Flächenbesitz (Landwirtschaft) - Hypotheken ? Verkaufen? Ideenfindung...

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  1. Avatar von rentast11
    rentast11 ist offline
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    Rotes Gesicht Flächenbesitz (Landwirtschaft) - Hypotheken ? Verkaufen? Ideenfindung...

    Schönen guten Morgen aus Niederösterreich,

    nach einem Erbe vor 2 Jahren von 50 ha Ackerland sowie einem Wohnhaus - alles lastenfrei, macht man sich natürlich Gedanken wie man den Besitz ziemlich sinnvoll nutzen kann.

    Unsere Äcker haben einen Wert von ca. 5-6 Euro am m² somit wäre eine Buchwert der Äcker von etwa 2,5 Millionen Euro vorhanden (Ackerland).
    Ich selbst bin kein Landwirt, somit habe ich die Fläche verpachtet mit einem Ertrag von jährlich "gerade mal" 23.000 Euro. (vor Abzug Steuer!)

    Mich würde nun brennend eure Vorgehensweise interessieren, was wäre eure Taktik zur sinnvollen Nutzung dieses (nur am Papier) bestehendes Vermögens.
    Das Haus wurde schon für gutes monatliches Einkommen vermietet, das Haus wäre aber immer noch belastbar und hat einen Wert von ca. 600 bis 700.000 Euro.

    Zu meiner eigentlichen Frage:

    Wäre es eurer Meinung nach ein sinnvoller Ansatz, die Flächen mit dem Kauf von Anlegerwohnungen zu belasten? Oder würdet ihr die Flächen verkaufen und das Geld eher in Aktien, ETFs, Kryptowährungen stecken?

    Natürlich könnte mir in dieser Frage auch ein Vermögensberater weiterhelfen, doch dadurch das ich hier schon länger mitlese und mich nun endlich registriert habe, möchte ich gerne die Meinung mehrere einholen, zusätzlich ist es mir aktuell auch wichtig, ein gewisses Grad an Anonymität zu haben

    Besten Dank und ich freue mich auf eure Inputs!!

  2. Avatar von LadySunshine
    LadySunshine ist offline

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    Standard AW: Flächenbesitz (Landwirtschaft) - Hypotheken ? Verkaufen? Ideenfindung...

    Mein Partner hat auch landwirtschaftliche Fläche über Erbe, und dieses verpachtet.
    Es ist weniger Land als Deines und der Ertrag aus der Pacht ist niedriger.
    Meine Vorgehensweise wäre:
    Das Land nicht verkaufen. Es macht Dir keine Arbeit, da es verpachtet ist und es generiert dir ein zusätzliches Einkommen. Dieses zusätzliche Einkommen würde ich in einen ETF stecken. Das Land würde ich erst verkaufen, wenn wirklich alle Stricke reißen.
    hinsichtlich der Belastung des Besitzes für den Kauf/Bau von Wohnraum habe ich keine Idee.
    Das müsstest du dir denke ich, mal von Leuten mit richtig Ahnung durchrechnen lassen und Konzepte erstellen lassen.
    Für mich wäre der übersichtlichste, einfachste Weg die Pachteinnahmen in ETF zu stecken und es einfach laufen zu lassen.

  3. Avatar von Zapp73
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    Standard AW: Flächenbesitz (Landwirtschaft) - Hypotheken ? Verkaufen? Ideenfindung...

    Du kannst das so handhaben, wie von LadySunshine beschrieben - wenn Du tatsächlich nur Ackerland hast und vor allem auch keine Gebäude aufstehen, für die Du zur Instandhaltung o.ä. verpflichtet bist.

    Mein Bruder und ich sind grds. in der gleichen Situation, haben aber enorme Altlasten "geerbt", weil wir auch schlecht zugängliche, aber aufzuforstende Waldflächen und auch abrissreifen Gebäudebestand mit illegaler Nutzung durch Anlieger im Bestand haben. Das frisst die eh schon schmale Rendite für Jahrzehnte auf.

    Ergänzungsfrage zum Haus: steht das auf dem Acker/Hofgelände oder kann man sich das als vom Acker völlig unabhängige Immobilie vorstellen? In D gäbe es uU Probleme mit der Vermietung/Veräußerung, wenn es sich zB um einen Altenteiler für ehem. Hofbetreiber handelt.

