Frage zur Sondertilgung beim Bausparvertrag

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  1. Avatar von Berth
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    Standard Frage zur Sondertilgung beim Bausparvertrag

    Hallo zusammen,

    ich habe eine Frage zur möglichen Sondertilgung.
    Wir haben zur Finanzierung unseres Eigenheims einen Bausparvertrag abgeschlossen.
    Darlehensbetrag 250.000,-
    Aktuell finden wir uns noch in der Ansparphase (knapp 28 k angespart)
    Zinsbindung bis 31.03.2032 - voraussichtliche Zuteilung aktuell 01.12.2031, dh hier sind wir im Plan und werden im Plan bleiben sofern sich nichts gravierend ändert.

    Wir haben aktuell knapp 12.000 EUR die wir als Sondertilgung einbringen können.
    Es wäre beides möglich, einmal in den Bausparvertrag, gemäß Klausel aber auch direkt ins Darlehen (12.5k pro Jahr möglich)

    Was wäre hier am sinnvollsten - das gesamte Darlehen zu reduzieren oder das Geld in den Bausparer zu schieben um ihn früher zur Zuteilungsreife zu bekommen?
    Bin mir da gerade unschlüssig (bzw es fehlt das Wissen), beim BHW kam auch nicht so viel überzeugendes zurück.

    Vielen Dank für Eure Rückmeldung
    Grüsse Berth

  2. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Frage zur Sondertilgung beim Bausparvertrag

    Hallo Berth,
    so lang das voraussichtliche Zuteilungsdatum noch vor Ende der Zinsbindung liegst, brauchst du doch erstmal nichts einzahlen, es sei denn es besteht die Möglichkeit, dass du irgendwann einmal in einen finanziellen Engpass kommen könntest und ein Puffer im Bausparvertrag sinnvoll wäre.

    Da du wahrscheinlich für dein Darlehen höhere Zinsen bezahlst, als du für dein Bausparguthaben erhältst, scheint so für mich eine Sondertilgung sinnvoller zu sein.
    Wenn die Zinsdifferenz 1% beträgt, so würdest du einen Zinsgewinn von 1.255 € in 10 Jahren einfahren.

    Du kannst natürlich auch 2.000 € in den Bausparvertrag stecken, damit du etwas Puffer hast und den Rest ins Darlehen stecken.

    Viele Grüße
    BenniG

  3. Avatar von Berth
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    Standard AW: Frage zur Sondertilgung beim Bausparvertrag

    Hallo BenniG,

    danke für Deinen Post.
    die Differenz ist sogar höher.. Guthabenszins 0,1% Zins Bausparphase 1,93%, späterer Zins 2,35%.
    Das wären dann ja sogar mehr als das Doppelte an Zinsersparnis.

    Danke!
    Berth

  4. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Frage zur Sondertilgung beim Bausparvertrag

    Zum frühstmöglichen Zeitpunkt kündigen, so dass in den nächsten 66 Monaten möglich ist, heute Forward abschließen und jegliche Zahlungen in das Darlehen tätigen!!

  5. Avatar von Berth
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    Standard AW: Frage zur Sondertilgung beim Bausparvertrag

    Hallo noelmaxim,

    Danke für Deine Rückmeldung.
    Dh direkt das Darlehen bedienen ist die sinnvollste Lösung?
    Wenn ich zwischen den Zeilen lese, dann ist das was wir haben "suboptimal"?
    Was wäre denn drin wenn man heute ein Forwarddarlehen abschliesst? Kündigen ist soweit ich weiss erst gemäß BGB nach 10 Jahren möglich?
    Parallel laufen noch je 50k bei der Investionsbank, einmal KFW 124 war das glaub ich einmal so 50k beide dann nachrangig.

    Fragende Grüsse
    Berth

  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Frage zur Sondertilgung beim Bausparvertrag

    Wann sind die Darlehen denn abgeschlossen worden, bzw. von wann bis wann läuft die Zinsfestschreibungszeit?

