Meine Frau und ich lassen uns scheiden und verkaufen wahrscheinlich eine Immobilie, die wir vor 18 Monaten gemeinsam gekauft haben. Die Bank hat angegeben, dass die Vorfälligkeitsentschädigung 150 € beträgt.
Die Bank hat ihrem Makler angeboten, die Immobilie schätzen zu lassen.
Wenn der Immobilienwert unter dem Restschuld liegt und wir uns entscheiden, das Haus nicht zu verkaufen, verlangt die Bank dann, dass wir die Differenz hinterlegen?
z.B. Hauswert 270.000*, Restschuld 305.000. Die Banken verlangen zusätzlich 35.000 Euro als Sicherheit.
Vielleicht ist es besser, einen Makler zu fragen, der mit der Bank verbunden ist?
* Der Grund für meine Sorge ist, dass das Haus zum Zeitpunkt des Kaufs renovierungsbedürftig war. Die Renovierung ist noch im Gange. Wir haben eine komplett neue Elektroinstallation installiert, ein neues Badezimmer mit Fußbodenheizung und neue Wasserleitungen. Einige Wände verputzt. Einige neue Türen und Fenster. Neuer Gaskessel und Warmwasserspeicher.
Allerdings glaube ich, dass wir im August 2022 mit 350.000 € zu viel für die Immobilie bezahlt haben und die Preise seitdem nur noch gesunken sind. Die Immobilie ist nicht energieeffizienter als bei unserem Kauf. Habe gerade einen neuen Gaskessel bekommen. Als wir es kauften, waren es 220 kWh m2.
Es ist eine schreckliche Situation und wir hätten das Haus niemals kaufen sollen. Das wollte meine Frau, und ich bin ein schwacher Mann.
Jeder Makler kann für Mondwerte in Regress genommen werden. Das weiß kaum einer, aber ein Makler, der den Preis viel zu hoch ansetzt, ist etwaig für den erlittenen Vermögensschaden haftbar. Insofern muss man nicht für jede Immo ein Wertgutachten haben - auch wenn bestimmte Forenuser gleich deren drei für angebracht halten.
Mehrere Makler gegeneinander auszuspielen halte ich allerdings ebenfalls nicht für sinnstiftend. Kenne aber Kunden, die das generell so handhaben.
Idealerweise nutze ich einfach den Broker der Bank, weil das die einfachste Option ist. Sie haben ein Bieterportal, aber ich weiß nicht, ob das in einer solchen Situation empfehlenswert ist. Die Bank bekommt ihr Geld irgendwie zurück, daher glaube ich nicht, dass sie sich über den endgültigen Verkaufspreis Gedanken machen.
Zitat von Zapp73
Das war nicht meine Frage. Die Immo war bei Kauf nach Deinen Angaben in Energieklasse G einzuschätzen. Die Frage ist also ... wo liegt der Verbrauch jetzt? Welches Ziel sollte mit den Sanierungen erreicht werden und welcher Energie-Wert wurde bis dato tatsächlich realisiert? Oder aus Sicht eines Käufers ... wieviel müsste dieser jetzt noch investieren, um das avisierte Ziel zu erreichen?
Da das für Dich aber alles Fragen zu sein scheinen, über die Du Dir noch nie Gedanken gemacht hast, würde ich sagen: guck' zu, dass Du mit 'nem blauen Auge aus der Sache rauskommst.
Nun, wenn sie eine Wärmepumpe und Außendämmung, Dach-/Obergeschossdämmung wünschen, rechnen sie wahrscheinlich mit über 150.000, oder?
Wir hatten nur kurzfristig vor, das Dachgeschoss einzudämmen.
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#23
Zapp73
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AW: Immobilienbewertung durch die Bank
Die Frage ist nicht (nur), was etwas kostet, sondern - erneut -
- was wurde gemacht?
- wieviel der 150T€ wurden ausgegeben resp. wieviel davon ist noch "to do"?
