Grund/Boden-Aufteilung schon in Notar-Urkunde festlegen? Legitim, gebräuchlich?

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  1. Avatar von mazemania
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    Standard Grund/Boden-Aufteilung schon in Notar-Urkunde festlegen? Legitim, gebräuchlich?

    Hallo!

    Ich übernehme eine Erb-Wohnung von der Familie, nächsten Montag ist Notartermin.
    Steuerberater rät mir, die Grund-Boden Aufteilung in der Urkunde festzuhalten.
    Notar findet das eher unüblich/selten, schreibt aber in der aktuellen Fassung "nach Angaben der Beteiligten fallen auf Grund/Boden ca. 20,99%" (diesen Wert habe ich über das offizielle BMW Excel Tool ausgerechnet, mit Bodenrichtwert etc.).
    Der Steuerberater findet den Text nicht so passend und meint, ich könne mich mit der Familie ja auch auf andere Verteilungen einigen (z.B. etwas abweichen auf 15-18% Grund)? Es sei ja Verhandlungssache zwischen mir und meiner Familie? (er möchte lieber "Hiervon entfallen auf Grund/Boden...")
    Was stimmt jetzt und wie sollte der Passus in der Urkunde besser passen, damit das Finanzamt die Aufteilung auch akzeptiert? Bisher wurde die Wohnung ja nur privat vom Vater genutzt und nicht abgeschrieben.
    Ich übernehme die Wohnung ja als Anlage und möchte sie natürlich absetzen über die Rest-30 Jahre (zuvor hatte mein Vater selbst alleine dort gewohnt).

    Danke für Tips, was am besten in der Urkunde stehen sollte.

    maz

    Habe das hier im Netz gefunden:
    https://www.contax-hannover.de/kaufp...ellen-urkunde/

  2. Avatar von tneub
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    Standard AW: Grund/Boden-Aufteilung schon in Notar-Urkunde festlegen? Legitim, gebräuchlich?

    Ich schließe mich dem Steuerberater an. Es ist auch nicht unüblich. Bei uns auf Arbeit werden alle Immobilien so erworben.
    So lange der Grundstückspreis nicht exorbitant nach unten vom BRW abweicht, akzeptiert das FA das auch.
    Allerdings erwerben wir hauptsächlich komplette Wohnhäuser und Gewerbeimmobilien und nicht einzelne Wohnungen.

  3. Avatar von mazemania
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    Standard AW: Grund/Boden-Aufteilung schon in Notar-Urkunde festlegen? Legitim, gebräuchlich?

    Du meinst also, wenn das Excel Tool für Grund 20,99% berechnet, kann ich mit der Familie getrost nur 15% für Grund ausmachen? Oder wo ist eine "Schmerzgrenze"?
    Grüße, maz

  4. Avatar von tneub
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    Standard AW: Grund/Boden-Aufteilung schon in Notar-Urkunde festlegen? Legitim, gebräuchlich?

    Wo die Schmerzgrenze ist, stellt sich immer erst hinterher raus, wenn das ganze geprüft wird oder der Wert dem Bearbeiter unlogisch erscheint.
    Solche Grenzen können subjektiv vom Bearbeiter abhängig sein oder auch feste Grenzen, wo das Programm nicht mehr automatisch durchläuft und den Bearbeiter zur Überprüfung auffordert. Im Fall, dass es geprüft wird, muß man halt begründen oder nachweisen, wie man auf den Wert gekommen ist. Erscheint das vollkommen unlogisch, wird der Bearbeiter eigene Berechnungen anstellen und eure verwerfen.

    Hast du den offiziellen Bodenrichtwert für das Grundstück?
    Falls nicht, dann ist der je nach Bundesland ggf. im Internet erhältlich z.B. www. boris.sachsen.de oder direkt beim Gutachter Ausschuss nachfragen.
    Den Wert würde ich nehmen und und auf deinen Anteil am Grundstück runterrechnen.
    Die Differenz zum Verkaufspreis ist dann Gebäudewert.

    In der Regel ist der Bodenrichtwert bereits niedriger als der marktübliche Preis, weil der BRW sich immer rückwirkend berechnet.
    Damit hast du automatisch schon einen höheren Wert für die Abschreibung.
    Kommst du mit deinem Tool auf einen niedrigeren Wert fürs Grundstück, dann nimm den.
    Wie der STB schon gesagt habt, ihr entscheidet über den Kaufpreis. Wie ihr den ermittelt und ob ihr davon dann noch individuelle Abschläge vornehmt ist eure Sache.

    Wenns dann hart auf hart kommt und geprüft wird, warum der Kaufpreis für Grund und Boden so niedrig ist, dann könnt ihr euch ja mit dem Steuerberater Gedanken machen, was wertmindernd ist (z.B. Hanglage).

    Nimm aber keinen Prozentualen Wert in den Notarvertrag, sondern einen festen € Wert.

    Wichtig ist, dass das in Summe nicht so niedrig ist, dass es als Teilschenkung angesehen wird.
    Dann kommt steuerlich wieder ein ganz anderes Konstrukt raus.


