen Wohnung mehrere Wasserschäden mit unbewohnbarer Wohnung in kurzen Zeitraum hatten.

    Das letzte abgegebene Kaufangebot wurde in zweiter Instanz vom Gutachter mit 160% angesetzt und somit platzte wieder alles. Das Haus wurde vom Makler doppelt so teuer angeboten, als wie der Gutachter den Wert ermittelte. In vorherigen Besichtigungen haben wir bei Kaufinteresse einen Gutachter mitgebracht, was sich sehr in den Kosten niederschlägt.

    Gibt es eine einfache Formel zum berechnen des Immobilienwertes? qm Grundstück x Grundstückspreis + ((qm Wohnfläche x Baukosten) Jahre x 2% von den Baukosten) = Wert in etwa?

    Wir wissen momentan nicht woran es liegt, wir denken schon das wir einen ordentlichen Anteil an EK mitbringen. Wir haben bisher immer Maklern vertraut, das jetzt ein Objekt nachweislich so überteuert angeboten wurde lässt mich schon an Maklern zweifeln.

    Was haben wir bisher unternommen:
    -Kaufangebote bei mind. 90% des aufgerufenen Preises abgegeben (zuvor haben wir die notwendigen Arbeiten zu 50% vom aufgerufenen Preis abgezogen)
    -Einkommen von 3100 auf 4400 Euro erhöht
    -Einkommen auf 4700 Euro erhöht
    -BSV's im Januar immer im Crash Verfahren eingezahlt (2x die jährliche Regelsparrate und gehofft das nicht alles zurück kommt)
    -Baujahr auf 1980 runter gesetzt
    -Baujahr auf 1960 runtergesetzt

    Wie sollten wir auch in Hinsicht auf die Finanzierung und den Verdienstausfall reagieren? Vom Jobwechsel wurde abgeraten, das würde sich extrem negativ in der Finanzierung niederschlagen.

    Kann man ein Forward Darlehen mit Option nehmen ohne konkreten Bezug? Das die Bank am Tag X ein Darlehen auf Wunsch zahlt, zu den alten Einkommensverhältnissen?

    Wir haben soviel Abstriche gemacht, das jede Finanzierung nur noch mit ein unguten Gefühl möglich ist und die Motivation zum Besichtigen mittlerweile auch bei 0 angekommen ist.

    Wir sind eine kleine Familie mit relativ ordentlichen Einkommen und wir müssen doch auch einfach mal die Möglichkeit haben, zum fairen Wert eine schöne Immobilie zu bekommen.

    Gibt es allgemeine Tipps für die Besichtigung, Kaufangebote etc. ?

  2. Avatar von brainy
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Zitat Zitat von Sucher_705

    Gibt es eine einfache Formel zum berechnen des Immobilienwertes?
    Ja, Angebot und Nachfrage, wobei 450k für ein EFH mir sehr sehr wenig erscheint.

    Würde empfehlen, wenn man nicht vom Fach ist, ein Objekt ohne starken Sanierungsstau zu erwerben.

  3. Avatar von utopus
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Zum 1. ich kenne den Immo-Markt in Hamburg nicht und kann hier auch nur meine private Meinung kundtun.

    Was ich mir vorstellen kann: entweder sind die eigenen Ansprüche noch zu hoch - vielleicht zum Start eher eine ETW?

    Vielleicht liegt es aber auch an der Bank und nicht am Markler? Würde mal bei einem unabhängigen Finanzierungsvermittler vorsprechen.
    Oft kennen diese Banken, die keine überzogenen Wertermittlungen heranziehen?

  4. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Hallo Sucher,

    also zunächst du deinem Missverständnis mit dem überteuerten Makler. Das ist heute leider die Realität in vielen Regionen in Deutschland. Objektive Wertermittlungen von z.B. Sachverständigen weichen stark von den Verkauspreisen ab. Überteuert oder nicht ist halt einfach Ansichtssache.

    Mal ein Beispiel zur Erklärung: Wenn du deinen Gebrachtwagen schätzen läßt, dann kann ein Gutachter den Wert z.B. mit 4000 Euro ermitteln. Wenn aber nun Gebrachtwagen so gefragt sind, dass du am Markt 6000 Euro bekommst, dann wirst du eben für 6000 verkaufen. Ob überteuert oder nicht, das ist eben der Marktpreis zu diesem Zeitpunkt.

    Nein, du kannst kein "Blankodarlehen" als Forwarddarlehen von z.B. 400.000 Euro ohne konkreten Bezug aufnehmen. Der Bezug ist immer die Immobilie, die dann auch als Sicherheit für die Bank dient. Möglich ist das nur, wenn ihr schon Immobilien besitzen würdet und diese aus Sicherheit dienen würden.

