Meine Frau und ich lassen uns scheiden und verkaufen wahrscheinlich eine Immobilie, die wir vor 18 Monaten gemeinsam gekauft haben. Die Bank hat angegeben, dass die Vorfälligkeitsentschädigung 150 € beträgt.
Die Bank hat ihrem Makler angeboten, die Immobilie schätzen zu lassen.
Wenn der Immobilienwert unter dem Restschuld liegt und wir uns entscheiden, das Haus nicht zu verkaufen, verlangt die Bank dann, dass wir die Differenz hinterlegen?
z.B. Hauswert 270.000*, Restschuld 305.000. Die Banken verlangen zusätzlich 35.000 Euro als Sicherheit.
Vielleicht ist es besser, einen Makler zu fragen, der mit der Bank verbunden ist?
* Der Grund für meine Sorge ist, dass das Haus zum Zeitpunkt des Kaufs renovierungsbedürftig war. Die Renovierung ist noch im Gange. Wir haben eine komplett neue Elektroinstallation installiert, ein neues Badezimmer mit Fußbodenheizung und neue Wasserleitungen. Einige Wände verputzt. Einige neue Türen und Fenster. Neuer Gaskessel und Warmwasserspeicher.
Allerdings glaube ich, dass wir im August 2022 mit 350.000 € zu viel für die Immobilie bezahlt haben und die Preise seitdem nur noch gesunken sind. Die Immobilie ist nicht energieeffizienter als bei unserem Kauf. Habe gerade einen neuen Gaskessel bekommen. Als wir es kauften, waren es 220 kWh m2.
Es ist eine schreckliche Situation und wir hätten das Haus niemals kaufen sollen. Das wollte meine Frau, und ich bin ein schwacher Mann.
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#2
Zapp73
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AW: Immobilienbewertung durch die Bank
Zitat von Stoppage81
Meine Frau und ich lassen uns scheiden und verkaufen wahrscheinlich eine Immobilie, die wir vor 18 Monaten gemeinsam gekauft haben. Die Bank hat angegeben, dass die Vorfälligkeitsentschädigung 150 € beträgt.
Das klingt nach deutlich zu wenig. Üblich sind 1% bei Ratenkrediten, bei Baukrediten muss es im Darlehensvertrag angegeben sein. 1% von ~300T€ wären 3T€.
Die Bank hat ihrem Makler angeboten, die Immobilie schätzen zu lassen.
Wenn der Immobilienwert unter dem Restschuld liegt und wir uns entscheiden, das Haus nicht zu verkaufen, verlangt die Bank dann, dass wir die Differenz hinterlegen?
z.B. Hauswert 270.000*, Restschuld 305.000. Die Banken verlangen zusätzlich 35.000 Euro als Sicherheit.
Grundsätzlich korrekt.
Vermietung und daraus Bedienung des laufenden Kredits kommt wahrscheinlich nicht in Frage ...!?
Das klingt nach deutlich zu wenig. Üblich sind 1% bei Ratenkrediten, bei Baukrediten muss es im Darlehensvertrag angegeben sein. 1% von ~300T€ wären 3T€.
Wir haben es schriftlich von der Bank. Unser Zinssatz beträgt 3,3 %, ich gehe also davon aus, dass die Bank aufgrund des höheren Marktzinssatzes tatsächlich von einer vorzeitigen Rückzahlung profitiert.
Zitat von Zapp73
Grundsätzlich korrekt.
Vielleicht ist es besser, die Immobilie von einem unabhängigen Gutachter bewerten zu lassen?
Zitat von Zapp73
Vermietung und daraus Bedienung des laufenden Kredits kommt wahrscheinlich nicht in Frage ...!?
Ja. Keiner von uns möchte die Immobilie vermieten und verwalten. Es gibt noch viel zu tun.
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#4
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AW: Immobilienbewertung durch die Bank
Hallo Stoppage81, aufgrund der Zinsen aktuell versus 2022 ist es schon möglich dass Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen.
Was bring aber die Bewertung eines unabhängigen Gutachters?
Es geht doch nur darum ob Sie einen Käufer finden oder nicht?
Aber klar, bleibt Geld übrig ist es Ihres. Und wenn der Kaufpreis wie oben beschrieben EUR 270.000 ist und Ihre Restschuld EUR 305.000 dann müssen Sie der Bank den Rest zahlen.
