Hauskauf geschiedene Schwiegereltern Rückmietverkauf

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  1. Avatar von W8ne3
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    Standard Hauskauf geschiedene Schwiegereltern Rückmietverkauf

    Hallo Zusammen,

    kurz zur aktuellen Situation.
    Meine mittlerweile geschiedenen Schwiegereltern sind noch im Besitz 50:50 eines Hauses (Kaufobjekt ca. 400.000€ Bayern)).
    In diesem wohnt die Schwiegermutter und würde auch gerne weiterhin dort mit ihrem neuen Freund drin bleiben.
    Der ausgezogene Schwiegervater (aktuell wenig bis keinen Kontakt mehr) würde gerne das Haus verkaufen, da er keinen Bezug mehr zur Immobilie hat und haben will.

    Nun kommen meine Frau und ich ins Spiel und haben ein paar Ideen durchgespielt.
    Zum Schwiegervater:
    Wir würden einen Kredit von 200.000€ aufnehmen und ihm seinen Anteil vom Haus auszahlen.
    Bevorzugte alternative wäre ihm die 200.000€ anteilig pro Monat mit einen Betrag X auszubezahlen, ähnlich einer Rentenaufbesserung. Der Betrag X wäre das was wir uns selbst noch leisten könnten, so müssten wir keinen Kredit aufnehmen und uns die teuren Zinsen erkaufen. (Vorausgesetzt der Schwiegervater braucht das Geld nicht am Stück)

    Zur Schwiegermutter:
    Sie will weiterhin im Haus wohnen bleiben, das würden wir ihr soweit sie es will auch einwilligen. Sie wäre somit unser Mieter.
    Gemäß der Ortsüblichen Miete käme sie auf ca. 1600€ Kaltmiete.
    Entweder wir nehmen einen Kredit auf und überweisen ihr die 200.000€ und sieh zahlt damit wiederum ihre Miete monatlich an uns, oder...
    wir verzichten die ersten 125 Monate (200000€/1600€) auf die Kaltmiete. Ab dem 125.Monat würde sie dann ganz normal die Miete wieder zahlen. So müsste wiederum kein Kredit aufgenommen werden, ergo kein Zinsen.

    Es gibt viele Modell die in diese Richtung gehen (Rückmietverkauf, Umkehrhypothek, Immobilienrente...) jedoch nichts mit den von uns bevorzugten Kreditlosen Varianten.
    Macht das finanziell so Sinn bzw. ist das steuerlich erlaubt?
    Oder macht hier das Vererben mehr Sinn? Meine Frau hat noch eine Schwester, die jedoch rein objektiv kein Interesse am Haus hat.
    Hat hier schon jemand ein ähnliches Szenario?

    Danke euch im voraus.
    Viele Grüße

  2. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Hauskauf geschiedene Schwiegereltern Rückmietverkauf

    @W8ne3,

    so einfach ist dies nicht! Denn was ist mit der Grunderwerbssteuer von 6,5 %?

    Gehen wir mal von den 400.000 € aus! Runde 26.000 €? Hälftig 13.000 € für den S.-Vater.

    Zudem könnte es sein, dass dieser die 200.000 € in kurzer Zeit als Voll, Teil-Betrag oder ratierlich benötigt! Auch wenn dieser wieder Eigentum haben möchte, es sollte umgehend eine Regelung gefunden werden.

    Sein Alter ist leider hier unbekannt und zu verschenken hat dieser laut Sozialamt auch nichts, zwar kann dieser sei Hausanteil an die Tochter schenken, dafür erkauft er aber ein Rückgriff ab Eintragung Grundbuch eine 121 Monate lantente Gefahr des Rückgriffs auf sein damaliges verschenktes Hausvermögen.

    Wird der S.-Vater in 5 Jahren ein Pflegefall, so sind die restlichen 60 Monate verteilt die restlichen 100.000 € fällig, 1.667 € monatlich. Und das Sozialamt geht recht ruppig mit den Zahlern um, so blockiert oder setzt einen Gläubiger nachträglich in den Nachrang, sofern einer vorhanden ist.

    Und die "Einmal-Valutierung" unterschrieben
    Wird eine Grundschuld eingetragen, kann die „Einmalvalutierung“ vereinbart werden. Dies bedeutet, dass die Grundschuld ausschließlich für dieses Darlehen genutzt werden kann und eine erneute Nutzung für ein weiteres Darlehen nicht infrage kommt.
    Damit sitzt das Sozialamt den längeren Hebel, diese kann wegen der gesetzlichen Bedingungen immer im 1.Rang im GB eingetragen werden, zwecks Absicherung der Vorschüsse durch das Sozialamt!

    Auch siehe Schüsselgewalt
    Die Schlüsselgewalt als familienrechtlicher Begriff bezeichnet das Recht von Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern, Rechtsgeschäfte, die zur Deckung des Lebensunterhalts beitragen, auch mit Wirkung für oder gegen den anderen Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner durchzuführen. Das bedeutet, dass der Gläubiger eines Geldbetrages diesen auch von dem anderen Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner fordern kann. Das deutsche Zivilrecht regelt sie in § 1357 BGB Ehegatten und in § 10 EPG für eingetragene Partner.