    Nun, die einzige Taktik die euch helfen wird ist, mehr als andere Käufer zu bieten, ist leider so.

    Abschließend möchte ich dazu sagen und deshalb habt ihr wirklich mein Mitgefühl:

    Du und ihr beschreibt eine traurige Realität in Deutschland. Das "Geheimnis" des Erfolgs Deutschland als Wirtschaftsnation lag immer darin, dass sich Mittelschicht (und so würde ich euch vom Einkommen bezeichnen) Teilhabe am Wohlstand hatte. Das war oft die Kurzformel: Auto, Haus, Urlaub und dazu ein "normales" Leben.

    Nur gibt es diese Mittelschicht oft nicht mehr. Entweder man kommt nie aus der Miete heraus, weil man sich mit "normalem" Einkommen keine Immobilie mehr leisten kann. Oder man gehört beruflich zur Oberklasse mit entsprechendem Einkommen.

    Sonst bleibt oft nur die Möglichkeit, dass in der Familie bereits Vermögen vorhanden ist und z.B. Grundstück über Schenkung läuft usw.

    Aber das Alles wird dir und euch nicht weiter helfen. Die Situation ist, wie sie ist. Ansonsten könnt ihr nur auf die neue Regierung vertrauen, die ja 400.000 neue Wohnungen pro Jahr bauen will. Das sollte zumindest langfristig das Immobilienabgebot signifikant erhöhen und damit auch Preise senken. Ob es wirklich so kommt, ist dann wieder etwas für die Zauberkugel. Eine Hoffnung ja, ob diese sich erfüllen wird, steht auf einem anderen Blatt Papier.

  5. Avatar von tneub
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Zitat Zitat von Sucher_705
    Hallo,

    Was haben wir bisher unternommen:
    -Kaufangebote bei mind. 90% des aufgerufenen Preises abgegeben (zuvor haben wir die notwendigen Arbeiten zu 50% vom aufgerufenen Preis abgezogen)
    Den Satz verstehe ich nicht.
    Ihr habt von dem vom Verkäufer aufgerufenen Preis für ein sanierungswürdiges Haus nochmal 50% der Sanierungskosten abgezogen und davon mindestens 90% geboten?

  6. Avatar von utopus
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Man muss auch schauen, wie sich die Zukunft entwickeln kann - sehe hier 2 größere Faktoren:

    1. Verrentung vieler "Boomer" - wenn diese nicht mehr in der Nähe der Arbeit wohnen müssen, werden hier möglicherweise Immobilien frei.
    (Ob nun der Süden/das Dorf oder der Campingplatz lockt bleibt abzuwarten.)
    2. höhere Möglichkeit zum Homeoffice - solange eine entsprechende Internetverbindung vorhanden ist, kann man dann nachezu von überall aus arbeiten.
    (steuerliche Gründe können dies natürlich auf DE/EU beschränken ...)

    Falls es aus diesen Gründen lohnenswert sein kann auf dem Land zu wohnen/arbeiten, werden die stadtnahen Immobilien evtl. wieder im Preis fallen (oder weniger stark steigen).

    Selbst als Gutverdiener (>6000t€ netto Haushaltseinkommen) ist es nicht einfach ein freistehendes Einfamilienhaus im Großraum Düsseldorf zu finden -
    wenn man schon stark auf die 50 zugeht, bleibt nicht mehr soviel Zeit um die geforderten Preise (>700t€) abzuzahlen.

    Für unsere Großeltern/Eltern war das sogar für Alleinverdiener möglich, die keinen hochbezahlten Beruf hatten ...
    dafür gab es dann allerdings oft nur einen Urlaub im Jahr der nicht weit über die Grenzen von DE hinaus ging ...

  7. Avatar von utopus
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Zitat Zitat von tneub
    Den Satz verstehe ich nicht.
    Ihr habt von dem vom Verkäufer aufgerufenen Preis für ein sanierungswürdiges Haus nochmal 50% der Sanierungskosten abgezogen und davon mindestens 90% geboten?
    Interpretiere ich so:
    Haus wird für 400t€ angeboten - es werden 100t€ Sanierungskosten ermittelt - davon wird vom Kaufinteressenten 50% (50t€) abgezogen - von den verbleibenden 350t€ werden min. 90% (315t€) geboten - wenn der Verkäufer allerdings höhere Gebote erhält, wird er wohl diese annehmen.

  8. Avatar von tneub
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    So habe ich es auch interpretiert.

    Nur verkauft der Verkäufer das Haus doch in dem Wissen, dass da noch was saniert werden muß und macht doch schon selbst einen Preisabschlag für die Sanierungskosten.
    Damit wäre der Preisabschlag für die Sanierungskosten doch doppelt abgezogen.