    Ebenfalls solltest Du klären, wie sich ein Verkauf steuerlich auswirkt. In D kann man landwirtschaftliche Flächen in einem Betrieb besitzen oder privat. Bei einer fiktiven Entnahme von Betrieb in Privatbesitz fällt Einkommensteuer auf den "entnommenen" Gewinn an. Allerdings gibt es auch Buchwerte, die vom FA anerkannt sein (können). Der Gewinn und damit die ESt wird in D nur aus Differenz zwischen Buchwert und Erlös berechnet, d.h., wenn man für 5€ verkauft, macht es einen erheblichen Unterschied, ob der Buchwert bei 1€, 2,5€ oder 4€ pro m² fixiert ist.

    Erst wenn Du die steuerlichen Auswirkungen eines potentiellen Verkaufs in A vorliegen hast, kannst Du also überhaupt erst eine Rechnung aufmachen, ob und/oder wann sich ein Verkauf für Dich rechnet.

  4. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Flächenbesitz (Landwirtschaft) - Hypotheken ? Verkaufen? Ideenfindung...

    Also im Moment hast du ja noch nicht mal 1% Ertrag.
    Klar, kannst du auf Wertsteigerungen spekulieren, kann aber auch nach hinten losgehen...
    Es kommt natürlich auf dein restliches Vermögen an, aber auf den ersten Blcik sieht es nach einem Klumpenrisiko aus.

    Ich würde mal mit den jeweiligen Pächtern sprechen, ob sie bereit wären, die Grundstücke zu einen angemessenen Preis zu kaufen.
    Wenn sie nicht bereit wären, würde ich die Pacht erhöhen.

  5. Avatar von Franziska
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    Standard AW: Flächenbesitz (Landwirtschaft) - Hypotheken ? Verkaufen? Ideenfindung...

    Zitat Zitat von Zapp73

    Ebenfalls solltest Du klären, wie sich ein Verkauf steuerlich auswirkt. In D kann man landwirtschaftliche Flächen in einem Betrieb besitzen oder privat. Bei einer fiktiven Entnahme von Betrieb in Privatbesitz fällt Einkommensteuer auf den "entnommenen" Gewinn an. Allerdings gibt es auch Buchwerte, die vom FA anerkannt sein (können). Der Gewinn und damit die ESt wird in D nur aus Differenz zwischen Buchwert und Erlös berechnet, d.h., wenn man für 5€ verkauft, macht es einen erheblichen Unterschied, ob der Buchwert bei 1€, 2,5€ oder 4€ pro m² fixiert ist.

    Erst wenn Du die steuerlichen Auswirkungen eines potentiellen Verkaufs in A vorliegen hast, kannst Du also überhaupt erst eine Rechnung aufmachen, ob und/oder wann sich ein Verkauf für Dich rechnet.
    Absolut richtig. In D ist es so. Wenn es steuerbegünstigt geerbt wurde darf man bei Verkauf innerhalb der Haltefristen noch Erbschaftssteuer nachzahlen.
    Das Recht diesbezüglich in Ö ist mir unbekannt. Ist ja selbst in D in den Bundesländern unterschiedlich. Höfeordnung etc.
    Wir haben auch so einen Betrieb in der Familie der latent steuerbelastet ist. Landwirtschaftliches Betriebsvermögen obwohl niemand je Landwirt war.

    Ansonsten absolutes Luxusproblem.

    Ich würde es verpachtet lassen, jedes Jahr etwas verkaufen und verballern. Mitnehmen kannst auch nichts.

    Ich frage mich warum Menschen mit so einem geschenkten Vermögen immer noch mehr wollen. Mir würde es bis ans Lebensende reichen.

    Investieren in Gesundheit und Lebensfreude. 8000 % Rendite mindestens.

    Viel Spass
    F.

  6. Avatar von Zapp73
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    Standard AW: Flächenbesitz (Landwirtschaft) - Hypotheken ? Verkaufen? Ideenfindung...

    Zitat Zitat von BenniG
    Also im Moment hast du ja noch nicht mal 1% Ertrag.
    Klar, kannst du auf Wertsteigerungen spekulieren, kann aber auch nach hinten losgehen...
    Es kommt natürlich auf dein restliches Vermögen an, aber auf den ersten Blcik sieht es nach einem Klumpenrisiko aus.
    Das stellt sich bei landwirtschaftlichen Flächen anders dar als bei normalen Immobilien.

