Immobilienkauf schier unmöglich

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  1. Avatar von Sucher_705
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    Standard Immobilienkauf schier unmöglich

    Hallo,
    kurz zu uns verheiratet, beide Voll erwerbstätig. Nettoeinkommen ca. 4700 Euro monatlich, erwarten nächstes Jahr unser erstes Kind.

    Suchgebiet südlicher Grossraum von Hamburg. Gesucht EFH Bj. 2000. Budget was angepeilt ist 400k - 450k Euro.

    Suchen seit 2 Jahren, Immobilien besichtigt 47. Kaufangebote abgegeben 11.

    EK ist je nach Preis 25% - 30% vorhanden (Bargeld sofort verfügbar). Schufa ist absolut positiv (beide 99,x %). Laut 3 Banken wären wir aktuell absolut sicher als Kreditnehmer, aber ab nächsten Jahr stehen die Chancen bei nahezu 0 (Mutterschutz/Elterngeld etc. ).

    Was wir bisher besichtigt haben, sind dringend sanierungsbedürftige Häuser oder Dorflage (ohne Einkaufsmöglichkeit etc. ).

    Sanierungskosten haben wir am Anfang auf viel Bitten und Betteln mit vor Ort erstellten Angeboten ermittelt. Im Schnitt sind das immer 200k gewesen. Einmal sogar 270k Euro und einmal 32k Euro.

    Nun sind wir echt unter Druck, da wir in unserer aktuellen Wohnung mehrere Wasserschäden mit unbewohnbarer Wohnung in kurzen Zeitraum hatten.

    Das letzte abgegebene Kaufangebot wurde in zweiter Instanz vom Gutachter mit 160% angesetzt und somit platzte wieder alles. Das Haus wurde vom Makler doppelt so teuer angeboten, als wie der Gutachter den Wert ermittelte. In vorherigen Besichtigungen haben wir bei Kaufinteresse einen Gutachter mitgebracht, was sich sehr in den Kosten niederschlägt.

    Gibt es eine einfache Formel zum berechnen des Immobilienwertes? qm Grundstück x Grundstückspreis + ((qm Wohnfläche x Baukosten) Jahre x 2% von den Baukosten) = Wert in etwa?

    Wir wissen momentan nicht woran es liegt, wir denken schon das wir einen ordentlichen Anteil an EK mitbringen. Wir haben bisher immer Maklern vertraut, das jetzt ein Objekt nachweislich so überteuert angeboten wurde lässt mich schon an Maklern zweifeln.

    Was haben wir bisher unternommen:
    -Kaufangebote bei mind. 90% des aufgerufenen Preises abgegeben (zuvor haben wir die notwendigen Arbeiten zu 50% vom aufgerufenen Preis abgezogen)
    -Einkommen von 3100 auf 4400 Euro erhöht
    -Einkommen auf 4700 Euro erhöht
    -BSV's im Januar immer im Crash Verfahren eingezahlt (2x die jährliche Regelsparrate und gehofft das nicht alles zurück kommt)
    -Baujahr auf 1980 runter gesetzt
    -Baujahr auf 1960 runtergesetzt

    Wie sollten wir auch in Hinsicht auf die Finanzierung und den Verdienstausfall reagieren? Vom Jobwechsel wurde abgeraten, das würde sich extrem negativ in der Finanzierung niederschlagen.

    Kann man ein Forward Darlehen mit Option nehmen ohne konkreten Bezug? Das die Bank am Tag X ein Darlehen auf Wunsch zahlt, zu den alten Einkommensverhältnissen?

    Wir haben soviel Abstriche gemacht, das jede Finanzierung nur noch mit ein unguten Gefühl möglich ist und die Motivation zum Besichtigen mittlerweile auch bei 0 angekommen ist.

    Wir sind eine kleine Familie mit relativ ordentlichen Einkommen und wir müssen doch auch einfach mal die Möglichkeit haben, zum fairen Wert eine schöne Immobilie zu bekommen.

    Gibt es allgemeine Tipps für die Besichtigung, Kaufangebote etc. ?