  7. Avatar von Berth
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    Standard AW: Frage zur Sondertilgung beim Bausparvertrag

    BHW Bausparer 03.2017 Zins bis 31.03.2032
    IB.SH KfW Wohneigentum 03.2017 1,45%sollZins bis 31.03.2027
    IB.SH Immokonstant 24 auch 03.2017 abgeschlossen 2,77%sollzins bis 31.03.2041

  8. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Frage zur Sondertilgung beim Bausparvertrag

    Hallo Berth,

    leider haben sie wohl selber abgeschlossen oder nur ein BSK-Vertreter der BHW genutzt?

    Laut BGH gilt die Frist 10,5 Jahre, demnach ablöse fähig und ohne Vorfälligkeit ist zum 01. 08.2027.
    Würden man nach 01.07.2022, zum 01.08.2022 abschließen wären 60 Monate mal 0,021 %, 1,26 % gerundet 1,3 % p.a Zinszuschlag fällig
    IB.SH KfW Wohneigentum - (Finanzierung von Neubau oder Ersterwerb); ich nehme mal an, dass es sich um dieses Programm handelt.

    Ich nehme mal an, dass die SH Angabe auf Schleswig-Holstein hindeutet.

    IB.SH Immokonstant 24, lässt sich auch zum 01.08.2027 kündigen.
    IB.SH Immokonstant 24 Rückzahlung des Gesamtbetrages unter Einhaltung der Bedingungen des § 489 BGB möglich
    BHW Bausparer, lässt sich auch zum 01.08.2027 kündigen. Rückzahlung des Gesamtbetrages unter Einhaltung der Bedingungen, des § 489 BGB auch möglich

    Zwar kann man die beiden Darlehen durch ein Forward zum 01.08.2027 ablösen. Hier wäre dann auch ein Zinszuschlag von 1,3 % p.a. fällig:

    IB.SH KfW Wohneigentum - (Finanzierung von Neubau oder Ersterwerb); ich nehme mal an, dass es sich um dieses Programm handelt
    Aber hier liegt auch die Gefahr!
    Denn hier gilt nicht 10,5 Jahres Frist, sondern es läuft nach der 120. Tilgungsrate vertragsgerecht aus! Diese Restschuld muss abgelöst oder zwischenfinanziert werden!
    Dieses Darlehn läuft dann zum 01.03.2027 aus. Eine Zwischenfinanzierung kostet aktuell 2,29 % p.a. bis 12 Monate, zum 01.03.2022 abgeschlossen würde zusammen 3,59 % p.a., ca. 0,3 % p.m. der Restschuldsumme für 6 Monate kosten. Bei einer Restschuld von ca. 80.000 €, monatlich 240 € Zwischenzins, 1.440 € Gesamtkosten.

    Die Frage, stellt sich jetzt: "Lohnt, es wirtschaftlich ein Forward jetzt oder zum frühestmöglichen Zeitpunkt abzuschließen? Unter der Konditionsvorgabe mit + 0,021 % pro Monate leider nein!"

    Ich nehme mal an das dem Bausparvertrag, ein Sofortdarlehn vorausging, also um einen Verbundvertrag mit einer Zweckerklärung!

    Hier muss man vorzeitig vorplanen, um eine erste Teilung vorzunehmen, die aufgerundete Restschuld aus dem IB.SH KfW Wohneigentum durch eine Teilung des zugeteilten Teil-BSV abzulösen.
    Die Zinsen von 2,35 % p.a. beziehen sich auf die Restschuld von ca. 50.000 €, Sollkosten von 1.200 € p.a., bei 144 Monate Laufzeit ca. 400 € monatlich, dafür entfallen die Darlehnskosten.