    Wirksame Ehe
    Es muss bei Vertragsschluss eine gültige Ehe bestehen. Allerdings braucht der Vertragspartner davon nichts zu wissen.
    Bei § 1357 Absatz 1 BGB kommt es nicht auf den Güterstand an.

    Geschäft zur angemessenen Deckung des Lebensbedarf
    Es muss ein Geschäft zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs vorliegen. Hier wird ein objektiver Maßstab angelegt, der untersucht, ob das Rechtsgeschäft auf die Bedarfsdeckung der Familie abzielt. Typische Geschäfte der Bedarfsdeckung sind der Kauf von Lebensmitteln, Bekleidung, notwendige ärztliche Behandlung, Reparaturen im Haus, Strom, Bedarf der Kinder für Schule und Sport, Heizung und Reparaturen im Haushalt. Nicht unter die Bedarfsdeckung fallen Maßnahmen der Vermögensverwaltung, wie der Kauf von Aktien und solche Verträge, die dem Berufsbereich eines Ehegatten alleine zuzurechnen sind, wie der Kauf eines betrieblichen Laptops. Dazwischen gibt es zahlreiche Bereiche, in denen im Einzelfall betrachtet werden muss, was noch zum Bedarf gehört und was nicht.[1]

    Die jeweilige Bedarfsdeckung muss auch angemessen sein. Hierbei wird ein subjektiver Maßstab angelegt und die Verhältnisse der konkreten Familie zugrunde gelegt. Angemessen ist eine Bedarfsdeckung, die nach Art und Umfang den durchschnittlichen Verbrauchsgewohnheiten von Familien in vergleichbarer sozialer Lage entspricht. Entscheidend sind dabei aber nicht die inneren Verhältnisse, sondern die nach außen getretenen Verhältnisse. Lebt eine Familie aufwändiger als üblich, so soll der tatsächliche Lebenszuschnitt als angemessen gelten (BGH FamRZ 1985, 576, 578). In der Entscheidung, ob ein Geschäft eines Ehegatten angemessen ist, ist eine mögliche Hilfe zur Abgrenzung die Frage, ob ein Ehegatte das Geschäft selbstständig abzuschließen pflegt oder ob es ein größeres Geschäft ist, wo erwartbar ist, dass die Ehegatten darüber sprechen. Nicht angemessen sind regelmäßig die Buchung einer Reise oder der Autokauf. Nicht unter § 1357 BGB fallen somit auch Geschäfte, welche die Lebensbedingungen der Familie und ihrer Mitglieder grundlegend bestimmen oder verändern (sog. Grundlagengeschäfte). Dies umfasst unter anderem die Anmietung einer Wohnung, Abschluss eines Bauvertrags oder Kündigung eines Mietvertrages.

    Aus den Umständen darf sich nichts anderes ergeben.
    Auch wenn es sich um ein Geschäft zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs handelt, muss gemäß § 1357 Absatz 1 Satz 2 BGB weiterhin geprüft werden, ob die Schlüsselgewalt nicht gelten soll. Dies kann der Fall sein, wenn ein Ehegatte explizit darstellt, dass er nur sich verpflichten möchte. Zu den Umständen zählen jedoch auch die wirtschaftlichen Verhältnisse der Familie. Übersteigen die Verpflichtungen des Rechtsgeschäftes also diese Verhältnisse, ist eine Verpflichtung des anderen Ehegatten ausgeschlossen. Zumeist muss an diesem Punkt aber bereits die Angemessenheit verneint werden. Sofern der eine Ehegatte als Bevollmächtigter des anderen Ehegatten agiert, ist § 1357 BGB nicht ausgeschlossen. Dies ist nur dann der Fall, wenn der vertretende Ehegatte klarstellt, dass der Vertretene alleine verpflichtet werden soll.
    Denn ohne das "wissen" wo der S.-Vater wohnt kann sehr überraschend sein, dass der Verkauf oder Sozialamt in der Haustür steht und dann ist alles zu spät.

    Denn der S.-Vater kann nach der Scheidung, ohne Zustimmung der Ex, sein Anteil an jedermann ohne Bedingungen an Dritte verkaufen und sie haben das Nachsehen. Aber beachten Sie hier nochmals:
    Wirksame Ehe Es muss bei Vertragsschluss eine gültige Ehe bestehen.
    Bei ihren Schwiegereltern liegt jetzt ab Auszug eine ungültige Ehe vor, weil der S.-Vater ausgezogen ist! Demnach bedarf es für den Verkauf keine Rückfrage mehr!

    Gehen Sie lieber jetzt zum Fachanwalt und lassen Sie sich lieber direkt beraten und suchen Sie möglichst den S.-Vater schnell auf, denn es gilt jetzt schon die Steuerklasse 1 statt der 3 oder 4! Nicht, dass das Finanzamt nachträglich, die Steuerveranlagung nach der Scheidung die letzten 4 Jahre beide Eltern in die Steuerklasse 1 nachträglich einstuft und bis zu 16.000 € von jeden Steuern nachfordert.

    bruno68

  3. Avatar von tneub
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    Standard AW: Hauskauf geschiedene Schwiegereltern Rückmietverkauf

    Wieder nur Schwachsinn vom Forentroll.

