Was ist los auf dem Immobilienmarkt? Kauft keiner mehr was?

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  1. Avatar von Sucher_705
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    Standard Was ist los auf dem Immobilienmarkt? Kauft keiner mehr was?

    Irgendwie sehe ich den Markt momentan mit größter Sorge und kann es nicht nachvollziehen.

    Fakt ist die Preise im Bestandsmarkt sind nur noch moderat gestiegen. 5% höchstens bei manchen Immobilien. Inflationssichere Sachwerte sehe anders aus.
    Jeder Makler hat aktuell einige Objekte im Angebot und ich sehe vermehrt zu verkaufen Schilder im Speckgürtel von Hamburg. Wir bekamen sogar von 2 Maklern Anrufe das jetzt 2-3 passende Objekte vorhanden wären, ob wir nicht Lust hätten zu besichtigen.
    Hier im Forum gibt es im Vergleich zum Vorjahr kaum noch Finanzierungsfragen.
    Mieten steigen weiter, sind aktuell aber günstiger als Eigenheim bei 3% Zins.
    Baupreise steigen wöchentlich, im Vergleich zum Bestandsmarkt viel höher. Neubauten wurden teils abgesagt oder verschoben.
    Altbauten sind aktuell ewig Online und teils um 35% reduziert worden.
    Mietkauffaktor liegt bei einen voll sanierten und top ausgestatteten Objekt bei unglaublichen 17,1. Kernsaniert, Gutachterbericht liegt vor Bankeinschätzung über Kaufpreis Leerrstand praktisch ausgeschlossen.

    Bin ich aktuell zu pessimistisch oder sehen wir wirklich den großen Crash bzw. sind schon mittendrin?

    Preise fallen teilweise, steigendes Angebot, Mieten wieder attraktiver als Kaufen, Neubau und Bestand steigen nicht symetrisch, Altbauten nicht gefragt aufgrund steigender Energiepreise und Sanierungskosten, stark nachlassende Nachfrage.

    Wenn jetzt nur das Zinsniveau der Auslöser war, wäre es aber fraglich warum nachdem Corona Crash, Zinsen den Tiefststand hatten und die Preise und Zinsen bis Anfang des Jahres gestiegen sind.

    Wenn es jetzt das Zinsniveau ist wird es wirklich schmerzhaft, dann müssten die Preise ja um 50% fallen bis die gleiche Annuität bei 4% Zinsen erreicht ist. Das sehe ich momentan als grösste Wahrscheinlichkeit.

    Wie ist eure Einschätzung zu der aktuellen "ruhigen" Lage?

  2. Avatar von tneub
    tneub ist offline

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    Standard AW: Was ist los auf dem Immobilienmarkt? Kauft keiner mehr was?

    Zitat Zitat von utopus
    Bei weniger Käufern sind das (natürlich je nach Lage/Lage/Lage) anstatt 80 Interessierten vielleicht nur noch 10 ...
    auf dem Land kann das natürlich auch 0 anstatt 5 bedeuten - dort sind die Preise aber auch jetzt nicht so hoch.
    Da sinkende Preise zu erwarten sind, wirft der ein oder andere vielleicht ein Renditeobjekt auch nur auf den Markt und schaut ob der Wunschpreis erzielbar ist. Ist er es nicht mehr, wird halt weiter vermietet.


    Zitat Zitat von utopus
    Die Frage wäre dann, was man mit dem Erlös des Immobilienverkaufs macht - bei hoher Inflation.
    Könnten ja auch Einstiegskurse an der Börse sein. Immer noch besser, als bei hoher Inflation sinkende Immobilienpreise zu haben.

  3. Avatar von utopus
    utopus ist offline

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    Standard AW: Was ist los auf dem Immobilienmarkt? Kauft keiner mehr was?

    Zitat Zitat von tneub
    Könnten ja auch Einstiegskurse an der Börse sein. Immer noch besser, als bei hoher Inflation sinkende Immobilienpreise zu haben.
    Bei steigenden Energiepreisen/Personalkosten, Resourcenmangel/Lieferengpässen und möglichem Gasstopp aus Russland kann es mit der Wirtschaft aber auch stark bergab gehen ... wenn dann noch Massenarbeitslosigkeit dazu kommt ...

