Wohnung halten oder verkauf planen ?

+ Antworten
10Antworten
  1. Avatar von Martin79HN
    Martin79HN ist offline
    Themen Starter

    Title
    Erfahrener Benutzer
    seit
    05.08.2014
    Beiträge
    681
    Danke
    40

    Standard Wohnung halten oder verkauf planen ?

    Hallo miteinander,

    folgende Situation / Eckdaten: Baujahr 2002/2003

    Großstadt mit ca. 100t Einwohnern Raum Stuttgart:
    Wohnung 1: 60 qm
    Kaltmiete: 580 €
    NK von Mieter/Mieterin zu zahlen pro Monat: 110 € (wird in Zukunft höher liegen)
    nicht umlagefähig pro Monat: 60 €
    Sonderumlage wegen Fassadensanierung in 4 Jahren: pro Monat 50 € (kosten ca. 200t Gesamt 4-5 Häuser zusammen mit ca. je 8 Wohnungen)
    Aufbau einer Rücklage durch Sonderumlage

    Afa: 1800 € im Jahr

    Tiefgarage Stellplatz
    50 € pro Monat

    Mietanpassung nicht geplant


    Wohnung 2: 100 qm
    Kaltmiete: 900 €
    NK vom Mieter/Mieterin zu zahlen pro Monat: 200 € (wird in Zukunft höher liegen)
    nicht umlagefähig pro Monat: 100 €
    Sonderumlage wegen Fassadensanierung in 4 Jahren: pro Monat 85 € (kosten ca. 200t Gesamt 4-5 Häuser zusammen)
    Aufbau einer Rücklage durch Sonderumlage

    Afa: 4000 € im Jahr (bei 100% Eigentümer) (50/50 deshalb mein Anteil 2000 €)

    Tiefgarage Stellplatz
    50 € pro Monat


    Mietanpassung jedes Jahr um 1,5% Indexmiete etwas über 10 Jahre
    laut Mietvertrag.

    Wohnung 1 + Garage: könnte ich für 160 - 180 t € verkaufen (alleine Eigentümer 10 Jahre Haltedauer in 1 3/4 Jahren rum zuvor 50/50)
    Wohnung 2 + Garage: könnte ich für 300 - 320 t verkaufen (zusammen 50/50 % Eigentümer innerhalb der Familie durch Erbschaft)

    beide Wohnungen sind schuldenfrei keine Grundschuld

    gute - sehr gute Lage
    Wertsteigerung laut Medien nächsten Jahre von ca. 2%
    Steuersatz ca. 35-40% (Haupteinkommen ist Gehalt nicht Miete!)

    Miete der Wohnung 1 & 2 ist sicher
    und kann immer und zu jeder Zeit gezahlt
    werden. Bei Neuvermietung gibt es extrem viele Bewerber auf die Wohnung/Wohnungen!

    Verschuldung Eigenheim ist sicher aufgestellt und
    Sondertilgung nicht möglich. (hat hiermit nichts zu tun)

    Wie haben sich die Preise wegen höherer Finanzierungskosten entwickelt
    und wie ist hier der Mietertrag. (habe dazu zuwenig Hintergrundwissen!)

    Wegen Inflation sinnvoll Sachwert zu verkaufen?

    Freue mich über ein Feedback.

    Gruß


    Martin

  2. Avatar von Martin79HN
    Martin79HN ist offline
    Themen Starter

    Title
    Erfahrener Benutzer
    seit
    05.08.2014
    Beiträge
    681
    Danke
    40

    Standard AW: Wohnung halten oder verkauf planen ?

    Kann ich eine Sonderumlage (Aufbau der Rücklage)
    in der Zeit des Aufbaus auch schon von der Steuer absetzen?
    Oder erst wenn die Sanierung der Fassade stattgefunden hat?

  3. Avatar von tneub
    tneub ist offline

    Title
    Erfahrener Benutzer
    seit
    05.08.2016
    Beiträge
    2.153
    Danke
    231

    Standard AW: Wohnung halten oder verkauf planen ?