Und haften gesamtschuldnerisch für die gesamte Summe von beispielsweisen EUR 35.000 hier.
Hallo Stoppage81, aufgrund der Zinsen aktuell versus 2022 ist es schon möglich dass Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen.
Was bring aber die Bewertung eines unabhängigen Gutachters?
Es geht doch nur darum ob Sie einen Käufer finden oder nicht?
Aber klar, bleibt Geld übrig ist es Ihres. Und wenn der Kaufpreis wie oben beschrieben EUR 270.000 ist und Ihre Restschuld EUR 305.000 dann müssen Sie der Bank den Rest zahlen.
Und haften gesamtschuldnerisch für die gesamte Summe von beispielsweisen EUR 35.000 hier.
Es gibt einen Fall, in dem einer von uns beschließt, das Haus zu behalten. In diesem Fall wäre es mir lieber, wenn die Bank nichts von einer aktuellen Bewertung wüsste, weil sie dann möglicherweise mehr Sicherheiten verlangt.
Selbstverständlich können sie sich trotzdem dazu entschließen, selbst eine Wertermittlung vorzunehmen, wenn einer von uns den Kredit übernimmt. Aber darauf haben wir keine Kontrolle.
Es geht doch nur darum ob Sie einen Käufer finden oder nicht?
Ja, ich nehme an, es besteht die Möglichkeit, dass wir nicht einmal einen Käufer finden. Dann bleiben wir beide gemeinsam im Darlehen, oder einer kauft den anderen aus (ich gehe bei der aktuellen Bewertung davon aus)
Zitat von Bankkaufmann
Und haften gesamtschuldnerisch für die gesamte Summe von beispielsweisen EUR 35.000 hier.
Wenn nur einer von uns das Geld hätte, um dies zu decken, würde die Bank dann alles von einer Person erwarten? Oder müsste die andere Person einen Kredit aufnehmen? Ich gehe davon aus, dass dies in einem Vertrag beim Notar geklärt werden kann.
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#7
Bankkaufmann
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AW: Immobilienbewertung durch die Bank
Falls ein Rest übrig bleibt - nehmen wir die EUR 35.000 an - haften Sie gesamtschuldnerisch gegenüber der Bank.
Woher das Geld kommt ist der Bank egal.
Das klären Sie dann direkt mit der Bank - das was übrig ist - wie Sie es zurückzahlen...
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#10
Zapp73
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AW: Immobilienbewertung durch die Bank
Zitat von Stoppage81
Ich hoffe, wir finden einen über 200.000.
Wenn das eine aktuelle realistische Werteinschätzung sein soll, dann müsstet ihr das Haus entweder vor 2 Jahren zu einem brutal überteuerten Preis erworben oder aber statt einer Instandhaltung massive Schäden verursacht haben. Die normale Wertentwicklung gibt das nicht her. Es würde auch nicht zu einer so hohen Beleihung passen wie bei Euch, das müssen ja ~85-90% gewesen sein und dann hätte der Bank auffallen müssen, dass 350T€ Kaufpreis schlicht zu viel sind.
Oder habt Ihr noch andere Immos/Werte als Sicherheit angegeben?
Gibt es konkrete Gründe (zB ein Wasser- oder unentdeckter Bausubstanzschaden oder spezeille regionale Gründe etc.?), die einen Wertverlust von 150T€ in 18 Monaten rechtfertigen würden?
Wenn das eine aktuelle realistische Werteinschätzung sein soll, dann müsstet ihr das Haus entweder vor 2 Jahren zu einem brutal überteuerten Preis erworben oder aber statt einer Instandhaltung massive Schäden verursacht haben. Die normale Wertentwicklung gibt das nicht her. Es würde auch nicht zu einer so hohen Beleihung passen wie bei Euch, das müssen ja ~85-90% gewesen sein und dann hätte der Bank auffallen müssen, dass 350T€ Kaufpreis schlicht zu viel sind.
Oder habt Ihr noch andere Immos/Werte als Sicherheit angegeben?
Gibt es konkrete Gründe (zB ein Wasser- oder unentdeckter Bausubstanzschaden oder spezeille regionale Gründe etc.?), die einen Wertverlust von 150T€ in 18 Monaten rechtfertigen würden?
