Vermietung von Wohnung Afa "Hilfe" einfache Fragestellung

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  1. Avatar von Martin79HN
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    Standard Vermietung von Wohnung Afa "Hilfe" einfache Fragestellung

    Guten Morgen miteinander,

    Baujahr vom Haus 2003 (Einzug)
    Kaufpreis 1 Summe mit Grundstück
    Eigentumsanteil mehrer Häuser 21/1000 Wohnung und 2/1000 Tiefgaragenstellplatz.
    Grundstück hat 3771 qm = ca. 86 qm

    Ich habe zum Grundstück einen Einheitswertermittlung Finanzamt aus dem
    Jahre 2002. (auch Zeitpunkt Kaufvertrag)
    22530,00Euro Bezug zur Wohnung
    1656,58Euro Bezug Grund und Boden Stellplatz
    bei 86 qm entspricht dies ca. 281,23 € pro qm (Jahr 2002)

    Der Bodenrichtwert "bei Boris" ist aktuelle mit 880 € pro qm angegeben.

    Um eine möglichst hohe Afa zu haben ist es besser Grund und Boden
    niedrig zu bewerten. Ich möchte es richtig machen!
    Kann ich Grund und Boden deshalb mit Wert von 281,23 € pro qm
    angeben?

    Die Afa gebe ich in Steuersoftware zu 100% an auch wenn
    mir 50% der Wohnung gehört. Bis 2021 war Wohnung selbst bewohnt.

    Vermietung im Jahr 2021 war nur 1/2 Jahr weil zuvor 3 Monate renoviert. (Jan-März 2021 selbst bewohnt)
    Afa 2021 deshalb zu 100% oder 3/4 weil 3 Monate renoviert + 6 Monate vermietet.

    Ich möchte nur eine grobe EInschätzung und mir ist klar
    einen Steuerberater kann es ie ersetzen.

    Bin über jede Info dankbar.

    Gruß

    Martin

  2. Avatar von tneub
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    Standard AW: Vermietung von Wohnung Afa "Hilfe" einfache Fragestellung

    Wenn die Wohnung mehreren gehört, machst du für die Vermietung eigentlich eine gesonderte und einheitliche Feststellung. Das Ergebnis überträgst du dann mit deinem Anteil (50%)in die Anlage V in deiner persönlichen EST-Erklärung.

    Afa berechnet sich ab Vermietungsabsicht, wenn du es nachweisen kannst. Also z.B. ab dem Zeitpunkt, ab dem zu annonciert hast. Ich würde da den Renovierungszeitraum mit reinrechnen.

    Für die Ermittlung der Aufteilung GuB und Gebäudewert gibt es meines Wissens ein Tool von der Finanzverwaltung. Hab ich aber noch nie angewendet. Vorab würde ich aber schauen, ob im Kaufvertrag was aufgeteilt ist. Tendenziell sind aus meiner Sicht eher die Werte aus 2002 anzusetzen.
    Woraus sich genau die 281€/m² ergeben, hab ich nicht verstanden. Der Einheitswertbescheid rechnet doch in die Vergangenheit zurück (Westdeutschland 1964 und Ostdeutschland 1935)

  3. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: Vermietung von Wohnung Afa "Hilfe" einfache Fragestellung

    Hi tneub,
    danke für Deine Info`s.
    Bei der Einheitswertberechnung ist das Grundstück in Bezug zum Kaufpreis (selbe Jahr!)
    extra mit einem Wert ausgewiesen "Finanzamt" und berechnet. Daher kommt der Wert in Euro umgerechnet
    22530,00 Euro Bezug zur Wohnung
    +
    1656,58 Euro Bezug Grund und Boden Stellplatz
    = 24186,58 € / 86 qm = 281 € qm

    Ich nutze Wiso Steuersoftware da kann ich Kaufpreis + fest verbaut usw. + Nebenkosten Grunderwerbsteuer Notar usw.
    alles eingeben. Abschreibung ab Bezug 2003 dann 50 Jahre mit 2%

    Afa werde ich aufteilen für 2021 3/4 davon 1/4 renoviert + 2/4 vermietet. (dann später Zusatz Eigentümer mein Bruder und ich somit 50% Afa und 50% Miete)
    Die Renovierungskosten + Fahrkosten sind Werbungskosten
    wie sieht es mit Bodenbelag, Farbe, Teilrenovierung Küche, Bauschutt Entsorgung aus?