  9. Avatar von Sucher_705
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Wir haben bei 3 Banken Gespräche geführt, in der ermittelt wurde was ist möglich. 630k war das höchste.

    Die Überbewertung wurde von der Bank so massiv aufgedeckt, sonst sind die Gutachter immer von einem Verkehrswert der 50-100k unter den aufgerufenen Preis liegt ausgegangen.

    Was ist denn ein akzeptables EK? 40%, 50%, 90%? 20% war der Wert den die Bank als gut eingestuft hat. Wir sind bei 30% angekommen, sollte eine Finanzierung nicht immer einfacher werden bei steigender EK Quote?

    ETW gehen hier bei 500k los. Teurer als ein EFH und somit uninteresant.

    Bei jeder interessanten Immobilie haben wir einen Gutachter zur zweiten Besichtigung mitgenommen. Ist das vielleicht negativ aufgefallen?

    Welcher Wertermittlung sollten wir am meisten trauen? Gutachter, Bank oder Makler?

  10. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Die meisten Verkäufer haben es am liebsten, wenn die Interessenten direkt nach der ersten Besichtigung sagen, dass sie das Haus kaufen. Mitteilen, welche Unterlagen benötigt werden und fertig.
    Wie ihr das finanziert und was der Gutachter sagt, interessiert den Verkäufer recht wenig.
    Wenn der Notartermin feststeht, dann könnt ihr mal nach weiteren Besichtigungsterminen wegen der Sanierungsplanung sprechen.
    Alles andere ist vergeudete Zeit für den Verkäufer.

  11. Avatar von Sephir0th
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Zitat Zitat von Sucher_705
    Welcher Wertermittlung sollten wir am meisten trauen? Gutachter, Bank oder Makler?
    Die Frage ist m.E. wenig zielführend. Der Gutachter wird auf Basis von ähnlichen Objekten der letzten Jahre einen Marktwert ermitteln, die Banken haben jeweils eigene Vorgehensweisen und das Interesse, das Objekt eher zu niedrig einzuschätzen, um diesen Preis notfalls sicher erlösen zukönnen. Der Makler wiederum, der anteilig zum Verkaufspreis bezahlt wird, hat ein Interesse an einem möglichst hohen Preis.

    Am Ende geht es aber nur darum, was (auch andere) Käufer bereit sind zu zahlen, und ab wann Verkäufer lieber auf weitere Angebote warten.

  12. Avatar von utopus
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Es gibt hier vermutlich keine objektive Wertermittlung - es wird das gezahlt, was jemand bereit ist zu zahlen.
    Wenn nun bei euren 11 Kaufangeboten jeweils jemand 1000€ mehr geboten hat, hat er halt das Haus bekommen.

    Wie es die Bank bewertet hat nur für deren interne Berechnung eine Auswirkung - außer, wenn es aus Sicht der Bank durch die Überbewertung z.B. eine 110%-Finanzierung wird - dann können sie euch u.U. kein Angebot mehr machen.

    Deshalb würde ich zu einem erfahrenen Finanzvermittler gehen, der "seine" Banken kennt und euch die richtige heraussucht.

    Ein Verkäufer möchte natürlich nicht hören: "Das Haus ist nur 70% wert - mehr zahlen wir nicht!" - besonders, wenn er weiß, dass er deutlich mehr bekommen kann ... oft muss man nur schnell sein und dem Verkäufer 100% bieten - sonst hat man u.U. keine Chance - aber sowas können sich oft nur Leute mit sehr viel Eigenkapital leisten.

    Allerdings ist es bei den Häusern, die günstiger sind als die ETW vermutlich nur wegen des Sanierungsstaus so - und energetisch ist eine ETW auch oft günstiger im Unterhalt.
    (Heizung ist natürlich gerade diesen Winter ein starker Faktor - und wenn die Preise weiter steigen, kann man sich ein warmes Haus bald fast nicht mehr leisten.)

  13. Avatar von brainy
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Gutachten haben immer einen Adressaten dem sie dienen. Marktpreise sind meist etwas völlig anderes.

    Ein Bankgutachten ist immer sehr vorsichtig und daher meist sehr niedrig.

  14. Avatar von Sucher_705
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Die Bank sehe ich ehrlich gesagt am sichersten an. Wenn etwas schief geht, wollen die sicher gehen das die Restschuldsumme kurzfristig realisiert werden kann, auch in einem abgekühlten Markt.