  2. Avatar von Saskia
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Wenden Sie sich einfach an einen erfahrenen und unabhängigen Finanzierungsmakler.

    Na, das hat aber lange gedauert ????


    Aber ja, der TE braucht definitiv einen guten Mann an seiner Seite.
    Wir haben jetzt vor Ort jemanden durch Empfehlungen gefunden mit Rundumpaket. Ansonsten wäre ich wohl auch zu Noelmaxim gegangen.

  3. Avatar von Sucher_705
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Wir waren bei den Vermittlern Dr. Klein und Interhyp und bei den Banken Consorsbank, Sparkasse, DKB und Volksbank.

    Die DSL Bank wurde hier ja oft genannt, wir werden dort auch mal Kontakt aufnehmen.

    Gestern hatten wir ein echt netten Makler der uns erzählte das ein Verkäufer ja vom Makler abhängig ist. Das die meisten Verkäufer für 90% bis 95% des Kaufpreise zustimmen würden und das er vertraglich das Bieterverfahren über Kaufpreis ausgeschlossen hat.

    Wir haben abgesagt, Lage und Immobilie passten nicht. Die Immobilie wäre zu 87% des aufgerufenen Preises zu haben... . Rund 70k Verhandlungsreserve... . Ich finde solche überzogenen Preise nicht nachvollziehbar und mein Vertrauen in den Makler ist weg.

  4. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Zitat Zitat von Sucher_705
    Gestern hatten wir ein echt netten Makler der uns erzählte das ein Verkäufer ja vom Makler abhängig ist.
    Aha, ich dachte der Makler bekommt sein Geld durch den Verkäufer. Wenn der Makler nicht gut ist, dann bekommt eben der nächste den Auftrag.

    Zitat Zitat von Sucher_705
    Die Immobilie wäre zu 87% des aufgerufenen Preises zu haben... . Rund 70k Verhandlungsreserve... . Ich finde solche überzogenen Preise nicht nachvollziehbar und mein Vertrauen in den Makler ist weg.
    Das heißt, dass die Immobilie eigentlich 540.000 € kosten sollte und der Käufer wäre auch mit 470.000 € zufrieden gewesen?
    Und du bist jetzt verärgert, dass ursprünglich 540.000 € aufgerufen wurden?

  5. Avatar von Sucher_705
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Zitat Zitat von BenniG
    Aha, ich dachte der Makler bekommt sein Geld durch den Verkäufer. Wenn der Makler nicht gut ist, dann bekommt eben der nächste den Auftrag.



    Das heißt, dass die Immobilie eigentlich 540.000 € kosten sollte und der Käufer wäre auch mit 470.000 € zufrieden gewesen?
    Und du bist jetzt verärgert, dass ursprünglich 540.000 € aufgerufen wurden?
    Nicht verärgert, eher fehlendes Vertrauen. Spricht doch nichts dagegen auch nur zb. den geforderten Wert des Verkäufers anzusetzen.

    Makler arbeiten meist mit Exklusivverträgen. In den Maklerverträgen die ich kenne sind Zeiträume genannt in den der Verkäufer am Makler gebunden ist.

  6. Avatar von Pfaelzer123
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Hallo,

    Haben 2018 eine Wohnung im Rhein neckar dreieck gekauft. Die Anzeige war online, direkt angerufen, als erster angeschaut und mündlich gekauft bei der ersten Besichtigung.
    Der Verkäufer war leicht überrumpelt und hatte unter Zeugen zugesagt.
    2 Wochen später kam der Anruf, das er nochmal 30k mehr geboten bekommen hatte und ob wir nachbessern möchten.

    Habe dann dezent auf die mündliche Einigung hingewiesen und schlussendlich mit Klage gedroht. Voll offensiv rein. Es hat geklappt, wir hatten unseren Notar Termin und es wurde Wohl lediglich aus Frust weder das Bad noch die Küche gesäubert.

