Hausverkauf bei laufender Finanzierung - Vorfälligkeitsentschädigung

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  1. Avatar von charly22
    charly22

    Standard Hausverkauf bei laufender Finanzierung - Vorfälligkeitsentschädigung

    Liebes Finanz-Forum!

    Ich habe mich heute hier registriert, um evtl. einige Ratschläge, bzw. eher fundiertes Wissen, bezüglich folgender Angelegenheit zu erhalten. Vorab, mit meiner Bank habe ich noch nicht gesprochen, möchte ich aber bereits jede denkbare Möglichkeit in Erwägung ziehen, hierzu unten mehr.

    Leider habe ich aktuell die Erfahrung gemacht, dass das Leben unberechenbar ist. Nun überlege ich gerade, mein/unser erst vor kurzem erworbenes Eigenheim wieder zu verkaufen, da sich meine Frau von mir trennen will und auch ausziehen wird. Ein äußerst ungünstiger Zeitpunkt, in einem so frühem Stadium der Finanzierung. Die gesamte EK-Leistung habe ich aufgebracht und ich könnte das Haus evtl. alleine halten, je nachdem welche Unterhaltszahlungen auf mich zukommen. Ich gehe aber davon aus, dass alles auf einen Verkauf hinausläuft.

    Welche Optionen würden grundsätzlich infrage kommen?

    1. Die Immobilie vermieten und das Darlehen ganz normal weiterlaufen lassen. Kann die Bank das ablehnen?

    2. Die Immobilie verkaufen, in der Hoffnung, dass ich mind. das bekomme, was ich inkl. Kaufnebenkosten bezahlt habe und der neue Käufer meinen Darlehensvertrag übernehmen kann, sofern die Bank dem zustimmen würde. Einen Gewinn würde ich hierbei gar nicht anstreben, da dann die Spekulationssteuer fällig wäre...

    3. Das Darlehen im Rahmen eines Pfandtauschs auf eine andere Immobilie übertragen, sofern die Bank dem zustimmt.

    4. Die Immobilie verkaufen und das Darlehen vorzeitig ablösen.

    Für Punkt 1 hätte ich kein Interesse, Punkt 3 würde in meinem Fall auch nicht zur Debatte stehen. Der Idealfall wäre sicher Punkt 2, ohne einen schmerzlichen Verlust da rauszukommen. Aber vermutlich sehr unwahrscheinlich.

    Daher würde ich gerne näher auf Punkt 4 zu sprechen kommen. Im Netz kursieren unzählige "Vorfälligkeitsrechner", bei denen bisher deutlich unterschiedliche Beträge berechnet wurden. Hierzu muss ich mich erst nochmal genau in den Vertrag meiner Bank reinlesen. Trotzdem, kann einer hierzu was konkretes sagen?
    An anderer Stelle habe ich gelesen, dass die Vorfälligkeitsentschädigung was Kredite und Darlehen betrifft im BGB geregelt ist. So, dass die Entschädigung nicht mehr als 1% der Restschuld betragen darf. Das wären aber z.B. bei einer Darlehenssumme von 100.000EUR nur 1.000EUR...Das kann also nicht zutreffen. Oder vielleicht 1% der Restschuld unter Berücksichtigung der restlichen Laufzeit?

    Habt bitte Nachsicht, dass ich nicht wirklich die Suchfunktion bemüht habe. Freue mich auf Antworten.
    Viele Grüße an alle.

  2. Avatar von charly22
    charly22

    Standard AW: Hausverkauf bei laufender Finanzierung - Vorfälligkeitsentschädigung

    Zu Punkt 3: Das sollte natürlich "Das Darlehen im Rahmen eines Pfandtauschs auf eine andere Immobilie übertragen, sofern die Bank dem zustimmt." heißen!
    Konnte ich gerade im ersten Beitrag noch bearbeiten. Sorry, zu spät aufgefallen.

  3. Avatar von guest
    guest ist offline

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    Standard AW: Hausverkauf bei laufender Finanzierung - Vorfälligkeitsentschädigung

    Punkte 1+3 kommen nicht in Frage - also braucht man sich darüber keine Gedanken machen.
    Punkt 2 ist sehr unwahrscheinlich? Dann kann man sich auch darüber die Gedanken sparen. Es kommt auf den Kaufpreis, -zeitpunkt an und natürlich die tatsächlich zu erzielenden Erlöse an. Die Angebote auf dem Niveau von vor dem Zinsanstieg kann man natürlich fordern, ob es jemand bezahlt ist hingegen zwischen nicht sicher über unwahrscheinlich bis hin zu utopisch. Sollte der Kauf etwas vor Corona statt gefunden haben, könnte man evtl. auf diesem Niveau wieder verkaufen. Die Kaufnebenkosten sind dann weg.