    Die Rendite ist für landwirtschaftliche Flächen normal und vermutlich nicht ohne weiteres erheblich zu erhöhen.
    Da kann aber nicht viel nach hinten losgehen, weil es in D - und ich unterstelle, dass es in A ganz ähnlich aussieht - eine massive Konkurrenz um Flächen gibt. Man muss sich nur ansehen, wieviel Fläche jedes Jahr in D für Straßenbau, Gewerbe und Wohnen (fast) unwiederbringlich verloren geht und dann noch verstehen, dass zusätzlich um jeden m² Wald, Grünland, Biotop, Naturschutz- und Ausgleichsflächen für Baumaßnahmen aller Art gerungen wird, kurz: es gibt fast keine ungenutzten Flächen mehr in D, für fast nichts. Der Ackerpreis kann demzufolge nicht sinken, ergo kann da nichts nach hinten losgehen und das Klumpenrisiko ist überschaubar.

    Was man allerdings im Blick haben sollte, ist die mittel bis langfristige Entwicklung von landwirtschaftlichen Flächen in Bezug auf den Klimawandel. Da muss man aber speziell gucken, wo die Flächen liegen, generell kann man da kaum eine Aussage treffen.

    Ich würde mal mit den jeweiligen Pächtern sprechen, ob sie bereit wären, die Grundstücke zu einen angemessenen Preis zu kaufen.
    Wenn sie nicht bereit wären, würde ich die Pacht erhöhen.
    Erstens kannst Du nicht einfach so mittel- bis langfristige Pachtverträge auflösen/erhöhen und zweitens müssten die Pächter nicht nur solvent sein, sondern auch eine betriebswirtschaftliche Zukunft sehen, sodass sich die Investition auszahlt. Das ist längst nicht bei jedem Pächter gegeben, zumal wir hier über einen reinen Kaufpreis von mind. 2,5 Mio Buchwert sprechen. Etwaig ist der reale Kaufpreis höher, dazu kommen dann noch die Kaufnebenkosten wie Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer.

    Und wenn der Pächter die Kohle im Nachttisch rumliegen hätte, dann hätte der schon längst vor 2 Jahren angeklopft.

  7. Avatar von rheingeist
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    Standard AW: Flächenbesitz (Landwirtschaft) - Hypotheken ? Verkaufen? Ideenfindung...

    Ich würde die Helfte verkaufen und den Rest verpachten.
    Und dann einfach nur leben und schöne Dinge machen .
    Eventuell noch was in einer Immobilie anlegen .

    Vorraussetzungen ist nur , wer soviel an Ackerland kaufen möchte. Das könnte sich etwas ziehen.

    Was ich nicht machen würde ist, alles verkaufen .
    Denn eine Kuh die Michl gibt, schlachtet man nicht .

  8. Avatar von Zapp73
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    Standard AW: Flächenbesitz (Landwirtschaft) - Hypotheken ? Verkaufen? Ideenfindung...

    Die Hälfte zu verkaufen, ist nicht besonders sinnvoll. 50ha entspricht in etwa der durchschnittlichen Hofgröße, reicht vermutlich also für einen Vollerwerbsbetrieb. Halbiert man die Fläche hat man den gleichen Aufwand, macht sich aber unattraktiv. Man sollte sich also entscheiden, ob man das Land komplett behält und für andere Immos als Beleihung einsetzt. Das finden Banken super, weil der Wert einfach zu berechnen und ziemlich stabil ist.

    Oder man plant, den gesamten Hof eventuell über x Jahre gestreckt zu veräußern. Dann braucht man aber auch einen Plan, was man mit dem Cash alternativ anfangen will. Grundsätzlich ist das so viel, dass kein Kapitalverzehr notwendig ist. Bei moderaten 3% Entnahme p.a. hätte man 30T€ cash netto pro Jahr zusätzlich in der Tasche pro Mio € Kapital in zb einem ETF o.ä.
    Wenn man es schafft, dass nach Steuern hier 2 Mio übrig blieben, könnte man relativ risikolos mit 60T€ p.a., ergo 5T€ netto pro Monat kalkulieren und das Grundkapital würde nicht weniger bzw. sogar noch wachsen.

    Damit kommen die meisten Menschen ganz gut zurecht, wenn man nicht jedes Jahr n GT3 vor den Baum semmelt.

  9. Avatar von utopus
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    Standard AW: Flächenbesitz (Landwirtschaft) - Hypotheken ? Verkaufen? Ideenfindung...

    Wie weit ist denn das nächste Bauland entfernt?
    Gibt es Gründe auf eine Änderung in Bauland zu hoffen?

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