    Hier kommt der Scheidepunkt, reicht die BSV-Summe für die vorzeitige Ablöse der anderen beiden Verträge, sechs Monate später? Auch hier kann wieder der BSV zum 2-mal geteilt werden und so die beiden, zum 01.08.2027, ohne Vorfälligkeit ablösen!

    Reicht die BSV-Summe nicht für beide Restdarlehn, so wäre der IB.SH Immokonstant 24 mit seinen 2,77 % Sollzins die billigere Lösung, wegen der verringerten Zinsen 2,35 %, ob aber die monatliche Gesamtbelastung sinkt, das steht auf einem ganz anderen Blatt. Da ja auch die Zuschüsse entfallen würden!

    Beurteilung der Finanzierung

    Sie als Kunde haben leider nur einen geringfügigen Überblick über ihre Finanzierung und verstanden haben Sie diese auch nicht! Die falsche Fragestellung beweist es!

    Die Gefährlichkeit ihre Finanzierung liegt nicht an den Zinsen, sondern dass unerwartete auslaufen eines Darlehns, ohne eine Refinanzierungssicherheit!
    Das Schlimmste wäre, dass wegen fehlenden Einkommen, also vor dem 01.03.2027 keine Refinanzierung zustande kommt. Was zu einer Zwangsinsolvenz führt!
    Die Alternative wäre eine Finanzierung noch zubekommen, diese aber wegen der möglichen zukünftigen Zinsen und Laufzeiten, eher wie ein finanzieller Schraubstock (das letzte aus ihnen rauspresst) auswirkt!

    Ohne einen Blick in die Unterlagen wäre alles andere zu gewagt.

    bruno68

  9. Avatar von Berth
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    Standard AW: Frage zur Sondertilgung beim Bausparvertrag

    Hallo bruno68,

    abgeschlossen wurde das damals mit einem BHW Berater.
    250k € über einen Vorfinanzierten Bausparer mit Darlehen.
    Zinsbindung bis 31.03.2032 - voraussichtliche Zuteilung wenn weiter so eingezahlt wird wie bisher und die Bewertungszahlen sich nicht ändern aktuell 01.12.2031 bis zum 31.03 wären knapp 88k eingezahlt. dann würde die Zuteilung erfolgen und die Darlehensphase. dh Restdarlehen dann 162.000 zu Zinssatz 2,35%

    Dazu gibt es zwei nachrangige Darlehen bei der IB SH (ja SH= Schleswig-Holstein) zu je 50.000,-
    KFW Wohneigentumsprogramm mit Sollzinsbindung bis 31.03.2027 dann wären noch knapp 33.250 EUR Restschuld - gemäß Unterlagen "die IB SH ist berechtigt, den Sollzinssatz erstmalig mit Wirkung vom 01.04.2027 neu zu bestimmen. ... Widerspruchsrecht Darlehensnehmer 6 Wochen, wenn Widerspruch, dann mit Widerrufsfrist Ende zurückzuzahlen.
    Für mich bedeutet das, dass die Finanzierung weiter läuft, nur mit einem neuen Zinssatz - klar der kann für mich dann ungünstiger sein, aber es gab damals keine längerfristige Möglichkeit für das KFW Darlehen.

    Das zweite Darlehen bei der IB.SH ist Immokonstant 24 auch 50.000 zu 2,77% mit Zinsbindung bis 31.01.2041 - Restschuld dann circa 2.060 EUR

