Immobilienkauf schier unmöglich

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  1. Avatar von Sucher_705
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    Standard Immobilienkauf schier unmöglich

    Hallo,
    kurz zu uns verheiratet, beide Voll erwerbstätig. Nettoeinkommen ca. 4700 Euro monatlich, erwarten nächstes Jahr unser erstes Kind.

    Suchgebiet südlicher Grossraum von Hamburg. Gesucht EFH Bj. 2000. Budget was angepeilt ist 400k - 450k Euro.

    Suchen seit 2 Jahren, Immobilien besichtigt 47. Kaufangebote abgegeben 11.

    EK ist je nach Preis 25% - 30% vorhanden (Bargeld sofort verfügbar). Schufa ist absolut positiv (beide 99,x %). Laut 3 Banken wären wir aktuell absolut sicher als Kreditnehmer, aber ab nächsten Jahr stehen die Chancen bei nahezu 0 (Mutterschutz/Elterngeld etc. ).

    Was wir bisher besichtigt haben, sind dringend sanierungsbedürftige Häuser oder Dorflage (ohne Einkaufsmöglichkeit etc. ).

    Sanierungskosten haben wir am Anfang auf viel Bitten und Betteln mit vor Ort erstellten Angeboten ermittelt. Im Schnitt sind das immer 200k gewesen. Einmal sogar 270k Euro und einmal 32k Euro.

    Nun sind wir echt unter Druck, da wir in unserer aktuellen Wohnung mehrere Wasserschäden mit unbewohnbarer Wohnung in kurzen Zeitraum hatten.

    Das letzte abgegebene Kaufangebot wurde in zweiter Instanz vom Gutachter mit 160% angesetzt und somit platzte wieder alles. Das Haus wurde vom Makler doppelt so teuer angeboten, als wie der Gutachter den Wert ermittelte. In vorherigen Besichtigungen haben wir bei Kaufinteresse einen Gutachter mitgebracht, was sich sehr in den Kosten niederschlägt.

    Gibt es eine einfache Formel zum berechnen des Immobilienwertes? qm Grundstück x Grundstückspreis + ((qm Wohnfläche x Baukosten) Jahre x 2% von den Baukosten) = Wert in etwa?

    Wir wissen momentan nicht woran es liegt, wir denken schon das wir einen ordentlichen Anteil an EK mitbringen. Wir haben bisher immer Maklern vertraut, das jetzt ein Objekt nachweislich so überteuert angeboten wurde lässt mich schon an Maklern zweifeln.

    Was haben wir bisher unternommen:
    -Kaufangebote bei mind. 90% des aufgerufenen Preises abgegeben (zuvor haben wir die notwendigen Arbeiten zu 50% vom aufgerufenen Preis abgezogen)
    -Einkommen von 3100 auf 4400 Euro erhöht
    -Einkommen auf 4700 Euro erhöht
    -BSV's im Januar immer im Crash Verfahren eingezahlt (2x die jährliche Regelsparrate und gehofft das nicht alles zurück kommt)
    -Baujahr auf 1980 runter gesetzt
    -Baujahr auf 1960 runtergesetzt

    Wie sollten wir auch in Hinsicht auf die Finanzierung und den Verdienstausfall reagieren? Vom Jobwechsel wurde abgeraten, das würde sich extrem negativ in der Finanzierung niederschlagen.

    Kann man ein Forward Darlehen mit Option nehmen ohne konkreten Bezug? Das die Bank am Tag X ein Darlehen auf Wunsch zahlt, zu den alten Einkommensverhältnissen?

    Wir haben soviel Abstriche gemacht, das jede Finanzierung nur noch mit ein unguten Gefühl möglich ist und die Motivation zum Besichtigen mittlerweile auch bei 0 angekommen ist.

    Wir sind eine kleine Familie mit relativ ordentlichen Einkommen und wir müssen doch auch einfach mal die Möglichkeit haben, zum fairen Wert eine schöne Immobilie zu bekommen.

    Gibt es allgemeine Tipps für die Besichtigung, Kaufangebote etc. ?

  2. Avatar von Sephir0th
    Sephir0th ist offline

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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Zitat Zitat von Sucher_705
    Ich sage daraufhin immer, wenn der Bankwert und der Expose Preis deckungsgleich sind, kaufen wir sofort. Oft werden wir nicht eingeladen.
    Das wundert dich wirklich? Wie hier schon dargestellt wurde, kalkulieren die Banken eher sehr konservativ und damit unter dem aktuellen Marktpreis der Immobilie. Wenn du nur den "Bankpreis" zahlen möchtest, wirst du mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht zum Zug kommen können.

  3. Avatar von Pfaelzer123
    Pfaelzer123 ist offline

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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Zitat Zitat von Sephir0th
    Das wundert dich wirklich? Wie hier schon dargestellt wurde, kalkulieren die Banken eher sehr konservativ und damit unter dem aktuellen Marktpreis der Immobilie. Wenn du nur den "Bankpreis" zahlen möchtest, wirst du mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht zum Zug kommen können.
    Ich denke der Ersteller wird kein Haus kaufen können. Die Angst zu viel bezahlen zu müssen, lässt ihn nachts nicht mehr schlafen.

  4. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Wie ich schon es beschrieb, er wird es nicht begreifen.

    Und weil es nicht begreift, kommen Sie auch nicht zu Zug. So müssen Sie begreifen, dass man nicht alles gleichzeitig machen kann. Man muss arbeiten, kann er bei der Arbeit gleichzeitig die neuesten Angebote erhalten? Nein!