  4. Avatar von W8ne3
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    Standard AW: Hauskauf geschiedene Schwiegereltern Rückmietverkauf

    Schwiegereltern sind beide Mitte 50. Ein zeitnaher Sterbefall wäre sehr unwahrscheinlich, jedoch nicht auszuschließen.
    "Schwiegervater" wohnt auch in Bayern mit dessen neuer Freundin zusammen.

    Vergessen zu erwähnen: Meine Frau ist nicht die leibliche Tochter des "Schwiegervaters" und wurde auch nicht bei der damaligen Eheschließung von ihm adoptiert. Hat vermutlich erbliche Auswirkungen

    Dass bei den Kaufkosten des Hauses auch noch Zusatzkosten dazu kommen ist mir klar. Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer.
    Mit dem "Schwiegervater" wurde soweit noch nicht gesprochen, ich wollte mich hier vorab informieren welche Möglichkeiten es gibt das ganze möglichst einfach und kostengünstig abzuwickeln.
    Das einfachste wäre einen Kredit von 400.000+Kaufnebenkosten aufzunehmen und jedem die 200.000 zu überweisen.
    Jedoch würde ich diesen Weg gerne umgehen um mir eben die Zinsen zu sparen.
    Weder "Schwiegervater" noch Schwiegermutter brauchen aktuell akut das Geld.

  5. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Hauskauf geschiedene Schwiegereltern Rückmietverkauf

    Bei einem Zinslosen Darlehen seid ihr natürlich immer auf das goodwill des Darlehensgebers angewiesen.
    Dein "Schwiegervater" oder deine Schwiegermutter könnten das Geld ja genauso gut anlegen und Zinsen verdienen.

    Nehmen wir mal an, ihr leiht euch 200.000 € Zinslos, dann bekommt ihr am Anfang monatlich 500 € Zinsen geschenkt (200.000 € mal 3%).
    Der Unterschied, ob ihr 200.000 € zinslos oder zu 3% aufnehmt, beträgt immerhin knapp 40.000 € - bei 4% wären es schon 60.000 €.
    Wenn ihr das Geld von beiden "Elternteilen" zinslos erhaltet, würde euch also schnell eine 6-stellige Summe geschenkt (400.000 € zu 3% und 1.600 € Tilgung -> 228.515 € Zinsen, bei 4% wären es 461.477€).

    Da noch ein Geschwisterkind involviert ist, würde ich bei einer so großen Summe bevor ihr Nägeln mit Köpfen macht, alles mit der ganzen Familie durchsprechen, nicht, dass es wenn das andere Kind davon erfährt oder möglicherweise im Sterbefall zu Streitigkeiten kommt.

    Also entweder würde ich das Haus ganz kaufen mit einen Familiendarlehen mit z.B. 2,5% Zinsen, dann aber den Darlehensgebern auch klarmachen, dass sie nicht z.B. in 3 Monaten auf die Idee kommen, dass sie das Geld doch sofort brauchen oder deiner Schwiegermutter die Immobilie überlassen.

  6. Avatar von memet
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    Standard AW: Hauskauf geschiedene Schwiegereltern Rückmietverkauf

    Zitat Zitat von bruno68
    @W8ne3,


    Denn der S.-Vater kann nach der Scheidung, ohne Zustimmung der Ex, sein Anteil an jedermann ohne Bedingungen an Dritte verkaufen und sie haben das Nachsehen. Aber beachten Sie hier nochmals: Bei ihren Schwiegereltern liegt jetzt ab Auszug eine ungültige Ehe vor, weil der S.-Vater ausgezogen ist! Demnach bedarf es für den Verkauf keine Rückfrage mehr!

    bruno68

    Es ist einfach sooo lustig, was Bruno so verzapft. Was treibt ihn bloß?

  7. Avatar von Zapp73
    Zapp73 ist offline

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    Standard AW: Hauskauf geschiedene Schwiegereltern Rückmietverkauf

    Man kann innerhalb der Familie viel drehen, aber man sollte wissen, worauf man sich einlässt.

    Ich würde bei der Konstellation niemals auf die Idee kommen, ein halbes EFH zu kaufen. Entweder ganz oder gar nicht. Und wenn ganz, dann müsste das auch ein Objekt sein, dass ich später mal selbst nutzen kann oder als Vermietungsobjekt taugt. Aber wann soll das sein? Die SMutter wird noch lange drin wohnen bleiben und das Mietverhältnis ist dann eben immer mit der begünstigten Übertragung und moralisch verknüpft.

    Wenn das ein MFH mit 10 Wohnungen wäre, sähe es anders aus - man kauft 5 und die sind für sich handelbar, in jeder Hinsicht.

    Halbes EFH mit der SMutter ist einfach keine gute Konstellation.

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