    Punkt 4 nun aber: wenn das die wahrscheinlichste Alternative ist, reicht es sich darüber den Kopf zu zerbrechen.

    VFE -> man entschädoigt den Bank hierbei für den Ausfall an Zinsen. Das aktuelle Niveau kann man im etwa auf den entsprechenden Plattformen finden, die eigneen Zinsen im Vertrag. Ist der Unterschied zwischen den "verlorenen Zinsen" und den aktuellen Zinsen sher groß, ist der Schaden sehr klein. Ist der Schaden sehr klein ist die VFE sehr klein. Diesen Wert kann man bei der finanzierenden Bank aber erfragen. Ob dieser dann ggf. zu hoch angesetzt ist, kann auch noch geklärt werden. Zumindest hat man eine Hausnummer.

  4. Avatar von charly22
    charly22

    Standard AW: Hausverkauf bei laufender Finanzierung - Vorfälligkeitsentschädigung

    Zitat Zitat von guest
    Punkte 1+3 kommen nicht in Frage - also braucht man sich darüber keine Gedanken machen.
    Punkt 2 ist sehr unwahrscheinlich? Dann kann man sich auch darüber die Gedanken sparen. Es kommt auf den Kaufpreis, -zeitpunkt an und natürlich die tatsächlich zu erzielenden Erlöse an. Die Angebote auf dem Niveau von vor dem Zinsanstieg kann man natürlich fordern, ob es jemand bezahlt ist hingegen zwischen nicht sicher über unwahrscheinlich bis hin zu utopisch. Sollte der Kauf etwas vor Corona statt gefunden haben, könnte man evtl. auf diesem Niveau wieder verkaufen. Die Kaufnebenkosten sind dann weg.

    Punkt 4 nun aber: wenn das die wahrscheinlichste Alternative ist, reicht es sich darüber den Kopf zu zerbrechen.

    VFE -> man entschädoigt den Bank hierbei für den Ausfall an Zinsen. Das aktuelle Niveau kann man im etwa auf den entsprechenden Plattformen finden, die eigneen Zinsen im Vertrag. Ist der Unterschied zwischen den "verlorenen Zinsen" und den aktuellen Zinsen sher groß, ist der Schaden sehr klein. Ist der Schaden sehr klein ist die VFE sehr klein. Diesen Wert kann man bei der finanzierenden Bank aber erfragen. Ob dieser dann ggf. zu hoch angesetzt ist, kann auch noch geklärt werden. Zumindest hat man eine Hausnummer.
    Danke für die Rückmeldung! Ich sehe, es bringt nichts bezüglich der VFE zu spekulieren. Ich werde das bei meiner Bank erfragen.

  5. Avatar von Golfinius
    Golfinius ist offline

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    Standard AW: Hausverkauf bei laufender Finanzierung - Vorfälligkeitsentschädigung

    Vor ein paar Wochen verkaufte ich auch ein Haus mit einer Hypo-Belastung bei ca. 2,4 % Zins. Ich bekam gestern einen Bescheid, dass keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird. Was ja auch verständlich ist, bei den derzeitigen Zinsen.

  6. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Hausverkauf bei laufender Finanzierung - Vorfälligkeitsentschädigung

    Hallo, also ich finde du solltest dir erstmal klar werden, ob du das Haus überhaupt behalten willst. Schließlich wirst du noch lange deine Frau mit dieser Immobilie verbinden und möglicherweise somit auch negative Emotionen.

    Erst wenn du da ein eindeutiges "JA" für dich hast, kannst du über Selbstnutzung oder Vermietung nachdenken. Hier spielt natürlich auch der finanzielle Aspekt eine Rolle. Klar ist im Moment für dich eine Zweizimmerwohnung günstiger, aber wenn du wieder eine Frau kennenlernst, wieder zu klein, sodass du dich ärgerst nicht in einem schönen Haus zu wohnen. Auf der anderen Seite könnte das Haus für die neue Partnerin auch abstoßend wirken, schließlich hast du das mit deiner Ex gekauft, eingerichtet und bewohnt... Aber falls es soweit kommt, kannst du immer noch ausziehen.

    Jetzt das Haus voreilig zu verkaufen und in drei Jahren das nächste (ähnliche) Haus zu kaufen wäre auf jeden Fall die größte Geldverschwendung.

  7. Avatar von charly22
    charly22

    Standard AW: Hausverkauf bei laufender Finanzierung - Vorfälligkeitsentschädigung

    Zitat Zitat von Golfinius
    Vor ein paar Wochen verkaufte ich auch ein Haus mit einer Hypo-Belastung bei ca. 2,4 % Zins. Ich bekam gestern einen Bescheid, dass keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird. Was ja auch verständlich ist, bei den derzeitigen Zinsen.
    Aber zu dem Zeitpunkt lief die Finanzierung schon lange, oder?