    Aktuell schauen wir nach Häusern und Bauplätze aber der Markt ist einfach leer. Keine Chance. Höchstens wenn deine Tante vom Nachbarn mitbekommt, das der cousin seine Hütte verkauft mit seinen 72 Jahren. Nur dann kann man noch gute Preise erzielen.
    Alles was im Internet landet ist maßlos hoch angesetzt nach dem Motto, runter gehen kann man immernoch.

    Es hilft nicht mal mehr Makler zu kennen, denn diese bekommen auch hier dank Internet genaue Preisvorgaben.

  7. Avatar von Sucher_705
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Was will man aktuell machen? Kein Experte geht von einer Korrektur aus.

    Ich sehe auch weniger die Bank als Problem. Die Bank ist meiner Meinung nach die fairste Partei. Sie will im Fall der Fälle sicher gehen das die Hütte sofort wieder verkauft werden kann und die Restschuld beglichen ist.

    Wir sehen ja auch Immobilien die wir uns leisten können, aber die sind wirklich alt oder liegen direkt an der Bahn etc. .

    Wenn ein Inserat mit 450k drinsteht, die Bank 400k als Wert anetzt und es wirklich einmal streichen und gut ist würden wir sicherlich auch 480k bieten zb. .

    Das wäre alles kein Problem, aber man müsste halt irgendwo im Bereich 10%-20% Abweichung von der Bankbewertung liegen.

  8. Avatar von tneub
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Du machst dir das Leben selber schwer.

    Der Beleihungswert der Bank wird vermutlich immer niedriger sein. Das war schon vor dem großen Preisanstieg so. Les dir doch mal durch, wie Banken den Beleihungswert ermitteln.

    Du hast doch EK. Damit kannst du die Differenz doch locker ausgleichen. Ob du dann 10% oder 30% zwischen Kaufpreis und Beleihungswert habt und damit eine 80%, 90% oder 110% Finanzierung habt ist doch für dich schnurz.
    Wichtig ist doch die Gesamtfinanzierung inkl. Sanierungskosten, der Zinssatz und die monatliche Rate. Deswegen sollst du dir einen guten Vermittler suchen.
    Wende dich doch an Noelmaxim!

  9. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Zumal, nicht wenige Banken und ein erfahrener Finanzierungsmakler sondiert den Markt, halten die offerierten Konditionen in Anlehung an den Kaufpreis. Da kommt dann entweder eine Bestätigung oder eine Absage.

    Der letzte Erfahrungsbericht mit meiner Person/unserer Gesellschaft zeigt doch eindrucksvoll, wie unterschiedlich die Banken (hier DSL Bank gegenüber DKB) handeln!!

    .......und ein erfahrener Finanzierungsmakler weiß, wie die Banken handeln und wie und vor allem womit sie einwerten!!

  10. Avatar von brainy
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Zitat Zitat von Sucher_705

    Ich sehe auch weniger die Bank als Problem. Die Bank ist meiner Meinung nach die fairste Partei.
    Da wäre ich vorsichtig. Bei uns in der Gegend spielen die Banken richtig falsch.

  11. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Dann muss man sich jemanden suchen, der die Banken den Kunden anpasst und nicht den Kunden den Banken.

    Im Grunde ist das alles doch ganz einfach, was nutzt das Jammern und die Vorwürfe an die Bank, wenn es - auch hier kundgetan - unzählige Beispiele gibt, wo nachzuvollziehen ist, wer mit wem die Musik bestellt, die gespielt wird!!!

    Lasst doch die Banken ("DIE" Banken gibt es sowieso nicht) machen was sie/die wollen, einige wenige spielen auch die Musik, die bestellt wird und einige Vermittler kennen diese Banken. Besser noch gesagt, die wissen wann eine Bank zu einer Ausgangslage passt und wann nicht, denn Bank X kann für den einen eine Katastrophe sein und die gleiche Bank für einen anderen ein Segen!

  12. Avatar von brainy
    brainy ist offline

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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Ich sehe immer noch einen sehr sehr hohen Marktanteil der "Dorfbanken" bei den Finanzierungen, trotz überregionaler Möglichkeiten.