  4. Avatar von utopus
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    Standard AW: Vermietung von Wohnung Afa "Hilfe" einfache Fragestellung

    Das ist der (fiktive) Wert der Immobilie von W1964/O1935 für die Ermittlung der Grundsteuer/Grunderwerbssteuer - nicht der "tagesaktuelle" Gundstückswert.

  5. Avatar von tneub
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    Standard AW: Vermietung von Wohnung Afa "Hilfe" einfache Fragestellung

    Zitat Zitat von Martin79HN
    Hi tneub,
    danke für Deine Info`s.
    Bei der Einheitswertberechnung ist das Grundstück in Bezug zum Kaufpreis (selbe Jahr!)
    extra mit einem Wert ausgewiesen "Finanzamt" und berechnet. Daher kommt der Wert in Euro umgerechnet
    22530,00 Euro Bezug zur Wohnung
    +
    1656,58 Euro Bezug Grund und Boden Stellplatz
    = 24186,58 € / 86 qm = 281 € qm
    Dann würde ich versuchen die 281€ ansetzen.

    Zitat Zitat von Martin79HN
    Ich nutze Wiso Steuersoftware da kann ich Kaufpreis + fest verbaut usw. + Nebenkosten Grunderwerbsteuer Notar usw.
    alles eingeben. Abschreibung ab Bezug 2003 dann 50 Jahre mit 2%
    Die Nebenkosten mußt du anteilig auf Grund und Boden und Gebäude aufteilen (gleiches Verhältnis wie Kaufpreis).
    Alles was beim Kauf mit der Finanzierung zu tun hat (z.b. Notarkosten für Eintragung der Grundschuld) wären 2003 sofort abziehbare Werbungskosten gewesen. Die kannst du nicht bei der Bemessungsgrundlage für die Afa berücksichtigen.


    Zitat Zitat von Martin79HN
    Afa werde ich aufteilen für 2021 3/4 davon 1/4 renoviert + 2/4 vermietet. (dann später Zusatz Eigentümer mein Bruder und ich somit 50% Afa und 50% Miete)
    Die Renovierungskosten + Fahrkosten sind Werbungskosten
    Die beiden Inhaber werden wie eine GbR behandelt. aus dem Grund ist es sinnvoll (oder sogar Pflicht!? - da bin ich mir nicht sicher) auf Basis der Eigentümergemeinschaft (=GbR) erstmal eine gesonderte und einheitliche Feststellung zu machen.
    Da kommen dann auch Kosten wie nicht abziehbare Betriebskosten, Zinsen aus gemeinschaftlicher Finanzierung, Instandhaltungskosten usw,. mit rein.
    Das Ergebnis wird dann 50/50 verteilt.
    In deiner Einkommensteuererklärung trägstd du dann nur das Ergebnis und nicht die 50% von Miete, 50% von Afa, 50% von Zinsen und 50% von Instandhaltung ein.




    Zitat Zitat von Martin79HN
    wie sieht es mit Bodenbelag, Farbe, Teilrenovierung Küche, Bauschutt Entsorgung aus?
    Die sind im Jahr der Umwidmung entstanden oder? Falls 2003 enstanden, dann ergibt sich eine andere Aussage.
    Mit Ausnahme der Küche sollten alles Kosten sein. Es gibt zwar eine 15% Regel innerhalb von 5 Jahren nach Anschaffung, bei der die Sanierungskosten mit abzuschreiben wären, aber bei euch ist die Anschaffung ja schon lange her.
    Küche ist unter Umständen ein eigenständiges Wirtschaftsgut. Da kommt es darauf an, wie wesentlich die Verbesserung ist.


    Ich möchte darauf hinweisen, dass dies eine Laienmeinung darstellt.
    Des Weiteren basieren alle Hinweise nur auf deinen Angaben. Sollten hier Angaben weggelassen sein oder falsch beschrieben sein, kann das ein ganz anderes Ergebnis hervorbringen.
    Deshalb auch hier der Hinweis, sich an einen Steuerberater zu wenden.

  6. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: Vermietung von Wohnung Afa "Hilfe" einfache Fragestellung

    Die Nebenkosten mußt du anteilig auf Grund und Boden und Gebäude aufteilen (gleiches Verhältnis wie Kaufpreis).

    "Die Aufteilung macht automatisch die Steuersoftware und fragt alle Werte ab."

    Alles was beim Kauf mit der Finanzierung zu tun hat (z.b. Notarkosten für Eintragung der Grundschuld) wären 2003 sofort abziehbare Werbungskosten gewesen. Die kannst du nicht bei der Bemessungsgrundlage für die Afa berücksichtigen.