    Zitat Zitat von Martin79HN
    Kann ich eine Sonderumlage (Aufbau der Rücklage)
    in der Zeit des Aufbaus auch schon von der Steuer absetzen?
    Oder erst wenn die Sanierung der Fassade stattgefunden hat?
    Du kannst schon die Instandhaltungsrücklage nicht absetzen, warum sollst du dann die Sonderumlage absetzen können?

  4. Avatar von tneub
    tneub ist offline

    Title
    Erfahrener Benutzer
    seit
    05.08.2016
    Beiträge
    2.153
    Danke
    231

    Standard AW: Wohnung halten oder verkauf planen ?

    Der Rest ist schwierig zu beurteilen, weil es auf deine persönliche Erwartungshaltung zum Immobilienmarkt ankommt.
    Dazu die Frage, was machst du mit dem dann zur Verfügung stehenden Geld? Kannst du das Geld unter jetzigen Bedingungen bei gleichem Risiko ertragreicher anlegen?

  5. Avatar von Martin79HN
    Martin79HN ist offline
    Themen Starter

    Title
    Erfahrener Benutzer
    seit
    05.08.2014
    Beiträge
    681
    Danke
    40

    Standard AW: Wohnung halten oder verkauf planen ?

    Danke Dir.
    Ich sehe ohne Risiko wenig Anlagenmöglichkeiten
    mit dem zur Verfügung stehenden Geld.

    Ich könnte versuchen für ca. 250 t € Baugrundstück (ohne Bauzwang)
    direkt bei uns auf der Südseite zu kaufen. Ländlich im Speckgürtel von Stuttgart.
    Werden inzwischen halt fast 400 € pro qm aufgerufen vor 6 Jahren 230 € pro qm.
    Grundstück hat ca. 600 qm ist sogar etwas größer wie das eigene.

    Eigentümerin hat ein Haus (allerdings an der Durchgangsstrasse)
    und wegen Umlage von größeren Äckern und Wiesen ist Sie an das Baugrundstück
    vor 6 Jahren gekommen. Unklar wann und ob Sie verkauft! (Ist auf das Geld nicht angewiesen
    für Neubau wird Sie Geld aber auch nicht auf Konto liegen haben! Mutter älter lebt noch bei Ihr mit im Haus und hat keine Kinder Ende 40.)

    1 Kind könnte sich dort später mal Haus bauen. (in frühestens 15 Jahren haben 3 Kinder)
    Und solange haben wir frei Sicht ins Grüne. :-) (wie aktuelle auch weil Eigentümerin nicht baut)
    Ist aber vermutlich reine Liebhaberei und hat dann nichts mit Ertrag zu tun.

  6. Avatar von tneub
    tneub ist offline

    Title
    Erfahrener Benutzer
    seit
    05.08.2016
    Beiträge
    2.153
    Danke
    231

    Standard AW: Wohnung halten oder verkauf planen ?

    Wenn du Investor "spielen" möchtest, könntst du z.B. auch ein Mehrfamilienhaus für 1,5-2 Mio erwerben und das Geld als EK einsetzen. (Keine Ahnung, ob es da was sinnvolles in der Preisklasse gibt)
    Ein MFH ist meines Erachtens renditereicher als mehrere einzelne ETW zu haben. Die Nachfrage auf dem Markt dürfte dort etwas geringer sein, da die Gruppe der Eigennutzer im Gegensatz zur einzelnen ETW rausfällt. Damit ist der m² Preis bei der Anschaffung meist etwas niedriger.
    Dazu mußt du dich dann auch nicht mit anderen Eigentümern rumärgern.

  7. Avatar von utopus
    utopus ist offline

    Title
    Erfahrener Benutzer
    seit
    20.01.2018
    Beiträge
    2.161
    Danke
    139

    Standard AW: Wohnung halten oder verkauf planen ?

    Warum möchtest du denn verkaufen?

    Da die Fassadensanierung vermutlich schon in den Unterlagen der WEG steht,
    würde das beim Verkauf natürlich berücksichtigt werden und den Preis entsprechend mindern.

    Welche Erwartungen hast du bzg. Inflation/wirtschaftliche Situation in Deutschland/etc.

    Ob es Sinn ergbit, wenn du auf Mieteinnahmen/Steuererleichterungen für ein Liebhabergundstück verzichten möchtest, musst du mit dir selber klar machen.