- und ganz wichtig: auf welchen Energiestandard sollte das Haus dann kommen, wenn alles fertig ist?
Oder gab's da gar keinen energetischen Plan, sondern nur die Idee ... wir machen mal Heizung und Dachdämmung neu => wird schon passen?
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#26
Zapp73
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AW: Immobilienbewertung durch die Bank
Zitat von noelmaxim
#Stoppage81
Liest du meine Beiträge?????
Reg' Dich nicht auf, der versteht gar nicht, was Du ihm anbietest. Man sieht ja schon, wie mühsam es ist, ihm drei Zahlen und/oder Aussagen zum Stand der Renovierung/Sanierung aus der Nase zu ziehen.
Nur mal so aus Interesse: welche 4 Programme verwendest Du für Deine Bewertungen?
Entschuldigung. Ich dachte, es wäre eine Werbung. Außerdem bin ich Engländer und habe Probleme mit Deutsch, deshalb verwende ich Google Translate.
Zitat von Zapp73
Reg' Dich nicht auf, der versteht gar nicht, was Du ihm anbietest. Man sieht ja schon, wie mühsam es ist, ihm drei Zahlen und/oder Aussagen zum Stand der Renovierung/Sanierung aus der Nase zu ziehen.
Nur mal so aus Interesse: welche 4 Programme verwendest Du für Deine Bewertungen?
Mein Beitrag diente ursprünglich dazu, zu verstehen, was in diesem Szenario passieren würde, und nicht zu versuchen, konkretere Informationen über die tatsächliche Bewertung der Immobilie zu erhalten.
Was ist der Zweck der Wertermittlung? Soll ich sicherstellen, dass der Makler es zum korrekten Preis anbietet?
Und unabhängig von der Bewertung brauchen wir trotzdem einen Käufer, der tatsächlich so viel zahlt? Und wenn wir keinen finden, ist der Preis einfach zu hoch.
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#30
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AW: Immobilienbewertung durch die Bank
Zitat von Stoppage81
Was ist der Zweck der Wertermittlung? Soll ich sicherstellen, dass der Makler es zum korrekten Preis anbietet?
Nein, Du hättest mit einigen Angaben sofort eine verlässliche Aussage über den realen Immo-Wert, also eine realistische Preisspanne. Ja, das kann man dann mit den Angaben der örtlichen Makler vergleichen, es würde Dir aber sofort helfen, Deine sehr große Spanne von ~200T€ bis 500T€ deutlich einzugrenzen.
Und unabhängig von der Bewertung brauchen wir trotzdem einen Käufer, der tatsächlich so viel zahlt? Und wenn wir keinen finden, ist der Preis einfach zu hoch.
Ich arbeite selbst mit dem Programm von Sprengnetter. Ich glaube, Du hast keine Ahnung, was die Programme heutzutage leisten können bzw. arbeiten die örtlichen Makler im Idealfall mit den gleichen Programmen. Die Bewertung erfolgt auch über Vergleichswerte von vergleichbaren Immos, idR über zwei Verfahren i.e. Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren. Bei Sprengnetter hängt eine riesige Datenbank dahinter, die seit +30 Jahren gefüttert wird.
Also einfach mal mit Thomas Kontakt aufnehmen, er kann Dir vermutlich sehr schnell sagen, welche Daten/Infos er noch benötigt. Und dann bist Du vermutlich sehr schnell erheblich schlauer.
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#32
Zapp73
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AW: Immobilienbewertung durch die Bank
Ich glaube, es ist tatsächlich ein Sprachproblem. Wenn er alles in den google-Übersetzer haut, dann ist die Übersetzung bei solchen Themen eben nicht exakt. Im angelsächsischen Bereich gibt es meines Wissens nach auch abweichende Herangehensweisen, um an einen Marktpreis zu kommen, ich kenne aber die Unterschiede nicht.
Es ist lächerlich hier zu glauben, dass einer 350.000 € bei 5 bis 6 % p. a. weil dies jetzt eine 120 % Finanzierung ist, auf den Tisch legt.
