Wohnung als Kapitalanlage

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  1. Avatar von Nati
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    Standard Wohnung als Kapitalanlage

    Hallo zusammen,

    ich möchte eine Wohnung kaufen, meine Eltern möchten mich dabei finanziell unterstützen und stellen mir ihr Eigenkapital zur Verfügung.
    Ich könnte die Wohnung in 10 Jahren abbezahlen (habe selbst auch Eigenkapital, dass ich einsetzen werde) und möchte dann, dass meine Eltern dort einziehen.
    Die Wohnung ist zur Zeit vermietet und meine Eltern sollen auch erst in 10-15 Jahren dort einziehen (mit Renteneintritt).
    Macht es Sinn oder geht es überhaupt, dass ich Wohnrecht für meine Eltern eintragen lasse, da ich oft gelesen habe, dass Mieter schwer zu kündigen sind.
    Außerdem möchte ich, wenn meine Eltern dort einziehen, dass sie nur die Nebenkosten zahlen und keine Miete (da sie mir jetzt das Eigenkapital zur Verfügung stellen).
    Außerdem habe ich noch eine Schwester, hat sie dann Anspruch auf ein Pflichtanteil?

    Sorry für so viele Fragen und danke im Voraus

    Beste Grüße

  2. Avatar von tneub
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    Standard AW: Wohnung als Kapitalanlage

    Ich denke, dass ist zu umfangreich, um das hier im Forum umfangreich zu beraten.
    Da gibt es zu viele Punkte zu beachten Steuern/ Schenkung/Erbschaft/ Wohnrecht usw.
    Das passiert, wenn die Eltern doch nicht einziehen, wegen Krankheit Tod usw.
    Such dir einen Fachmann dazu.

    Ich persönlich würde vermutlich eher ein tilgungsfreies Darlehen von meinen Eltern nehmen, damit kannst du in den ersten 10 Jahren dein Bankdarlehen abzahlen und wenn die Eltern dann einziehen würde ich dann Miete mit Darlehen verrechnen. Sollten Sie doch nicht einziehen, vermietest du weiter und kannst das Darlehen ganz normal tilgen.

  3. Avatar von utopus
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    Standard AW: Wohnung als Kapitalanlage

    Sollte man vermutlich wirklich mit einem Steuerberater/Notar durchsprechen ...

    wenn du eine Kapitalanlage machen möchtest, sollte es auch steuerlich passen - dann sollte wohl auch eine Miete fließen.

    Und ob ein Wohnrecht gegen einen bestehenden Mietvertrag wirkt, ist eine andere Frage.

    Wenn es gerecht zugehen soll, müsste aus meiner Sicht auch deine Schwester entsprechend einen entsprechenden Vorteil/Ausgleich erhalten - aber das liegt natürlich in der Verantwortung der Eltern. (Die können mit ihrem Geld ja machen, was sie möchten.)

  4. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Wohnung als Kapitalanlage

    Hallo Nati,

    ich gebe beiden Vorgänger konform!

    Zudem muss man rechnen, ob ein Investment in gleicher Höhe die Rentabilität erreicht. Vor- und Nachteile: Versicherung versus Finanzanlage versus Immobilien! Welche Anlage besser ist! Dann sollte man "weiche" Ziele in Betracht ziehen.

    Allerdings, dafür muss man persönliche Gespräche führen, um das richtig zu finden! Das Anlageziel liegt eher bei 50 bis 70 Jahre, ja auch die Rentenzeit muss eingerechnet werden.

    bruno68

  5. Avatar von Moizi
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    Standard AW: Wohnung als Kapitalanlage

    Ich schließe mich auf jeden Fall meinen drei Vorpostern an. Außerdem solltest Du unbedingt auf die Umgebung / Lage einschließlich der Infrastruktur, auf die Gegebenheiten im Wohnhaus und auf den Zustand der Wohnung achten. Wahrscheinlich weißt Du das alles bereits, aber ich wollte es erwähnt wissen.

  6. Avatar von StGe1973
    StGe1973 ist offline

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    Standard AW: Wohnung als Kapitalanlage

    Also so komplex ist das nun auch nicht....

