Hauskauf Außenbereich 3 Wohnungen

Welche Bank sowas finanziert ? Bei vorhandener Bonität jede Bank die Immobilienkredite anbietet !

Wenn du dir unsicher bist geh den Weg über einen Kreditmakler oder Vermittler, damit du mehrere Angebote vergleichen kannst.

@Herzhunter,

ja es gibt verschiedene Gläubiger, die das finanzieren! Aber die Bedingungen sind sehr schwammig.

Ich möchte ein altes Fachwerkhaus mir 3 Wohnungen (zusammen 250 qm² Wohnfläche) auf 3700 qm² Grund kaufen.
Das Objekt steht im Außenbereich.
Welche Bank finanziert sowas mit 95 % vom Beleihungswert.
Bonität ist vorhanden.
Es gibt auch 2 Kreditnehmer.

So fehlt der Wert der Immobilie, denn wie soll der Beleihungswert (95 %) zustande kommt?
Wie hoch ist die Bonität? Schufa?
Eigenkapital vorhanden? Denn die 5 % plus 16,5 % Nebenkosten ergeben ja eine Geldsumme! 22 % bei 500.000 € Gesamtsumme (= 116,5 %) , ergibt 91.200 € EK

Gibt es einen Kostenvorschlag?
In welchen Bundesland steht das Objekt? Denn in Hessen gibt es Zuschüsse als Ersatz der Grunderwerbssteuer, max. 30.000 € verteilt auf 10 Jahre bei zwei Eigentümer gleich 20.000 € plus je Kind 5.000 € zusätzlich.
Also max. 30.000 € / 120 Monate sind monatliche 250 € Grunderwerbssteuerrückerstattung!

Inwieweit sollten die Familien beteiligt werden? Durch Miete oder Bargeldeinlage?
Und um welche Kaufsumme und Umbausumme geht es überhaupt?
Und wieviel Eigenleistung geht es auch?
Und welchen Beruf haben Sie eigentlich und ist in oder sind der Familie Handwerkerberufe vorhanden?

bruno68

Zitat von ZehWeh

Welche Bank sowas finanziert ? Bei vorhandener Bonität jede Bank die Immobilienkredite anbietet !

Wenn du dir unsicher bist geh den Weg über einen Kreditmakler oder Vermittler, damit du mehrere Angebote vergleichen kannst.

Na ja, Außenbereich ist immer grenzwertig. Ich habe Zweifel, dass da jede x-beliebige Bank mitmacht. Da muss zuvor schon geklärt sein, ob die Idee umsetzbar ist.
Ob man da einfach mal drei Wohnungen bauen/umbauen darf, würde ich erstmal via Bauvoranfrage klären. Außenbereich ist häufig schwierig und z.B. an landwirtschaftlichen Betrieb, gebunden.

Das Haus hat schon die drei Wohnungen. In einem Zimmer kann eine Wand geöffnet werden - Türzarge ist noch vorhanden- und dann gibt es nur 2 Wohnungen. Also ideal für Geberationenwohnen. Kaufpreis übrigens 347000 bei 250 qu2 Wohnfläche 3800 qu2 Grund. Das Haus hat auch eine angebaute Scheune. Wer finanziert sowas?

Liest du auch, was die Leute schreiben?

Das Haus kann auch ein goldenes Klo haben. Ob du da nach Kauf wohnen darfst hat damit leider nix zu tun.

Also: Ist es geklärt zwecks Privilegierung im Außenbereich? Die Frage wird die Bank auch prüfen.
Der Kaufpreis lässt da evtl. schon Rückschlüsse zu.

@Herzhunter,

AW: Hauskauf Außenbereich 3 Wohnungen
Das Haus hat schon die drei Wohnungen. In einem Zimmer kann eine Wand geöffnet werden - Türzarge ist noch vorhanden - und dann gibt es nur 2 Wohnungen. Also ideal für Generationenwohnen. Kaufpreis übrigens 347.000 € bei 250 m² Wohnfläche, 3800 m² Grund. Das Haus hat auch eine angebaute Scheune. Wer finanziert sowas?

Danke für die Zahlen.