    Wie gut oder schlecht das ist kann ich nicht ideal beurteilen, dazu fehlt mir die Fachkenntnis. Ich hatte damals auch andere Angebote eingeholt, die nicht zwingend besser waren / sich deutlich unterschieden haben. Für mich als Laien - wichtig war uns eine langfristige Finanzierung die alles abdeckt - hat jeder sein eigenes Modell angeboten oder aus dem gleichen Pool geschöpft. Dazu war bei dem damligen BHW Berater ein gewisses Vertrauen vorhanden was sich auch wärend der Phase der Anbahnung und Umsetzung ausgezahlt hat, hier ist einiges Extra geleistet worden was auch an der guten geographischen Lage lag. Leider ist der Herr nicht mehr beim BHW, sonst hätte ich meine Frage einfacher klären können.
    Aus Zinstaktischen Gründen hätte man es wohl kurzfristiger machen sollen, aber wenn es das eigene Geld ist und das erste Haus waren wir nicht risikoaffin genug. Dazu war in der Zeit wohl eine lange Bearbeitungszeit bei vielen Banken, das wurde mir von mehreren Beratern/Banken gesagt. Das beste Angebot kam damals von Baufi24, aber der Mut zum Internetabschluss war nicht da, wenn da etwas gehakt hätte wärs ärgerlich gewesen.
    Besser wäre sicherlich möglich gewesen.

    Ich sehe hier akut kein Risiko einer notwendigen Zwischenfinanzierung, ein gewisses Zinsrisiko beim KFW ist vorhanden, aber selbst wenn wird es nicht bei 10% liegen und es wird uns nicht runieren. Wegfallendes Gehalt ist immer ein Risiko, egal bei welcher Finanzierung. Wie die Zinsentwicklung ausschaut in 6 Jahren muss man schauen, wenn die Inflation anhält wird es sicher wieder teurer, das muss ich dann sehen ob ich alles oder teile ablösen/umfinanzierung möchte.
    Reserven sind auch vorhanden, hier ist kein akutes Risiko vorhanden dass jemand verhungert oder es zur Zwangversteigerung kommt.

    Einzig meine Frage war wie ich das Geld, dass jetzt über ist sinnvoll einbringe.
    Bitte verzeih wenn ich vollkommen auf dem Holzweg sein sollte.

    Beste Grüsse
    Berth

  10. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Frage zur Sondertilgung beim Bausparvertrag

    Danke für die ausführliche Information!

    Ich wollte nur darauf hinweisen, dass ihre dargestellen Vorgaben nicht mehr aktuell so sind wie zum Vertragsabschluss! Was damals so beim Abschluss funktionierte, kann 2027 also bei der ersten Ablösung scheitern.
    Weil sich die Situation verändert hat? Sie schreiben
    ch sehe hier akut kein Risiko einer notwendigen Zwischenfinanzierung, ein gewisses Zinsrisiko beim KFW ist vorhanden,
    sie gehen aber irrigen Annahme von ein Zinsrisiko aus!

    Was ich meinte ist aber anders! Ich gehe aber von einen Darlehnsrisiko aus! Was etwas anderes ist! Denn der Darlehnsvertrag endet im Regelfall mit der genannten Restschuld!
    Versuchen sie mal mit dieser kleinen Restschuld, ein neues Darlehn im Nachrang zu bekommen, selbst bei erstklassiger Bonität, aber nachrangiger Sicherheit (größer als 80 % Beleihungsauslauf).

    Schauen sie nur mal ins Grundbuch Abt. III da steht bestimmt laufende Nr.:

    1 BHW 250.000 €, nebst Zinsen XX % , ohne Brief
    2 IB.SH ist Immokonstant 24 auch 50.000 €, nebst Zinsen XX %, ohne Brief
    3 KFW Wohneigentumsprogramm auch 50.000 €, nebst Zinsen XX %, ohne Brief

    hier geht es um 350.000 € als Beleihungswert und ist 100 %. Ich gehe davon mal aus das zm Zeitpunkt des Abschlusses, zwischen 20 und 30 % als Zinsen verwendet wurden ist!
    Demnach sind in
    1. Rand mindestens 300.000 € der BHW erstranig vorbehalten
    2. Rand mindestens 060.000 € IB.SH ist Immokonstant 24 nachranig vorbehalten
    3. Rand mindestens 060.000 € KFW Wohneigentumsprogramm nachranig vorbehalten

    wie Sie unschwer erkennen können, übertsteigten die Forderungen der Gläubiger den Verkehrswert zum Zeitpunkt des Baues. Auf alle Fälle besitzt einer der beiden Förderdarlehn rechnerisch überhaupt keine Grundschuldabsicherung!