  8. Avatar von charly22
    charly22

    Standard AW: Hausverkauf bei laufender Finanzierung - Vorfälligkeitsentschädigung

    Zitat Zitat von BenniG
    Hallo, also ich finde du solltest dir erstmal klar werden, ob du das Haus überhaupt behalten willst. Schließlich wirst du noch lange deine Frau mit dieser Immobilie verbinden und möglicherweise somit auch negative Emotionen.

    Erst wenn du da ein eindeutiges "JA" für dich hast, kannst du über Selbstnutzung oder Vermietung nachdenken. Hier spielt natürlich auch der finanzielle Aspekt eine Rolle. Klar ist im Moment für dich eine Zweizimmerwohnung günstiger, aber wenn du wieder eine Frau kennenlernst, wieder zu klein, sodass du dich ärgerst nicht in einem schönen Haus zu wohnen. Auf der anderen Seite könnte das Haus für die neue Partnerin auch abstoßend wirken, schließlich hast du das mit deiner Ex gekauft, eingerichtet und bewohnt... Aber falls es soweit kommt, kannst du immer noch ausziehen.

    Jetzt das Haus voreilig zu verkaufen und in drei Jahren das nächste (ähnliche) Haus zu kaufen wäre auf jeden Fall die größte Geldverschwendung.
    Hallo und Danke für Deinen Beitrag! Du hast natürlich recht, dass ich immer meine Familie mit dem Haus verbinden würde. Immerhin haben wir zwei Kinder zusammen und das Ganze ist gerade ein Alptraum für mich. Deshalb habe ich inzwischen auch die Entscheidung getroffen, dass ich die Immobilie nicht behalte möchte. Ich stehe mittlerweile mit einem Makler in Kontakt. Klar, wenn die Kinder mal zu Besuch sind und übernachten wollen, wäre eine Zweizimmerwohnung zu klein...Aber das wäre kein Grund, dass Haus zu behalten, auch nicht unter der Annahme irgendwann eine neue Partnerin kennenzulernen, die alleine mit Ihren Kindern lebt und somit zusammenzuziehen, ganz zu schweigen davon eine neue Familie zu gründen.

    Ich bereue den Schritt des Hauskaufs, obwohl dieser ja nicht nur von mir gewünscht war. An dem Tag, an dem ich vorabsehen kann, ohne großen finanziellen Verlust dieses Kapitel zu beenden, habe ich eine Sorge weniger. Wobei die Trennung natürlich noch mehr schmerzt. Aber ein Haus würde es definitiv nicht mehr geben!

    Ich habe inzwischen auch meine Bank bezüglich der VFE angesprochen. Die haben mich vorab an einen Vorfälligkeitsentschädigungsrechner von interhyp verwiesen. Der Betrag der nach der Berechnung angezeigt wird, wäre noch erträglich, je nach Verkaufserlös der Immobilie. Aber ist dieser Rechner auch seriös?

  9. Avatar von utopus
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    Standard AW: Hausverkauf bei laufender Finanzierung - Vorfälligkeitsentschädigung

    Wobei man sich das genau anschauen sollte - rein sachlich betrachtet:

    Wer steht im Grundbuch: Mann/Frau/Beide
    Auf wen läuft der Kredit: : Mann/Frau/Beide
    Wieviel Eigenkapital wurde jeweils eingebracht?
    Handelt es sich um Zugewinngemeinschaft oder Gütertrennung?

    Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer/Makler/Notar) und eine entsprechende VFE sind beim Verkauf erst mal weg.
    Wie sieht die Wertentwicklung des Hauses aus? Im Preis gestiegen oder gesunken?

    Zu welchem Zinssatz wurde finanziert? Dann kann man mit dem aktuellen Marktzins besser abschätzen, ob/wie hoch die VFE ist.

    Wie sieht es mit den Mietpreisen in der gewünschten Region aus? Liegen diese evtl. sogar über der Kreditrate?

    Wird ein Immobilienkredit nicht auch bei Unterhaltszahlungen berücksichtigt?

  10. Avatar von hausbauwest
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    Standard AW: Hausverkauf bei laufender Finanzierung - Vorfälligkeitsentschädigung

    Mal ne „dumme“ Frage.
    Warum macht ihr nicht das wechselmodell ?
    Dann zahlst du zum einen keinen Unterhalt und zum anderen kannst du deine Kinder aufwachsen sehen und ein super Vater sein.
    Das wäre mir tausend mal mehr wert als jegliche Immobilie

  11. Avatar von Golfinius
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    Standard AW: Hausverkauf bei laufender Finanzierung - Vorfälligkeitsentschädigung

    seit 2017, also nicht sehr lang. Ist die Münchener Hyp, vermittelt durch eine Volksbank aus Bayern, die meine Hausbank in Nordeutschland als günstigsten Anbieter fand.
    Ist schon ein seltsames Geschäft die Finanzierung

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