Bei 347.000 € davon 5 % = sind 17.000 € Eigenkapital, dazu die Nebenkosten von 16,5 % (Grunderwerb, Makler, Amtsgericht und Notar) = 58.000 €, runde 75.000 € Eigenkapital.

Zinskosten:
10 Jahre 95 % Beleihung Soll-Zinsen: 4,60 % p.a., ist 4,67 % p.a. Darlehn 330.000 € mal 4,67 % sind 15.411 € plus 6.600 € Tilgung runde 22.100 € jährliche Belastung, 1.835 € monatliche Last. Restschuld ca. 260.000 €
20 Jahre 95 % Beleihung Soll-Zinsen: 4,50 % p.a., ist 5,30 % p.a. Darlehn 330.000 € mal 5,30 % sind 17.500 € plus 6.600 € Tilgung runde 24.100 € jährliche Belastung, 2.010 € monatliche Last. Restschuld ca. 180.000 €

Daraus ergibt sich eine Einkommen von 4.500 bis 5.500 € monatlich, Mieteinnahmen können nicht vorab eingerechnet werden und wenn doch, dann nur zu 50 %, wegen der Steuer.

Auch ist zu beachten, dass keine AfA berechnet werden könnte, daraus ergibt sich aus der Möglichkeit die Zahlungen, als Haushaltsnaheleistung unter Familienangehörige steuerfrei zu vereinnahmen.
Damit Wegfall Gewerbeaufschlag über 50 % Mieteinnahmen + 0,50 %.

Durch Teilung zwischen Kauf und Umbau lässt sich die Finanzierung erheblich verbilligen, denn der Kauf kann man durch eine Sofortfinanzierung und den Umbau über Bausparen finanzieren!

bruno68

@ Bankkaufmann,

an solch ein Projekt wird Headhunter scheitern!

Zumal Headhunter nicht mitlesen kann, zumal dieses Projekt eine Sanierungsfalle ist!

Allein die Kosten von 347.0000 € für

zusammen 250 qm² Wohnfläche auf 3700 qm² Grundstückfläche

sagt alles aus.

Es ist auch lächerlich zu glauben, das alles in Eigenleistung machbar ist. Allenfalls werden nur 25.000 € als Eigenleistung angerechnet.

Das auch nur, wenn man entsprechende Ausbildung hat, wie Elektriker, Maurer oder Zimmerer, und zwar mindestens Geselle oder Facharbeiterbrief innehat. Dies ist schon aus haftungsrechtlicher Sicht unabdingbar, weil die Versicherung keine Haftung für Hausschäden, wegen Baufehler übernimmt.

Außerdem hat der Headhunter nicht mal alle Fragen beantwortet, so wäre die PLZ die erste Einschätzung zum Thema: Baukosten

Und gerade bei Sanierung gehen die Kosten ganz leicht durch die Decke, wegen der verdeckten Schäden und Investitions-Stau, im, am und um das Haus bestehen werden.

Ich gehe davon mal aus, dass eine Finanzierung, ohne ein zusätzliches Wertgutachten durch ein gerichtlichen bestellter Wertgutachter nicht zustande kommen wird. Siehe auch § 505 d BGB

§ 505d Verstoß gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung

(1) Hat der Darlehensgeber gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung verstoßen, so ermäßigt sich

1. ein im Darlehensvertrag vereinbarter gebundener Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz am Kapitalmarkt für Anlagen in Hypothekenpfandbriefe und öffentliche Pfandbriefe, deren Laufzeit derjenigen der Sollzinsbindung entspricht und
2. ein im Darlehensvertrag vereinbarter veränderlicher Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz, zu dem europäische Banken einander Anleihen in Euro mit einer Laufzeit von drei Monaten gewähren.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung des marktüblichen Zinssatzes gemäß Satz 1 ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses sowie gegebenenfalls jeweils der Zeitpunkt vertraglich vereinbarter Zinsanpassungen. Der Darlehensnehmer kann den Darlehensvertrag jederzeit fristlos kündigen; ein Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung besteht nicht. Der Darlehensgeber stellt dem Darlehensnehmer eine Abschrift des Vertrags zur Verfügung, in der die Vertragsänderungen berücksichtigt sind, die sich aus den Sätzen 1 bis 3 ergeben.Die Sätze 1 bis 4 finden keine Anwendung, wenn bei einer ordnungsgemäßen Kreditwürdigkeitsprüfung der Darlehensvertrag hätte geschlossen werden dürfen.