    Wenn er abends die Angebote prüft, ist alles weg. Weil zu spät ist!

    Ich glaube kaum, dass, die Banken jetzt noch Gelder zum Fenster herauswerfen, weil zu einem Nov. 2021, die Fed für 15 Mrd. $ monatlich weniger Anleihen aufkauft. Diese bedeutet, dass Anleihekredite wieder einen positiven US Zinskupon ausgestattet werden müssen.

    Aus dieser Geldverknappung muss auch die EZB auch ihre Anleihe verknappen, denn wenn die EZB weiterhin Geld zu 0 % zur Verfügung stellt. Wird dieses Geld nicht in Europa verbleiben, sondern die Banken werden die US Anleihen aufkaufen!

    US Anleihe zu 2,0 % vs. EU-Immobilienfinanzierung zu 1,5 %! Beim 15 Mrd. $ (14,3 Mrd. €, mit 0,5 % p.a. Zinsdifferenz ergibt 70,15 Mill. € Zinsen, plus den gesparten Aufwand für die Vermittlung von 28.600 Immobiliendarlehen zu je 500.000 €. Und rechnet man 2 % AC, AP, also 10.000 € Vermittlungskosten je Objekt, sparen die €-Banken 286 Mill. € AC, AP pro Monat.

    Was noch vielen nicht bekannt sein kann, insbesondere den Verkäufern bei ihrer Preisgestaltung!
    Baufinanzierungen könnten den Kipppunkt erreicht haben
    Die durchschnittliche Darlehenshöhe ist im Oktober erstmals in diesem Jahr im Vergleich zum Vormonat gesunken. Das könnte eine Trendwende einläuten, vermutet Michael Neumann vom Baufinanzierer Dr. Klein.
    Die Darlehen zur Immobilienfinanzierung in Deutschland jagen seit dem Sommer von einem Rekordhoch zum anderen. Der Oktober hat nun offenbar eine Trendwende gebracht, zeigen Daten des Finanzierungsspezialisten Dr. Klein. Die durchschnittliche Darlehenshöhe fiel im Vergleich zum Vormonat um 4.000 auf 310.000 Euro.
    Darüber hinaus sank der fremdfinanzierte Anteil am Beleihungswert um 0,67 Prozentpunkte auf 83,58 Prozent. Das war der größte Rücksetzer seit Jahresbeginn.
    Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG
    "Ein Blick zurück offenbart allerdings, dass dies ein Rückgang auf weiterhin hohem Niveau ist", relativiert Dr.-Klein-Vorstandsmitglied Michael Neumann diese Entwicklung.
    Vor gerade einmal fünf Jahren lag der Beleihungsauslauf noch unter 80 Prozent und die durchschnittliche Darlehenssumme unter 200.000 Euro. Damit bleibt seiner Einschätzung nach offen, ob der Oktober eine echte Umkehr eingeläutet hat.
    Immobilienkäufer fürchten Inflation
    Was im vergangenen Monat hingegen weiter kletterte, ist die Standardrate. Sie gibt an, wie viel ein durchschnittliches Darlehen von 150.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehn Jahren Zinsbindung an monatlicher Rate kostet. Die Kennzahl landete nun bei 405 Euro.
    "Einen höheren Wert hat es letztmalig vor anderthalb Jahren gegeben", schildert der Fachmann. Hier zeige sich der Einfluss des aktuellen Zinssatzes. Aufkeimende Inflationsängste führen, so Neumann, zu kurzfristigen Anstiegen bei den Bauzinsen.
    Dementsprechend setzen Darlehensnehmer jetzt weiterhin auf lange Zinsbindungen, um allen Eventualitäten vorzubeugen. Im Schnitt schreiben sie die Zinsen für 13 Jahre und drei Monate fest.
    Das hohe Sicherheitsbedürfnis der Immobilienkäufer zeigt sich auch bei Forwarddarlehen. Ihr Anteil an den Darlehensarten stieg innerhalb eines Monats um 0,45 Prozentpunkte auf 5,87 Prozent. Damit sichern sich Darlehensnehmer heute günstige Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus.
    Es scheint als wäre das Geschäft am Zenit bzw. Kipppunkt angelangt zu sein.
    Selbst wenn sie ein Termin zum Hausbesuch bekommen, wird eine Finanzierung eher die einer 80 % (wegen den möglichen zukünftigen Verkehrswerteverfall des Kaufobjekt) hinauslaufen. Sonst droht die Falle des §§ 490, 499 BGB!

    Verringert die Fed den monatlichen Aufkauf von 15 Mrd.$ US-Anleihen, müssen diese Anleihen auf den freien Markt gebracht werden! Und da wird Zins oder mit nominalem Abschlag, mit Zerobonds gearbeitet.

    Man braucht kein Idiot zu sein und einzusehen, der Kauf von Einheiten ab 10 Mill. € Anleihen es billiger ist, als das kleinteilige Immobiliendarlehnsgeschäft mit 300 bis 500.000 € je Einheit.
    Denn US-Anleihen können jederzeit ohne Angaben von Gründen weiterverkauft werden, Immobiliendarlehn eben nicht!

    Die EZB muss darauf reagieren, weil sonst das Bank-Geld, was sie zu 0 % bereitstellt, alles in die USA abfließt. Um damit die besser verzinslichen US-Anleihen, nicht mit EZB Krediten zu finanzieren bzw. dies zu vermeiden.

    Man sollte sich jetzt darauf einstellen, dass dies jetzt ein Anfang sein könnte, wo die Bauzinsen steigen und die Beleihungsauslauf sinken kann.

    bruno68

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