Wenn ich richtig gelesen habe:
a) Hat die Bank das Haus im Auftrag eines Verkäufers/in verkauft?
b) Hat die Bank eine Maklercourtage vereinnahmt?
c) Hat die Bank ihnen das Darlehn gegeben?
Wenn es so war, hat die Bank gegen den § 505 d BGB verstoßen!
Denn eine marktgerechte Bewertung kann nicht stattgefunden haben, denn eine zweite unabhängige Bewertung fand wohl nicht statt! Siehe auch § 505 a und b BGB
Da sich die Bank sowohl bei Verkäufer tätig war und die des Verkaufspreises eine entscheide, Rolle für die Vermittlungscourtage spielt. Besteht oder bestand kein Interesse, den Verkaufspreis zu mindern, um ihnen dies zu verbilligen.
In Fachkreisen auch "Parteiverrat" genannt, denn der Verkäufer lässt sich ja durch einen Vermittler der Bank vertreten und dieser gleiche Vermittler soll ihre Interessen als Käufer gleichzeitig vertreten? Wie soll das gehen?
§ 356 StGB Parteiverrat
(1) Ein Anwalt oder ein anderer Rechtsbeistand, welcher bei den ihm in dieser Eigenschaft anvertrauten Angelegenheiten in derselben Rechtssache beiden Parteien durch Rat oder Beistand pflichtwidrig dient, wird mit Freiheitsstrafe von drei Monaten bis zu fünf Jahren bestraft.
(2) Handelt derselbe im Einverständnis mit der Gegenpartei zum Nachteil seiner Partei, so tritt Freiheitsstrafe von einem Jahr bis zu fünf Jahren ein.
Dementsprechend sollte man auch den "Betrug", § 263 StGB ins Auge fassen, denn wenn der Gläubiger (Bank) mit dem Immobilienvermittler über eine selbständige Tochtergesellschaft (Bank) als GmbH einen erheblichen Vermögensschaden beim Kunden anrichten, durch Unterdrücken der Möglichkeit zur Verhandlung eines geminderten Verkaufspreises, weil sich der Verdienst sich am Verkaufspreises der Immobilie richtet.
Wenden Sie sich an einen Fachanwalt, wegen dieser Sache. Legen Sie mal meine Gedanken dazu mal vor.
Mal sehen, was dieser erreicht. Wenn die Wege der § 505 a-d BGB nicht eingehalten werden! Vielleicht erreichen sie die vollständige Rückabwicklung, wegen des Parteiverrates oder Betrug eine handzahme Bank!
a) Hat die Bank das Haus im Auftrag eines Verkäufers/in verkauft?
b) Hat die Bank eine Maklercourtage vereinnahmt?
c) Hat die Bank ihnen das Darlehn gegeben?
a) Hat die Bank das Haus im Auftrag eines Verkäufers/in verkauft?
Nein
b) Hat die Bank eine Maklercourtage vereinnahmt?
Nein
c) Hat die Bank ihnen das Darlehn gegeben?
Ja
Der Makler war nicht mit der Bank verbunden, die uns den Kredit gewährt hat.
Die Bank besichtigte die Immobilie, nachdem wir dem Verkauf zugestimmt hatten. Ich gehe davon aus, dass sie dies lediglich tun, um sicherzustellen, dass eine Immobilie vorhanden ist und diese mit den von uns bereitgestellten Dokumenten übereinstimmt. Grundriss, Grundstücksgröße etc.
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#35
tneub
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AW: Immobilienbewertung durch die Bank
Ignoriere Bruno am besten.
Da er die Beiträge nicht liest, denkt er sich immer Fälle aus.
Lass das Objekt von Noelmaxim oder einem Finanzierungsmakler deines Vertrauens einwerten. Dann weißt du zumindest, ob du dir darüber überhaupt Gedanken machen mußt.