(2) Kann der Darlehensnehmer Pflichten, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, nicht vertragsgemäß erfüllen, so kann der Darlehensgeber keine Ansprüche wegen Pflichtverletzung geltend machen, wenn die Pflichtverletzung auf einem Umstand beruht, der bei ordnungsgemäßer Kreditwürdigkeitsprüfung dazu geführt hätte, dass der Darlehensvertrag nicht hätte geschlossen werden dürfen.
(3) Die Absätze 1 und 2 finden keine Anwendung, soweit der Mangel der Kreditwürdigkeitsprüfung darauf beruht, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber vorsätzlich oder grob fahrlässig Informationen im Sinne des § 505 b Absatz 1 bis 3 unrichtig erteilt oder vorenthalten hat.

Allein die Tatsache des § 505 d Abs. 3 sagt alles aus.

Dass der Schuldner = Darlehnsnehmer den Gläubiger = Darlehnsgeber: "Vorsätzlich oder grob fahrlässig Informationen im Sinne des § 505 b Absatz 1 bis 3 unrichtig erteilt oder vorenthalten hat!"

Zudem werden ihnen die 75.000 € EK fehlen und die weiteren 5 % für jede Verteuerung. Damit das Ziel der 95 % Beleihung nicht überschritten wird.

Hier sollte man sich mal das LG und OLG Flensburg Aktenzeichen: 2 O 285/14 durchlesen

Architektenvertrag: Architektenhaftung bei Baukostenüberschreitung; Beweislast des Bauherrn für die Kausalität einer Pflichtverletzung
Leitsatz
Der Bauherr trägt die Beweislast für die Kausalität einer Pflichtverletzung im Hinblick auf eine Baukostenüberschreitung für einen Schaden. Dabei kann er sich nicht auf Beweiserleichterungen berufen. Insbesondere greift keine Vermutung für einen typischen Geschehensablauf ein. Denn wie sich ein Bauherr verhält, der von seinem Architekten pflichtgemäß über die Höhe der zu erwartenden Baukosten aufgeklärt wird, entzieht sich jeder typisierenden Betrachtung.(Rn.26)

Rn. 26III) Denn die Kläger haben jedenfalls die Kausalität einer solchen Pflichtverletzung für einen etwaigen Schaden nicht bewiesen. Die Kläger behaupten, sie hätten das Bauvorhaben nicht umgesetzt, wenn sie gewusst hätten, dass ihnen Baukosten in Höhe von 1.136.000,00 € brutto entstehen würden. Sie behaupten weiter, zwischen den Baukosten und dem Wert des umgebauten Wasserturms bestehe eine Differenz von mindestens 350.000,00 €. Diese wäre ihnen als Schaden nicht entstanden, wenn ihnen die Höhe der tatsächlichen Kosten bekannt gewesen wäre. Eine Kausalität der Pflichtverletzung für den entstandenen Schaden setzt daher voraus, dass die Kläger bei Prognostizierung von Baukosten in Höhe von 1.136.000,00 € brutto von dem Bauvorhaben Abstand genommen hätten.

Die Beweislast für die Kausalität tragen die Kläger.
Dabei können sie sich nicht auf Beweiserleichterungen berufen.
Insbesondere greift vorliegend keine Vermutung für einen typischen Geschehensablauf ein. Denn wie sich ein Bauherr verhält, der von seinem Architekten pflichtgemäß über die Höhe der zu erwartenden Baukosten aufgeklärt wird, entzieht sich jeder typisierenden Betrachtung (BGH NJW-RR 1997, 850, 852)

Dieses und ähnliche Urteile kennt die Gläubiger, aber der Kunde eben nicht.

bruno68

Zitat von bruno68

@ Bankkaufmann,

an solch ein Projekt wird Headhunter scheitern!

Zumal Headhunter nicht mitlesen kann, zumal dieses Projekt eine Sanierungsfalle ist!



Außerdem hat der Headhunter nicht mal alle Fragen beantwortet,

bruno68

Natürlich kann Headhunter nicht mitlesen. Da hat ChatGPT wohl einen Fehler gemacht. Frag mal @Herzhunter.