    Aber - wie immer - die Sache mit den Eiern und den Körben ...

  4. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Was ist los auf dem Immobilienmarkt? Kauft keiner mehr was?

    Hier der nächste Brocken der Fed
    US-Notenbank erhöht Leitzins erneut deutlich Stand: 27.07.2022, 20:46 Uhr
    Die US-Notenbank Fed hat den Leitzins erneut kräftig um 0,75 Prozentpunkte angehoben - ein weiterer Schritt im Kampf gegen die hohe Inflation. Nun liegt der Leitzins in einer Spanne von 2,25 bis 2,50 Prozent.
    Angesichts der ausufernden Inflation in den USA wagt die Notenbank Federal Reserve (Fed) erneut einen ungewöhnlich großen Zinsschritt. Sie hob den Leitzins um einen Dreiviertel-Prozentpunkt an.
    Insgesamt ist es die vierte Erhöhung des Leitzinses in diesem Jahr und seit dem Beginn der Coronavirus-Pandemie. Bereits im Juni hatte die Fed ihn um 0,75 Prozentpunkte nach oben getrieben - der größte Zinsschritt seit 1994, also seit fast 30 Jahren.
    Mit der erneuten Anhebung ist nun eine Spanne von 2,25 bis 2,50 Prozent erreicht. Laut Fed-Chef Jerome Powell könnte schon im September die nächste Zinsanhebung folgen.
    Demnach wurden

    -für den Monat July 2022 der Zins um 0,75 % p.a.
    -für den Monat August 2022 der Zins um weitere 0,75 % p.a.
    und
    -für den Sep. 2022 wird es wahrscheinlich weitere 0,75 % p.a. angehoben!

    Demnach muss EZB diese Zinssteigerung vornehmen, um nicht die Inflation der US-Wirtschaft in den Euro-Raum zu importieren. Erhöht die EZB auch die Zinssatz, so laden beide Welten ihre Zinssorgen auf andere Länder, insbesondere auf China ab.
    Deren jetzige ultralockere Geldpolitik endet mit den Importierten Inflationsraten aus US und Euro-Raum, es wird den Chinesen lehren, wie eine Wirtschaft ohne Bomben zerstört werden kann.

    bruno68

  5. Avatar von tneub
    tneub ist offline

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    Standard AW: Was ist los auf dem Immobilienmarkt? Kauft keiner mehr was?

    Wie alt und verbittert muß man eigentlich sehen, um in jedem Thread nur negatives zu posten.

  6. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Was ist los auf dem Immobilienmarkt? Kauft keiner mehr was?

    Ja, ja tneub,

    wie verbittert sein kann, wenn man als Eigentümer plötzlich und unerwartet aus sein Eigenheim ausziehen muss, weil man die Darlehnsraten nicht mehr zahlen kann. Oder der Wert der Immobilie, nicht mehr als Rückdeckung mehr ausreicht.

    Insbesondere wen die Finanzierung mit KfW oder durch Länderfinanzmittel Co-Finanzier wurden sind.

    Denn dann gilt auch der § 505a Abs. 2 und 3 BGB
    (2) Wird der Nettodarlehensbetrag nach Abschluss des Darlehensvertrags deutlich erhöht, so ist die Kreditwürdigkeit auf aktualisierter Grundlage neu zu prüfen, es sei denn, der Erhöhungsbetrag des Nettodarlehens wurde bereits in die ursprüngliche Kreditwürdigkeitsprüfung einbezogen.

    (3) Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen, die

    1. im Anschluss an einen zwischen den Vertragsparteien abgeschlossenen Darlehensvertrag ein neues Kapitalnutzungsrecht zur Erreichung des von dem Darlehensnehmer mit dem vorangegangenen Darlehensvertrag verfolgten Zweckes einräumen oder


    2. einen anderen Darlehensvertrag zwischen den Vertragsparteien zur Vermeidung von Kündigungen wegen Zahlungsverzugs des Darlehensnehmers oder zur Vermeidung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Darlehensnehmer ersetzen oder ergänzen,

    bedarf es einer erneuten Kreditwürdigkeitsprüfung nur unter den Voraussetzungen des Absatzes 2.

