Reality Check Baufinanzierung

@WhiteCar,

ihre Fragen:

1) Habe ich irgendwo Denkfehler? 2) Ist meine Rechnung mit heißer Nadel gestrickt?

Hier sieht man schon den der Reihenfolge, die Kernfrage wäre hier die Nr. 2!

hier wäre statt die Nr. 2) Ist meine Rechnung mit heißer Nadel gestrickt? als Nummer 1 besser, da diese Frage vereinfach zu Beantworten ist!

zu 1) Ja, ihre Finanzierung ist mit einer zu heißen Nadel gestrickt!

U. a. Keine EK zur Beleihungsbegrenzung auf 80 % und noch nicht mal die Nebenkosten können aus einem verfügbaren freien Vermögen finanzieren, hier muss schon auf die Kernreserve zurückgegriffen werden.

Es fehlen schlicht und einfach, die Gelder zur Begrenzung der Beleihung, wobei für je 10 % der Kaufkosten von 460.000 €, mit ca.12 % Darlehnsaufnahme zu erfolgen hat. Was schlicht und einfach folgendes bedeutet:
Dass für je 46.000 € der Kaufkosten, ca. 48.000 € Eigenkapital vorhanden sein müssten, also 96.000 € plus Nebenkosten von den genannten 32.200 € plus die PV-Anlage von ca. 20.000 €.
Demnach könnte man in BW bauen, wenn man selbst ca. 148.000 € einbringen könnte, nur das können Sie gegenwärtig nicht.

Ich habe gerade eine solchen Fall in BW, wo nach dem Kauf eines Hauses, die Handwerker festgestellt haben, dass das Dach leider nicht in der Lage ist, die gesetzliche Pflicht zur PV-Anlage gewichtlich tragen kann.

Nach dem man die 500.000 € für das Haus bezahlt hat, hat die Handwerker eine zusätzliche Rechnung von 82.000 € erstellt, für Dachverstärkung plus PV-Anlage! Das nennt man dann die wirtschaftliche Schraubzwinge, zum Ausquetschen kaputt finanziert!

Ergebnis: Aufgrund des schlechten Sparverhaltens, der Planung eines 2. Kindes, des geringen Eigenkapitals und der zu teuren zweigeteilten Finanzierung und einer möglichen Beleihungsüberschreitung von über 120 %.

Fällt ihre Finanzierung bei der kleinsten Kostensteigerung auseinander, denn so wie sie schreiben wollen sie teilweise ja auch noch die Inneneinrichtung erneuern, woher dieses Geld kommen soll bleibt ungünstigerweise hier unerwähnt!

Pfändbares Einkommen berechnen
Ermitteln Sie schnell, einfach und übersichtlich, wie viel von Ihrem Einkommen oder vom Einkommen Ihres Schuldners oder Mitarbeiters pfändbar ist.

Der Pfändungsrechner errechnet an Hand, der ab 01.07.2025 bis 30.06.2026 gültigen Pfändungstabellen, den pfändbaren Anteil des Gehalts.

Zur Berechnung des pfändbaren Betrages geben Sie in den Pfändungsrechner Ihr Netto-Arbeitseinkommen, die Zahlweise monatlich und die unterhaltsberechtigten Personen ein. Anschließend
ab 1. Juli 2025
Einkommen (netto):.................................6.500 € Monatlich
Unterhaltsberechtigte Personen:.................2................. 3
so viel Euro sind monatlich pfändbar:
Ergebnis:......................................... .....2.650,49 €.......2.323,31 €

Rechnet man dagegen die Miete 1.350 € plus Fixkosten 1.950 € zusammen 3.300 €.

