Meine Frau und ich lassen uns scheiden und verkaufen wahrscheinlich eine Immobilie, die wir vor 18 Monaten gemeinsam gekauft haben. Die Bank hat angegeben, dass die Vorfälligkeitsentschädigung 150 € beträgt.
Die Bank hat ihrem Makler angeboten, die Immobilie schätzen zu lassen.
Wenn der Immobilienwert unter dem Restschuld liegt und wir uns entscheiden, das Haus nicht zu verkaufen, verlangt die Bank dann, dass wir die Differenz hinterlegen?
z.B. Hauswert 270.000*, Restschuld 305.000. Die Banken verlangen zusätzlich 35.000 Euro als Sicherheit.
Vielleicht ist es besser, einen Makler zu fragen, der mit der Bank verbunden ist?
* Der Grund für meine Sorge ist, dass das Haus zum Zeitpunkt des Kaufs renovierungsbedürftig war. Die Renovierung ist noch im Gange. Wir haben eine komplett neue Elektroinstallation installiert, ein neues Badezimmer mit Fußbodenheizung und neue Wasserleitungen. Einige Wände verputzt. Einige neue Türen und Fenster. Neuer Gaskessel und Warmwasserspeicher.
Allerdings glaube ich, dass wir im August 2022 mit 350.000 € zu viel für die Immobilie bezahlt haben und die Preise seitdem nur noch gesunken sind. Die Immobilie ist nicht energieeffizienter als bei unserem Kauf. Habe gerade einen neuen Gaskessel bekommen. Als wir es kauften, waren es 220 kWh m2.
Es ist eine schreckliche Situation und wir hätten das Haus niemals kaufen sollen. Das wollte meine Frau, und ich bin ein schwacher Mann.
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#41
memet
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memet
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AW: Immobilienbewertung durch die Bank
Dann vereinbart das eben schriftlich oder zumindest per Email.
Wenn Du weiter im Haus wohnst und sie trotzdem 50% der Leistungsrate zahlt, ist das doch ein top angebot?
Wenn Du weiter im Haus wohnst und sie trotzdem 50% der Leistungsrate zahlt, ist das doch ein top angebot?
Ja, deshalb denke ich, dass ihr bald klar wird, dass sie das eigentlich nicht tun muss. Vielleicht können wir zu einem Notar gehen und eine Trennungsvereinbarung erstellen.
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#43
Zapp73
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AW: Immobilienbewertung durch die Bank
Zitat von Stoppage81
Ja, deshalb denke ich, dass ihr bald klar wird, dass sie das eigentlich nicht tun muss. Vielleicht können wir zu einem Notar gehen und eine Trennungsvereinbarung erstellen.
Wenn ihr gemeinsam gekauft habt und Deine Frau auch den Kreditvertrag unterschrieben hat, dann muss sie generell zahlen. Ob sie in der Immo wohnt oder nicht, spielt keine Rolle.
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#44
BenniG
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AW: Immobilienbewertung durch die Bank
Zwischen zahlen müssen und zahlen ist ein Unterschied.
So lange die Bank ihr Geld erhält, ist erstmal alles in Ordnung. Wenn die Bank nicht mehr ihr Geld erhält, dann kann das Haus ganz schnell weg sein.
Wenn sich deine Frau neben der Miete noch die hälfte der Annuität leisten kann, ist es natürlich auch nicht schlecht.
Dein Ziel sollte es sein, die Restschuld erstmal unter den Marktwert zu drücken. Wenn dieser Punkt erreicht ist, sieht die Sache auf jeden Fall entspannter aus.
Wenn der Marktwert dann irgendwann über der Restschuld ist und ihr einen Schlussstrich unter die gemeinsame Immobilie ziehen wollt, dann musst du ihr die Hälfte vom "Überschuss" auszahlen.
Habt ihr die Möglichkeit den Tilgungssatz zu ändern?