    Ist danach keine Kreditwürdigkeitsprüfung erforderlich, darf der Darlehensgeber den neuen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag nicht abschließen, wenn ihm bereits bekannt ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit diesem Darlehensvertrag stehen, dauerhaft nicht nachkommen kann. Bei Verstößen gilt § 505d entsprechend.
    Man sollte auch begreifen, dass die Co Finanzierungen, gemäß Gesetz, mit in die Refinanzierung eingerechnet werden müssen, da diese ja auch weiterhin bedient werden müssen!

    Demnach könnte wegen der Nachrangstellung der Co-Finanzierung auch auf eine GS verzichtet werden, was aber wie bei allen Blankodarlehn zu einer weiteren Zinserhöhung mangels Deckung führt.

    Liest man den vorletzten Satz,
    ...Ist danach keine Kreditwürdigkeitsprüfung erforderlich, darf der Darlehensgeber den neuen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag nicht abschließen, wenn ihm bereits bekannt ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit diesem Darlehensvertrag stehen, dauerhaft nicht nachkommen kann.
    so ergibt es, dass der Gläubiger Jahre vorher weis, welche Kunden schon bei der 1. Runde knapp bei Kasse war. Nach § 505a Abs.3 in der Refinanzierungsphase, endet diese Geschäftsbeziehung!
    Bei einer 3 bis Vervierfachung des Zins stehen so viele auf der Abschussliste, bei denen keine Kreditprüfung zur Anschlussfinanzierung erfolgen darf.

    Natürlich gab es Erfreuliches,

    so wurde der Zins am 21.07.2022 um ganze bei einigen Banken um 0,1 % abgesenkt! und am 28.07.2022 weitere 0,2 % p.a.

    Aber wenn ich die Zinsen insgesamt anschaue bei 500.000 €, 100 %, 10 Jahre, mit 3,86 % p.a wurde doch nur eine 4,xx verhindert! Zwar lässt sich das um weitere 0,36 % p.a. absenken, was dann 3,5 % ergibt!

    Aber gegenüber vor einem dreiviertel Jahr, mit 1,5 % p.a eine Zinssteigerung von 233 % bedeutet! Wo sollte man da was Positives sehen? Insbesondere für die Umschuldner, im Jahre 2022 bis 2024?

    Denen droht der Auszug aus dem Eigenheim!

    bruno68

  7. Avatar von tneub
    tneub ist offline

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    Standard AW: Was ist los auf dem Immobilienmarkt? Kauft keiner mehr was?

    Zitat Zitat von bruno68
    Ja, ja tneub,

    wie verbittert sein kann, wenn man als Eigentümer plötzlich und unerwartet aus sein Eigenheim ausziehen muss, weil man die Darlehnsraten nicht mehr zahlen kann. Oder der Wert der Immobilie, nicht mehr als Rückdeckung mehr ausreicht.
    So schlimm war es bei dir? Dann hast du ja mein volles Mitleid.

  8. Avatar von StGe1973
    StGe1973 ist offline

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    Standard AW: Was ist los auf dem Immobilienmarkt? Kauft keiner mehr was?

    Bruno,

    dein elementarer Denkfehler ist, dass du Zinsen von 2020 bis heute vergleichst. Das Standarddarlehen in D ist aber 10 Jahre Zinsbindung, ergo sind die Anschlussfinanzierungen 2022 bis 2024 mit den Darlehensabschlüssen 2012 bis 2014 zu vergleichen. Damals war das Zinsniveau noch höher als heute...

    Wobei ich dir sogar grundsätzlich zutimme, dass manche Menschen die Kreditprüfungen bei Anschlussfinanzierungen fürchten sollten. Die Banken werden gar keine andere Möglichkeit haben als die Werte für die Lebenshaltungskosten bzw. verfügbares Einkommen nach allen Fixkosten extrem nach oben zu setzen. Trotzdem wird es nicht die Masse der DN betreffen, da auch Löhne gestiegen sind, aktuell von den Gewerkschaften schon "akzeptable" Lohnabschlüsse verhandelt werden und die Darlehen auch bereits entsprechend getilgt wurden.

    Dieses Problem trifft aber alle DN, da die Kosten für die Lebenshaltung Stand heute in der Verganganheit einfach zu niedrig angesetzt wurden (nach damaligem Stand natürlich korrekt)...

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