    Sachwerte die Erträge abwerfen sind aus meiner Sicht erst mal positiv - solange sie nicht zuviel Arbeit machen.
    Falls man keine Zeit/Lust hat, sich mit Hausverwaltungen/Mietern/Finanzamt rumzuschlagen kann man natürlich auch das Geld an der Börse (ETF/Aktien/etc.) anlegen und hat seine Ruhe. Oder man levelt (mit entsprechendem Risiko) und kauft größere/mehr Objekte mit entsprechender Bankfinanzierung und dem Verkaufserlös als Startkapital - ob allerdings zur Zeit die Mieteinnahmen noch die Bankzinsen übertreffen muss man sich gut vorher anschauen - und falls die Energiepreise weiter so stark steigen, ist es natülich auch möglich, dass einige Mieter sich das irgendwann nicht mehr leisten können.
    (Als Vermieter muss man hier ja erst einmal Vorkasse leisten und bekommt es dann bei der Nebenkostenabrechnung im Folgejahr (hoffentlich) wieder ...)

  8. Avatar von StGe1973
    StGe1973 ist offline

    Title
    Erfahrener Benutzer
    seit
    28.05.2016
    Beiträge
    737
    Danke
    118

    Standard AW: Wohnung halten oder verkauf planen ?

    Martin,

    das Problem ist aktuell, dass wie eine sehr außergewöhnliche Situation haben... eine hohe Inflation in Konsumausgaben (Nahrungsmittel, Energie usw.)... aber gleichzeitig quasi eine Deflation in typischen privaten Investitionsbereichen (Aktienmarkt, die Immopreise sind in München im letzten Quartal um 3,5% gesunken usw.).

    Deshalb ist deine Frage nicht zu beantworten bzw. alle stehen vor dem identischen Problem....

  9. Avatar von Martin79HN
    Martin79HN ist offline
    Themen Starter

    Title
    Erfahrener Benutzer
    seit
    05.08.2014
    Beiträge
    681
    Danke
    40

    Standard AW: Wohnung halten oder verkauf planen ?

    utopus:

    Danke für Deinen Beitrag.
    Eine schöne Fassade und Häuser in Schuss bringt einen höheren Verkaufspreis für die Wohnungen.
    Und bis dahin nehme ich die Mieteinnahmen mit.
    Somit gehen noch 4 - 4 1/2 Jahre ins Land.
    Verwaltung macht die Hausverwaltung damit habe ich nicht viel zu
    tun und Steuer ist auch nicht das Problem.

    StGe1973:
    Die Preise sinken je nach Region / Lage weil die Finazierungskosten hoch gehen.
    Viele Gehälter gehen nicht hoch weil "Mittelstand" je nach Branche es sich nicht
    leisten können / wollen. Somit haben wir als Familie jeden Monat weniger Geld in
    der Tasche und kommen gut klar. (Einkommen aus der Miete kommt oben drauf
    somit wird in der Zukunft Kredit für`s Haus usw. bezahlbar für uns sein. Auch wenn meine
    Frau oder ich arbeitslos werden würden.)

    Auch in Zukunft wird sich die Rentnerin mit 3fach Einkommen wie Warmmiete
    und Paar mit 6fach Einkommen wie Warmmiete die Wohnung leisten können.
    Vermietung der Wohnungen liege unter der Ortsüblichen Miete.

    Weil Einkommen "normal" und Vermögen überschaubar kommt ein
    weiteres Objekt oder Wechsel aktuelle nicht in Frage.

    Das freie Baugrundstück (Südseite) kann ich wenn die Baukosten weiter steigen
    Risiko (Neubau) größer wird in 4 - 5 Jahren immer noch kaufen.
    Ist zwar etwas verrückt (soviel Geld für schöne Aussicht) aber bei 3 Kindern
    besteht schon die Möglichkeit es später mal zu bebauen. Oder meine Frau und ich bauen
    ein neues Haus und vermieten "alte" weil Platzbedarf irgendwann abnimmt.

    In 15 - 20 Jahren hat meine Frau mit einer Erbschaft 1/4
    Wert vom Haus ca. 500-600t zu rechnen.

    Mal schauen was die Zukunft noch bringt.