Zwischen zahlen müssen und zahlen ist ein Unterschied.
So lange die Bank ihr Geld erhält, ist erstmal alles in Ordnung. Wenn die Bank nicht mehr ihr Geld erhält, dann kann das Haus ganz schnell weg sein.
Wenn sich deine Frau neben der Miete noch die hälfte der Annuität leisten kann, ist es natürlich auch nicht schlecht.
Dein Ziel sollte es sein, die Restschuld erstmal unter den Marktwert zu drücken. Wenn dieser Punkt erreicht ist, sieht die Sache auf jeden Fall entspannter aus.
Wenn der Marktwert dann irgendwann über der Restschuld ist und ihr einen Schlussstrich unter die gemeinsame Immobilie ziehen wollt, dann musst du ihr die Hälfte vom "Überschuss" auszahlen.
Habt ihr die Möglichkeit den Tilgungssatz zu ändern?
Wenn wir das Haus für weniger als den Restschuld auf den Markt bringen, wird die Bank dann bis zum Verkauf warten, bevor sie die Differenz verlangt? Wenn wir das Haus für 280 Euro auf den Markt bringen und der Kredit 305 Euro beträgt, verlangt die Bank dann sofort 25.000 Euro, selbst wenn wir den monatlichen Betrag am Leben bezahlen?
Habt ihr die Möglichkeit den Tilgungssatz zu ändern?
Ich habe den Vertrag nicht überprüft. Wir können eine Sonderzahlung in Höhe von 5 % leisten, aber ich möchte dafür nicht nur mein Geld verwenden, wenn meine Frau nicht auch dazu beitragen kann.
Technisch gesehen könnte ich den gesamten Kredit abbezahlen, wenn ich andere Vermögenswerte liquidieren würde, aber das möchte ich auch nicht tun.
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#48
tneub
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AW: Immobilienbewertung durch die Bank
Zitat von Stoppage81
Sie würde nur die Hälfte bezahlen, bis wir verkaufen. Und es gibt keine Vereinbarung, also könnte sie eigentlich einfach aufhören zu zahlen. Ich bin mir nicht sicher, ob es überhaupt üblich ist, dass jemand, der ausgezogen ist, die Hypothek weiterbezahlt, wenn er nicht mehr in der Immobilie wohnt.
Theoretisch müsste Sie von dir im Gegenzug Miete für die Hälfte des Hauses bekommen.
Ich werde mich später mit einem Makler treffen. Sie sind Mitglied der örtlichen Sparkasse, bei der wir auch unser Darlehen haben.
Dinge, die ich fragen möchte:
- Bieten sie einen Makleralleinauftrag an?
- Wenn wir privat verkaufen, zahlen wir dann trotzdem Makler?
- Wie hoch ist die Maklerkosten und ist sie verhandelbar?
- Sie haben ein Bieterportal. Ich gehe davon aus, dass sie versuchen werden, dies zu fördern?
Der Makler war hier. Sie werden morgen ihren Bewertungsbericht senden. Aber es ist klar, dass wir nicht genug bekommen werden, um die Bank zu bezahlen.
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#52
noelmaxim
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AW: Immobilienbewertung durch die Bank
Zitat von Stoppage81
Ich werde mich später mit einem Makler treffen. Sie sind Mitglied der örtlichen Sparkasse, bei der wir auch unser Darlehen haben.
Dinge, die ich fragen möchte:
Folgendes wird ihnen die Sparkasse antworten:
- Bieten sie einen Makleralleinauftrag an? Nein
- Wenn wir privat verkaufen, zahlen wir dann trotzdem Makler? Ja
- Wie hoch ist die Maklerkosten und ist sie verhandelbar? 3% für Käufer/3% für Verkäufer, nicht verhandelbar!
- Sie haben ein Bieterportal. Ich gehe davon aus, dass sie versuchen werden, dies zu fördern? Die Sparkasse wird einen festen Kaufpreis einfordern
Was sollte ich sonst noch beachten?