Die 1. Gegenrechnung ergibt von 6.500 € EK abzgl. 3.300 € einen freien Betrag von 3.200 € denen deine Pfändung von insgesamt 2.651 € gegenüber, was einen freien Betrag von 549 € bzw. mit dem zweiten Kind 877 € bedeutet.
Verwendet man diese Summen als Sondertilgung ergibt dies jährlich 6.588 € bzw. 10.524 € bei 10 Jahren sind dies ca. 80.000 € bzw. 110.000 € Sondertilgung und gesparte Zinsen
Bei der 2.Gegenrechnung kann die Problematik hervor, denn in der bisherige Berechnung geht man davon aus, dass das 2.Kind keine Folgekosten entsteht, was widersinnig ist!
Zwar sinkt die Pfändungsgrenze, was aber nur bedeutet, dass diese Summe nicht für die Finanzierung zur Verfügung steht, sondern auch die tatsächlichen Unterhaltskosten steigen, und zwar extrem höher als die Minderung des Pfändungsbetrages!

Demnach ist ihr (Davon nutzen wir 1.800 € als freie Budgets, Taschengeld, gemeinsamen Ausgaben, Ausgaben Kind, Urlaub) schon heute um 1.000 € monatlich zu hoch.
Weil die Umbaukosten unbekannt sind, die Tragefähigkeit das Daches ungewiss ist und die Pflicht für eine PV-Anlage besteht! Woher soll dafür die zusätzliche Finanzierung herkommen?

Zum Thema Erben ist nur zusagen, das diese Planung eher der Mühlstein zum Untergang ist.
Denn dann dürfen die Eltern kein Pflegefall in den nächsten 121 Monate nach dem Eintrag im Grundbuch werden, denn es droht die sogenannte Selbstverarmung mit der gleichzeitigen Befreiung des Sozialamtes der Pflegekostenübernahme!
Selbst wenn nur ein Nießbrauch für Eltern eingeräumt ist, so sind die Mieteinnahmen den Eltern im Pflegeheim aus zukehren! Wer da die Steuern für die Mieteinnahmen bezahlen muss, der steht im Abt. I des Grundbuches, nämlich Sie als Eigentümer.

Wie Sie unschwer erkennen können, gibt es sehr große Wagnisse für Sie, weil Sie zu wenig Eigenkapital haben. Weil ihr Lebensstil in den letzten 5 Jahren zu teuer war. Die fehlenden 60.000 € aus den vergangenen 5 Jahren und die zukünftigen 120.000 € in den nächsten 10 Jahren fehlen schlich weg heute schon.

Des Weiteren ist mit einer guten Finanzierung möglich ca. 1,5 % p.a. weniger Zinsen zu bezahlen, was bei den 15 Jahren ca. 103.000 € Zinsersparnis ermöglichen würde. Monatlich ca. 575 € Zinsen weniger!

Man muss die Gesamtstellung einer Familie beachten, insbesondere wenn Rechte mit Pflichten einhergehen! Die Aufklärungspflicht gehört heute auch dazu, das bei einer zweiten Grundschuldbestellung für eine zweite Immobilie mit Nießbrauchrecht, wo finanzielle Nebenfolgen bestehen mit aufgeklärt werden.

Ihre Gesamtsituation ist schlichtweg nicht einfach!

bruno68

bruno ignorieren - er ist der hauseigene Forentrolle

Die Rechnung bezüglich Finanzierung schaut soweit ok aus - die 38 Jahre sind halt schon heftig. Und du solltest mal eine Worst-Case-Rechnung machen: Was passiert, wenn nach der Zinsbindung der neue Zins höher ist.

Was mich eher stutzig macht: Im Großraum Stuttgart gibt es für 460k keine vernünfitige Immobilie, welche nicht Energieklasse F-H ist und viel Sanierungsstau hat. Oder wie weit ist denn für dich "Großraum Stuttgart?

Zitat von bruno68

@WhiteCar,


Ihre Gesamtsituation ist schlichtweg nicht einfach!

bruno68

Logisch, ansonsten würde er hier auch nicht fragen.

1% Tilgung finde ich zu niedrig.
Können die anderen Immobilien beliehen werden?
Können die Eltern per Schenkung oder Familienkredit das EK ein wenig schönen?

