Pfandtausch Renditeobjekte - Steuer

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  1. Avatar von Immoinvest
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    Standard Pfandtausch Renditeobjekte - Steuer

    Hallo,

    mich würde die Meinung bzw. der Rat des Forums zu einem Pfandtausch interessieren.
    Wir besitzen momentan eine vermietete Wohnung (Wert ca. 400.000) welche mit einem Kredit in Höhe von ca. 150.000 Euro belastet ist.
    Der Kredit wurde zu sehr guten Konditionen (1,4% p.a.) bis ins Jahr 2042 fixiert. Die Wohnung könnte ab Mitte 2024 steuerfrei verkauft werden.

    Wir haben nun ein sehr gutes Angebot eine grössere Immobilie (MFH) für ca. 800.000 Euro zu kaufen. Finanziert würde mit ca. 400.000 Euro EK und
    ca. 400.000 Euro Kredit, welcher zunächst nur 2 Jahre zinsbindung bekommen soll.

    Die Wohnung soll Mitte bis Ende 2024 verkauft werden und der bestehende Kredit von 150.000 Euro auf das MFH mitgenommen werden. Die Bank hat schon
    signalisiert, dass sie bei dem Pfandtausch mitmachen wird.

    Nach dem Verkauf der Wohnung gibt es 2 Möglichkeiten: Entweder Rückzahlung des 2-jährigen Kredites aus dem Erlös, oder - dies ist bevorzugt - Bau von
    Ferienwohnungen im Ausland (Verhandlungen zu einem Grundstück laufen bereits) aus dem Erlös und evtl. weiterem Kredit. Das Grundstück würde mit EK bezahlt,
    das Projekt hätte eine Grösse von 400.000 bis 700.000 Euro (weiteres EK ist vorhanden, Kredit bevorzugt).

    1) Ist es irgendwie möglich, dass das Finanzamt die Übertragung des 150.000 Euro Kredit auf das MFH so akzeptiert, dass die Zinsen von den Mieteinnahmen abziehbar sind?
    2) Ist es irgendwie möglich, zu einem späteren Zeitpunkt als beim Kauf des MFH, einen weiteren Kredit auf das MFH aufzunehmen, mit welchem ein Bau im Ausland
    finanziert wird, wobei die Zinsen gegen die Einnahmen des MFH verrechnet werden können?
    3) Weitere Vorschläge zu den Gestaltungsmöglichkeiten sind willkommen.

    Vielen Dank

  2. Avatar von tneub
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    Standard AW: Pfandtausch Renditeobjekte - Steuer

    1) Ich will nicht behaupten, dass es 100%ig durchgeht, aber es liese sich verargumentieren, wenn der Zweck und die Sicherheit umgetragen wird.
    2) Würde ich im ersten Schritt verneinen. Es muß ja ein Bezug zu einer Anschaffung bestehen oder zu eine Ablösung eines Kredites, der für dieses Objekt aufgenommen wurde.
    Eine Idee wäre noch die Möglichkeit ein Privatdarlehen zur Anschaffung der Immobilie aufzunehmen und dieses dann abzulösen.
    3) warum die Zinsausgaben nicht von den Ferienhauseinnahmen abziehen?

    Gerade im Hinblick auf das Auslandsinvestment sollte man unbedingt einen lokalen Steuerberater und einen Fachmann vor Ort hinzuziehen.
    Wir haben auf Arbeit eine Gesellschaft in Kroatien, die Ferienhäuser vermietet. Der Bürokratismus und Aufwand bei solchen länderübergreifenden Geschäften ist noch deutlich höher als im Inland.
    Z.B. verlangt die lokale Bank jedes Mal persönliche Anwesenheit des Geschäftsführers, wenn irgendwas zu unterzeichnen ist. Per E-Mail oder Post ist da nix.
    Das ganze dann mit aktuellem Handelsregisterauszug vom Handelregister und der dazugehörigen Apostille vom Landgericht und der Übersetzung zu diesem Dokument für beide Muttergesellschaften.
    Alles mit Kosten udn Aufwand verbunden, die im Vorfeld so nicht geplant waren.

  3. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Pfandtausch Renditeobjekte - Steuer

    Lassen Sie das träumen Immoinvest,
    Der Kredit wurde zu sehr guten Konditionen (1,4 % p.a.) bis ins Jahr 2042 fixiert. Die Wohnung könnte ab Mitte 2024 steuerfrei verkauft werden.
    Glauben sie ernsthaft diesem Müll? Dass der Darlehnsvertrag bis 2042 durchhält, wenn es gesetzlich erlaubt ist, nach 10,5 Jahren darf ein jeder kündigen?

    Denn ich glaube kaum, dass die Bank weiterhin solch ein Darlehn zu solchen Zinsen aufrecht halten wird! Nein, die wird das Darlehn schnellstmöglich mit oder ohne Sie liquidieren,

    Was dafür spricht, ist die Zwischenfinanzierung von 2 Jahren! Was soll der Quatsch, wer sagt ihnen wie hoch die Zinsen in 2 Jahren steht? Keiner!

    Genauso verhält sich dies mit ihrer Aussage:
    Die Wohnung soll Mitte bis Ende 2024 verkauft werden und der bestehende Kredit von 150.000 Euro auf das MFH mitgenommen werden. Die Bank hat schon signalisiert, dass sie bei dem Pfandtausch mitmachen wird.
    Welchen Beweis (Zeugen oder Schriftstücke) haben Sie heute 2022/2023 für 2024?
    Auf welcher Basis wollen Sie den Nachweis der Zustimmung zum Pfandtausch vor Gericht beweisen?

    Zum anderen werden Sie überhaupt 2024 ihre
    vermietete Wohnung (Wert ca. 400.000 €) welche mit einem Kredit in Höhe von ca. 150.000 Euro belastet ist.
    die Wohnung für 400.000 € verkauft bekommen?
    Denn die Finanzierung hängt ja von Wertgutachten ab, und wenn dann nur 80 % beliehen wird. Wird der Verkauf sehr zäh, wenn gar zu zäh.

    Was dann nach Ablauf der Zwischenfinanzierung, dann zur Insolvenzfalle mutieren wird. Weil Refinanzierung, wegen des gescheiterten Verkaufes und deshalb wegen Nichteinhaltung des vereinbarten eine weitere zukünftige Geschäftsbeziehung zur Darlehnsbank ausgeschlossen ist!
    Mit diesem Markel, sind Sie auf Jahrzehnte wirtschaftlich zerstört! Denn wegen ihrer persönlichen Vertragsuntreue ist eine gewerbliche Restschuldbefreiung nicht möglich.

    Noch Fragen? Auf welches Spiel sie sich eingelassen haben! Und Sie gehen 2024 dann "all in".

    bruno68

  4. Avatar von tneub
    tneub ist offline

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    Standard AW: Pfandtausch Renditeobjekte - Steuer

    Zitat Zitat von bruno68
    Dass der Darlehnsvertrag bis 2042 durchhält, wenn es gesetzlich erlaubt ist, nach 10,5 Jahren darf ein jeder kündigen?
    Steht wo?
    Im §489 ist nur die Rede vom Darlehensnehmer.

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