Ich erachte es für völlig unsinnig und gefährlich an, die finanzierende Bank als Makler einzusetzen!
Ich hatte ihnen ja 4 Expertisen und ein Marktreport erarbeitet und zugesendet, teilen sie mir bitte dann mal mit, was die Sparkasse ermittelt hat.
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#56
noelmaxim
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AW: Immobilienbewertung durch die Bank
Die Interessen vereinen sich, finanzierende Bank und Makler der Immobilie, alles in einem Haus.
Ich rate davon tunlichst ab, es hat die finanzierende Bank nicht zu intersssieren, wie sich der Hausverkauf gestaltet, zumal, tauchen - ganz gleoch welcher Art und in welcher Form - Schwierigkeiten auf, ist die finanzierende Bank immer informiert, ganz gleich, ob ihnen das recht ist oder sie das wünschen, es ihnen dienlich ist.
Die Interessen vereinen sich, finanzierende Bank und Makler der Immobilie, alles in einem Haus.
Ich rate davon tunlichst ab, es hat die finanzierende Bank nicht zu intersssieren, wie sich der Hausverkauf gestaltet, zumal, tauchen - ganz gleoch welcher Art und in welcher Form - Schwierigkeiten auf, ist die finanzierende Bank immer informiert, ganz gleich, ob ihnen das recht ist oder sie das wünschen, es ihnen dienlich ist.
Wenn ich also einen Makler nutzen möchte, sollte ich ein unabhängiges Unternehmen finden.
Die Bank ist die Sparkasse leer Wittmund. Ich weiß nicht, wie eng die Bank und die Makler miteinander verbunden sind. Sind das wirklich die gleichen Unternehmen?
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#59
noelmaxim
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AW: Immobilienbewertung durch die Bank
Zitat von Stoppage81
Liegt das daran, dass sie den Kreditwert mit dem Verkaufspreis decken wollen?
Wenn jemand ein Gebot abgibt, das unter dem geforderten Preis liegt, entscheidet dann doch sicher der Verkäufer, ob er es annehmen möchte oder nicht?
Die Bank hat doch bei der Festlegung des Verkaufspreises überhaupt kein Mitspracherecht, auch sollte diese gar nicht involviert sein.
Selbst wenn der Verkaufspreis die Restschuld nicht abdecken würde, eine Bank darf den Verkauf nicht ablehnen, muss nach BGB §490 das Darlehen zurücknehmen, auch dann, wenn der Erlös die Restschuld nicht deckt.
Natürlich muss eine interne (Bank unterbreitet Darlehensangebot über Differenzbetrag) oder externe Lösung (sie nehmen ein Darlehen über Restschuld auf) gefunden werden.
Die Bank hat doch bei der Festlegung des Verkaufspreises überhaupt kein Mitspracherecht, auch sollte diese gar nicht involviert sein.
Selbst wenn der Verkaufspreis die Restschuld nicht abdecken würde, eine Bank darf den Verkauf nicht ablehnen, muss nach BGB §490 das Darlehen zurücknehmen, auch dann, wenn der Erlös die Restschuld nicht deckt.
Natürlich muss eine interne (Bank unterbreitet Darlehensangebot über Differenzbetrag) oder externe Lösung (sie nehmen ein Darlehen über Restschuld auf) gefunden werden.
Ah, das war meine nächste Frage. Ich dachte, wegen des negativen Eigenkapitals(?) brauchen wir die Erlaubnis der Bank zum Verkauf.
Kann die Bank, wenn der Kredit mit dem Verkauf nicht zurückgezahlt wird, den Kredit zum gleichen Zinssatz weiterführen und uns ihn über einen kurzen Zeitraum von mehreren Jahren zurückzahlen lassen?
Immobilienbewertung durch die Bank
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Zitat von memet