Zurück zur Ursprungsfrage:
Falls es tatsächlich zum Verkauf kommt, fällt ja die Sicherheit weg. Wenn ihr weniger bekommt, als die Restschuld einschließlich eventueller Vorfälligkeitsentschädigugn ist, dann werdet ihr die durch eigene Liquidität oder durch einen unbesicherten Kredit aufbringen müssen.
Wie ihr das dann intern klärt, wer das Geld aufbringen muß, sollte vielleich auch Teil des Gespräches mit den Anwälten im Rahmen der Scheidung sein.
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#36
noelmaxim
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AW: Immobilienbewertung durch die Bank
So sieht es aus, die Grundlage für alle Überlegungen oder Beruhigungen ist der Marktwert (nicht der ermittelte Wert der Bank!) der Immobilie, nichts anderes.
Bruno ist und bleibt unerträglich, er konstruiert Fälle, um dann selber zu fragen und ellenlange, unnutze Beträge zu verfassen!
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#37
memet
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memet
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AW: Immobilienbewertung durch die Bank
Zitat von Stoppage81
Ich hoffe, wir finden einen über 200.000.
In welcher PLZ steht das Haus denn?
Für mich hört sich das so an, als sollet einer von Euch im Haus wohnen bleiben und alle Kosten übernehmen oder dem anderen sogar eine kleine Miete zahlen.
Jetzt verkaufen, wird ein Desaster.
Und eine VF von 150 beim aktuellen Zinsdelta von 3,3% zu heute kann nicht sein. Lass Dir das schriftlich geben.
Es gibt zur Zeit eine Menge reicher Privater Leute, die über solche Seiten kaufen und immerhin würdest Du dann ein echtes Angebot bekommen und hättest mal eine Orientierung für die Verhandlung mit Deiner Frau.
Für mich hört sich das so an, als sollet einer von Euch im Haus wohnen bleiben und alle Kosten übernehmen oder dem anderen sogar eine kleine Miete zahlen.
Meine Frau möchte ausziehen, zahlt aber weiterhin 50 % der Hypothek. Ist das normal?
Zitat von memet
Jetzt verkaufen, wird ein Desaster.
es kann immer schlimmer sein
Zitat von memet
Und eine VF von 150 beim aktuellen Zinsdelta von 3,3% zu heute kann nicht sein. Lass Dir das schriftlich geben.
Ja, wir haben dies schriftlich von der Bank.
Es ist ein kleiner Haken (catch-22), denke ich.
Wenn die Zinssätze sinken, steigt die Nachfrage nach Immobilien (und der Preis), ABER auch der VF steigt.
Es könnte also sein, dass das Warten auf steigende Immobilienpreise in meinem Fall keinen Unterschied macht, da der erhöhte VF jede Immobilienerhöhung zunichte macht.
Meine Frau möchte ausziehen, zahlt aber weiterhin 50 % der Hypothek. Ist das normal?
es kann immer schlimmer sein
Ja, wir haben dies schriftlich von der Bank.
Es ist ein kleiner Haken (catch-22), denke ich.
Wenn die Zinssätze sinken, steigt die Nachfrage nach Immobilien (und der Preis), ABER auch der VF steigt.
Es könnte also sein, dass das Warten auf steigende Immobilienpreise in meinem Fall keinen Unterschied macht, da der erhöhte VF jede Immobilienerhöhung zunichte macht.
OK, da hast Du Recht, dann bringen Dir steigende Preise eher wenig.
Aber wenn sie auszieht und 50% weiter zahlt, ist doch alles super?
Annehmen!
Aber wenn sie auszieht und 50% weiter zahlt, ist doch alles super?
Sie würde nur die Hälfte bezahlen, bis wir verkaufen. Und es gibt keine Vereinbarung, also könnte sie eigentlich einfach aufhören zu zahlen. Ich bin mir nicht sicher, ob es überhaupt üblich ist, dass jemand, der ausgezogen ist, die Hypothek weiterbezahlt, wenn er nicht mehr in der Immobilie wohnt.
Immobilienbewertung durch die Bank
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Zitat von Zapp73