  10. Avatar von StGe1973
    StGe1973 ist offline

    Title
    Erfahrener Benutzer
    seit
    28.05.2016
    Beiträge
    737
    Danke
    118

    Standard AW: Wohnung halten oder verkauf planen ?

    Martin,

    das Problem aktuell ist ein anderes als in der Verganganheit. Damals waren hohe Inflationszeiten (fast) immer von einem Nachfrageboom begleitet d.h. höhere Preise durch höhere Nachfrage. Dann hat immer funktioniert, Sachwerte behalten und sogar möglichst zusätzliches Geld in Sachwerte investieren.

    Das Problem bringst du ja genau auf den Punkt: Wir kommen in eine Rezession, weil Nachfrage extrem schwinden wird. Die hohen Preise für Energie, Lebensmittel usw. werden Menschen zum Sparen zwingen. Aktuell sind wir noch nicht in der Rezession, aber spätestens Beginn 2023 (wenn Energiepreise richtig ankommen werden) wird es mM fast sicher passieren.

    Das wird dazu führen, dass Aktienmarkt, Immobilien (wegen Rezession in Verbindung mit steigenden Zinsen) usw. sinken werden.

    Deshalb funktioniert eben das "normale" Vorgehen in Inflationszeiten (Sachwerte, Sachwerte und nochmals Sachwerte als Inflationsschutz) nicht.

    Geldwerte sind quasi in Anlageformen einer Deflation ausgesetzt und in Konsumausgaben einen extrem hohen Inflation.

    Vor dieser toxischen Mischung gibt es keinen Schutz, da muss jeder in den nächsten 1 bis 2 Jahren seinen persönlichen Weg finden....

  11. Avatar von Martin79HN
    Martin79HN ist offline
    Themen Starter

    Title
    Erfahrener Benutzer
    seit
    05.08.2014
    Beiträge
    681
    Danke
    40

    Standard AW: Wohnung halten oder verkauf planen ?

    StGe1973,
    die Nachfrage an Baustoffen geht jetzt schon zurück und die Preise auch!
    Weil die letzten Monate zu stark gestiegen sind. Bei uns in der Firma müssen
    Mitarbeiter Nebenjob machen um über die Runden zu kommen.

    Wir sind jetzt schon in einer Rezession die Nachfrage geht zurück
    und fast jeder überlegt sich die Anschaffung ob es sinnvoll ist oder
    man drauf verzichten kann.

    Tankrabatt der läuft jetzt aus!
    Haben wir was an der Tannkstelle beim Diesel gemerkt? Nein
    Und jetzt werden die Preise höher geschraubt weil Kunden tanken
    "Rabatt läuft ja aus". Firmen machen sich teilweise die Taschen voll
    und der ein oder andere kauft kein Fleisch mehr oder Obst weil es
    zu teuer ist.

    Thema verkaufen oder kaufen oder was verändern hat sich aktuelle
    für mich erledigt.

    Leider haben wir unsere PV Anlage nicht umgesetzt! (Lieferzeiten unsicher und zuviel Vorkasse gefordert)
    Die Kilowattstunde kostet aktuelle über 50 Cent (ca. 55 Cent)
    ist auch eine fast Verdoppelung! Zur Gaskriese kommt die Stromkriese dazu!

Ähnliche Themen

  1. Standard Life Swing LV von 2004 halten oder kündigen?

    Von Jo-Pv im Forum Altersvorsorge
    Antworten: 7
    Letzter Beitrag: 29.05.2021, 13:58
  2. Hochzeit planen

    Von Andy34 im Forum Sonstige Finanz-Themen
    Antworten: 11
    Letzter Beitrag: 09.07.2019, 21:14
  3. Verkauf oder nicht Verkauf

    Von slowrookie im Forum Immobiliengeschäfte
    Antworten: 7
    Letzter Beitrag: 16.10.2018, 07:57
  4. Schenkung oder Verkauf

    Von tamtamtam im Forum Immobiliengeschäfte
    Antworten: 3
    Letzter Beitrag: 06.08.2016, 16:30
  5. Wohnung kaufen was ist von diesem Verkäufer zu halten?

    Von rebrun im Forum Immobiliengeschäfte
    Antworten: 6
    Letzter Beitrag: 12.07.2016, 14:47