Forward Darlehen zur Zeit noch sinnvoll?

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  1. Avatar von Observer12
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    Standard Forward Darlehen zur Zeit noch sinnvoll?

    Hallo,

    die in den letzten Wochen rasant gestiegenen Bauzinsen haben uns überrascht und planen ein Forward-Darlehen kurzfristig abzuschließen.
    Folgende Situation: Eigentumswohnung, vermietet, Erwerb in 2012. Finanzierung läuft bis 04/ 2028, Effektivzins 2,79 %, Restschuld zurzeit 103000 Euro.

    Ein Forward Darlehensangebot der seitherigen Bank lautet wie folgt: Effektivzins 2,42 %, Auszahlung 08/ 2024( Ende der Zinsbindung des seitherigen Darlehens plus 6 Monate Kündigungsfrist), Zinsbindung bis 2032 .

    Macht es Sinn, vor dem Hintergrund der in den letzten paar Wochen drastisch gestiegenen Bauzinsen das genannte Forward Darlehen abzuschließen?
    Oder macht es Sinn, den Markt zu beobachten in der Hoffnung, dass ich nach 3-4 Jahren die Zinsfront wieder etwas beruhigt. Wünschenswert wäre es aus meiner Sicht, wenn die oben dargestellten 2,42% nicht überstiegen werden . Ich gehe dabei davon aus , dass die aktuell hohen inflationsgetriebenen Bauzinsen wieder etwas sinken werden.

    Ist mit dem aktuellen Renditeanstieg der zehnjährigen Bundesanleihen definitiv die ZinsWende eingeleitet und damit einhergehend auch die mittel bis langfristig anhaltende Trendwende bei den Bauzinsen?

    Für Euren Rat vorab schon mal vielen Dank.

  2. Avatar von utopus
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    Standard AW: Forward Darlehen zur Zeit noch sinnvoll?

    Ist natürlich eine Glaskugelgeschichte - aber wenn die Inflation so hoch bleibt, werden die Zinsen vermutlich steigen.
    Aber über eine Mio. Restschuld ist schon eine ziemliche Hausnummer - wie hoch wäre denn die Restschuld 2028?

    Wenn die Zinsen steigen, könnten die Immobilienpreise sinken - evtl. steigt damit auch der Beleihungsauslauf?

    Hängt natürlich alles auch mit Energiepreisen/Krieg/Wirtschaftswachstum zusammen ...

  3. Avatar von Observer12
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    Standard AW: Forward Darlehen zur Zeit noch sinnvoll?

    Sorry, da hat sich ein Tippfehler eingeschlichen.
    Die momentane Restschuld ist 103.000 €, die Restschuld 2028 wäre ungefähr 36.000 Euro.

    Die Zusammenhänge Energiepreise, Krieg, Wirtschaftswachstum sehe ich auch. Die Energie-Preissprünge der letzten Monate sind jedoch zum größten Teil hausgemacht, da zu wenig bzw.zu kurzfristig( Spotmarkt) von den Energieversorgern eingekauft wurde. Moderat höhere Energiepreise sind denkbar wegen anderer Bezugsquellen( z. B. LNG). Der Krieg, so schlimm er für die Ukraine auch sein mag, wird sich laut Fachleuten höchstens zwei Jahre auf das Wachstum in D auswirken. Daher mein Optimismus, dass in drei bis vier Jahren die Bauzinsen nicht höher liegen als jetzt bzw. etwas gefallen sind gegenüber dem aktuellen Niveau.

    Oder sehe ich das hier zu optimistisch?

  4. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Forward Darlehen zur Zeit noch sinnvoll?

    Zitat Zitat von Observer12
    Ein Forward Darlehensangebot der seitherigen Bank lautet wie folgt: Effektivzins 2,42 %, Auszahlung 08/ 2024( Ende der Zinsbindung des seitherigen Darlehens plus 6 Monate Kündigungsfrist), Zinsbindung bis 2032 .
    .
    Erachte ich für 8 Jahre fest bei Auslauf unter 60% als zu teuer!

  5. Avatar von Observer12
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    Standard AW: Forward Darlehen zur Zeit noch sinnvoll?

    Die Zinsbindung muss ich korrigieren, die liegt bei 04/2034. Zur weiteren Ergänzung: die Restschuld zu Beginn des forward Darlehens 08/20-24 wäre ca. 75.000 €.

    Wie würde ein alternatives Angebot aussehen?

    Wie ist grundsätzlich ihre Meinung dazu, jetzt trotz der hohen Bauzinsen noch ein Fwd-Darlehen abzuschließen oder noch abwarten, gegebenenfalls bis zu den erwähnten drei bis vier Jahren.
    Wie würde ihre Entscheidung aussehen, wenn sie als Privatmann handeln würden?

  6. Avatar von neo_6000
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    Standard AW: Forward Darlehen zur Zeit noch sinnvoll?