Es gibt keine andere Sicherheit. Die Bank besuchte uns nach dem Kauf, sagte aber nichts über den Wert. Wir hatten eine Eigenkapital von 10 %.
Bezahlt 350.000 August 2022, Rhauderfehn
Haus mit Scheune.
Nach dem Kauf haben wir einen Sachverständigen angeheuert. Die empfohlenen 150.000 Kosten für Verbesserungen der Immobilie.
Als wir einzogen, war die Immobilie bewohnbar.
Derzeit ist das Obergeschoss unbewohnbar. Offene Wände, Decken.
Neue Elektroinstallation.
Neuer Gaskessel installiert.
Neues Badezimmer.
Neue Wasserleitungen.
Neuer Gaskessel.
2500m2 Bauland.
12000m2 Grünland.
Ich mache mir nur Sorgen, dass niemand es kaufen möchte. Oder sie kennen unsere Situation und bieten einen viel niedrigeren Preis an und wir haben keine andere Wahl.
Ich bin jemand, der immer direkt vom Worst-Case-Szenario ausgeht. Vielleicht sollte ich einfach drei Makler in die Gegend rufen und nachsehen, was sie vorschlagen. Mehr Wissen reduziert Ängste.
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#12
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AW: Immobilienbewertung durch die Bank
Schick' mir mal per PN ne korrekte Adresse oder Flurstücksbezeichnung, also Gemarkung - Flur - Flurstück. Ich glaube, ich kann Dir den Zahn mit 200T€ schon mal ziehen ...
Schick' mir mal per PN ne korrekte Adresse oder Flurstücksbezeichnung, also Gemarkung - Flur - Flurstück. Ich glaube, ich kann Dir den Zahn mit 200T€ schon mal ziehen ...
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#14
Zapp73
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AW: Immobilienbewertung durch die Bank
Hmm ... solche Resthöfe sind begehrt. Es gibt genug Menschen, die sowas suchen, wo sie ein Pferd oder ein paar Oldtimer unterstellen und ansonsten ins Grüne gucken können, ohne dass man gleich dem Nachbarn auf den Teller guckt.
Bodenwert dürfte real etwa 150T€ bringen, allein die Scheune hat einen Ertragswert von minimum 25T€. Wären 175T€.
Du machst Dir nun also Sorgen, dass niemand das Haus im jetzigen Zustand mit über 25T€ (Annahme 200T€ gesamt) bewertet, was im Prinzip abrissreif bedeuten würde.
Wenn man Deine andere Einschätzung von 270T€ gesamt annimmt, würde das Haus mit 135m² nur mit einem Sachwert von 700€ pro qm bewertet. Auch das wäre im Prinzip nur gerechtfertigt, wenn das praktisch unbenutzbar oder in einem schlechten energetischen Zustand wäre. Laut Deiner Aussage fiele es in Energieklasse G - ist das denn jetzt auch noch so oder würde es, wenn die Renovierungen abgeschlossen sind, deutlich aufgewertet werden? Wieviel habt Ihr aktuell an Kapital verbaut von den 150T€?
Zum Vergleich, guck' Dir mal Seite 52 an, müsste Landkreis Leer sein:
file:///C:/Users/zappz/Downloads/Aurich_2021.pdf
Wichtig: In den Zahlen ist der Bodenwert inkludiert, aber da kannst Du die Verkaufswerte in 2021 in etwa abschätzen.
Ja, seit 2021 sind speziell energetisch schlechte Immos auf dem Land überdurchschnittlich im Preis gefallen - ich habe aber auch einen Kunden, der rund um seinen Hof (mit Biogasanlage) sämtliche Resthöfe aufkauft, nur damit da keine dummen Städter einziehen, die ihn verklagen, wenn der Wind falsch steht.
Ob man 350T€ oder noch mehr erzielen kann, hängt jetzt davon ab, was von den Renovierungsmaßnahmen schon umgesetzt ist und ob man es im halbfertigen Zustand an den Mann bekommt. Das wird für potentielle Käufer die einfachste Angriffsfläche und hat damit das höchste Preisminderungspotential.
Dass ihr alle Eure bisherigen Investitionen rausbekommt, wird also vermutlich nicht passieren, aber ich denke, ihr kommt ungefähr im Bereich der Beleihung raus - wenn es kein zeitlicher Notverkauf wird. Wenn das potentielle Erwerber mitbekommen, dass ihr schnell verkaufen müsst, wird das den Preis senken.