    Woran liegt das? Sind die Menschen zu naiv oder zu bequem?

    Als teuer würde ich die Finanzierungen auch bezeichnen.

  13. Avatar von Pfaelzer123
    Pfaelzer123 ist offline

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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Zitat Zitat von brainy
    Ich sehe immer noch einen sehr sehr hohen Marktanteil der "Dorfbanken" bei den Finanzierungen, trotz überregionaler Möglichkeiten.

    Woran liegt das? Sind die Menschen zu naiv oder zu bequem?

    Als teuer würde ich die Finanzierungen auch bezeichnen.
    Also unsere Wohnung wurde von der Dorfbank finanziert.. mit den Abstand besten Konditionen.

  14. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Welche Bank ist das und wo oder über wem wurden Alternativen angeboten?

    Dr. Klein und die Interhyp, die vermeintlich größten und bekannteten Finanzierungsmaklergesellschaften sind vom Grundsatz kein Indiz dafür, den Markt bestens sondiert zu haben!!

    In den Erfahrungsberichten mit uns ist fast jeder Zweite an und mit den Angeboten dieser beiden Anbieter gescheitert (teils wurden die Gesellschaften auch benannt), anders gesagt, es wurde mir leicht gemacht individuell mit Angeboten und Konzepten zu überzeugen!

  15. Avatar von tneub
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Bei uns ist es zwar schon fast 8 Jahre her, aber wir waren bei beiden großen Vermittlern und hatten bei beiden ähnliche Angebote aus dem Rechner. Zusätzlich hatte Dr. Klein damals noch bei der Sparkasse individuell angefragt. Angeblich wegen einer Aktion der Sparkasse zu der Zeit. Die Sparkasse hat dann letztendlich den Zinssatz nochmal ein ganzes Stück unterboten.

  16. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Das ist es, genau das!!

    Individuell noch mal woanders angefragt!! Auch bei beiden Gesellschaften gibt es den Mitarbeiter und den Mitarbeiter!!!

    Den Interhyp Mitarbeitern wird von der Unternehmensphilosophie her mehr vorgegeben, was sie anzubieten haben, bzw. diese den Mitarbeitern auferlegt!

    Alles in Allem, wie ich hier seit jeher verkünde, erst das Konzept, dann die Kondition und das Wort Konzept beinhaltet so viele Einzelpunkte, aber auch diese habe ich hier immer kundgetan!!

  17. Avatar von rebrun
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Da berät wieder jemand der keinen Plan hat. Frage von noelmaxim: Wofür benötigen sie 12.000 Euro Bausparsumme für die Nebenkosten???
    Antwort: Nebenkosten errechne ich so:
    6% Erwerbssteuer 6% Provision BHW/Postbank 1,5% Notar 0,5% Grundbuch machen dann schon mal 14% und ich gehe von 15% aus bei 80.000€ also 12.000€
    Wahrscheinlich noch eine Bearbeitungsgebühr für das Darlehen, oder?
    Wenn was übrig bleibt um so besser.
    Bis heute von noelmaxim keine Antwort. Nebenkosten beliefen sich mit allem auf 13482,54€

  18. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Hallo rebrun,

    Nebenkosten werden in der Regel nicht mitfinanziert, weil dies dann über den Beleihungswert des Objektes führt! Bei 500.000 € Objektkosten und 14 % bedeutet das 70 t € EK vorhanden sein muss. Um eine 100 % Finanzierung zu erhalten.

    Allenfalls kann man das Geld, wenn es bespart wurden ist durch Bausparen zu 100 % mit einbringen. Bei Versicherungen und Finanzanlagen ist es anteilig möglich.

    Dass diese Methode, den wenigsten Bankvermittler bekannt ist, liegt an den fehlenden Zulassungen oder Unkenntnis, mangels Ausbildung in einer Hochzinsphase!

    bruno68

  19. Avatar von Sucher_705
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Ich mag von keinem Berater oder Verkäufer, diese Sätze "schicken Sie uns mal alles" leider hatten Noelmaxim und ich diesen Start.