    Das Geld, das deine Eltern dir zur Verfügung stellen, ist eine Schenkung. Um deine Schwester gleich zu behandeln, können deine Eltern ihr den gleichen Betrag schenken oder die Schenkung als Voraberbe ins Testament aufnehmen z.B. mit Verzinsung, Inflationsausgleich ö.ä.

    Solange die Wohnung vermietet ist, ist es eine Kapitalanlage für dich d.h. Standardfall: Mieteinnahmen ./. Kosten, Afa usw. muss du versteuern.

    In 10 Jahren wenn deine Eltern einziehen sollen, musst du wegen Eigenbedarf den Mietern kündigen.

    Dann musst du eine Entscheidung treffen:
    1. Wohnrecht kannst du eintragen lassen, bedeutet aber dass keine Mietzahlung mehr möglich ist, da deine Eltern ja ein Wohnrecht haben. Wer die Nebenkosten trägt ist unerheblich, die Wohnung ist dann "privat" und kann nicht mehr von der Steuer abgesetzt werden.

    2. Deine Eltern bekommen kein eingetragenes Wohnrecht und bezahlen Miete d.h. es bleibt für dich eine Kapitalanlage mit Einnahmen ./. Kosten.

    Was du nun mit deiner Schwester und Pflichtteil meinst, erschießt sich für mich nicht:

    Das Wohnrecht (wenn du diesen Weg gehen willst) ist kein Teil der Erbmasse, sondern erlischt beim Tod deiner Eltern. Die Wohnung ist dein Eigentum und Erbschaften funktionieren immer nach oben und unten d.H. Pflichteile gibt es nur deine Eltern oder Kinder. Natürlich kannst du im Rahmen deines Testaments deine Schwester als Teilerbin einsetzen, wenn du ihr die Wohnung vererben willst.

  7. Avatar von tneub
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    Standard AW: Wohnung als Kapitalanlage

    Zitat Zitat von StGe1973
    Also so komplex ist das nun auch nicht....

    Das Geld, das deine Eltern dir zur Verfügung stellen, ist eine Schenkung. Um deine Schwester gleich zu behandeln, können deine Eltern ihr den gleichen Betrag schenken oder die Schenkung als Voraberbe ins Testament aufnehmen z.B. mit Verzinsung, Inflationsausgleich ö.ä.

    Solange die Wohnung vermietet ist, ist es eine Kapitalanlage für dich d.h. Standardfall: Mieteinnahmen ./. Kosten, Afa usw. muss du versteuern.

    In 10 Jahren wenn deine Eltern einziehen sollen, musst du wegen Eigenbedarf den Mietern kündigen.

    Dann musst du eine Entscheidung treffen:
    1. Wohnrecht kannst du eintragen lassen, bedeutet aber dass keine Mietzahlung mehr möglich ist, da deine Eltern ja ein Wohnrecht haben. Wer die Nebenkosten trägt ist unerheblich, die Wohnung ist dann "privat" und kann nicht mehr von der Steuer abgesetzt werden.

    2. Deine Eltern bekommen kein eingetragenes Wohnrecht und bezahlen Miete d.h. es bleibt für dich eine Kapitalanlage mit Einnahmen ./. Kosten.

    Was du nun mit deiner Schwester und Pflichtteil meinst, erschießt sich für mich nicht:

    Das Wohnrecht (wenn du diesen Weg gehen willst) ist kein Teil der Erbmasse, sondern erlischt beim Tod deiner Eltern. Die Wohnung ist dein Eigentum und Erbschaften funktionieren immer nach oben und unten d.H. Pflichteile gibt es nur deine Eltern oder Kinder. Natürlich kannst du im Rahmen deines Testaments deine Schwester als Teilerbin einsetzen, wenn du ihr die Wohnung vererben willst.
    Das ist ja das, was der TE beschrieben hat.Die Frage "Macht es Sinn?" kann man aber gar nicht beantworten.
    Ich behaupte jetzt einfach mal, dass kann man optimieren. Wenn du da aber an einem Punkt ansetzt, zieht das sich als Ratenschwanz durch, weil sich dann das ganze Konstrukt ändert.
    Um Optimierungsmöglichkeiten vorzuschlagen und die Auswirkungen durchzuspielen fehlen uns aber ganz viele Informationen zur Familie, zu den Einkommen, zu den Vermögenswerten der Eltern, zur Miete usw.