Zitat von sebastian-k

bruno ignorieren - er ist der hauseigene Forentrolle

Die Rechnung bezüglich Finanzierung schaut soweit ok aus - die 38 Jahre sind halt schon heftig. Und du solltest mal eine Worst-Case-Rechnung machen: Was passiert, wenn nach der Zinsbindung der neue Zins höher ist.

Was mich eher stutzig macht: Im Großraum Stuttgart gibt es für 460k keine vernünfitige Immobilie, welche nicht Energieklasse F-H ist und viel Sanierungsstau hat. Oder wie weit ist denn für dich "Großraum Stuttgart?

Die 38 sind auf dem Papier natürlich ne katastrophe, sobald aber die Kinderplanung abgeschlossen ist möchte ich die Tilgung erhöhen - entweder durch die Erhöhung der Tilgungsrate oder durch Sondertilgungen. Ich habe die Anschlussfinanzierung mit 8% Zins gerechnet, was immernoch stemmbar wäre, da unsere Gehälter ja auch steigen. Da habe ich konservativ 2-3% angenommen. Zudem kann meine Frau dann auch noch Aufstocken sofern nötig.

Großstraum Stuttgart bedeutet 30km von der Innenstadt entfern. Die Immobilie ist recht klein (108qm), Grund ist auch überschaubau (235qm). Dazu sind Dach und Heizung noch aus 1960, was den Preis etwas drückt. Trotzdem sehr günstig.

Zitat von EgonO

Logisch, ansonsten würde er hier auch nicht fragen.

1% Tilgung finde ich zu niedrig.
Können die anderen Immobilien beliehen werden?
Können die Eltern per Schenkung oder Familienkredit das EK ein wenig schönen?

Die geschenkte Immobilie ist mit einem lebenslangen Nießbrauch belegt, eine Beleihung macht da kaum Sinn. Die andere Immobilie ist Betriebsvermögen. Leider ist sonst nicht viel Liquidität da.

Zitat von WhiteCar

Die 38 sind auf dem Papier natürlich ne katastrophe, sobald aber die Kinderplanung abgeschlossen ist möchte ich die Tilgung erhöhen - entweder durch die Erhöhung der Tilgungsrate oder durch Sondertilgungen. Ich habe die Anschlussfinanzierung mit 8% Zins gerechnet, was immernoch stemmbar wäre, da unsere Gehälter ja auch steigen. Da habe ich konservativ 2-3% angenommen. Zudem kann meine Frau dann auch noch Aufstocken sofern nötig.

Großstraum Stuttgart bedeutet 30km von der Innenstadt entfern. Die Immobilie ist recht klein (108qm), Grund ist auch überschaubau (235qm). Dazu sind Dach und Heizung noch aus 1960, was den Preis etwas drückt. Trotzdem sehr günstig.

Wie kommst Du darauf, dass Du mehr tilgen kannst, wenn die Kinderplanung abgeschlossen ist? Die Logik erschließt sich mir nicht. Ich habe noch nie gehört, das Kinder billig sind. Oder ist das im Schwabenland anders.
Dach und Heizung wirst Du anscheinend zuerst sanieren müssen. Reicht Euer Notgroschen dafür?
Ungeplante Ausgaben wird es dann vielleicht auch noch geben.
Eure Gehälter werden steigen - hoffentlich nicht langsamer als Eure Lebenshaltungskosten.

Für mein Empfinden überschätzt ihr euch völlig.
Ganz typischer Fall.
Angeblich kann man Summe x sparen, hat aber leider dann doch nahezu kein Eigenkapital.
Nicht mal die Nebenkosten bekommt man zusammen um ein an sich baufälliges Haus mit 1% Tilgung zu kaufen....
Und das mit A13 ......

Ich würde es euch nicht finanzieren und die Bank sicher auch nicht.

Die für euch außergewöhnlichen Kosten werden in Zukunft genauso kommen wie in der Vergangenheit. Mit baufälligem Haus noch deutlich intensiver als gehabt....