    Zu einer Anschlussfinanzierung hätte ich auch eine Frage an das Forum. Ich würde gerne ähnlich wie mein Vorschreiber eine bestehende Hypothek, die regulär zum 10.11.2024 nach einer 10-jährigen Zinsbindung von 2,0% bei einer Auszahlung von 410.000€ auslaufen wird. Da ich in einer strukturstarken Gegend ein großes und von der Lage her überaus prominentes Haus besitze, ist der Wert der Immobilie weit höher als die Grundbelastung. Plan war das Darlehen in etwa 2 Jahren abzulösen, ein paar Euro mehr auszunehmen für anstehende Modernisierungen und alles ist super. Da sich unsere finanzielle Lage durchaus in den letzten 10 Jahren verbessert hat, wäre eine höhere Belastung sicherlich möglich. Jedoch ist diese nur bis zu einem Zinssatz von maximal 4% erträglich ohne gleich ein Kind vom Studium abzumelden.
    Ist es sinnvoll, nun ein Forward-Darlehen aufzunehmen (was ich hinsichtlich der Sicherheit gerne machen würde) und wenn ja, wie geht man hier am besten vor? Erstmal zu so vielen Banken wie möglich springen und dann mit konkretem Angebot zu Hausbank oder erstmal zur Hausbank und mit diesem möglichen Angebot zu vielen Banken.
    Oder das ganze einfach einem Makler geben in der Hoffnung, nicht über den Tisch gezogen zu werden.
    Gibt es hier eventuell erfahrene Genossen, die mir hier einen Tipp geben können.
    LG, JB

  7. Avatar von ZehWeh
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    Standard AW: Forward Darlehen zur Zeit noch sinnvoll?

    Ich hab letztes Jahr ein Forward Darlehen zur Anschlussfinanzierung dieses Jahr August abgeschlossen, bei den aktuellen Zinsen eine sehr gute Wahl. Hab das ganze über Interhyp gemacht. Fand das unproblematisch und über den Tisch gezogen wird man da nicht. Man bekommt mehrere Angebote und kann im Zweifelsfall auch ablehnen und ist komplett kostenlos.

    Das Interhyp provisionsbasiert vermutlich irgendwelche Deals mit Banken hat stört mich nicht. Die Ursprüngliche Finanzierung ging auch über Interhyp. Damals kam das beste Angebot von der Sparkasse, diesmal von der Commerzbank.

    Auf Banken abklappbar hatten wir jedenfalls keine Lust. Vor allem ging das echt schnell. Glaube nach 1 Tag hatten wir erste Angebote, dann nochmal nachverhandelt und dann kam nur noch der allgemeine Papierkram.

  8. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Forward Darlehen zur Zeit noch sinnvoll?

    Hallo Neo_6000, selbstverständlich ist es jetzt noch sehr sinnvoll sich Gedanken über ein Forwarddarlehen zu machen das ab November 2024 greifen soll.
    Zu glauben die Zinsen fallen nun wieder wäre absolut fatal.
    Morgen erhöht die FED, die EZB im Sommer sicherlich und es kann eigentlich nur eine Richtung der Zinsen geben, langsam nach oben...(mit Vor und Zurück in Tippelschritten....)

  9. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Forward Darlehen zur Zeit noch sinnvoll?

    Zitat Zitat von Observer12
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    Die momentane Restschuld ist 103.000 €, die Restschuld 2028 wäre ungefähr 36.000 Euro.

    Die Zusammenhänge Energiepreise, Krieg, Wirtschaftswachstum sehe ich auch. Die Energie-Preissprünge der letzten Monate sind jedoch zum größten Teil hausgemacht, da zu wenig bzw.zu kurzfristig( Spotmarkt) von den Energieversorgern eingekauft wurde. Moderat höhere Energiepreise sind denkbar wegen anderer Bezugsquellen( z. B. LNG). Der Krieg, so schlimm er für die Ukraine auch sein mag, wird sich laut Fachleuten höchstens zwei Jahre auf das Wachstum in D auswirken. Daher mein Optimismus, dass in drei bis vier Jahren die Bauzinsen nicht höher liegen als jetzt bzw. etwas gefallen sind gegenüber dem aktuellen Niveau.

    Oder sehe ich das hier zu optimistisch?
    Also wenn in 6 Jahren nur noch 36.000 € offen sind und sich der Zins nur von 2,79% auf 2,42% verbessern würde, dann würde ich aktuell erstmal gar nichts unternehmen.
    Ich würde erstmal warten, bis sich der Markt wieder etwas beruhigt hat und dann nochmal anfragen.
    Du hast ja noch 2 bis 6 Jahre Zeit ein besseres Angebot zu bekommen.
    Und falls in 6 Jahren die Zinsen bei 6% liegen sollten, dann würden sie euch wahrscheinlich nicht hungern lassen.

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Forward Darlehen zur Zeit noch sinnvoll?

    So sehe ich das bei dieser geringen Restschuld auch!

  11. Avatar von Observer12
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    Standard AW: Forward Darlehen zur Zeit noch sinnvoll?

    Vielen Dank für die Einschätzungen. Sollte sich der Markt in zwei Jahren beruhigt haben und idealerweise unter die genannten Konditionen gefallen sein dann wäre es klug gewesen, gewartet zu haben. Sollten aber erst nach 4 Jahren bessere Konditionen am Markt verfügbar sein, könnten eventuell Schwierigkeiten auftreten, da die meisten Banken erst ab 75 T€ Baukredite anbieten. In zwei Jahren liege ich bereits knapp darunter.
    Deshalb überlege ich gerade ob ein Forward Darlehen mit einer Laufzeit von 2024 bis 2032 (8 Jahre) zu nominal 2,38 % eventuell eine Alternative darstellen, um das Risiko höherer Bauzinsen etwas zu reduzieren und gleichzeitig der Einschränkungen wegen der 75 T€ Hürde aus dem Weg gehen würde. Unterm Strich wären dies Ersparnisse von 2 T€ für die ich nicht arbeiten müsste(2,79% vs.2,38%).

  12. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Forward Darlehen zur Zeit noch sinnvoll?

    Welche Bank bietet Ihnen die 2,38 % als Forward auf 2024 für 75.000 Euro?

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