    PS: Das stellt keine Rechtsberatung dar und ist nur eine persönliche Meinung.

  5. Avatar von mazemania
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    Standard AW: Grund/Boden-Aufteilung schon in Notar-Urkunde festlegen? Legitim, gebräuchlich?

    Habe von einem Steuerberater den Tipp bekommen:

    Bodenrichtwert (250) x Gesamtgrundstück (505m²) x Miteigentumsanteil (0,2272) = 28.684€ -> das wären im Verhältnis zu 155.000€ Immo-Wert = 18,5%
    Und das wäre kleiner als 20,99%, was das Excel Tool sagt!
    Würde das als Rechtfertigung Deiner Meinung nach reichen? (Hanglage stimmt in der Tat)

    Ok, den Wert dann nicht in Prozent, sondern in €. Wollte deswegen Prozent, weil ich die Wohnung per Ausgleichszahlung (105.000€), nicht den vollen Wert (155.000€) an die Mutter zahle (Verrechnung Rest-Erbe). Abschreiben auf 50 Jahre tue ich ja nur den gekauften Preis, nicht den anderen.

  6. Avatar von tneub
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    Standard AW: Grund/Boden-Aufteilung schon in Notar-Urkunde festlegen? Legitim, gebräuchlich?

    Zitat Zitat von mazemania
    Habe von einem Steuerberater den Tipp bekommen:

    Bodenrichtwert (250) x Gesamtgrundstück (505m²) x Miteigentumsanteil (0,2272) = 28.684€ -> das wären im Verhältnis zu 155.000€ Immo-Wert = 18,5%
    Und das wäre kleiner als 20,99%, was das Excel Tool sagt!
    Würde das als Rechtfertigung Deiner Meinung nach reichen? (Hanglage stimmt in der Tat)
    Aus meiner Sicht ja. Wenn die anderen Grundstücke mit gleichem Bodenrichtwert diese Hanglage nicht haben, würde ich sogar noch einen individuellen Abschlag vornehmen.
    Wie bereits gesagt. sollte man da aber maßvoll bleiben.

    Zitat Zitat von mazemania
    Ok, den Wert dann nicht in Prozent, sondern in €. Wollte deswegen Prozent, weil ich die Wohnung per Ausgleichszahlung (105.000€), nicht den vollen Wert (155.000€) an die Mutter zahle (Verrechnung Rest-Erbe). Abschreiben auf 50 Jahre tue ich ja nur den gekauften Preis, nicht den anderen.
    Hattest du deinen Steuerberater mal danach gefragt, ob du nicht auf den geerbten Anteil auch Abschreibung vornehmen kannst? Ich hatte dir das ja in deinem anderen Thread geschrieben.
    https://www.finanz-forum.de/threads/...welche-steuern

  7. Avatar von mazemania
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    Standard AW: Grund/Boden-Aufteilung schon in Notar-Urkunde festlegen? Legitim, gebräuchlich?

    ...und dass das ganze innerhalb einer Erb- bzw. Teil-Erbauseinandersetzung geschieht, ist genauso möglich mit der "Grund-Boden" Festlegung zwischen mir (Käufer, Erbe) und der Familie (Verkäufer)?
    Und beim Finanzamt anrufen, ob es so eine Aufteilung bei Kauf der Wohnung 2002 schon gab, macht kein Sinn, oder? Mein Vater hat ja privat darin gewohnt und sie wurde nie abgeschrieben?
    Das ganze Grund-Boden Ding ist doch vor allem nur für das Thema "Abschreibung", oder?
    danke

  8. Avatar von tneub
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    Standard AW: Grund/Boden-Aufteilung schon in Notar-Urkunde festlegen? Legitim, gebräuchlich?

    ...und dass das ganze innerhalb einer Erb- bzw. Teil-Erbauseinandersetzung geschieht, ist genauso möglich mit der "Grund-Boden" Festlegung zwischen mir (Käufer, Erbe) und der Familie (Verkäufer)?
    Hat dir ja dein Steuerberater so bestätigt oder?


    Und beim Finanzamt anrufen, ob es so eine Aufteilung bei Kauf der Wohnung 2002 schon gab, macht kein Sinn, oder? Mein Vater hat ja privat darin gewohnt und sie wurde nie abgeschrieben?
    Macht meines Erachtens keinen Sinn.
    Die Preise haben sich ja extrem entwickelt, da ist ein Kaufpreis von 2002 irrelevant.


    Das ganze Grund-Boden Ding ist doch vor allem nur für das Thema "Abschreibung", oder?
    Hauptsächlich ja.
    Mir fallen spontan noch 2 andere Themen ein.
    Zum einen die 6bRücklage bei Veräußerung, die dich aber im Privatbereich nicht berührt, zum Anderen könnte es theoretisch bei der 15%-Grenze bei Renovierungskosten noch eine Rolle spielen. Das man dort aber genau in dem Grenzbereich liegt, ist natürlich sehr unwahrscheinlich.

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