Laut Deiner Aussage fiele es in Energieklasse G - ist das denn jetzt auch noch so oder würde es, wenn die Renovierungen abgeschlossen sind, deutlich aufgewertet werden? Wieviel habt Ihr aktuell an Kapital verbaut von den 150T€?
Lediglich den Boiler und Durchlauferhitzer von 1996 haben wir mit einem Brennwertkessel und Warmwasserspeicher aufgerüstet. Weitere energetische Sanierungen wurden nicht abgeschlossen.
Zitat von Zapp73
Wieviel habt Ihr aktuell an Kapital verbaut von den 150T€?
Ich habe tatsächlich genug Kapital, um die Immobilie sofort zu kaufen, wenn ich wollte. Aber ich will es ganz einfach nicht. Und ich möchte nicht noch mehr Geld dafür ausgeben. Ich denke, es handelt sich um „Versunkene Kosten“.
Zitat von Zapp73
Dass ihr alle Eure bisherigen Investitionen rausbekommt, wird also vermutlich nicht passieren, aber ich denke, ihr kommt ungefähr im Bereich der Beleihung raus - wenn es kein zeitlicher Notverkauf wird. Wenn das potentielle Erwerber mitbekommen, dass ihr schnell verkaufen müsst, wird das den Preis senken.
Ich bin mir nicht sicher, wie schnell wir verkaufen müssen. Meine Frau wird bald ausziehen und wir haben der Bank bereits von unserer Scheidung erzählt. Ich weiß nicht, wie der Makler unseren Verkauf an potenzielle Käufer gestalten wird. Ich gehe davon aus, dass sie ihnen sagen werden, dass wir wegen einer Scheidung verkaufen. Schließlich ist es dem Makler egal, wie viel es verkauft wird. Genau das verkauft sich. Die Provision zwischen 250.000 und 300.000 ist für sie nicht so viel.
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#19
Zapp73
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AW: Immobilienbewertung durch die Bank
Jeder Makler kann für Mondwerte in Regress genommen werden. Das weiß kaum einer, aber ein Makler, der den Preis viel zu hoch ansetzt, ist etwaig für den erlittenen Vermögensschaden haftbar. Insofern muss man nicht für jede Immo ein Wertgutachten haben - auch wenn bestimmte Forenuser gleich deren drei für angebracht halten.
Mehrere Makler gegeneinander auszuspielen halte ich allerdings ebenfalls nicht für sinnstiftend. Kenne aber Kunden, die das generell so handhaben.
Ich habe tatsächlich genug Kapital, um die Immobilie sofort zu kaufen, wenn ich wollte. Aber ich will es ganz einfach nicht. Und ich möchte nicht noch mehr Geld dafür ausgeben. Ich denke, es handelt sich um „Versunkene Kosten“.
Das war nicht meine Frage. Die Immo war bei Kauf nach Deinen Angaben in Energieklasse G einzuschätzen. Die Frage ist also ... wo liegt der Verbrauch jetzt? Welches Ziel sollte mit den Sanierungen erreicht werden und welcher Energie-Wert wurde bis dato tatsächlich realisiert? Oder aus Sicht eines Käufers ... wieviel müsste dieser jetzt noch investieren, um das avisierte Ziel zu erreichen?
Da das für Dich aber alles Fragen zu sein scheinen, über die Du Dir noch nie Gedanken gemacht hast, würde ich sagen: guck' zu, dass Du mit 'nem blauen Auge aus der Sache rauskommst.
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#20
noelmaxim
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AW: Immobilienbewertung durch die Bank
Verstehe das Grundproblem nicht, auch ist für die Ermittlung eines Verkaufspteises bzw. Ermittlung eines Marktwertes nicht der Wert relevant, den die Banken für Ihren eigenen Beleihungswert/Beleihungsaulaufs ermitteln, sondern der Preis, der am Markt zu erzielen ist und wie schon erwähnt, wir ermitteln diesen Wert mit 4 unterschiedlichen Wertermittlungsprogrammen, wie ebenfalls schon erwähnt kostenlos ohne Verpflichtung zu irgendwas!!!
Immobilienbewertung durch die Bank
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Zitat von Stoppage81