    Zumal der neue Darlehnsvertrag, nur nach den neuen Bedingungen, im Jahr 2027 abgeschlossen werden kann!

    Welche Scherheit wollen Sie den neuen Gläubiger für 33.000 €, 2027 anbieten? Mindersumme, keine Sicherheit, veränderte Vermögens- und Einkommenssituation!
    Wie sie unschwer erkennen, meinte ich mit den "platzen", eine allgemeine Unsicherheit in ihrer Finanzierung! Denn binnen 2 Wochen 33.000 € aufbringen, ist ziemlich happig.

    Ich hoffe Sie verstehen mich jetzt etwas besser!

    Ändert aber nichts nach ihrer Frage nach der Verteilung von 12.000 €, nehme ich folgendes an: Das nur 5 % Sondertilgung p.a erlaubt ist:

    - 2.500 € in den IB.SH ist Immokonstant 24 demnach wäre dsie Restschuld nahe 0 € nach den Regelvertragsablauf.
    - 2.500 € in den KFW Wohneigentumsprogramm, das mindert die Ablösesumme

    Damit ist die max. Sondertilgung pro Jahr wohl erfüllt. Wenn wieder Geld über ist, wäre es vorteilhafter die max. Summe in den KfW Vertrag einzuzahlen. Demnach bis zum Ende 15.000 € Sondertilgung möglich, demnach verblieben 17 -18.000 € Restschuld.

    Diese Schulden könnten man mit einer Asysmetrischen Bausparvertrag aus den BHW Hauptvertrag, durch Teilung (Bausparvertragsumme 18.000 € / Guthaben 10.000 €) ablösen. Prüfen sie die mindest Wartezeit auf Zuteilung, bitte jetzt. Die Zuteilung muss zum 01.01.2027 erfolgen.
    Wird die Ablöse zum 01.04.2027 fällig, können Sie ab den 01.05. 2027 die Restschuld in Höhe von 8.000 € beliebig schnell tilgen.

    Gleichzeitig sollten Sie die drei Verträge anderen Beachten! Hier wäre die Zuteilung früher als 15 Jahre, die bessere Variante ist! Wird der Bausparvertrag, nach den 11. Jahr zugeteilt!

    Haben sie die Wahlfreiheit entweder verwenden sie den BSV für das BHW Darlehn wie vorgesehen! Sollte sich aber der Darlehnszins niederiger liegen als Bausparzins, wird der Bausparvertrag wieder geteilt
    und zwar auf die aktuelle Restschuld des IB.SH ist Immokonstant 24 und zwar (50 % Guthaben und 50 % Darlehn), die Restschuld in Höhe von XX.000 € beliebig schnell tilgen.

    Sind die Darlehnzinsen niedriger, wird ein Neudarlehn aufgenommen. Gleichzeitig wird ein Teil des Guthaben entnommen und so die Darlehnsumme gemindert! Der Darlehnsvertrag wird durch vorhanden Rest-BSV besichert und dieser wird auch wieder abgetretten! evtl. hilft dies zur Beleiungsauslaufverbesserung! Das Guthaben aus BSV erhöht nämlich den Wert des Hauses.

    Sie haben wohl nichts dagegen 2 bis 3 Jahren früher fertig sein, mit der Bezahlung des Hauses? Oder?

    bruno68

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    Standard AW: Frage zur Sondertilgung beim Bausparvertrag

    Darlehen zu den jeweils frühestmöglichen Zeitpunkten (nach BGB §490 10 Jahre nach Vollauszahlung mit einer halbjährlichen Kündigungsfrist) kündigen und das Bausparguthaben von den Darlehenssumme in Abzug bringen.

    Mit einem Forwarddarlehen das ganze absichern und gut ist.

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