    Bis 2021 war die Wohnung selbst bewohnt durch Eigentümer somit 2003 völlig egal wegen Werbungskosten.
    In der Steuersoftware gebe ich es mit an aber auch Datum somit fällt das vermutlich raus.

    Mehrkosten fest verbaut, Sanitär, Heizung, Fliesen usw. kommt alles oben drauf auf Kaufpreis
    somit höhere Afa. (alles belegbar Belege aus 2002/2003)
    Grunderwerbsteuer gebe ich auch mit an allerdings 2001 / 2002 unter Nebenkosten
    fliegen vermutlich auch dann raus. (gibt man extra in einer Spalte Datum mit an)

    "wie sieht es mit Bodenbelag, Farbe, Teilrenovierung Küche, Bauschutt Entsorgung aus?"
    alles 2021 bezahlt
    Küche neuen Herd, Arbeitsplatte Schrank Wert im Bereich von ca. 1000 € (mit Rechnungen)
    Bodenbelag in 2 Räumen neu meine so 1500 - 2000 € (mit Rechnungen)
    Farbe, Stecker, Steckdosen, Waschbecken usw. usw. Obi, Hornbach, Online viele Belege
    Fahrtkosten 100 KM einfach zur Baustelle X mal
    Wand eingerissen und entsorgt Kosten "Bauschutt"

    Zur Gbr kann ich folgendes sagen.
    Mein Bruder lebt in der Schweiz ich in Deutschland.
    Es handelt sich um eine Erbengemeinschaft bei der Vermietung der Wohnung.

    Er muss eine Steuererklärung abgeben allerdings wird Er darum bitten 2021 zu verzichten
    weil negativer Ertrag erwirtschaftet wurde. 2022 hat die Wohnung einen positiven Ertrag! (mit Bescheid meiner Steuererklärung stellt Er Antrag)

    Ich werde Einkommen aus Vermietung mit angeben abzgl. Werbungskosten (Renovierung ?) abzgl. meiner Afa
    die Bemessen wird durch Steuersoftware und Angaben.

    Hab ich was vergessen ?
    Mir ist klar kann nie einen Steuerberater ersetzen.

    Danke für die Info`s von Dir

  7. Avatar von tneub
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    Standard AW: Vermietung von Wohnung Afa "Hilfe" einfache Fragestellung

    Zitat Zitat von Martin79HN
    Mir ist klar kann nie einen Steuerberater ersetzen.
    Und trotzdem nimmst du Wiso.

    Zitat Zitat von Martin79HN
    Er muss eine Steuererklärung abgeben allerdings wird Er darum bitten 2021 zu verzichten
    weil negativer Ertrag erwirtschaftet wurde. 2022 hat die Wohnung einen positiven Ertrag! (mit Bescheid meiner Steuererklärung stellt Er Antrag)
    Du versuchst krampfhaft Gülle zu produzieren. Deine Steuererklärung hat für Ihn null Aussagekraft.
    Wie gesagt, gesonderte und einheitliche Feststellung machen. Da wird der Verlust der Vermietung festgestellt. In der Schweiz ist er doch unbeschränkt steuerpflichtig. Müsste er da nicht sogar den Verlust mit angeben? Er wäre doch blöd auf den Verlust zu verzichten.

    https://www.buhl.de/steuer/ratgeber/...aerung_abgeben

    Wenn ichs richtig lese, müsst ihr sogar deise Erklärung abgeben.

  8. Avatar von utopus
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    Standard AW: Vermietung von Wohnung Afa "Hilfe" einfache Fragestellung

    Aber nochmal - die Einheitswertberechnung des Finanzamtes vom Kauf gibt doch nicht den tatsächlichen Gundstückswert vom Kaufzeitpunkt wieder,
    sondern einen fiktiven Wert bzgl. total veralteter Daten oder?

  9. Avatar von Martin79HN
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    Utopus:
    Der Grundstückswert passt zum Baujahr und wurde extra ausgewiesen.
    Somit werde ich geringere Wert ansetzen.

    tneub:
    Danke für Link und werden eine Feststellungserklärung machen.
    Ist diese Feststellungserklärung nicht schon die Angabe in der Wiso Steuersoftware mit Afa usw.
    ich werde einfach darum bitten eine Feststellungserklärung mit Bescheid zur Wohnung Nr. X zu machen.

    Dann kommt für 2021 ein negativer Ertrag raus
    und mein Bruder kann dies angeben. Ob eine GbR nötig ist klären wir dann mit Finanzamt.

    Danke für die Info`s

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