    Makler haben wir auch echt super nette erlebt, die uns sogar ein Kaufpreis nennen konnten womit wir unter aufgerufenen Preis den Zuschlag bekommen hätten.

    Sind wir jetzt einfach mal realistisch. Wenn ein Bankwert von 350k ermittelt wird, und der Makler 600k aufruft ist das schon grenzwertig.

    Wir haben immer den Ratschlag erhalten, eine zweite Besichtigung mit Gutachter durchzuführen.

    Und ja, ich habe früher immer 50% der zu erwarteten Kosten für die Sanierung vom Kaufpreis abgezogen.

    Was könnten wir machen, um unsere Chancen allgemein zu verbessern. Dr. Klein oder Interhyp werden wir jetzt mal vorstellig werden.

    Zu Geld zu machen wäre noch die Altersvorsorge oder die Ausweitung der freiberuflichen Tätigkeit.

    Nur uns fehlt momentan so ein wenig die richtige Richtung.

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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Wenn ein Bankwert von 350k ermittelt wird, und der Makler 600k aufruft ist das schon grenzwertig.
    Und auch hier gibt es immernoch genug dumme, die dieses weit überbieten und komplett in Bar bezahlen.

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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Das mit dem Sanierungsstau ist immer so ein Streitthema. In unseren Familien und Freunden, sagen immer alle BJ 1960 ist Kernschrott.

    Ich sehe es eher zahlenmässig, Ob ich jetzt auf 400k 10% zahle oder auf 600k 10% zahle ist schon ein Unterschied.

    Bad und Küche sind für mich auch 2 Punkte die ich in nahezu jeden Objekt sanieren würde.

  17. Avatar von Sucher_705
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Zitat Zitat von Dante
    Und auch hier gibt es immernoch genug dumme, die dieses weit überbieten und komplett in Bar bezahlen.
    Mit diesen dummen möchte ich aber nix zu tun haben, und würde lieber den ehrlichen Makler und Verkäufer bevorzugen, die ein fairen Preis aufruft und an die junge Familie verkauft statt dem Investor oder dem DINK Ehepaar.

  18. Avatar von tneub
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Was ist ein fairer Preis?
    Die 650T€ die das DINK-Ehepaar bieten, mit dem Nachweis der Bank in der Tasche, dass bis 800T€ alles finanziert wird?
    oder die 500T€ die eine junge Familie für das Haus mit Garten für den Nachwuch bieten, wo aber erstmal mit der Bank geklärt werden muss, ob die 500T€ finanziert werden können, weil die Finanzierung dann schon auf Kante genäht ist?
    oder die 540T€ die das ältere Ehepaar aus dem Verkauf ihres alten Hauses erhalten hat und für das Geld sie gern den Bungalow erwerben würden, um altersgerecht Ihren Lebensabend zu verbringen?

  19. Avatar von Sucher_705
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Wir sollten den grossen Vorteil haben das wir EK vorweisen im 6 stelligen Bereich. Nur das interessiert ja meist nicht.

    Ich möchte auch keine Grundsatz Diskussion pflegen, sondern vielleicht einfach mal paar Tipps.

    EK Quote auf xx%, maximal x% unter dem Kaufpreis ein Kaufangebot abgeben. Vielleicht zum ersten Termin ein Gutachter mitbringen.

    Irgendwas an Tipps. Unabhängiger Dienstleister ist wahrgenommen.

    Sich am Preis der Bank orientieren ebenfalls.

    Wir sollen wenn man den Banken glauben kann, normalerweise gute Chancen haben.

    Ich erhoffe mir einfach mal Ratschläge die uns helfen und vielleicht in den letzten 2 möglichen Monaten den Traum von Eigenheim ermöglichen.

    8 Besichtigungen bis Kaufvertrag wurde uns als Maximum genannt. Soll wohl irgendwann bei der Bank sauer aufstossen, wenn viele Objekte vorgelegt werden ohne Kaufvertrag.
    Viele Bekannte hatten 3-5 Besichtigungen und relativ einfach den Zuschlag bekommen.

    Leider sind ja alle bei Geld verklemmt und die wenigsten sagen die haben statt 630k, 590k geboten und bei 600k den Zuschlag erhalten.

  20. Avatar von utopus
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Den Verkäufer interessiert es nur nicht, wieviel EK du hast - der will nur schnell möglichst viel für sein Haus erhalten.

    Wenn du dich nur an ein Bankgutachten hälst, sinkt die Wahrscheinlichkeit den Zuschlag zu erhalten, da viele mehr bieten werden.

    Der Verkäufer hat auch Baujahr/Sanierungsstau in der Regel schon bei seinem geforderten Preis berücksichtigt - deshalb ist es ja schon günstiger.

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