    Generell bin ich von Herrn Buhmann überzeugt, und hatte auch tatsächlich positives vom ihm gehört (recht schwierige Finanzierungssituation und Umschuldung erforderlich). Aber ich erwarte von einem Profi eine kurze Einschätzung nach Darlegung der Fakten ohne eine Immobilie in Aussicht zu haben was realisierbar wäre.

    Für uns ist momentan die Häusersuche etwas auf Eis gelegt. Brauchbare Immobilien werden verkauft, ohne das wir Zeit hatten, die Finanzierung prüfen zu lassen oder einen Gutachter für eine zweite Besichtigung beauftragen konnten.

    Schade das der seriöseste Makler uns so negativ behandelt hat. Erzählt uns groß eine zweite Besichtigung ist vor Kaufangebot möglich, und hat dann 2 Tage nach der ersten Besichtigung zu 95% des Kaufpreises verkauft.

    Jeder Makler sappelt immer von idealer Käufer, freut sich über die Unterlagen (Schufa Auskunft, Verdienstnachweise und Finanzierungszertifikate) aber will denn doch nie an uns verkaufen. Gerade Makler mit der wir die uns mehrfach getroffen haben für Besichtigungen, fragen am Telefon schon immer ob wir denn diesmal auch Kaufabsichten haben. Ich sage daraufhin immer, wenn der Bankwert und der Expose Preis deckungsgleich sind, kaufen wir sofort. Oft werden wir nicht eingeladen.

    Die Bank sagt ab einem EK Anteil von 40% finanzieren die ohne Gutachter und die Zusage erfolgt am Tag der Antragsstellung. Wir sollten versuchen die 40% aufzubringen. Unsere Eltern sehen aber 600k für ein Haus als utopisch an und werden uns nicht unterstützen. Die 140k zusätzlich werden 12 Jahre dauern und damit ist der Traum von Haus geplatzt.

    Wir suchen jetzt auch ausserorts, da teils 6km 150k ausmachen. Leider hatten wir bisher alles was nicht Stadt aussortiert und denken jetzt, das Stadt nicht ideal für Kind und Familie ist und lieber 2x die Woche einkaufen fahren und dafür ein Eigenheim haben, statt jeden

  20. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Sorry, aber das ist für mich selbstverständlich, dass ich auch fiktiv etwas berechne oder ermittle, was finanziell möglich ist. Das sind die Verbraucher seit jeher von mir gewohnt, seit jeher!

    Ich weiß nicht, wo ich (und wenn ja, warum) geschrieben habe, schicken sie mal alles her! Das ist überhaupt nicht meine Art.

    Was ich erwarte und klar sein muss, ist das zur Verfügung stellen der persönlichen Daten über unsere elektronische Selbstauskunft. Wer dazu nicht bereit ist, für den kann ich leider nichts tun!

    Hatten wir Mail Kontakt? Kontakt per PN?

  21. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Immobilienkauf schier unmöglich

    Ah, ok, sie hatten mir eine PN gesendet, ok.

    Ich habe ihnen per PN folgendes mitgeteilt:

    Hallo,

    ich habe keine Unterlagen angefordert, auch sollten Sie keine senden.

    Es ging mir lediglich um Informationen, um ihnen helfen zu können.


    Ich muss dazu noch erwähnen, dass ich 2 Wochen aufgrund von Urlaub nur eingeschränkt zur Verfügung stand und trotzdem aktiv und tätig war. Ich habe mich dann nicht um ihren Fall kümmern können/wollen, da ich diverse andere Anfragen hatte und die bevorzugt bearbeitet habe, die die elektronische Selbstauskunft ausgefüllt haben, was eigentlich auch alle Verbraucher und Hilfesuchende tun.

    Da fehlt dann für mich als Vermittler das Vertrauen, denn das muss beiderseitig vorhanden sein und ohne persönliche Daten ist das nur schwer möglich. Anonym kann man sich auf unserer Homepage oberflächlich Angebote einholen.

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