Wie kommst Du darauf, dass Du mehr tilgen kannst, wenn die Kinderplanung abgeschlossen ist? Die Logik erschließt sich mir nicht. Ich habe noch nie gehört, das Kinder billig sind. Oder ist das im Schwabenland anders.
Dach und Heizung wirst Du anscheinend zuerst sanieren müssen. Reicht Euer Notgroschen dafür?
Ungeplante Ausgaben wird es dann vielleicht auch noch geben.
Eure Gehälter werden steigen - hoffentlich nicht langsamer als Eure Lebenshaltungskosten.

Momentan haben wir ein Haushaltsnetto von 6.500 EUR (ich 100%, Frau 60%). Damit bleiben uns nach Abzug der Fixkosten (mit 1 Kind) iHv 1.950 EUR 4.550 EUR übrig. Rate + NK Haus lägen bei knapp 2.500 EUR, also knapp 2.000 EUR, die ich frei zum Ausgeben/Tilgen zur Verfügung hätte. Warum also keine höhere Tilgung? Mit K2 wird sich das Einkommen meiner Frau mit Elterngeld ja erstmal reduzieren, und das für mind. 12 Monate. Nach K1 hat Sie nach 15 Monaten wieder angefangen zu arbeiten. Für diese Phase hätte ich gerne etwas mehr Flexibilität und Puffer. Sobald dann meine Frau wieder einsteigt liegt das HH-Netto (konservativ geschätzt) bei mind. 6.800 EUR, und selbst mit 200 EUR mehr Fixkosten im Monat würden uns so immernoch 2.000 Euro im Monat frei zur Verfügung stehen. Und da für uns die Kinderplanung damit abgeschlossen ist kann ich auch die Tilgung erhöhen. Selbst wenn das Gehalt gleich bleiben sollte und meine Frau nur mit 50% wieder einsteigen sollte läge unser Netto trotzdem bei knapp 6.500, also gleiche Rechnung wie oben, nur 1.800 Euro im Monat frei zur Verfügung. Und das alles ohne meine Boni (Urlaubs-/Weihnachtsgeld, Tantieme iHv von etwa 8.000 EUR Brutto im Jahr). Reicht das nicht?

Derzeit liegt unser EK bei etwa 28.000 EUR. Bis nächstes Jahr (Einzug Haus im Sommer 26) wären weitere 20.000 möglich. Zusätzlich haben wir noch 10.000 EUR als Notgroschen, die wir aber nicht anfassen möchten. Nach Abzug der Kaufnebenkosten würden wir also um die 25.000 EUR auf der hohen Kante haben, die ich für unvorhergesehene Dinge bereithalte.

Für mein Empfinden überschätzt ihr euch völlig.
Ganz typischer Fall.
Angeblich kann man Summe x sparen, hat aber leider dann doch nahezu kein Eigenkapital.
Nicht mal die Nebenkosten bekommt man zusammen um ein an sich baufälliges Haus mit 1% Tilgung zu kaufen....
Und das mit A13 ......

Ich würde es euch nicht finanzieren und die Bank sicher auch nicht.

Die für euch außergewöhnlichen Kosten werden in Zukunft genauso kommen wie in der Vergangenheit. Mit baufälligem Haus noch deutlich intensiver als gehabt....

Danke für dein Feedback. Nur um paar Dinge klarzustellen. Das Haus ist nicht baufällig. Die einzigen Dinge, die in den nächsten Jahren sanierungsbedürftig wären, sind Dach und Heizung. Fenster aus 2007, Parkett/Haustüre/Wasserleitungen/Elektrik/Dachausbau (inkl. Dämmung) aus 2017, inkl. Küche. Zum Zeitpunkt des EInzugs würden etwa 25.000 EUR als "Notgroschen" zur Verfügung stehen, womit zumindest im Worst Case Reparaturen möglich wären.