    Als Beispiel heir mal 3 Varianten:

    Variante 1
    Die Eltern könnten wie angegeben das Geld jetzt schenken.

    Nachteil:
    -Keine Absetzbarkeit von Zinsen in der V+V,
    -außerdem muß ggf. das Thema mit der Schwester geklärt werden


    Variante 2
    Die Eltern könnten jetzt das Geld auch erstmal als Darlehen zur Verfügung stellen und nach 10 Jahren schenken

    Vorteil:
    -Absetzbarkeit der Zinsen in V+V,
    -Thema mit Schwester muß erst in 10 Jahren geklärt werden (Informationslage vielleicht anders)

    Nachteil:
    -Versteuerung der Kapitalerträge bei Eltern, Nachteil Zinszahlung


    Variante 3
    Die Eltern könnten jetzt das Geld auch erstmal als Darlehen zur Verfügung stellen und verrechnen das dann mit der Miete, wenn sie einziehen

    Vorteil:
    -Absetzbarkeit der Zinsen in V+V,
    -Thema mit Schwester muß nicht geklärt werden, weil es keine Schenkung gibt.
    -Wenn Miete entsprechend den gesetzlichen Vorgaben vergünstig kalkuliert wird, kann durch Absetzbarkeit von Zins und Abschreibung eventuell mit der V+V Verluste erzeugen

    Nachteil:
    -Versteuerung der Kapitalerträge bei Eltern,
    -Zinszahlung

    Das alles hat aber auch wieder unterschiedliche Auswirkung bei Pflegebedürftigkeit und Rückabwicklung von Geschenken oder auch bei spätererer Erbschaft und ggf. Überschreiten von Freibeträgen.

    Der TE geht aktuell davon aus, dass die Eltern in 10-15 Jahren einziehen. Was aber, wenn das dann komplett anders kommt?

  8. Avatar von StGe1973
    StGe1973 ist offline

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    Standard AW: Wohnung als Kapitalanlage

    Zitat Zitat von Nati
    Macht es Sinn oder geht es überhaupt, dass ich Wohnrecht für meine Eltern eintragen lasse, da ich oft gelesen habe, dass Mieter schwer zu kündigen sind.
    Beste Grüße
    Habe den Satz macht es Sinn, nur auf das Wohnrecht bezogen.

    Sonst hat der TE mM einen klaren Plan, wie es ablaufen soll. Aber steuerlich optimieren kann man natürlich immer....

  9. Avatar von tneub
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    Standard AW: Wohnung als Kapitalanlage

    Zitat Zitat von StGe1973
    Habe den Satz macht es Sinn, nur auf das Wohnrecht bezogen.
    Du hast recht, das kann man so oder so lesen.

    Allerdings macht die Beantwortung der einzelnen Frage dahingehend kaum Sinn.
    Das Wohnrecht/Nießbrauch jetzt einzutragen funktioniert nicht, wie du selbst festgestellt hast, da ja die Mieterlöse nicht den Eltern zufliesen sollen. Wenn das dann aber erst in 10-15 Jahren ohne Gegenleistung eingetragen wird, ist es eine Schenkung von Kind an Eltern, wo der Freibetrag dann mit 20T€ recht niedrig ist. Dann löst das mit großer Wahrscheinlichekeit Schenkungsteuer aus.
    Aus meiner Sicht macht es deshalb Sinn Wohnrecht und Geldschenkung zeitlich zu kombinieren. Da dann ein Teil zumindest als Gegenleistung betrachtet wird und dann mit der Schwester deutlich weniger Probleme zustande kommen.


    Man wird nie eine Lösung finden, wo es nur Vorteile gibt. Aus meiner Sicht hat aber das beschriebene Konstrukt deutlich zu viele Nachteile.
    Deshalb sollte hier ein Fachmann Lösungsmöglichkeiten mit Vor und Nachteile aufzeigen und dann eine sinnvolle Lösung ausarbeiten

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