Bzgl. EK: Mit Notgroschen habe ich 38.000 zur Verfügung. Nicht jeder Mieter hält einen Notgroschen iHv 10.000 EUR vor. Die hälfte könnte ich auch zum EK zählen, somit sind die Nebenkosten sehr wohl bezahlbar. Mir ist bewusst, dass unser EK niedrig ist. A13 kriegt meine Frau erst ab dem 01.01.26, davor war es A12. Zudem war das Sparen mit Kind und Elterngeld über 15 Monate lang nur begrenzt möglich gewesen. Auch lag der Fokus in der Vergangenheit auch einfach wo anders, das Thema Hausbau haben wir eben erst später in Angriff genommen. Wir werden dieses Jahr bspw. etwa 20.000 EUR ansparen können.

Ob die Bank uns finanziert ist natürlich noch nicht geklärt. Das Angebot habe ich so von einem bekannten Finanzierungsvermittler erhalten.

Zitat von WhiteCar

Danke für dein Feedback. Nur um paar Dinge klarzustellen. Das Haus ist nicht baufällig. Die einzigen Dinge, die in den nächsten Jahren sanierungsbedürftig wären, sind Dach und Heizung. Fenster aus 2007, Parkett/Haustüre/Wasserleitungen/Elektrik/Dachausbau (inkl. Dämmung) aus 2017, inkl. Küche. Zum Zeitpunkt des EInzugs würden etwa 25.000 EUR als "Notgroschen" zur Verfügung stehen, womit zumindest im Worst Case Reparaturen möglich wären.

Bzgl. EK: Mit Notgroschen habe ich 38.000 zur Verfügung. Nicht jeder Mieter hält einen Notgroschen iHv 10.000 EUR vor. Die hälfte könnte ich auch zum EK zählen, somit sind die Nebenkosten sehr wohl bezahlbar. Mir ist bewusst, dass unser EK niedrig ist. A13 kriegt meine Frau erst ab dem 01.01.26, davor war es A12. Zudem war das Sparen mit Kind und Elterngeld über 15 Monate lang nur begrenzt möglich gewesen. Auch lag der Fokus in der Vergangenheit auch einfach wo anders, das Thema Hausbau haben wir eben erst später in Angriff genommen. Wir werden dieses Jahr bspw. etwa 20.000 EUR ansparen können.

Ob die Bank uns finanziert ist natürlich noch nicht geklärt. Das Angebot habe ich so von einem bekannten Finanzierungsvermittler erhalten.

Ich persönlich finde 1 % Tilgung und die damit einhergehende 38 Jahre Laufzeit extrem niedrig und wäre für mich akzeptabel, wenn ordentlich Sondertilgungen jährlich möglich wären. Das Problem dabei ist, dass man auch Sondertilgungen ansparen und dann auch sondertilgen müsst = Spardisziplin.
Die Spardisziplin sehe ich jedoch nicht, angesichts eines Haushaltsnettos von 6.500 € und einer Sparrate von 1.500 €.

Das zeigt sich letztendlich auch im angesparten Eigenkapital. 25.000 € sind bei weitem zu wenig für das anstehende Dach / Heizung und davon ausgehend, dass beide womöglich zur gleichen Zeit (bald und -> Heizung evtl. unerwartet schnell) kommt. BaWü hat eine PV-Anlagenpflicht, in die ihr fallen dürftet, würdet ihr das Dach sanieren wollen -> das kommt obenauf zur Dachsanierung.

Wie sieht es bei Euch mit KV aus? Habt Ihr hier Änderungen mal durchgerechnet? (Momentan wohl 50% Beihilfe, mit dem K2 dann 70% Beihilfe, später wieder 50%, mit oder ohne Kinder / Zuschläge / Erhöhungen, die ja durchaus regelmäßig anfallen).

Kurzum: ich finde Deinen Gedanken nicht mit zu heißer Nadel gestrickt. Die Frage ist eher, wollt ihr Euer Leben diesen neuen Gegebenheiten anpassen, sprich (zumindest anfänglich) Verzicht üben?